最新：碧桂园营销标准化管控体系2016年12月
碧桂园营销标准化7
系统操作指引01操作解析系统简介02业绩提升风险预警数据监控经验传承标准解读线上实时管控，动态分析，精准把脉，风险实时预警。
营销全流程核心数据管控，优秀经验传承，快速提升管理人员的营销能力。
标准化系统四大作用◆保障有质量的营销，提升营销全周期的综合竞争力，促进区域经营性目标实现指引、预警、监控系统版块功能说明模板设置标准化系统初始模板，即为标准化节点清单内容在系统内的呈现项目档案标准化建模项目情况查看版块指引速查标准化天书内所有节点指引的汇集，以搜索引擎的方式，供直接筛选案例平台以各区域优秀案例为基础，为项目操盘过程中提供参考蓝灯节点已处于执行时间期间绿灯节点已完成红灯节点逾期未完成橙灯由职能部门把控，项目逾期未完成节点，职能部门可通过点橙灯实现提醒项目执行灰灯节点工作尚未到开始时间开发PC端与手机电子化标准化落地系统，对工作节点/清单设置实时灰灯、蓝灯、绿灯、红灯、橙灯五种灯号。
标准化7.0系统1、节点界面升级：2、系统数据升级：3、全周期管控轴线图：4、管控数据升级：建模权责：营销系统建模内容填报：1、结合项目实际情况填写相关内容；2、工地开放，与项目落实时间，一般为开盘后3个月内；3、交付：以合同签订时间为主，未能确定以项目自报时间为主，后期通过修改调整；建模完成效果：销项权责：1223第一步：第二步：ps：发起延期/隐藏前需提交《标准化节点延期/隐藏特殊操作申请》表格至区域标准组审核通过后再发起第一步：结合所需项目需求进行区域和项目名称选取，可同时导出多个项目；第二步：点击查看报表，显示系统节点概况；第三步：点击保存，选择excel ，实现系统一键导表；第四步：表格导出/进行删选。
注：项目可根据导出的节点表进行相关节点内容筛选查看或前置工作铺排。
➢路径：营销标准化7.0THANKS感谢聆听！。
碧桂园营销解读-四位一体方程式解
✓ 活动费用：46万元整；线上、线下回馈媒体资 源合计约152万元，回馈资源比1:3.31
40
第四章 复合型案例分析
• 十里银滩案例
章节
Section
41
41
1、截止5月31日销售6.1 亿，与全年目标相差遥远？
3、目标市场客户经过前 两年的“洗客”，貌似需 求殆尽？
市场空白点，力主项目主打低总价洋房和别墅，最终规划别墅以98-240为主（其中联排别墅98-144平米，双拼别墅
171-240 ），洋房以55-115为主；
竞争对 手楼盘
华银天 鹅湖
一渡新 新小镇
一渡龙 湾
项目效果图
主力产品及购买人群数据
主力产品：60-160平洋房，160-450平别墅 n成交客户主要来源地：北京西部城区，以海淀及丰台为主，朝阳区为辅 n成交客户看中：天鹅湖环境、山体坡地，产品总价 n成交客户以企业职工、大学教师、高级白领及私营业主；
有开创性的形象。《纽约时报》评论说："马 斯洛心理学是人类了解自己过程中的 一块里程碑"。还有人这样评价他："正是由于马斯洛
的存在，做人才被看成是一件有希望的好事情。在这个纷 乱动荡的世界里，他看到了光明与前途，他把这一切与我 们一起分享。"的确，弗洛伊德为我们提供了心理学病态的 一半，而马斯洛则将健康的那一半补充完整。
主要竞品未能享受该学区配套。
l 现场签约，六安市长等政府领导亲临见证。 l 近二十家主流媒体出席，密集炒作，制作市场话题；
英伦
区位 商业街
潜力
精装 洋房
城北
淠河 小学
品质
星会所级
碧桂园新项目开盘前营销策略汇报
配套设施进度较慢，建议做 好加快施工进度。软装在示 范区开放前三天拆除包装以
免灰尘 等影响软装效果
建议增加时令花卉和户外园 建堆头
建议尽快施工外立面以便气 氛包装进行实施。
建议别墅外立面尽快完工， 洋房多层部分至少做到两层
供货进度
原计划 预估实际
需求
供货时间 可供时间 供货时间
产品
套数
集团公司项目 针对强拓期策略提报
汇报提纲
一.工作进度及整体情况说明 二.开盘推货计划及项目进度 三.总体营销策略 四.推广工作 五. 活动 六.现场包装 七.拓客工作 八.费用使用及媒体资源运用情况 九.人力资源状况与需求
西区 洋房：3000-3600
别墅：6500
北区 洋房：2800-3000
74-164㎡
2578
1208版洋 目前通用版为1311
房装修标 版，主要区别在厨
准
卫用材
合计
3800
-
-
项目板房设置及货量交付标准情况
板房设置情况
产品类型 型号
别墅 洋房
G171T
G165T G215T G216T J550b6_B J550b6_C J552b6_A J552b6_D J642_A J642_B
总计
套数 8
2554 1143 2578
66 84 6433
