危旧房改造的相关政策

危旧房改住房改造有关政策和相关问题的处理意见文件一、单位实施危旧房改住房改造应具备下列条件【桂政发（2009）16号文件】第一章第三条改造的危旧房改住房，必须是下列情形之一：（1）经房屋安全鉴定机构鉴定为危险住房的；（2）竣工年限超过建筑设计使用年限的；（3）1982年12月31日前竣工的，结构不合理，使用功能不齐全，配套设施不完善的；（4）大板住房竣工年限超过20年的；（5）不符合建筑抗震设防要求的。

危旧房改住房建筑面积占该住宅小区住房总建筑面积70%以上的，可以对小区全部住房进行整体改造。

二、危旧房改住房改造的审批程序【桂政发（2009）16号文件】第二章第八条到第十条1.危旧房改住房土地使用权单位或建设单位负责危旧房改住房改造的组织协调和管理工作。

2.建设单位改造危旧房改住房向当地住房制度委员会提出申请3.当地住房制度改革委员会对收到建设单位的申请进行审查，提出初审意见。

4.当地住房制度改革委员会提出初审意见后报上一级住房制度改革委员会审批。

5.建设单位凭住房制度改革委员会同意危旧房改住房改造的批复文件，到当地有关部门申请办理危旧房改住房改造项目的立项、报建等相关手续。

三、关于住房产权置换面积的问题【桂房改（2009）7号文件附件第二条】属于产权置换的新建住房面积，原则上由建设单位按照原房改住房建筑面积置换给房改住房产权人。

但所置换的新建住房面积最大不得超过原房改住房建筑面积的1.3倍。

四、关于选择货币补偿方式的原房改住房产权人（被拆除户）能否购买非还建住房的问题【桂房改（2009）7号文件附件第三条】危旧房改住房改造原则上实行住房产权置换，经原房改住房产权人(被拆除户)同意也可以实行货币补偿。

但选择货币补偿方式的原房改住房产权人不能再购买非还建住房。

五、职工家庭购买非还建住房面积（指不属于产权置换面积的新建住房面积）的价格确定问题【桂房改（2009）7号文件附件第四条】以限价住房方式进行危旧房改住房改造的，职工家庭购买非还建住房的面积，按限定价格供应。

六、危旧房改住房改造价格管理指导意见【桂房改和桂物价局（2011）44号文件】1.实施危旧房改住房改造时，属于产权置换的还建住房建筑面积，原则上由建设单位按照最大不得超过原房改住房建筑面积1.3倍的比例置换给原住房产权人，不属于产权置换面积的新建住房建筑面积（含还建住房中不属于产权置换部分的面积，以下统称非还建住房面积）按保本微利的原则确定价格。

2.非还建住房面积价格由整个项目（含还建住房和非还建住房）的改造成本、税金和利润三部分构成。

㈠改造成本包括以下项目：①土地价款和改造补偿安置费。

包括土地出让价款（含以限价住房方式进行改造的还建住房面积应计算缴纳土地出让金）、危旧房改住房检测鉴定费及拆除费、改造补偿安置费等。

②勘察设计和前期工程费。

包括开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。

③建安工程费。

包括房屋主体部分的土建（含基础）工程费、水电安装工程费及附属工程费等。

④基础设施建设费。

包括项目用地规划红线以内，小区的道路、园林绿化、供水、供电、供气、通讯、有线电视、消防安全监控系统、信报箱等与住房同步配套建设的基础设施建设费，以及按政府批准的项目规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。

⑤管理费。

指危旧房改住房改造项目建设单位或者代建单位为组织房屋开发建设和经营所发生的费用。

管理费按照不超过第㈠项中改造成本①至④目费用之和的2%计算。

⑥贷款利息。

按照建设单位或者代建单位为支付危旧房改住房改造项目建设保证金、土地出让金和临时安置补助费实际发生的银行贷款利息计算。

⑦其他按规定应计入开发建设成本的费用。

㈡税金。

指依照国家规定的税目和税率计算缴纳的税金。

㈢利润。

建设单位进行危旧房改住房改造不得有利润。

代建单位以限价住房方式进行危旧房改住房改造的，利润按照第㈠项中改造成本①至④目费用之和的不高于7%比例计算。

3.建设单位以限价住房方式进行危旧房改住房改造的，建设单位应当委托有相应资质、信誉好、熟悉危旧房改住房改造政策的建设工程造价咨询企业编制改造项目工程决算，核算出非还建住房面积的价格，然后向当地住房制度改革委员会办公室申请确认。

当地住房制度改革委员会办公室会同建设工程造价管理机构进行审查，在34个工作日内确认非还建住房面积决算价格，并报上一级住房制度改革委员会办公室备案。

4.按照本意见确认或审核批准的非还建住房面积价格，为该项目同一期工程住房的基准价格。

每套住房的实际价格，应当以基准价格为基础，计算楼层、朝向差价。

楼层、朝向差价按整幢（单元）增减的代数和为零的原则确定。

5.实际还建住房的建筑面积小于属于产权置换的还建面积，其不足部分应给予房改住房产权人货币补偿。

由建设单位与房改住房产权人根据房改房的区位、建筑面积、成新、楼层等因素，协商、结算住房产权置换面积差价款。

6.非还建住房面积应实行明码标价。

非还建住房面积基准价格一经确定、公布，任何单位和个人不得擅自提高，不得在标价之外收取任何未标明的费用，也不允许有内部与外部不同的房价。

价格主管部门依法对擅自提高房价的价格违法行为进行查处。

七、新建住房的供应对象【桂房改（2009）6号文件附件第四条】㈠还建住房向原房改住房产权人供应，新建住房需要配套建设车库、车位等设施的，应当按照城市规划的要求配套建设。

