余额抵押与重复抵押的利弊分析
房地产再次抵押抵押价值 公式
房地产再次抵押是指在已经抵押的房产再次进行抵押贷款的行为。
在进行房地产再次抵押时，需要计算出该房产的抵押价值，以确定可以再次抵押的贷款额度。
抵押价值的计算通常采用一定的公式，通过对房产的估值和贷款比例等因素进行综合考量得出。
本文将介绍房地产再次抵押抵押价值的计算公式及其相关内容，供读者参考。
抵押价值的计算公式是确定房产可以抵押的贷款额度的重要依据。
一般来说，抵押价值的计算公式包括以下几个主要因素：1. 房产估值：房产估值是确定抵押价值的基础。
通常情况下，可以通过房产评估的方式来确定房产的市场价值。
评估过程中会考虑房产的地理位置、建筑面积、房屋结构、装修情况等因素，得出一个相对准确的房产估值数据。
2. 抵押贷款比例：抵押贷款比例是指在房产估值的基础上，银行或金融机构愿意提供的贷款比例。
一般情况下，抵押贷款比例会根据市场行情和风险控制情况进行浮动调整，一般在60%~80%之间。
3. 一抵贷款余额：一抵贷款余额是指已经对该房产进行抵押贷款后尚未偿还的部分。
在确定了以上主要因素后，可以使用以下公式来计算房地产再次抵押的抵押价值：抵押价值 = 房产估值× 抵押贷款比例 - 一抵贷款余额通过以上公式计算出的抵押价值，即为该房产再次可以抵押的贷款额度。
值得注意的是，以上公式为一般情况下的抵押价值计算公式，实际情况中可能会根据不同的银行或金融机构有所不同，读者在进行房地产再次抵押时应根据具体情况与相关机构进行确认。
在进行房地产再次抵押时，除了抵押价值的计算外，还需要注意以下几个方面：1. 了解相关政策：在进行房地产再次抵押之前，需对相关政策有所了解，以确保自己符合相关的抵押条件和规定。
2. 谨慎选择机构：在选择进行房地产再次抵押的金融机构时，需要谨慎选择，选择信誉良好、业务规范的金融机构进行合作，以确保自己的合法权益。
3. 计划合理使用贷款资金：在获得房地产再次抵押贷款后，需合理规划资金的使用，避免因不善理财而带来额外的风险。
动产担保物权的顺序
动产担保物权的顺序随着社会经济的不断发展，在我们的生活之中，很多人都有属于自己的财产，不管是动产还是不动产。
那么对于有的案件之中需要担保物权，对于动产担保物权又是怎样的呢?以下就是我为您介绍的有关“动产担保物权的顺序”的相关法律知识，欢迎大家阅读。
动产担保物权的顺序在同一担保物上同时存在数个担保物权的情况下，必须解决何者效力优先的问题，才能避免数个担保物权之间的效力冲突，这就需要设立一定的秩序与规则。
动产由于其公示方式的简单、流转上的便捷，常常发生数个担保物权并存而引发担保物权之间受偿效力顺序问题。
笔者拟对动产上担保物权并存作具体分析，并在此基础上抽象出解决效力顺序问题的基本规则。
一、动产上担保物权并存的成立要件与基本样态动产上担保物权的并存，必须具备以下条件：1、必须是同一件动产。
存在于同一动产上的数项担保物权之种类，既可为异类(如抵押权与质权)，也可为同类(如两项抵押权)但它们必须附着于同一件动产之上。
存在于不同动产之上的各个担保物权之间，则不发生并存问题。
2、数个担保物权在存续期间上须有交叉。
如果一项财产上前设的某一担保物权消灭之后又设定或成立新的担保物权，则不发生并存的问题;原有并存关系的两个担保物权中的任何一个消灭时，并存关系也随之解除。
3、并存的数个担保物权，各因不同的法律事实而成立。
同一个法律事实不可能引起两个担保物权的产生，自然更不可能引起并存问题。
并且，担保物权所担保的债权彼此独立。
4、并存的数个担保物权之间，须发生或可能发生效力上的冲突。
其效力冲突，主要表现为效力的实现顺序。
在担保物权发生并存的情况下，无论哪一个担保物权优先行使与实现，都将会对其他担保物权的行使与实现产生消极影响，导致其削弱乃至丧失，因此，各担保物权人都希望自己之权利能优先行使并最大限度地实现。
如果没有一定的解决规则，必将发生数个权利及权利人之间的直接的、绝对的冲撞，因而需要对其加以规定。
根据担保物权之间的关系，可分为同类担保物权之间的并存和不同类担保物权之间的并存。
浅论房屋抵押权的权利冲突
三、 抵押 权之 间顺 位 的确定
抵押 权 的顺 位 是 指抵 押 权 人 就 抵 押 财产 优
先受偿 的顺序 ， 押权 的顺 位 按抵押 权 登记 于 登 抵 记簿 时 间的先 后 为序 ，登 记在 先 的为第 一 顺位 ，
Ｃ ｉ ｅｌＥｔｔ ｈ ａ Ｒ ａ ｓ ｅ ｎ ａ
浅 房抵权 权冲 论屋押的利突
张艳 萍 上海 市普陀 区房地产 交易中 心
一
、
抵押权 之 间冲突 的表现 形式
所谓 房 屋 抵押 权 的权 利 冲 突 是 指 房 屋抵 押 权 实现 过程 中， 房屋 抵押 权 与在 房屋 上 设定 的其
重 复抵 押 是 指 抵 押 人 将 同 ～ 房 屋 在 设 定抵 一 押权 后， 向其 他抵 押 权人 设 定担使 同一房 屋 上有 数个 抵 押权 人 ， 形成 数
个抵 押关 系， 其担 保债 权 的价 值 总额超 过 该房屋
外， 建筑 物 的基本 结构 部分 、 公共 通行 部分 、 不 必 可 少 的附属 设施设 备 、 避难层 、 设备层 等 ， 不可 分 割或 分割 了会 影 响小 区及 房 屋整 体功 能 的， 也应 属 于全体业 主共有 部分 。
利 益 以利于房 屋抵 押权 的合法 实现 。 实 践 中 房屋 抵 押权 之 间 的冲 突 表 现 形 式 通
常为再 抵押 和重 复抵押 两种情 形 。
再 抵押 也称 余 额 抵 押 ， 是 指在 一房 屋 的
部分价 值 上设 定抵 押权 后 ， 其剩 余价 值上 再 设 在