面积 3349.6 94391 138898.84 322809.92 12323.62 20210.4 591983.38
开盘货量：商业街（66套。1.85亿）
后续货量（⑧、⑨区）
整体货量情况
项目总货量3813套（不含商铺/车位）：超豪8套；双拼84套；洋房3721套；车位2554个；商铺66套；
碧桂园营销费用管控手册-房地产-
营销费用管控手册营销费用管控手册2018 年 4 月第二版目录第一章总则 (1)第二章费用分类 (1)第一节：营销费用界定 (1)第二节：成本类费用界定 (2)第三节：赠送类费用归属界定 (3)第三章营销费用管控 (3)第一节：年度预算 (5)第二节：阶段性预算 (7)第三节：年度预算调整 (8)第四节：费用执行过程 (8)第五节费用借支 (14)第四章营销费用管控方向及监控措施 (14)第一节：营销费用包干制度 (14)第二节：过程监控措施 (15)第五章合作项目费用管控规范 (14)第一节：营销费用考核要求 (14)第二节：营销费用管控要求 (15)第三节：品牌/代理费用收费 (19)第六章费用管控人员职责 (20)第一章总则为加强营销费用管控，确保营销费用使用合理合规，各部门、区域、销售中心必须遵守本制度执行，在同本制度不相抵触的前提下，可制定本区域费用管控制度或补充规定，并报备销售管理部对接人。
第二章费用分类第一节：营销费用界定1、营销费用的定义：是指营销中心产生的所有费用，除成本类归属项目部外，其余涉及销售活动产生的所有费用均属于营销费用。
2、营销费用分类：分为宣传推广类、薪酬后勤类、日常支出类、佣金四大版块，分别由市场管理部、人力资源部及销售管理部统筹管理，各版块费用包含内容如下：（1）宣传推广类：大众媒体、线下媒体、模型费、媒体公关费、活动类费用、软装及硬装等。
（2）薪酬后勤类：基本工资、绩效工资、岗位工资、福利费、宿舍租赁费、服装费、培训费、招聘费、食堂及宿舍收支等。
（3）日常支出类：差旅费、办公费、日常租赁费、水电气暖费、业务招待费、网络通讯费、商业保险费等。
（4）佣金类：销售佣金、分销佣金、代理佣金、平安佣金、凤凰通佣金、包销佣金及管理佣金，其中兼职费用、支援人员费用、非行政版块前期补助、项目餐费补助、住宿补助及外拓人员交通补助等费用从总佣金抽取。
3、费用承担部门：营销费用需由营销中心主导推进，费用由营销中心承担，不允许出现由项目部承担的营销费用。
《碧桂园集团管控要点》
2012.12.25
开盘
•去化不理想:半年,去化44% •认购转签时间长:1个月,34%
•融资效率低:开盘后5个月,首笔
2013.05.17
利润是目的
成就共享失败
内
回笼是关键
部
进度是前提
资
1年截止日
料
贷款
严
仍占用万，实现收入、净利
润，无缘成就共享。
禁 外
黔 江 项 目
快速销售
5个月
9天
2012.07.21
内
部
资
料
严
禁 外
传
21
成就共享成功案例
快速开工
2012.05.29
13天
2012.06.05
2012.06.18
起算点 摘牌 开工
•提前进行地块“清表”， 净地摘牌 •提前进行勘探，提前规划 •与总包制定了各个施工节 点的计划并严格执行
快速回笼
1个月 7天
2012.11.24 2012.12.31
存货 存地
严 料
内
主席“1234”指示精神与项目的实际情况相结合，灵活运用。
部
在保证项目利益最大化的前提下，区域总主导、项目总全程执行，将
资
禁 外
卖房
13
买地
传
“1234”指示
在保证项目利益最大化的前提下，区域总主 导、项目总全程执行，将主席“1234”指示 精神与项目的实际情况相结合，灵活运用，达 到最佳效果！
这里是欣欣向荣、不断总结好经验并付诸实践的好公司 这里是社会效益、公司效益、员工效益三丰收的好公司
这里是为人类社会进步而不懈努力的公司
内
这里是被社会高度认可及赞誉的好公司
房地产项目销售标准化管理体系
项目销售标准化管理体系第一章总则第一条为了实现项目特定市场容量下的快速销售，建立差异化的竞争优势，必须建立销售管理的流程和标准化规范，对销售进行严格的管理。
力争从硬件（卖场包装标准化规范）、软件（销售控制体系、现场销售接待标准化规范和物业管理标准化规范）四个方面对项目进行销售促进、销售控制和监督。
第二章售楼中心现场展示标准化操作规范第二条提升项目楼盘形象，对售楼接待中心作出如下标准化规范，严格执行以下标准。
第三条规范标准（一）售楼接待中心的建筑、附属设施和运行管理应符合消防、安全、卫生、环境保护等现行的国家有关法规和标准。
（二）本规范标准主要对销售外场和内场进行包装。
1. 外场：市政道路至售楼部之间通道、售楼处四周及入口、本项目地界四周、小区广场和售楼处至样板房间通道。
