商业街业态商铺划分

3、仅按常住人口计算，人均月消费为1000元，则社区总消费约为3千万每月，另外还
本体分析
客天下现有商业——类型较少
目前客天下已有商业形态： 1、酒店:梅州唯一一家正式授牌五星级酒店 2、喜多多超市：梅州当地最大连锁超市 3、3D影院：梅州设备最先进3D影院 4、广场小木屋：10个特殊建筑商铺 5、儿童游乐场：海底世界等主题娱乐场
来一些品牌商家。
波托菲诺
客户范围以住户及美食爱好者为核心， 其次为游客及其他高档社区居民
波托菲诺住户，以外企高管（外籍人士）、企业主、 华侨为主，年龄在30-40岁，是服装等商品的主要消费 者
住户
B
美食 爱好 者
游客
对商业街上的知名餐饮品牌慕名而来者，对其他商业 形态构成一定的随机消费。例如专门来吃丹桂轩的
B区底层商铺 商铺43 商铺44 商铺45 商铺46 商铺47 商铺48 商铺49 商铺50 商铺51 商铺52 商铺53 商铺73 商铺74 商铺75 商铺76 商铺77 商铺78 商铺79 商铺80 商铺81 商铺82
面积（㎡） 80.4 80.4 80.4 80.4 80.4 80.4 80.4 80.4 80.4 80.4 64.4 57.9 85.1 41 39.6 80.4 69.2 27.5 87.8 55.2 56.1
入住波托菲诺国际公寓的游客，以外籍人士居多
其他高档社区居民
这里的酒吧、书吧等店吸引了其他一些高档社区的居 民来消费
波托菲诺
百佳 聆听音乐 雪贝丽阿姨 金碧擦鞋 美容 海王药业 招商地产 中国银行 7-11便利店 超市 音像 干洗
商业街详细业态规划
进大门 1000 25 10 20 15 30 20 超市二侧街铺 银行 便利店 150 40 擦鞋价格5~10元/双，另外还提供沙发、车座保养，擦鞋三 双可提供上门服务 面积较大的超市 超市辅营区

商业定位：高档社区的
生活配套服务，涵盖餐 饮、综合性会所、超市、 酒吧、咖啡面包房、美 容、精品销售等
已进驻的商家——丹桂轩餐厅、舞鹤日本料理、汉阳馆韩国料理、
百佳超市、可颂坊面包店、illy咖啡、SPR酒吧、梦圆皇宫美容等连
锁品牌店。
。
波托菲诺
商业功能业态组合
功能定位 A区精品街 （5%） 功能划分 以化装品、首饰为主，辅 以艺术品、小提琴、纪念 品等 餐饮、酒吧、红酒专卖、 咖啡吧、茶坊；冰激凌、 PIZZA、通心粉、巧克力、 甜点等 美容美发、银行、邮电局、 鲜花店、干洗店、家政服 务店等
定位策划

案例借鉴 市场定位 顾客定位

功能定位 形象定位
案例借鉴
它山之石， 可以攻玉
波托菲诺
一期项目商业总建筑
面积：约1.5万平米，拥 有街铺80余间。 二期项目商业建筑面积： 1900平方米。深圳华侨
意大利精品街风格， 高档社区的生活配套
城高档住宅区— 波托菲
诺之中，毗邻7万平方米 燕栖湖，片区拥有极为 优质的客户资源及优美 的自然环境。
本体分析
B区底商层高较低，柱间距较窄，对于品牌 商家的招商会有一定的硬件障碍。
由于B区底商建筑层高一般都在三米以下，还 需要安装消防管道，部分区域需安装空调管道， 所以实际净高较低，会对引进品牌商家和销售产 生一定影响。 由于B区底商建筑进 深较浅，同样不利于 引进大型商场。
本体分析
1、客天下旅游产业园
本体分析
可售商业经济技术指标
大型欧洲风情商业街——特色建筑
首层面积 第二层面积 第三层面积 总面积（㎡） （㎡） （㎡） （㎡） 1栋 553.06 211.7 211.7 976.46 2栋 406.72 203.36 203.36 813.44 3栋 466.54 216.87 216.87 900.28 5栋 308.32 154.16 158.08 620.56 6栋 514.8 265.62 265.62 1046.04 8栋 211.4 218.9 218.9 649.2 9栋 193.6 210 147.1 550.7 总计 5556.68