定其 他 抵 押 权， 即各 个抵 押 关 系 不 重 叠， 担保 所 的债务 金额 总计起 来不 超过 该房 屋的 总价 值 。
抵押权顺位升进主义与固定主义利弊辩
抵押权顺位升进主义与固定主义利弊辩作者：谢晓春来源：《经济研究导刊》2011年第27期摘要：抵押物上存在多个抵押权时，如顺位在先的抵押权由于抵押权实现以外的原因消灭时，居于其后的抵押权是保持固位不变还是可以依次升进，虽然立法对此已有所规定，但从中国的实际出发，我们在进行制度构建的时候就应该充分尊重当事人自己的意愿，在设定抵押权顺位规则时，应为当事人的意志保留适当自由空间，由当事人根据具体情形来选择何种顺位规则。
关键词：抵押权升进主义固定主义中图分类号：F83文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）27-0083-02中国《物权法》修正了《担保法》第35条对重复抵押采限制主义的立场，在此基础上，《物权法》第194条就抵押权顺位的变更、放弃做出了相关规定，这在中国立法史上尚属首次。
重复抵押下的抵押物上存在多个抵押权，当顺位在先的抵押权由于抵押权实现以外的原因消灭时，顺位居于其后的抵押权是否可以当然的依次升进呢？大陆法系各国的立法对该问题做出了截然不同的规定：一种采顺位固定主义；一种采顺位升进主义。
一、顺位升进主义、顺位固定主义概述顺位升进主义是指“在先顺位的抵押权因债权获清偿或其他原因而消灭后，后顺位的抵押权自动上升，获得前顺位抵押权人的顺位。
”[1]此种立法最早起源于日尔曼法，并为法国和日本等国民法所采纳[2]。
中国《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题意见（试行）》第115 条第2款规定：“债务人以抵押物清偿债务时，如果一项抵押物有数个抵押权人的，应当按照设定抵押权的先后顺序受偿。
”可见中国在立法和司法实践中采纳的是顺位升进主义。
顺位固定主义是指“抵押权确立以后，其顺位固定不变，即使在先顺位的抵押权所担保的债权得到清偿或因其他原因消灭，其后位的抵押权仍保持原来的顺位”。
顺位固定主义最早起源于罗马法，现德国、瑞士民法为采纳该原则的典型代表，其中，德国法体现在所有人抵押制度中，瑞士法体现在空白担保位置制度当中。
信用卡担保的风险分析与防范
担 保的 债权总额 ，按 照登记 顺序发 卡行将 无法 足额或 完
全 不能得 到清 偿 。
二 、有关建议
从 上述 分 析 可 知 ，担 保 只是 保 障 主 债权 的一 种 预 防性； Ｆ ｉ ｌ ￣ ＜ ｂ 充性 手段 ，并非万 无一 失 ，信 用卡担 保的 实现 本身也 是有成 本的 。 良好 的信誉 、 合法 稳定 的业 务经营 、
的先 于 未登 记 的受 偿 ；（ 三 ）抵 押 权未 登记 的 ，按 照债 权 比例 清偿 。 ”这表 明 物 权法 》 取消 了 担保 法 关 于抵 押财 产 的价 值 应 等 于 或大 于 数 个抵 押 担 保 债权 总 额的 限制 。
的管理 责任 ，避免 其将 控制 风险 的义务 全部 转嫁给 抵押 人 或保 证人 ，同时 为 了使担 保人对 所承 担的 风险有 一个 合 理 的预期 ，业 内一般 认为 尽管信 用卡 担保 的对象 是不 确 定 的 透支 债 务 ，但仍 应 为信 用卡 担 保设 定 最高 限额 。
又大 幅增加 了其 灭失 的风 险。
２ 。 重复抵 押 降低担保 作 用
持卡 人 将 同一财 产 重复 抵押 的行 为 并不 违法 。 物
抵 押担 保的 范 围包 括主 合 同项下 债务本 金 、 利息、 复利 、
滞 纳金 、年 费 、损 害赔 偿金 ，以及 为实 现债权 和担 保权 而 支 出的一 切费用 ，但 这种 宣示未 必能 够实 现 。
Ｂ ｕ ｓ ｉ ｎ ｅ ｓ ｓ Ｍａ ｎ ａ ｇ ｅ ｍｅ ｎ ｔ
业务 管理
信用卡担保的风险分析与防范
口 中国农业银行股份有卡 核 发 与分 期 付 款 等 业 务时 ，存在 过度 依赖 担保 方式 、为 申请 人核 发高 额度 初 始授 信或 大幅调 高授 信额 度的倾 向。实际 上 ，有 担保 并 不意 味着 银行可 以高 枕无 忧 。本 文通过 对信 用卡担 保 （ 以 抵押 为 主 ）的 相关 风 险分 析 ，就 发卡 行 的合 理授 信
贷款余额债务置换(3篇)
第1篇随着我国经济的快速发展，企业、个人等市场主体在经营活动中不可避免地会产生债务。
然而，高利率、短期限的债务可能会给债务人带来沉重的财务负担，甚至导致资金链断裂。
为了降低融资成本，优化债务结构，贷款余额债务置换成为了一种重要的金融工具。
本文将从贷款余额债务置换的概念、优势、操作流程及注意事项等方面进行详细阐述。
一、贷款余额债务置换的概念贷款余额债务置换，是指债务人将现有的高利率、短期限的债务，通过金融机构的贷款，以低利率、长期限的债务进行置换，从而降低融资成本，优化债务结构。
二、贷款余额债务置换的优势1. 降低融资成本：通过贷款余额债务置换，债务人可以以低利率的贷款置换高利率的债务，从而降低财务成本。
2. 优化债务结构：通过调整债务期限，债务人可以分散还款压力，降低流动性风险。
3. 提高资金使用效率：债务人可以利用低利率贷款置换高利率债务，将节省的资金用于扩大生产、投资等经营活动。
4. 提升信用等级：通过贷款余额债务置换，债务人可以改善财务状况，提高信用等级。
三、贷款余额债务置换的操作流程1. 债务人向金融机构提出贷款余额债务置换申请。
2. 金融机构对债务人的信用状况、财务状况进行审查。