外场布置内容：户外看板、形象围墙、围墙广告、引导系统（大型指示牌和道旗）。
2. 内场：售楼部内部和样板房。
内场布置内容：户内挂件、展板、模型、样板房布置。
（三）外场包装1. 市政道路至售楼部之间通道指示牌：如果项目售楼部离主要交通通道有一定距离，为了提高项目的通达性和可视性，吸引客户到售楼部现场实地感受，并促成客户购买，建议在外场进行指示和引导。
（1）在主要干道中间绿化带，设计制作一个“项目”大型（2m*3m）指示牌（字体采用夜光照明材料）。
在道路两侧（项目之间的一条道路）每个路灯处设置一个导视路旗和楼盘宣传灯杆旗（或灯箱广告），建议设置夜间灯光指示牌。
2. 道路要无建筑渣土并保持清洁。
3. 项目四周及小区内部项目地界四周围墙不具备制作形象墙的条件，为节约成本，仅在入口处，进行形象墙的设计制作。
（1）施工地点，且有许多建筑垃圾的，可沿街边制作高为1.5m左右的喷绘画面。
（2）小区内部道路一侧（保安室），设计制作封闭型项目宣传广告喷绘阻断墙；设计规格为1.5m；外接工地围墙；（3）入口道路两侧，除种植茶花树外，须铺设营养泥土，种草。
营销碧桂园销售案场管理制度手册(全套)-2024鲜版
数据统计与分析
营销推广支持
实时生成各类销售报表和图 表，为管理层提供决策支持， 同时方便销售人员及时了解 市场动态和业绩情况。
结合线上线下营销手段，通 过系统发布最新房源信息、 优惠活动等，提高销售案场 的曝光度和吸引力。
2024/3/28
25
数据采集、分析和报告生成方法
1 2
数据采集 通过系统内置的数据采集工具，或从其他相关系 统导入数据，确保数据的准确性和完整性。
员工分享公司的成长和收益。
2024/3/28
19
05
销售案场财务管理与风险防范
2024/3/28
20
财务管理制度及流程
设立专门的财务岗位，负责销售案场 的收款、开票、记账等日常财务工作。
建立完善的票据管理制度，对销售票 据进行统一登记、保管和核销，确保 票据的真实性和完整性。
2024/3/28
制定严格的收款流程，确保资金安全， 包括收款方式、收款时间、收款确认 等环节。
2024/3/28
14
售后服务与客户关系维护机制
售后服务流程
建立完善的售后服务流程，包括 客户投诉处理、房屋维修、物业 服务等，确保客户在购房后能够
得到持续、优质的服务。
客户关系维护机制
制定客户关系维护计划，通过定 期回访、节日问候、活动邀请等 方式，增强与客户的联系和互动，
提升客户满意度和忠诚度。
13
认购与签约流程
认购流程规范化
制定标准的认购流程，包括认购书的 填写、认购金的收取、认购合同的签 订等，确保认购过程规范、透明。
合同管理制度
制定合同管理制度，对销售合同的签 订、变更、解除等进行明确规定，保 障双方权益。
签约流程标准化
碧桂园营销标准化工作集群与监控节点清单
1.7.8
品牌导入期报 广软文设计
/
/
1.7.9
品牌导入期新 闻铺排计划
/
/
城市展厅及外展 摘牌当天~摘 2.6.1
城市展厅包装 方案报批
/
/
点方案确定
牌后12天
2.6.2
二三四级临时 外展点设计
/
/
营销全策略首次 提报
摘牌后9天~摘 牌后14天
/
/
/
/
通用 通用
通用
通用 通用 通用 通用
主要监控节 点
《关于XX碧桂园举办摘 牌仪式的建议（项目区 域）》 《XX碧桂园XX活动验收 报告模板》 《新项目摘牌仪式新闻
市场管理部
市场管理部 资源组
《新闻宣传策略及执行建议》
《品牌导入期软文模板 》
市场管理部
《新闻宣传策略及执行建议》
《项目新闻铺排计划》 市场管理部
摘牌当天
摘牌后10 天
项目营销负责 人
城市展厅销售包装
单模板》
市场管理部
《品牌导入期工地围挡包装指引》
《xx碧桂园品牌导入期 工地围挡包装设置建议 书》
市场管理部 资源组
市场 市场
市场
市场 市场 市场
2.6 市场 市场 市场 2.7 市场 市场 市场 2.8 市场
市场
1.7.5
品牌导入推广 预算确定
/
/
1.7.6
品牌导入影视 文案定稿
/
/
1.7.7
摘牌新闻发布 会方案报批 1.7.7.1 活动方案
通用 通用
主要监控节 点
工作事项
摘牌后5 摘牌后10 区域营销总经 媒体发布会暨媒体采风启动仪式
碧桂园营销全过程解码
【背景】碧桂园从2012年的476亿到2013年-2015年连续3年过千亿，2016年更是达到了3088亿，同比增长120%，短短四年，碧桂园业绩实现了549%的增长。
2017年第一季度更是达到1506亿，超过万科排名第一。