新建住房的车库、车位，房改住房产权人在同等条件下享有优先购买权。

㈡对非还建住房，按照下列顺序供应：1.未购买过房改住房（含未购买公有住房、经济适用住房和参加集资建房，下同）且未参加过市场运作方式建设住房的建设单位职工家庭；2.购买过房改住房但住房建筑面积未达标的，且未参加过市场运作方式建设住房的建设单位职工家庭；3.建设单位职工购房后有剩余住房的，由本级住房制度改革委员会办公室按照下列顺序调剂：⑴同级政府的其他单位中满足本款第1项、第2项规定条件的职工家庭；⑵当地城镇无住房的中低收入家庭。

4.按限价住房方式改造的，根据本条第㈡款第1项、第2项、第3项的规定供应并经公示后还有剩余住房的，可以向当地城镇居民供应。

建设单位公示剩余住房时，应在本单位、当地政府主管部门主管的公开媒体、以及广西住房改革和住房公积金信息网上同时公示，公示期7天。

5.购买非还建住房实行申请、审批和公示制度。

由建设单位提出初审意见后报当地住房制度改革委员会办公室审查发放准购证。

八、对改造补偿安置的规定【桂政发（2009）16号第四章第21、22、23条】1.实行住房产权置换需要临时安置的，在临时安置期限内，房改住房产权人自行安排住房的，建设单位可以支付临时安置补助费；由建设单位提供临时周转房的，建设单位不支付临时安置补助费。

临时安置补助费由房改住房产权人与建设单位参照被改造房改住房同类地段的住房租金标准和现行有关规定协商确定。

建设单位可以对房改住房产权人支付搬迁补助费。

搬迁补助费标准由房改住房产权人与建设单位参照当地搬迁市场价格协商确定。

2.建设单位应当与全体房改住房产权人分别签订改造补偿安置协议。

实行住房产权置换的，改造补偿安置协议应当明确约定置换住房的建筑面积及其差价补偿的计算方法、搬迁期限、临时安置办法、选房办法、办理《房屋所有权证》需要缴纳的有关税费和违约责任等内容。

实行货币补偿的，改造补偿安置协议应当明确约定补偿金额、付款方式、付款期限、搬迁期限及搬迁补助费等内容。

九、关于房改住房未售公摊面积的问题【桂政改（2012）62号第1条】1.未购买公摊面积的房改住房，房改住房产权人应当按照原购房时的价格及政策计算缴纳原房改住房应分摊的公用建筑面积价款后，公用建筑面积计入房改住房产权人应有的住房建筑面积，给予置换补偿；但已购公摊面积不作为住户已享受的住房建筑面积。

已上市交易的房改住房，买受人可按当年经济适用住房指导价购买公摊面积。

购买的公摊面积，计入买受人应有的住房建筑面积，同样给予置换补偿。

2.公摊面积的计算，如各地有房改规定的，按原规定执行；如没有原房改规定的，按下列方式计算：各户公摊面积＝【（该栋住房总建筑面积—该栋住房各户《房屋所有权证》标明面积总和）÷该栋住房各户《房屋所有权证》标明面积总和】×各户《房屋所有权证》标明面积。

3.公摊面积价款应在房委会批复同意该项目进行危旧房改住房改造之后，至拆除住房之前核定、缴纳。

十、关于房改住房扩建面积的问题【桂政改（2012）62号第2条】由原土地使用权单位统一组织扩建、尚未办理房屋所有权证的住房扩建面积，经有资质的房产测绘机构测量，房改住房产权人全额缴纳扩建部分建筑面积价款后，扩建面积计入置换的房改住房建筑面积和住房档案，并作为住户已享受的住房建筑面积；房改住房产权人只缴纳扩建面积部分房款的，按部分产权住房处理；房改住房产权人不缴纳扩建面积房款的，按无产权住房处理。

十一、关于部分产权住房改造的问题【桂政改（2012）62号第3条】在对部分产权的危旧房改住房进行改造时，原则上要求拥有房改住房部分产权的职工购买属于单位的那部分产权转为全产权。

因特殊情况不能购买转为全产权的，其置换的房改住房建筑面积按职工所拥有该套住房产权的比例计算。

单位所占住房产权部分面积可以按产权置换或货币方式进行补偿。

十二、关于杂物房、车库改造的问题【桂政改（2012）62号第4条】单位进行危旧房改住房改造，对原已售的杂物房、车库应当给予货币补偿，但不能作为住房面积进行实物补偿。

补偿标准由建设单位和住户协商确定。

十三、关于原房改住房产权人、共有人已死亡的问题【桂政改（2012）62号第5条】在单位危旧房改住房改造前或改造中，原房改住房产权人、共有人已死亡的，应由原房改住房产权人的合法继承人办理危旧房改住房改造相关手续，并凭可以证明其合法继承权的相关材料办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》。

十四、关于住房共有人的问题【桂政改（2012）62号第6条】住户在办理还建住房和非还建住房供应手续时，可将其配偶、父母、子女作为房屋共有人，与建设单位签订建房协议(合同)。