3. 双方协商确定置换方案，包括贷款金额、利率、期限等。
4. 债务人将现有高利率、短期限的债务结清，并签署新的贷款合同。
5. 金融机构发放贷款，债务人按照新合同约定的期限偿还贷款。
四、贷款余额债务置换的注意事项1. 选择合适的金融机构：债务人应选择信誉良好、服务优质的金融机构进行贷款余额债务置换。
2. 确保贷款用途合规：债务人应确保贷款用途符合国家相关政策法规，避免违规使用贷款。
3. 注意贷款期限：债务人应根据自身资金需求，合理选择贷款期限，避免过度负债。
4. 关注利率变化：债务人应密切关注市场利率变化，适时调整贷款余额债务置换方案。
5. 加强财务管理：债务人应加强财务管理，确保按时偿还贷款，避免产生逾期利息。
《担保法》第三十五条
中华人民共和国担保法第三十五条抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。
财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。
【释义】本条是关于抵押物和其他担保的债权的关系的规定。
抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值，指在设定抵押权时，抵押物所担保的债权不能高于抵押物本身的价值；实现抵押权时，抵押物的价值低于所担保的债权的，超出部分的债权只能作为一般债权，不具有优先受偿的效力。
比如，甲企业的厂房价值200万元人民币，他不能以此厂房向银行抵押贷款200万元以上的人民币。
然而，现实中抵押物的价值不是一成不变的，多数情况下它会随时间、市场及抵押物自身使用等情况的变化而变化，有时在设定抵押权时，抵押物的价值并不低于其所担保的债权，但实现抵押权时，抵押物担保的债权却超出了抵押物的价值。
比如某企业的房地产在设定抵押权时估价为1000万元人民币，他以此向银行贷款800万元人民币，但实现抵押权时，房地产仅拍卖了750万元人民币，那么，该750万元人民币可以优先偿还银行贷款，另外50万元人民币只能与其他一般债权处于同一偿还顺序。
由于作为抵押物的财产大部分是不动产，具有较高的财产价值，因此，在某些情况下，抵押物的价值大大地高于其所担保的债权。
比如抵押物价值100万元人民币，可抵押人只向债权人借款10万元人民币。
为了更好地发挥抵押物的担保效益，我国担保法允许在抵押物上重复抵押，但各次抵押所担保的债权累计不得超出抵押物的价值。
比如抵押物价值200万元人民币，抵押人可以以该物分几次向银行抵押贷款，比如第一次贷款70万元人民币，第二次贷款60万元人民币，第三次贷款50万元人民币。
重复抵押，不仅可以是以同一抵押物向同一债权人多次抵押，也可以是以同一抵押物向不同债权人分别抵押。
比如以价值100万元人民币的房屋向甲抵押贷款10万元人民币，向乙抵押贷款40万元人民币，向丙抵押贷款30万元人民币。
动产抵押制度的得失利弊
动产抵押制度的得失利弊动产抵押制度是指当借款人用其动产作为抵押物时，借款人拥有被抵押物的权利，但其所有权仍归借款人所有。
这种制度可以有效地帮助借款人获得贷款，并保护贷款人的利益。
然而，动产抵押制度也存在一些得失利弊，本文将探讨这些问题。
动产抵押制度的好处提高借款人的信用动产抵押制度使借款人能够用其动产作为贷款的抵押物，进而被贷款人接受。
这意味着借款人能够获得贷款的机会更高，因为贷款人更可靠。
该制度因此提高了人们的信用，增加了使用贷款的可能性。
拓宽了融资渠道动产抵押制度使借款人能够从多个渠道获得贷款。
这是因为很多贷款机构更愿意向使用动产抵押的借款人提供贷款，因为这些借款人的贷款是用实物作为抵押的，即使不能按时偿还贷款，也可以通过出售质押物来弥补损失。
保护贷款人的权益动产抵押制度保护贷款人的利益，因此借款人必须按时偿还贷款，否则贷款人可以合法地处置抵押物并追回尚未偿还的贷款。
因此，贷款人可以较为放心地将贷款提供给借款人，而借款人也会更努力地工作以偿还贷款。
动产抵押制度的缺点抵押物可能贬值或丧失动产抵押制度的缺点之一是，抵押物（动产）可能由于市场条件和其他因素而贬值或丧失。
如果借款人无法按时偿还贷款，贷款人将有损失，因为他/她无法获得等价的质押物以弥补损失。
因此，在考虑使用动产抵押制度时，借款人和贷款人必须注意谨慎评估抵押物的价值以及市场情况。
需要一定的资产使用动产抵押制度需要一定的资产。
这可能使得一些有潜在需要贷款的人无法获得贷款，因为他们没有能够作为抵押的资产。
这对那些仅拥有少量资产或没有资产的人来说可能特别困难。
执行起来可能有困难在动产抵押制度的执行过程中，可能会出现各种各样的问题，使得这一制度的执行变得困难。
例如，如果贷款人无法证明所拥有的资产是法律上的质押物，那么他/她无法追回贷款。
此外，贷款人必须遵守国家和地方的法律和规定，以便充分利用动产抵押制度。
动产抵押制度的利弊分析动产抵押制度的得失利弊可以用以下表格来说明：动产抵押制度优点缺点提高借款人的信用拓宽借款人融资渠道抵押物可能贬值或丧失拓宽了融资渠道保护贷款人的权益需要一定的资产保护贷款人的权益执行起来可能有困难通过这个表格，我们可以看到动产抵押制度的优点和缺点。
抵押房产的十大忠告
抵押房产的十大忠告
抵押房产是一种常见的筹措资金的方式，但也是一种风险较高的行为。
以下是抵押房产时需要注意的十大忠告：
1. 认真选择抵押机构。
不要盲目选择小贷公司等非正规金融机构，以免受到不良影响。
2. 了解抵押机构的信用状况。
查询其注册信息、资质等相关信息，确保其合法性。
3. 对自己的经济状况进行评估。
根据自己的收入状况，评估自己每个月所承担的还款额。