这种跨越式的业绩增长是如何形成的，支撑这种增长的背后动因是什么，成功的关键因素是什么，本次培训由前碧桂园川渝营销总、营销学院院长、碧桂园营销标准化项目负责人朱晓波先生从营销的角度全方面分析碧桂园营销标准化的全过程，解码碧桂园跨越式下的营销奇迹。
1 营销标准化认知碧桂园营销标准化产生背景：ü 项目多、新人多、管控困难ü 20年营销经验需要沉淀营销标准化解决问题ü 新人熟悉营销全过程ü 总部高效营销管控ü 快速开发，快速去化与业绩达成营销标准化的六个阶段及300多个营销节点的分布2 摘牌准备期地块信息盘点ü 盘点区域位置、交通条件、地貌状况、周边环境、规划指标地块属性界定ü 从规模、价值及区位、环境资源、经营理念界定地块属性三个关键指标分析地块所属城市ü 人均销售面积、施销比、常住人口增长市场分析ü 市场环境分析、版块分析、竞品分析产品分析ü 项目规划、产品属性分析、核心竞争力分析目标客户分析ü 目标客户（是谁）、客户地图（在哪里）、客户核心需求（要什么）。
营销定位输出ü 目标对象的分析和描述；ü 项目品牌（案名、LOGO、SLOGAN）ü 推广原则、营销推广策略、话语体系、主要资源和工具ü 品牌策略－－品牌DNAü 传播策略－－原则、策略、话语体系、资源渠道ü 视觉表现案例分享：碧桂园国内首号项目“十里银滩”如何精准拿地，营销定位从而实现年度100亿销售奇迹3 品牌导入期媒体采风ü 邀请对象、职责分工、注意事项品牌导入阶段媒体运用及费用控制ü 线上：报纸、影视、网络、户外ü 线下：品牌活动、媒体公关自媒体在品牌导入中应用ü 微信、微博、公众号做品牌推广ü 社群品牌推广、微楼书制作案场包装策略ü 户外包装策略ü 围挡包装策略ü 售楼处内外的整体包装案例分享：兰州碧桂园的如何导入品牌从而实现开盘50亿销售4 项目入市期项目入市阶段媒体运用及费用控制项目入市阶段硬广软文投放5 客户拓展期制定拓客计划ü 客户是谁、客户在哪里、寻找客户10法ü 拓客计划五要素：渠道、目标、物料、架构、激励拓客指标管理及激励ü 拓客目标设定、拓客PK及激励ü 末位淘汰、大吃小圈层四部曲ü 定范畴、锁圈子、找渠道、树品牌案例分享：碧桂园首个海外项目金海湾是如何实现跨区域拓客6 开盘准备期示范区开放及认筹派筹落位分析及落位引导开盘定价策略开盘的流程梳理开盘活动策划开盘流程现场管理7 常销期开盘数据分析客户答谢会老带新政策二次加推的前期推广准备常销期去库存策略ü 产品优化出库存ü价格策略去库存ü 精准推广去库存ü 资源整合去库存讲师介绍：朱晓波老师业界知名的房地产营销策划和转型发展研究专家，曾任碧桂园川渝区域营销总、碧桂园集团营销学院院长，国内首家房产全民众销平台好屋中国大学校长。
高端地产营销标准化规范与案场品质提升方案
1.2 客户心理与标准化时间轴
AIDA模式
注意
兴趣
欲望
行动
8
标准化营销体系
营销节奏：让客户关注-------行动
1. 树立形象 1. 寻找目标客户 2. 口口相传 2. 培养种子
感兴趣 --------有购买冲动--------- 购买
产品优化，营销
1. 增强客户现场体验
升级，提升溢价
1. 客户洗脑 3. 现场看房
（六）持续销售期
基于首期推售的销售分析，及时反馈市场、客户的需求声音， 契合客户痛点调整升级，提升附加值。
产品后评估 后续货量组织 价格后评估
客户需求 客户痛点
升级手段
案例分享
经典劳斯莱斯项目打法： 如何从摘牌到开盘100天内引爆市场？
实现快速销售
连云港碧桂园案例分析
经典碧桂园标准化营销操盘法
+ 1套拓客工具
Ipad、销售、产品说 辞、定制礼品等
（四）硬广强拓期
区域经济发展论坛
炒作地段价值
产品发布会
全方位展示项目核心价值（产品、配套、园林、物业）
（五）开盘冲刺期
营销环境体验 +
完美示范区、看楼动线、五星体验 馆、情景主题包装等
销售案场服务
完美的客户服务体验
+ 开放后
4种组织方法
现场活动、现场体验、圈层活动、派筹蓄客
灵活 调整
延用优化清溪vi 体现尊崇高贵气质，结合市场及项目 特点调整颜色和辅助图形，从而更匹配新项目需求。
全新 创作
滦州碧桂园-资源型豪宅vi
定位：滦县标杆生态大城，富有文化韵味，
结合中国元素突显集团首次新中式风格产品
执行：以项
碧桂园关于营销标准化运行管控措施方案
节点隐藏
节点延期
1、 执行要求 “主体模”工作节点全部执行
(二) 双向管控机制 ➢ 总部层面：针对目前标准化系统内所有节点进行梳理，从必做节点中筛选处 50 项“主线节点”进行严格把控 。 利用制度化管理，重视成果考核，对安排部署的工作落实情况进行监督，提前对工作中存在的风险进行检 查， 促进工作落实在重要环节，达成高速运转，该类节点以工作亮红灯起及执行扣罚； ➢ 区域层面：剩余节点由区域标准组组长把控，针对项目节点完成率制定统一扣罚机制上报区域营销总审批后 执 行。并以月度为单位将区域完成排名以及扣罚情况统一上报大区组长，每月对节点执行率排名末位十名的 大区 和区域进行排名 BIP 发文公布。