租金：因店铺质量而异，从20元/平/月150元/平/月；

商业布局：华侨城为以前梅州富人聚居区， 聚集了当地的高端人士，商业街配套齐全、 适合中高端人士消费，是江北片区最成熟、 最高端商圈；老街则是梅州历史较久的商圈， 提供服饰、文具等各种生活用品，主要满足 江南、江北片区商铺或个体工商户的批发需 求、以及低档消费水平的顾客需求。

商圈圈层不够高档次：与梅州当地大 社区鸿都花园相呼应，代表城市规划建 设较高水平的新商圈，目前已成型，主 要经营手机、电脑等电子产品、装修建 材等，鸿都美食街主经营餐饮业、古玩 字画等，人气较旺。

市场分析小结
1、供需分析
从全市供需商业市场来看, 梅州现有的商业结构属初级业态，大型 商圈尚未形成，当地人对商业投资的理念也处于初级阶段。

梅州目前三大主力商圈，由北向南
江北片区
百花洲片区：以百花洲 为中心，环绕时代广场 周边等区域 ；地处江南 最为繁华地段，较为成 熟。

百花洲片区 鸿都商圈
鸿都商业圈：与梅州当 地大社区鸿都花园相呼 应，代表城市规划建设 较高水平的新商圈，目 前已成型。

市场分析
商圈名
各商圈铺位售价从8000-40000元/平米 不等
C B A B区水边休闲街
（80%）
以餐饮、休闲为主，其次是基本生活 配套，购物占比非常小。
C区社区服务街
（15%）
社区性超市
波托菲诺
凭借华侨城品牌、 高端客户群，相对 区位优势，成功招
以低租金让利为回报，平均租金在50-60元/ 平米（市区普通商业200元/平米）
休闲类商家 梦圆皇宫SPA美容健会 依贝佳美容生活馆 古罗马咖啡吧 lily咖啡 SPR咖啡 星巴克 私家花园茶楼 餐饮类商家 丹桂轩 头啖汤 麦膳坊 舞鹤 可颂坊 购物类商家 百佳超市 博尚高尔夫专卖 龙润普尔
平；租金：40100元/平/月
市场分析

商业功能较齐全，档次整体相对低端
江北区域
商铺主力面积段：约50-60平米、90平米； 华侨城片区以90平店面为主；品牌专卖店规 模较大，面积180-270平米左右；有部分小 面积店铺，50-60平米；老街则是以50-60平 米面积段为主。

售价：12000-26000元/平，均价约18000 元/平；

市场分析

鸿都商圈代表城市规划建设较高水平的 新商圈，但业态功能尚有很大提升空间
鸿都商圈
商铺主力面积段：主力面积段50-80平 米，少量最小面积30平米左右，有连锁 店或专卖店面积较大区间120—200平 米。 售价：正街约32000元/平，侧街售价 约17000元/平 ；

租金：正街店铺租金约220-300元/平 /月，侧街120-200元/平/月；
面积 （㎡）
58.6 68.9 67.7 70 71.15 60.93 69.25 466.53
本体分析
单铺面积主要面积段为60-100平米
B区底层商铺 商铺1 商铺2 商铺3 商铺4 商铺5 商铺6 商铺7 商铺8 商铺9 商铺10 商铺11 商铺12 商铺13 商铺14 商铺15 商铺16 商铺17 商铺18 商铺19 商铺20 商铺21
楼栋
商业建面：19469平米 铺位形式：7个独体楼+82个底商店铺 铺位面积：独体楼550-1046平米，底商 店铺45-96平米。 建筑形态：3大主题广场，欧式风情建筑
本体分析
小学对面单层商铺面积 商铺 单层商铺1 单层商铺2 单层商铺3 单层商铺4 单层商铺5 单层商铺6 单层商铺7 总计
单铺面积为40-100平米
2012-7-4
客天下商业街业态及B区商铺划分
报告提纲