4. 留意抵押利率。
一些抵押机构会设置虚高的利率，导致还款额增加。
5. 不要盲目加大还款额。
在财务状况允许的情况下，可以缩短还款周期，但不要超出自己的经济承受能力。
6. 了解贷款期限。
不要盲目选择长期贷款，可以根据不同的用途选择相应的期限。
7. 敬畏违约风险。
在还款期限内，一定要按时、足额地还款，以免触碰违约条款。
8. 留存还款凭证，保留还款记录。
在还款过程中，妥善保管还款凭证和记录是必要的，以备不时之需。
9. 转化抵押资金用途。
在得到抵押资金后，不要将其用于消费或投资，而是要用于提高自己的生产力或实现增值收益。
10. 留意全局风险。
不要将所有的财富都抵押给同一机构，以免全局风险集中爆发造成重大损失。
以上十大忠告，旨在提醒抵押房产的人们，注意风险，理性借款，谨慎决策。
抵押估价服务中常见的评估方法及其优缺点
抵押估价服务中常见的评估方法及其优缺点抵押估价服务是指通过估价机构对抵押物进行评估，以确定其价值，为借款人提供合理的贷款额度。
在抵押估价服务中，常见的评估方法包括销售比较法、成本法和收益法。
本文将分别介绍这三种评估方法及其优缺点。
销售比较法是抵押估价服务中最常用的方法之一。
该方法通过比较相似物业的市场销售价格，来确定抵押物的估价。
优点是该方法简单易行，信息获取相对容易，适用范围广泛。
然而，销售比较法也存在一些缺点。
首先，市场上并非总能找到与抵押物具有相似特征的物业，因此难以准确估计其价值。
其次，市场因素的波动可能会影响定价的准确性，特别是在市场供求关系失衡的情况下。
此外，如果市场交易不频繁或市场信息不透明，销售比较法的可行性和准确性也会受到一定程度的影响。
成本法是另一种常见的抵押估价方法。
该方法基于物业重建或恢复所需的成本，以确定抵押物的价值。
成本法的优点是能够准确估算出抵押物的实际价值，并且可以应用在新建或维修过的物业上。
然而，成本法也存在一些弊端。
首先，估价过程中需要考虑大量的变量，如建筑材料价格、劳动力成本等，因此容易产生误差。
其次，成本法并未考虑抵押物的市场需求和物业特征等因素，因此在市场因素变化较大的情况下，其估价可能不够准确。
收益法是一种在商业抵押估价中常用的方法。
该方法根据抵押物所能产生的现金流量来确定其价值。
收益法的优点在于能够将抵押物的价值与其潜在收入联系起来，适用于商业物业及投资性物业。
然而，收益法在应用过程中也存在一些局限性。
首先，该方法需要预测未来的现金流量，这可能受到市场变化和经济环境等因素的影响。
其次，对于非商业物业或无法产生充分现金流的物业，收益法的适用性会降低。
综上所述，抵押估价服务中常见的评估方法包括销售比较法、成本法和收益法。
销售比较法是简单易行的方法，但在市场因素不稳定或数据不充分的情况下可能不够准确。
成本法可以准确估算抵押物的实际价值，但容易受到估价过程中的变量误差以及市场因素的影响。
警惕第二顺位抵押：重复抵押贷款的信贷案例解读【法律相关】
2020年11月，“仙境”市银监局对各银行机构以土地为抵押的贷款进行了逐笔检查，就筛查出存在重复抵押、虚假抵押、抽逃押品等问题的项目，督促银行机构对相关贷款进行信息核实和风险防范，并以此作为协调地方政府及有关部门重视解决此类信贷风险问题的依据。
“橙子”银行一项目存在押品重复抵押，他项权利处于第二顺位，但该行各个管理环节并未发现，形成风险隐患，非常直观地展现了押品管理中各种疏漏，具有一定的信贷警示意义，值得进一步复盘和剖析。
案例过程（一）授信发起2019年12月20日，“橙子”银行为BZ宜居综合开发有限公司发起申请**万元授信总量，全部为项目贷款，专项用于借款人华佗广场棚户区改造，期限5年（含宽限期2年），以BZ金地建设投资有限责任公司355亩（约236953.1平方米）商业土地使用权（土地证号：**号）抵押。
经“橙子”银行准入的评估机构ZA房地产评估咨询有限公司（具有房地产估价机构一级资质）预评估每亩均价**万元，总价**万元，为“橙子”银行贷款抵押，抵押率**%，认定贷款抵押物充足。
（二）授信批复2020年1月，经《关于BZ宜居综合开发有限公司授信的批复》，同意为BZ宜居综合开发有限公司核定**万元授信总量，同意业务部门提出的贷款用途、期限和抵押担保条件。
（三）授信发放“橙子”银行于2020年2月14日与借款人签订了抵押合同，评估机构对抵押土地出具了正式评估报告，评估价值调整为**万元,并办理了合法有效的国有土地使用权抵押登记，获得了BQ他项2020第**号土地他项权利证书。
并于2020年3月一次性发放贷款。
（四）事后整改同年4月收到“仙境”市银监局风险提示后，“橙子”银行对项目进行了再次核实。
经客户经理现场核查及与客户沟通了解到，“橙子”银行抵押地块确实存在重复抵押的情况，该抵押地块已于2019年先行抵押给“锤子”银行，贷款金额**亿元，抵押期限**年，截止报告日，“锤子”银行授信贷款余额**亿元，“橙子”银行属于第二顺位。
一房两抵押法律后果(3篇)
第1篇随着我国房地产市场的蓬勃发展，房屋抵押贷款成为了许多人解决资金需求的常见手段。
然而，在实践中，由于信息不对称、监管不到位等原因，一房两抵押的情况时有发生。
所谓一房两抵押，即同一房屋被抵押给两个或两个以上的债权人。
这种行为不仅损害了债权人的合法权益，也可能导致抵押物价值缩水、交易秩序混乱等问题。
本文将从法律角度分析一房两抵押的法律后果。
一、一房两抵押的法律性质一房两抵押属于抵押权竞合的情形。
抵押权竞合，是指在同一抵押物上设定了两个或两个以上的抵押权，且这些抵押权之间具有同一性或类似性。