针对因项目实际请况无法按期完成的节点，可按要求 发起节点延期审批流程，对延期同步作出如下规定：
“附属模”可自由搭配选择 2、操作细则 项目于建模时由营销负责人牵头，针对系统设置的节
1、单个节点累计延期次数不超过 2 次。 2、单个节点延期超过 2 次后不予以延期调整，需项目 合理准确判定延期时间。
点进行合理把控，将项目开盘前的工作项进行刷选匹配符
营 销 中 心 方案类
至：各大区及区域营销管理部 由：市场管理部标准组 主题：关于营销标准化运行管控措施的方案
随着集团高速发展，新项目及在售项目数量迅速增长，为了让营销管理人员更清晰了解标准化全流程，利用营销标准 化平台做好营销目标和计划管控，提高人均效能。现对标准化运营机制做进一步优化具体方案如下：
最新：碧桂园营销标准化管控体系2016年12月
新项目
升级
新项目+在售项目
升级
监控是否执行
监控执行成果
案例集成平台
内部资料严禁外传│17
五、标准化整体升级方向
一二线项目标准化
营
新项目
销
标
准
化
体
系
在售项目
三四线项目标准化 合作项目标准化 度假项目标准化
存地新开标准化
旧货新卖标准化
根据不同 属性项目 完善升级 可套模式 标准化节
点菜单
最终实现整体提升营销管 理水平，提高人均效能，促进项 目业绩增长。
P18
内部资料严禁外传
感谢聆听
市场管理部标准组 2016年12月
2、建模条件：单月推售货值达1亿,及半年推售3亿以上的在售项目，原则上都要建模；
P14
三、标准化系统
根据不同属性项目通过自主研发，形成一套具备指引、预警、监控功能为主的 电子化系统——含PC端与手机端
业内领先的标准化监控平台
手机端 具备实时短信提
醒功能
PC端：项目根据实际录入立项、摘牌 、示范区开放、开盘等关键节点时间， 系统自动生成专属时间轴，根据时间节 点系统灯号自动提醒项目开展工作；
阶段拓客成果分析
•开通凤凰通平台搭建全面卖房渠道，开通凤凰同盟汇进行中介渠道资源整合 •通过进行阶段性拓客成果评估，检测拓客成效反思拓客策略。
P9
2.4 操盘指引-标准化各阶段工作要点：
4
硬广强拓期
➢ 核心工作要点
目的：营销节奏持续升温，进行高密度投放推广，高 强度拓客铺排，为示范区火爆开放做准备。
推 广 费 用 使 用 动 态 调 整
示 范 区 开 放
认产 筹品 启发
营销管理制度 碧桂园
营销管理制度碧桂园第一章总则第一条本制度的宗旨是根据公司战略目标和市场需求，规范公司内部营销管理行为，提高公司整体市场营销效果，确保公司的长期发展和竞争力。
第二条本制度适用于公司所有营销部门和人员，严格执行，不得有违反公司规定的行为。
第三条公司营销管理团队应根据公司整体战略目标和市场需求，制定相应的营销策略和计划，并确保顺利执行。
第四条公司营销管理团队应具备专业的市场营销知识和技能，不断学习和提升自身能力，以更好地履行营销管理职责。
第五条公司营销管理团队应加强内部沟通和协作，共同制定营销计划，相互支持和帮助，实现协同效应。
第六条公司营销管理团队应严格遵守公司规章制度和法律法规，不得有违反道德和职业操守的行为，保护公司利益和形象。
第七条公司营销管理团队应注重市场调研和信息分析，及时了解市场动态和竞争情况，为制定营销策略提供依据。
第八条公司营销管理团队应积极开展市场推广和品牌建设活动，提高公司知名度和市场份额，为公司的长期发展奠定基础。
第二章营销管理职责第九条公司营销管理团队应全面负责公司产品或服务的市场推广和销售工作，实现销售目标并提高销售额。
第十条公司营销管理团队应全面负责市场调研和竞争分析工作，为公司制定有效的营销策略和计划提供依据。
第十一条公司营销管理团队应全面负责市场营销方案的制定和执行，通过有效的广告宣传和促销活动提升品牌知名度。
第十二条公司营销管理团队应全面负责客户关系管理和市场推广，不断提升客户满意度和忠诚度，实现稳定客户流量和收益。
第十三条公司营销管理团队应全面负责销售团队的管理和培训，提高销售团队的专业素质和绩效水平，实现销售目标。
第十四条公司营销管理团队应全面负责市场营销数据分析和报告编制工作，及时反馈市场情况和销售情况，为公司的决策提供参考。
第三章营销管理流程第十五条公司营销管理团队应根据公司战略目标和市场需求，制定营销计划和策略，明确营销任务和目标。
第十六条公司营销管理团队应开展市场调研和竞争分析，了解客户需求和市场趋势，为制定营销策略提供依据。
做房地产真正的经营者碧桂园营销模式总结