市场分析 定位策划 业态组合 规划布局
市场分析

区域分析 市场分析 本体分析
区域分析

未来城市核心，发展前景巨大
“南扩〃北拓〃中优” 战略规划
区位：属于梅州3大商圈之一——江南 商圈，相对较为成熟，区域居住人口属 于中上层 南拓规划，未来梅州发展的新中心—— 梅州市政府着力实施“南拓、北扩、中 优”计划，其中的南拓计划是以世界客
都大道建设为契机，拉动城市向南 面发展。市城乡规划局制订了客都大道
周边区域的路网、用地功能布局、公共 设施配套、开发强度等作了详细规定， 把该区域规划为高标准的现代城市新区。 在规划的指引下，梅州火车站站前区域 建设加快，一个功能齐全的现代商业金
融服务功能区正在形成。
位处世界客都大道沿线，距市区5分钟生 区域交通 活圈
百货、电器、服
饰、外贸店、精
品店为主
嘉应中路以北， 梅江大道两侧 百花洲 全 市 500米以内，百 花巷和梅龙西路 、法政街为中心
百货、服装鞋帽 专卖店、外贸服 饰、精品店、化
妆品等为主
以鸿都电脑城、
以彬芳大道为轴 鸿都商 圈 全 市 ，嘉应路与新中 路之间400米以 内
苏宁、喜多多为 代表，经营通讯 、数码产品、电 脑耗材等产品为
区域范围 商圈业态特征 租金、售价情况 售价：1200020000元/平， 均价约16000元 /平 租金约100-300 元/平/月；侧街 售价约20000元 /平，正街约 40000元/平 售价：800028000元/平， 均价22000元/
称
辐射范围
江北区 域
江北为主
，辐射全
市
Βιβλιοθήκη Baidu
华侨城商业广场 附近临街商业
2、商业属性分析：
从区域发展的对比性来看，客天下商业业态脱离梅州当地商圈的发 展模式，不属于目前梅州所具备的商业形态。
3、商业情况
梅州没有一站式的购物中心，甚至没有成功的步行街，这在一个拥 有40万城市人口的城市来说，急需成功的集中购物点。
本体分析
客天下旅游产业园——体量大，人气足
客天下总占地3万亩，总投资30亿，预计8-10年开发完成。 1、已被评为国家4A级旅游风景区，年接待游客数量6-8万人次。广场等区域免费游玩 的游客近15-20万。 2、国际圣山国际住区规划建设129万平米建筑，未来客天下预计将有3万人口入住。 有每年接待数万游客，在客天下每月的消费额约为3.3千万以上。

市场分析

百花洲商圈满足中不同人群消费，但缺 乏统一规划，属于相对成熟阶段
百花洲商圈
商铺主力面积段：主力面积段50-60 平米；品牌专卖店规模较大，会选择 两至三间店铺打通同时使用，面积 180-270平米左右；有部分小面积店 铺，30平米左右。 售价：正街约40000元/平，侧街售 价约20000元/平 ；
客天下总体量较大，未来游客及住区业主人气将 会非常旺，商业前景巨大； 2、客天下现有商业： 客天下现有商业仅能满足业主或游客的一小部分 需求，需扩充商业形态； 3、大型欧洲风情商业街： 欧洲大型风情商业街体量较大，建筑形态独具特 色，独栋商铺规划面积较大，实现销售难度较大； 散铺面积区间较为适中，实现价值可能性较大.

世界客都大道：双向8车道
3分钟辐射圈：火车站，曾宪梓 中学，归读公园，正兴系列楼盘 等 5分钟生活圈：市政府，飞机场， 鸿都商业圈，田家炳医院等

区域分析小结
1、区域分析
客天下处于未来城市新核心，发展前景巨大；
2、交通分析：
客天下位处世界客都大道沿线，属于市区5 分钟生活圈
市场分析
江北区域：包括华侨城 、老街等区域 ，为老城 区。

租金：正街店铺租金约100-200元/ 平/月，侧街60-120元/平/月； 商圈介绍：百花洲是梅州本地目前 最成熟、人流最集中的商业圈，主营 服饰业务。商业氛围浓厚，人气旺， 可满足低、中、高端不同档次消费群 的需求。其中，梅陇路专卖店经营服 饰消费水平及档次最高，是当地高收 入人群主要消费地带。
面积（㎡） 64.5 65.83 66.3 84 76.25 93.45 84.2 74.6 79.33 100 66.2 62.64 100 58.73 54.81 87.2 40.73 82.62 88.92 77.26 74.6
B区底层商铺面积 B区底层商铺 面积（㎡） 商铺22 66.2 商铺23 66.13 商铺24 49.32 商铺25 67.54 商铺26 64.63 商铺27 69.52 商铺28 45.25 商铺29 76.67 商铺30 76.9 商铺31 69.4 商铺32 96.4 商铺33 84.6 商铺34 78 商铺35 80.4 商铺36 80.4 商铺37 80.4 商铺38 80.4 商铺39 80.4 商铺40 80.4 商铺41 80.4 商铺42 80.4