在我国《物权法》中，对抵押权竞合的处理原则是“先来先得”，即先成立的抵押权优先于后成立的抵押权。
二、一房两抵押的法律后果1. 抵押权优先顺位问题在一房两抵押的情况下，由于先成立的抵押权优先于后成立的抵押权，因此，先成立的抵押权人可以优先受偿。
这意味着，如果后成立的抵押权人要求实现抵押权，必须等待先成立的抵押权人受偿完毕后，才能按照抵押权优先顺位获得清偿。
2. 抵押物价值缩水一房两抵押可能导致抵押物价值缩水。
由于同一房屋被多个债权人抵押，债权人可能会对房屋进行竞卖、折价清偿等方式实现抵押权，这可能会对房屋的价值造成负面影响。
此外，由于抵押权竞合，后成立的抵押权人可能无法获得预期的清偿，从而对房屋价值产生不利影响。
3. 交易秩序混乱一房两抵押可能导致交易秩序混乱。
由于抵押权竞合，后成立的抵押权人可能无法实现抵押权，这会使得房屋交易过程中存在不确定性，进而影响交易双方的信心。
此外，一房两抵押还可能引发纠纷，如抵押权人之间、抵押权人与债务人之间的纠纷，从而进一步扰乱交易秩序。
4. 侵害债权人合法权益一房两抵押侵害了债权人的合法权益。
由于抵押权竞合，后成立的抵押权人可能无法实现抵押权，导致其债权无法得到充分保障。
此外，一房两抵押还可能导致抵押物价值缩水，使得债权人的债权实现受到不利影响。
5. 法律责任一房两抵押的法律责任主要涉及抵押人和抵押权人。
二手房买卖的抵押与质押风险评估
二手房买卖的抵押与质押风险评估在二手房市场中，许多买家选择通过抵押或质押的方式来融资购买房产。
然而，抵押与质押也存在一定的风险，需要进行评估。
本文将对二手房买卖中的抵押与质押风险进行分析和评估。
一、抵押与质押的基本概念抵押与质押是一种借贷方式，借款人将自己的财产作为抵押品或质押品，向贷款人提供担保，以获取贷款。
抵押与质押的区别在于抵押是对房产进行担保，而质押是对其他财产进行担保。
抵押是指将房产作为担保物，以获得贷款。
一旦借款人无法按时偿还贷款，贷款人有权依法将抵押物进行变卖，以收回借款本金及利息。
质押是指将其他财产（如存款、证券、珠宝等）作为担保物，以获得贷款。
在无法按时偿还贷款的情况下，贷款人有权以收回借款本金及利息。
二、抵押与质押带来的风险1. 抵押与质押可能导致资金紧张：在抵押或质押的过程中，借款人将一部分财产用于担保，这可能导致其它方面资金不足，影响日常生活和经营。
2. 产权纠纷风险：在二手房买卖中，如果抵押权人或质权人的合法权益受到侵害或发生产权纠纷，可能会影响到购房者的房产权益和交易进程。
3. 担保物价值下降风险：抵押或质押的担保物价值可能会随着市场行情的波动而发生变化。
如果担保物的价值下降超过贷款余额，可能会造成担保物无法覆盖债务的情况。
4. 法律风险：在抵押或质押过程中，涉及到的合同和法律规定较为复杂，如果对相关法律规定不熟悉，容易造成违约或法律纠纷。
三、抵押与质押的风险评估对于买卖双方来说，准确评估抵押与质押的风险至关重要。
以下是进行抵押与质押风险评估的几个关键要点：1. 评估担保物的价值：了解担保物的实际价值是评估风险的基础。
可以通过房产评估师对房产进行评估，或与专业评估机构合作进行资产估价。
2. 分析借款人还款能力：评估借款人的还款能力和财务状况，包括收入来源、信用记录、负债情况等。
只有借款人具备足够的还款能力，才能减少风险。
3. 确认抵押与质押的合法性：购房者需要核实抵押或质押是否合法有效，可以通过查看相关证明文件、咨询专业律师来确认。
余额抵押与重复抵押的利弊分析
余额抵押与重复抵押的利弊分析现代经济生活中，抵押权被称之为“担保之王”，可是由于物权法生效前我国《民法通那么司法说明》和《担保法》明确确立了禁止重复抵押的原那么；尽管没有禁止余额抵押，可是大多数地域的职能部门关于余额抵押不予办理抵押记录等限制，这些严峻限制了债务人的融资，结果号称“担保之王”的抵押权远远没有“保证”在我国经济生活中的运用普遍。
基于社会生活的需要，2002年1月人大法工委物权法（征求意见稿）删除禁止重复抵押的规定，因此《物权法》中没有禁止重复抵押的规定，物权法再也不限制“重复抵押”表此刻《物权法》第199条的规定中（抵押权的冲突选择），即同一财产向两个以上债权人抵押并记录的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款清偿顺序为：依照记录的前后顺序清偿；顺序相同的，依照债权比例清偿。
而有些地域（如山东省青岛市、浙江省、广东等）也开始尝试对余额抵押等予以记录，以保证债务人的融资，尊重债权人的选择。
余额抵押和重复抵押在现实生活中的利弊，下面加以分析：一、余额抵押与重复抵押的概念所谓余额抵押，是指抵押人在抵押物的价值大于所担保的债权的情形下就其价值余额部份再设定另一抵押权，即余值再抵，又称为再次抵押或复合抵押。
在我国很早在立法上就承认了余额抵押，而且有些地域对余额抵押予以办理抵押记录。
余额抵押的情形有以下几种：1、同一抵押物向同一债权人多次抵押。
债务人就抵押物大于所担保债权的余额部份，能够为同一债权人的其他债权再次抵押。
2、同一抵押物向不同债权人别离抵押，即债务人就抵押物大于所担保债权的余额部份，能够向其他债权人再次抵押。
这是实践中最经常使用的余额抵押。
3、因归还债权所带来的抵押物的余额部份进行再抵押。
以同一抵押物向同一债权人多次抵押或向多个债权人抵押后，抵押人归还了其中一部份债权，增大了抵押物的余额部份，这部份能够进行再抵押。
所谓重复抵押，是指抵押人以同一标的物别离向数个债权人为抵押行为，致使该抵押物上有多个抵押权存在的担保形式。
不良资产的查封和抵押