做房地产真正的经营者碧桂园营销模式总结随着中国经济的持续增长和城市化进程的加速，房地产行业成为了国民经济的重要支柱。
在这个充满机遇与挑战的行业中，碧桂园作为一家知名的房地产企业，其成功的营销模式值得深入探讨。
本文将对碧桂园的营销模式进行简要总结，以期为其他房地产企业提供一些启示。
碧桂园在市场定位上始终坚持“以人为本”的理念，通过对目标客户的需求和偏好进行深入分析，推出符合其消费心理和实际需求的产品。
例如，碧桂园在城市边缘地带开发的大型住宅区，以其优美的环境和完善的配套设施吸引了众多中产阶级的。
碧桂园还针对不同客户群体推出了一系列多元化产品，如度假别墅、商业地产等，以满足不同层次消费者的需求。
碧桂园在品牌塑造上注重传递“品质、创新、服务”的核心价值。
其在项目开发过程中，不仅注重建筑质量，还积极引入绿色建筑、智能家居等创新理念，为客户提供更加舒适、便捷的生活体验。
碧桂园还强调售后服务的重要性，通过优质的物业管理、维修服务等，为客户提供全方位的生活保障。
这种独特的品牌形象赢得了广大消费者的信任和支持。
碧桂园在营销策略上采取了多元化的渠道策略，通过线上、线下多渠道的宣传推广，提高了品牌知名度和项目的销售业绩。
线上渠道方面，碧桂园充分利用互联网平台进行品牌宣传和信息发布，如官方网站、社交媒体等。
线下渠道方面，碧桂园通过传统媒体广告、户外广告等多种形式进行广泛宣传，同时积极开展与中介机构、开发商等合作伙伴的战略合作，实现资源共享和互利共赢。
碧桂园在产品服务方面始终坚持“客户至上”的原则。
除了提供高品质的住宅产品外，还注重提供全方位的生活服务。
例如，碧桂园在社区内配备了丰富的娱乐设施和便利设施，如健身房、游泳池、超市等，以满足居民的基本生活需求。
碧桂园还通过举办各类文化活动、社区活动等，加强与居民的互动交流，提升客户满意度。
碧桂园在营销策略上始终保持创新精神，不断推出新颖的营销手段和活动。
例如，碧桂园曾推出“定制化”的营销策略，根据客户需求量身定制住宅产品，以满足不同家庭、不同年龄段消费者的特殊需求。
碧桂园SSGF新体系全阶段管理思路课件
随着中国建筑业的转型升级和绿色 建筑的发展，SSGF新体系将具有更 加广阔的发展前景和应用价值。
02
SSGF新体系的实施流程
策划阶段
01
02
03
目标设定
明确项目定位、预期效果 和目标客户群体，为后续 设计提供依据。
市场调研
了解当地市场需求、竞争 态势和政策环境，为项目 策划提供数据支持。
市场接受度有限 尽管SSGF新体系具有诸多优势， 但由于其技术难度和市场认知度 等原因，市场接受度可能有限。
施工人员素质要求高
由于SSGF新体系采用预制构件和 装配式施工方法，需要施工人员 具备相应的技能和素质，对培训 和管理要求较高。
成本控制难度大
SSGF新体系涉及的先进技术和材 料成本较高，需要精细的成本控 制措施来确保项目的经济可行性 。
案例二：某商业综合体的SSGF新体系应用
总结词
多功能、综合性
详细描述
某商业综合体采用SSGF新体系，实现了多功能、综合性开发。新体系的应用使 得商业综合体在规划、设计、施工等方面更加灵活、高效，满足了商业发展的多 样化需求，提高了项目的整体效益。
案例三
总结词
文化传承、创新发展
详细描述
某文化旅游项目采用SSGF新体系，注重文化传承与创新发展。新体系的应用使得项目在保护传统文化的同时， 实现了与现代元素的融合，提高了项目的吸引力和竞争力，为文化旅游产业的可持续发展做出了贡献。
碧桂园ssgf新体系全阶段管 理思路课件
目录
• 碧桂园ssgf新体系概述 • SSGF新体系的实施流程 • SSGF新体系的优势与挑战 • SSGF新体系的实际应用案例 • 总结与展望
01
碧桂园ssgf新体系概述
碧桂园SSGF新体系全阶段管理思路课件
SSGF新体系注重绿色、环保、节能和 可持续发展，采用工业化、标准化、 模块化的方式进行住宅设计和建造， 提高了建造效率和住宅品质。
SSGF新体系的重要性
市场竞争力
随着人们对居住品质要求 的提高，SSGF新体系能够 满足市场对高品质住宅的 需求，提高碧桂园集团的
市场竞争力。
可持续发展
SSGF新体系符合国家对绿 色建筑和可持续发展的要 求，有利于企业可持续发
促进产业链协同发展
SSGF新体系的推广和应用将促进房地产产业链上下游企业的协同 发展，形成更加紧密的合作关系。
提高行业整体水平
SSGF新体系的应用将带动整个房地产行业的技术和管理水平的提 升，推动行业健康发展。
谢谢您的聆听
THANKS
SSGF新体系对建筑质量的影响
多个案例表明，采用SSGF新体系的建筑在质量方面得到了明显提升，减少了质量问题 的出现。
SSGF新体系在成本控制方面的作用
通过对多个案例的总结，发现SSGF新体系在成本控制方面也具有积极作用，能够有效 降低施工成本。
06
结论与展望
SSGF新体系的未来发展方向
持续优化与升级 随着技术的不断进步和市场需求的变化，SSGF新体系将 不断进行优化和升级，提高生产效率和居住品质。
某别墅项目采用SSGF新体系的案例
别墅项目通过应用SSGF新体系，缩短了工期，提高了建筑质量，并获得了客户的好评。
某高层住宅楼项目应用SSGF新体系的案例
该项目在施工过程中采用了SSGF新体系，有效控制了施工成本，并实现了绿色施工。
案例分析总结
SSGF新体系在提高施工效率方面的优势
通过多个成功案例的分析，发现SSGF新体系在提高施工效率方面具有显著优势，能够 有效缩短工期。
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P14
三、标准化系统
根据不同属性项目通过自主研发，形成一套具备指引、预警、监控功能为主的 电子化系统——含PC端与手机端
业内领先的标准化监控平台
手机端 具备实时短信提
醒功能
PC端：项目根据实际录入立项、摘牌 、示范区开放、开盘等关键节点时间， 系统自动生成专属时间轴，根据时间节 点系统灯号自动提醒项目开展工作；
营销标准化管控体系
内部资料严禁外传
市场管理部标准组 2016年12月
Contents
目
一、营销标准化是什么
录
二、营销标准化涵盖内容
三、营销标准化系统
四、营销标准化管控体系
五、营销标准化升级方向
P2
一、营销标准化是什么 营销标准化是什么？
2016年为完成2200亿销售目标，大批新项目蓄势待发，大 量新晋管理人员应运而生，营销团队如何跟上集团开发节奏？
6
持续销售期
➢ 核心工作要点
目的：基于首期推售的销售分析，反馈市场需求，契 合客户痛点调整升级，提升产品溢价能力。
组织开盘后评估，进行产品、推广升级
• 针对推广升级需完成市场管理部6个标准化节点，针对产品升级需完成前策产品部3个节点。 • 基于客户需求，通过产品、价格后评估及后期货量组织，对产品进行全方位升级，如配套（园林、交通、绿化等）、 成本优化（装标加减法、公共区域材料加减法、其他非客户敏感成本优化）、适应性调整（户型优化，装标优化等 • 基于二次推售产品升级，强化价值点输出，提高产品溢价能力。如广告升级、营销环境体验升级、客户维温等
P8
2.3 操盘指引-标准化各阶段工作要点：
3
广泛拓客期
➢ 核心工作要点
目的：广泛拓客，储备充足意向客源，根据333原则， 意向客户数需为推售套数的27倍。
项目核心价值推广炒作，展厅暖场活动不断
• 需完成市场管理部 17个标准化节点； • 内容涉及项目核心价值（地段、产品、配套、园林）等系列推广炒作，通过组织VIP客户碧桂园行、展厅开放后系 列暖场活动等形式强化品牌美誉度，提高项目在客户心中粘性。
A、节点亮灯提醒 B、项目标准化完成提醒 C、项目标准化阶段提醒 D、总部监控节点提醒 E、完成率较差项目提醒
P15
四、标准化管控体系
系统监控：
所有监控节点设置灰灯、蓝灯、绿灯、红 灯、橙灯5种灯号，直观检查其亮灯状态， 实时核实的节点执行情况
约谈机制：
每半月度对全国标准化阶段完成情况进 行统计排名，完成率后5名的项目需向 程博、大区域总直接阐明原因以及改进 办法。
P10
2.5 操盘指引-标准化各阶段工作要点：
5
开盘冲刺期
➢ 核心工作要点
目的：通过示范区开放引爆人气，并持续进行落位洗 客，以筹定推，制定合理价格提高产品去化。
项目核心价值高潮炒作，利用示范区开放活动引爆全城
• 需完成市场管理部12个标准化节点； • 内容涉及二次媒体采风、商业街商家入驻签约仪式、示范区开放后系列活动执行、开盘前系列报广投放、开盘物料 设计、开盘活动执行等12个标准化节点。 • 需制定案场接待标准及带客动线说辞，提升现场营销服务体验。
阶段拓客成果分析
•开通凤凰通平台搭建全面卖房渠道，开通凤凰同盟汇进行中介渠道资源整合 •通过进行阶段性拓客成果评估，检测拓客成效反思拓客策略。
P9
2.4 操盘指引-标准化各阶段工作要点：
4
硬广强拓期
➢ 核心工作要点
目的：营销节奏持续升温，进行高密度投放推广，高 强度拓客铺排，为示范区火爆开放做准备。
前期拓客基础准备
•拓客工作主要涉及寻找目标客群、梳理客户渠道、定制相关拓客物料及开展系列拓客动作 •该阶段以组建销售团队、猎聘竞品销冠，搭建拓客渠道为主，为下阶段广泛拓客做准备。
制定项目全年费用预算
•需完成销售管理部7个标准化节点； •主要内容为制定全年供需及销售计划，并对项目销售费用进行预算申报
略 二 次
提
二 次 媒 体 采 风
认 筹 启 动
商 业 街 商 家 入 驻
论 坛 开 盘 物 料 设 计 及