不良资产的查封和抵押1、同一财产重复抵押与抵押重复登记的问题当遇到同一财产向两个以上债权人抵押的，若要实现抵押债权，拍卖、变卖抵押财产所得，应区分以下几种情况;①同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押合同均登记并有效，清偿顺序以登记在先为准，先登记的抵押权可以对抗后登记的抵押权;②如果同一财产向两个以上债权人抵押的，其中一个抵押合同登记，另一个抵押合同未登记，那么未登记的抵押权不得对抗已登记的抵押权;③如果同一财产向两个以上债权人抵押的，两个以上抵押权均未登记，债务的清偿按照合同签定时间的先后顺序清偿;④同一财产向两个以上债权人抵押的，顺序在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺序在先的抵押担保债权的部分受偿。
2、抵押的财产被查封，不影响抵押权的实现抵押人与抵押权人签订抵押合同时，去有关部门履行了登记手续，抵押合同生效。
抵押合同生效后，抵押的财产因其他原因，被人民法院查封或冻结，抵押权人还能实现自己的抵押债权吗?这是我们在不良资产处置过程中曾经遇到过的问题。
当抵押的财产被人民法院查封时，有的抵押权人非常焦急，担心已担保的财产流失。
其实，遇到这种问题不必惊慌，因为最高人民法院颁布的《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第55条规定，“已经设定抵押的财产被采取查封，扣押的财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力”。
3、破产企业中被抵押的财产，不参与破产财产的分配《破产法》规定，破产企业的财产已设定抵押的，该抵押财产不属于破产财产，抵押权人即债权银行对该财产具有优先受偿权，但抵押权人在破产还债案件受理后至破产宣告前请求优先受偿的，应经人民法院准许。
4、流质契约条款不受法律保护流质契约是指抵押人和抵押权人在抵押合同中约定，债务履行期限届满，抵押权人未受清偿时，抵押财产的所有权转移于抵押权人所有。
我国《担保法》第40条规定，禁止流质契约。
流质契约为大多数大陆法系国家所禁止，许多国家立法上禁止流质契约，其目的在于保护债务人的利益。
担保贷款利弊分析
担保贷款利弊分析在日常经济活动中，担保贷款是常见的一种融资方式。
与其他贷款形式相比，担保贷款具有一定的利弊之分。
本文将对担保贷款的利与弊进行分析，并探讨其对个人和企业的影响。
一、担保贷款的利1. 提供便利融资渠道：担保贷款为个人和企业提供了一种相对容易获取的融资方式。
对于那些无法提供有效抵押物或信用评级较低的借款人来说，借助担保人的信用背书能够使他们更容易获得贷款。
2. 降低借款成本：担保贷款往往能够为借款人带来较低的利率。
担保人在贷款过程中提供了额外的担保，使得借款风险降低，从而银行或其他金融机构可以更愿意提供更有利的利率。
3. 拓宽融资规模：通过担保人的介入，借款人可以获得更高的融资额度。
银行或其他金融机构在借款风险减少的情况下，更愿意向借款人提供更多的资金支持，以满足其业务或个人需求。
二、担保贷款的弊1. 增加了风险传导：担保贷款虽然降低了借款人的融资成本，但同时也增加了担保人的风险。
如果借款人无法按时还款，担保人将承担违约风险并需要代偿银行或其他金融机构的贷款，这可能对担保人的个人财务状况造成严重影响。
2. 对担保人信用有要求：作为担保人的个人或企业必须具备一定的经济实力和信用能力。
否则，借款人可能难以找到愿意担保的对象，从而降低了借款人的融资机会。
3. 可能导致道德风险问题：部分借款人在担保贷款中可能面临道德风险的问题。
因为担保人为其提供信用支持，借款人可能缺乏对贷款违约的担心，进而导致借款人的还款意愿不坚定。
三、担保贷款对个人与企业的影响1. 对个人：担保贷款为那些无法提供充足抵押物或信用评级低的个人提供了融资机会。
通过借助担保人的信用背书，个人能够以较低的利率获得贷款，从而满足个人消费或投资的需求。
2. 对企业：担保贷款对企业而言，可以提供额外的融资支持，帮助企业拓宽发展渠道。
通过借款人提供的担保，企业能够获得更高额度的贷款，以支持生产经营或扩大市场份额。
综上所述，担保贷款作为一种融资方式，具有明显的利弊之分。
引入所有人抵押权制度的探讨
险。况且 ， 乙银行借款给开发商 因为顺位落后于甲银行 ， 故提 出的贷款利率肯定要 比甲银行高 。所 以．最高院司法 解释规定 ： 同一财产向两个 以上债权人抵押的 ，顺序在先 的抵押权与该财产 的所有权 归属一人时 ，该财产的所有权 人可 以以其抵押权对抗顺序在后的抵押权。 （ ）最高 院司法解释的局限性 三 上述最高法院的司法解释 ，较好地维护了甲银行的利 益 ，防止 乙银行的不当利益 。同时 ．这一法条的确立 ．也
定不变 ，那 么甲银行 的抵押权就不会消灭 ．而是 归属于抵
押物 的所有人—— 开发商 。 开发商再 以该抵押权作 为担保 ，
向其他银行借款 ．利率一般也不会高于乙银行 。这就是德
国等大陆法系国家一直主张 的 次序 固定主义 ” 立法模式。
（ 四）次序固定主义与流通抵押权
次序固定主义 ． 是指 当抵押物上存在 多个合法有效的 抵押权时 ，顺序在前 的抵押权消灭时 ． 顺序在后的抵押权
押物是土地使用权或房屋 的，按照抵押物登记的先后顺序 清偿 ； 顺序相同的 ，按照债权 比例清偿。 例如 ，开发商将一项在建项 目作为抵押物 ．先 向甲银 行借款 １ 亿元 ．后向乙银行借款 １ 亿元 ．两次借款均办理 了抵押登记 。后因开发商无力归还贷款 ．在建项 目也 因楼