报
草制
签作
仪
式
摘 销制 摘
牌
售定
费 用 预 算 申
全 年 供 需 计 划
牌 发 布 会
报及
销
售
计
新 闻
城 市 展
悬 念 活 动 方 案 揭 幕 执 行
及 自 媒 体 输 出
厅 及 外 展 点 活 动 方 案 确 定
2016年
新项目
升级
新项目+在售项目
升级
监控是否执行
监控执行成果
案例集成平台
内部资料严禁外传│17
五、标准化整体升级方向
一二线项目标准化
营
新项目
销
标
准
化
体
系
在售项目
三四线项目标准化 合作项目标准化 度假项目标准化
存地新开标准化
旧货新卖标准化
根据不同 属性项目 完善升级 可套模式 标准化节
点菜单
最终实现整体提升营销管 理水平，提高人均效能，促进项 目业绩增长。
推 广 费 用 使 用 动 态 调 整
示 范 区 开 放
认产 筹品 启发
区 域 经
活 动 方 案 提
动布 方会 案
济 发 展
揭
业销
务售 开系 展统 的的 准设 备置
认 购 当 天 签 约
准
备
工
作
VIP
购 房
平 台 工
示 范
通 开 通 与 使
具 宣 传
区 开 放
用
报提 报
开 盘 准
营 销
备全
系策
列 培 训
——营销中心负责人程光煜总
P4
二、标准化体系涵盖内容
标准化体系
新项目标准化 在售项目标准化
P5
二、标准化体系涵盖：新项目标准化
根据集团开发要求，现行新项目标准化以322为蓝本，严格按照项目开发全过程划分6大策略阶段，
7大重要节点。
新项目营销标准化整合各职能部门管控要求共设置174个节点，其中必做事项118项，选做 事项56项，工作事项属性分为【必做事项】和【选做事项】。
P18
内部资料严禁外传
感谢聆听
市场管理部标准组 2016年12月
前期营销团队组建
•需完成人力资源部14个标准化节点； •内容涉及确定前期负责人、项目编制申报、后勤方案报批、前期团队培训等
确定项目整体推广定位
•需完成市场管理部部16个标准化节点； •主要内容涉及确定项目案名、logo、Vi定稿；为下阶段推广宣传提前拟定品牌接待点，广告方案、工地围挡上画等
P7
洗客落位，以筹定推
• 需完成销售管理部5个节点，前策产品部2个节点。 • 内容涉及开盘前货量评估、相关法律文书检视、价格底线及利润底线管理、售价制定等7个标准化节点 • 需密集性对筹客进行落位，每日更新落位图，并及时调整推售范围，以提升整体去化率。
P11
2.6 操盘指引-标准化各阶段工作要点：
营销中心将23年经验进行提炼与整合，制定出集指引、预 警、监控于一体的营销全流程管控体系，从而实现营销工作快 速复制、高效执行、保证效果，达至快速销售的目的。
P3
一、为什么要实行标准化
1、标准化流程，可以指导项目开盘全过程的营销动作，必 须用好营销标准化的工具，虽然做了不一定成功，但不做 一定不成功。 2、所有新项目必须要进行标准化管控！
为促进签约回款
•需完成销售管理部13个节点，营销创新部3个标准节点，前策产品部4个标准节点；
•内容涉及认筹启动方案提报、付款方式及定金申请、价格输出口径、价格备案申请、销售系统设置、车位推售方案 制定及组织示范区开放前系列培训等20个标准节点
P12
2.7 新项目标准化：营销全流程指引
B-BOX
整
推
改 包 装 方 案
售 货 量 提
量 评 估
列 培 训
上
报
营 销 开 盘 后 评 估
后 续 货 量 定 价
调 价
价 格
收
、 促 销
底 线
楼
及 利 润
管 理
销 售 中 心
底 线 调
编 制
整
撤
13
出
P13
二、标准化体系涵盖：在售项目标准化
1、标准化时间轴：根据集团对在售项目标准化工作的要求，二次推售标准化周期 设定为2个月（项目可根据实际推售情况做调整），划分为四个营销阶段：
前 期 负 责 人 确 认
市产示
场品范
调规区
研划设
及配置
项置建
目
议
定
城 市 展 厅 方 案Байду номын сангаас报 批
媒 体 资 源 初 期 调 研
品 牌 导 入 投 放 准 备
位
按
车 位 推 售 方 案 制 定
价
开 盘 方
格 备
式 的 确
案 申
定请
价 格 输 出 口 径 确 定
车 位 推 售 方 案 制 定
付 款 方 式 及 定 金 申 请
四大
后评估机制：
管控体系 总部巡检监控：
针对品牌立势期及广泛拓客期开展阶段 中评估机制，及时发现项目存在隐患问 题，给予策略调整建议。
由总部标准组主导，必要时联合各职能 部门就重大节点、问题事件、固定主题 进行巡检，并形成巡检报告反馈总部领 导。
P16
五、标准化整体升级方向
以“溢价思维”做项目为核心思路，全面升级标准化指引
看 楼 巴客 租户 赁碧 执桂 行园