市调控等原 因贬值 ， 经拍卖只值 １５ 亿元。在这种情况下 ． 若甲银行的债权先到期 ，则可 以得 到 １ 亿元 ．即债权 归还
次序升进主义的缺陷在于 ．在抵押物 向两个以上债权 人抵押的情况下 ，抵押权的顺序先后实际上是承担抵押物 贬值风险的顺序 。顺序靠前风险小 顺序靠后风险大。甲 银行对开发商的债权并未消灭 但 因为抵押权和抵押物的
重复抵押是否构成无权处分
重复抵押是否构成无权处分在一些法律节目中，我们常常看到同一物品比如房产或者是其它珍贵物品，常常被当事人重复抵押给不同的债务人而产生的种种纠纷和矛盾，最后诉诸法律。
那么这种行为是否合法？重复抵押是否构成无权处分？我就为大家讲解一下关于此类的法律法规。
重复抵押是否构成无权处分如果是抵押的话，被抵押人转让抵押物是有效的，抵押人把同样的物品抵押给不同的两个主体，后面抵押的行为是无权处分。
什么是重复抵押重复抵押，是指债务人以同一抵押物分别向数个债权人为抵押行为，致使该抵押物上有多个抵押权负担的抵押形式。
这类抵押在同一抵押物的各个抵押权人之间，如抵押设立、担保范围、抵押权次序等多方面产生与一般抵押权不同之特点。
重复抵押的分类1、形式上的重复抵押，指债务人或第三人就同一抵押物内各个具有独立利用价值与交换价值的部分，分别向数个债权人设立抵押权。
在形式上的重复抵押中，由于抵押权所依附的抵押物相对独立，各抵押权之间没有根本的担保利益冲突，所以，这类重复抵押实际上是数个独立的抵押权并存的情况。
形式上的重复抵押常出现于就不动产的不同部分设立抵押的情况，如就土地使用权的不同部分或楼房的楼层等。
2、实质上的重复抵押、指债务人或第三人就同一抵押物的全部价值分别向数个债权人抵押，数个抵押权的范围都及于同一抵押物的整体，在债务人不履行债务时，抵押权人均有权拍卖、变卖、折价抵押物以清偿自己的债务。
实质上的重复抵押与形式上的重复抵押的区别是显而易见的。
首先，形式上的重复抵押是数个独立抵押权的并存，其抵押权所及之抵押物不重叠，而仅仅存在形式上或物理上的联系，而实质上的重复抵押的本质在于抵押物重叠，使各个抵押权人之利益相互影响的程度很深。
其次，形式上的重复抵押在各抵押权之间是平等的共处关系，彼此不存在次序问题。
而实质上的重复抵押物重叠，使各抵押权人之利益发生冲突，故抵押权人之间的次序问题十分重要。
再有，实质上的重复抵押，各抵押权之利益关系密切，故而在各抵押权之间，产生的相互关系之复杂程度远超过前者。
动产抵押制度的得失利弊
动产抵押制度的得失利弊介绍动产抵押是指把动产质押给借款方，以担保其所借款项的安全性，一种以动产作为抵押物的贷款方式。
与不动产抵押相比，动产抵押因其具有灵活、便捷的特点，被广泛应用于中小企业、个人及农村等领域。
然而，动产抵押制度也受到一些缺点和问题的影响。
本文将探讨动产抵押制度的得失利弊。
动产抵押的优点1.灵活性高：相比于不动产抵押，动产抵押的流转更为灵活。
动产抵押贷款方式可以适用于各种不同类型的财产，如机器、设备、车辆等，只要具备价值且具有流动性即可。
而不动产抵押，如房产、土地等则因为缺乏流动性而不具备灵活性。
2.融资渠道多样化：因为灵活性高，动产抵押制度可以通过多样化的融资渠道实现，例如商业银行、民间资本等，以减轻企业借贷负担。
这种多元的融资渠道就像是一个稳定的支架，支持了企业的融资需求。
3.动产抵押可以提高贷款方对借款方的信任：在动产抵押的贷款方式下，借款方通过将动产或物品作为抵押品提供给贷款方。
这样，借款方显然承担了更多的风险，但同时也展示了自己的还款能力和承诺。
这样的行为可以快速、高效地提高贷款方对借款方的信任，从而更加愿意向其提供贷款。
动产抵押的缺点1.动产抵押制度的法律规定不够完善：当前的动产抵押法律规定相对不够完善，也缺乏进一步的细化。
在当前的实践中，动产抵押规定并没有对不同的动产抵押品明确规定，这对于借款方和贷款方都带来了很大的不便。
2.信息不对称的问题：在动产抵押贷款中，贷款方与借款方之间的信息不对称现状较为严重。
一些不法分子利用信息不对称的漏洞，骗取银行贷款，导致银行损失惨重。
3.动产抵押制度比较依赖于市场：相比于不动产抵押，动产抵押的市场外在性更大，对市场的信心需求更高，如果市场信心不足，易导致动产抵押制度难以产生应有的效果。
动产抵押的利弊1.利：利用动产抵押贷款可以很快地帮助借款方通过没有固定资产的劣势。
借款方不需要太多的资料就可以通过贷款额度来缩小利益与资产差距，更好地实现了公司发展的资金需求。
中日抵押制度比较.doc
中日抵押制度比较-一、引言在交易关系中，债务人有可能不履行债务。
此时，债权人虽然可以通过法院强制执行，但如果债务人的责任财产不足以清偿债务，采取这种方式也无济于事。
而且，根据债权人平等原则，每个债权人只能就其在债务总额中就所占债权之比例获得偿还，因此债权人在实现债权之前，就应当考虑确保债权取得的手段，此种手段是为担保。
由于各国立法例的不同，担保的种类也不尽相同。
如中国《担保法》规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金；日本《民法》第二编（物权编）则规定有留置权、先取特权、质权和抵押权四种，谓之“担保物权法”。
但抵押制度确是各国皆规定的。
抵押权是指当事人约定成立的，不以担保权人取得对标的物的占有为成立条件的，以优先清偿债务为内容的担保物权。
抵押权在担保物权中处于主流地位，是实践中最常使用的一种债权担保手段，被称为“担保之王”。
这是因为抵押权对债权人与债务人双方都具有便利性。
在债务人方面，抵押权是取得资金的重要手段，且抵押物不转移占有，即由债务人使用、收益，于其十分便利；在债权人方面，是一种经常利用的投资手段。
由于以不动产为抵押物，对债权提供了强势担保，同时又不必因占有不动产而造成技术上的操作困难，且为了回收资金，抵押权人还可以发行抵押证券，向他人让与抵押权。
故，金融机构十分乐于采取抵押形式作为融资的担保手段。
本文拟对中日抵押制度的几个方面作以比较，以期对两国抵押制度有一更深了解，并有资于立法之完善。
二、两个抵押权种类之比较抵押权从不同的角度或依不同的标准可作多种分类，以下挑两个予以比较：（一）法定抵押：其含义是根据法律直接规定而发生的抵押权，法定抵押权无须当事人协议约定。
依日本民法的规定，法定抵押权主要发生在承揽的工作物为建筑物或其他土地上的工作物或为这些工作物的重大修缮，承揽人就承揽关系所产生的债权，对于其工作所附的定作人的不动产享有抵押权，这种抵押权类似于对承揽加工物的留置权。
法定抵押权是否以登记为成立条件，《日本民法典》第337、338条规定，法定抵押权依法律规定，当然发生优先权（先取特权），然而为了保全需要，则以登记为必要。
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余额抵押与重复抵押的利弊分析
现代经济生活中，抵押权被称之为“担保之王”，但是由于物权法生效前我国《民法通则司法解释》和《担保法》明确确立了禁止重复抵押的原则；虽然没有禁止余额抵押，但是大多数地区的职能部门对于余额抵押不予办理抵押登记等限制，这些严重限制了债务人的融资，结果号称“担保之王”的抵押权远远没有“保证”在我国经济生活中的运用广泛。
基于社会生活的需要，2002年1月人大法工委物权法（征求意见稿）删除了禁止重复抵押的规定，所以《物权法》中没有禁止重复抵押的规定，物权法不再限制“重复抵押”表现在《物权法》第199条的规定中（抵押权的冲突选择），即同一财产向两个以上债权人抵押并登记的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款清偿顺序为：按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。
而有些地区（如山东省青岛市、浙江省、广东等）也开始尝试对余额抵押等予以登记，以保证债务人的融资，尊重债权人的选择。
余额抵押和重复抵押在现实生活中的利弊，下面加以分析：
一、余额抵押与重复抵押的概念
所谓余额抵押，是指抵押人在抵押物的价值大于所担保的债权的情况下就其价值余额部分再设定另一抵押权，即余值再抵，又称为再次抵押或复合抵押。
在我国很早在立法上就承认了余额抵押，并且有些地区对余额抵押予以办理抵押登记。
余额抵押的情形有以下几种：
1、同一抵押物向同一债权人多次抵押。
债务人就抵押物大于所担保债权的余额部分，可以为同一债权人的其他债权再次抵押。
2、同一抵押物向不同债权人分别抵押，即债务人就抵押物大于所担保债权的余额部分，可以向其他债权人再次抵押。
这是实践中最常用的余额抵押。
3、因偿还债权所带来的抵押物的余额部分进行再抵押。
以同一抵押物向同一债权人多次抵押或者向多个债权人抵押后，抵押人偿还了其中一部分债权，增
大了抵押物的余额部分，这部分可以进行再抵押。
所谓重复抵押，是指抵押人以同一标的物分别向数个债权人为抵押行为，致使该抵押物上有多个抵押权存在的担保形式。
二、余额抵押和重复抵押利弊
余额抵押和重复抵押两者的区别在于：静态地看来，余额抵押中顺位在后的抵押权是在抵押物已设定抵押权的价值之外的余额部分设定的抵押权，不会对顺位在先的抵押权造成担保（代偿）风险；而重复抵押在同一抵押物上同一价值部分又重复（或部分重复）设定抵押，因此，顺位在后的抵押权有不能实现（至少是不能全部实现）代偿的风险。
动态地看，重复抵押，后位抵押权人的风险并不必然比余额抵押的后位抵押权人的风险大。
笔者试用两个例子说明问题。
例一，一抵押物价值100万元，甲于该物上设定70万元抵押权后，乙又设定30万元抵押权，属于是余额抵押。
此情况下如果债务人未履行合同义务，则乙的抵押权是可以实现的。
但是如其设定抵押后抵押物价值贬损，由100万变成了70万，则乙的抵押权无疑会落空。
换句话说：由于抵押物价值的变化，乙的抵押实际上由余额抵押演变成了重复抵押。
例二，一抵押物价值100万元，甲抵押权人在其上设定100万元抵押权，乙又设定30万元抵押权，属于重复抵押。
但如其后该种物的市场价值攀升，抵押物价值由100万元升值为130万元，则即使甲行使抵押权之后，抵押物价值的余额部分也可保障乙的抵押权得到实现。
换句话说：乙当初设定的是重复抵押，由于抵押物的增值而实际上演变成了余额抵押。
另外，如债务人履行了义务而使顺位在先的抵押权消灭，则即使是重复抵押，顺位在后的抵押权亦因位次前移而得以保障。
虽然我国立法已经承认了重复抵押，但是由于各地登记的职能部门尚未开展重复抵押登记，因此目前尚不能进行重复抵押的登记。
但是对于担保公司来讲，如果开展重复抵押登记业务，对于债务人既向银行提供房产抵押又以该房产向担保公司提供反担保抵押的情形下，那么一旦债务人不能及时还款而由担保公司进
行垫付，银行的抵押权消灭，而担保公司的抵押权得以实现，这种重复抵押要比单纯的余额抵押对担保公司的保障要强的多。
所以，笔者建议担保公司可以在开展业务的同时和当地的房产管理部门加强联系，进一步促进重复抵押登记的开展，从而为降低担保业务风险开辟新的途径。
不论是余额贷款再抵押还是重复抵押，均属于新型的贷款品种，要根据不同的业务类型予以选择，同时每当推出一种新的品种，都应该始终把风险管理放在第一位，尽量用合同条款去约束、完善，防范风险发生，真正做到利益至上，安全第一。