房地产研究：项目营销策划方案
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劲华项目营销策划方案
2020/6/21
1
一、项目要点分析 二、项目整体定位 三、招商策略构想 四、营销策略构想 五、推广策略建议 六、项目小组结构
2020/6/21
2
前言
目前的地产行业市场是一个越来越规范的市场， 而项目营销也是一个越来越专业，越来越细化的过程。
工业地产与传统消费型地产有着本质的区别
2020/6/21
⑧① ⑨② ⑩③
④ ⑦ ⑥⑤
4
2、项目重要问题，主要为营销推广中需要注意的
问题 项目主要设计排水为 项目主要设计固体废弃物为 项目办公、商业最大用水量为 项目排污总水量为 项目设计总用电负荷为
内容 生活废水 生活垃圾 69.5m³/h，371m³/d 约388m³/d 5977KW
2020/6/21
7
思考2：兵马未动，策略先行，赢在起跑线上！
品牌、产品、市场这三大策略。 “路线对了，市场就有，产品对了，消费就有” 路线就是我们说的策略。 策略清晰、定位正确，后面的系列营销进程才可能顺畅。
2020/6/21
8
凡战者，以正合，以奇胜。 善战者，先胜而后战！
2020/6/21
9
2020/6/21
23
以分区经营的思路规划图表
名称 1F
物业形态
“风味餐饮”、“品牌食品”， 服务机构
业态属性
批发、零售、服务 下游产业链
功能目的
社区型街区商业，吸引消 费人群，形成商业氛围
2-6F 备注
食品加工生产企业、相关配套及 集生产、加工、展示、 产业聚集经营、相融共
其它轻加工企业
销售、配送为一体 赢，形成总店经济效应
2020/6/21
12
表现形式；
物业； 1、住宿公寓 2、办公 3、主题市场 4、加工生产及配送
经营； 1、专业化 2、集中化 3、地区化 4、网络化
2020/6/21
13
业态定位 目前劲华董事会决定以食品为主定位来招商，
通过业态选择—业态落位的过程， 兼顾推广、招商、销售、运营、成本等 多方面因素
2020/6/21
5
3、开发商收益简析
开发商
抵押融资 招商出租 物业销售
诚意金 物业管理
银行、 金融公司
终端商户
产权人
蓄客商户
入驻商户
2020/6/21
6
二、项目整体定位
1、我们共同的课题：
思考1：做生意，就是做局。 如何布这个局，是帮助项目成功盈利的关键！ 最有潜力的核心业态是什么？ 哪些是我们要花大力气打造的？ 从哪里入手挖掘拉动项目快速营销的独特卖点（USB）？
15
业态可分为；
原料加工、半成品加工、食品制造、 食品检测、设计包装、食品仓储、 运输、食品批发等八个产业链条。
2020/6/21
Байду номын сангаас
16
业态类型又约分为三十七小类；
食品饮料加工设备、储运设备、食品包装、 粗加工水产品、饮料加工、水果加工、淀粉、 坚果类、调味品、添加剂、咖啡豆、可可、 方便食品、休闲食品、保健食品、罐头食品、 蜜制品、软饮料食品、蔬菜制品、乳制品、 冲饮品、糖类、豆制品、焙烤制品、生鲜禽蛋、米面类、 粮油肉类、肉制品、生鲜蔬菜、生鲜水果、 鲜活水产品、茶叶、酒类、蛋制品、食用菌、禽类、 食品饮料代理加盟等
只有打破常规！才能改变项目现状！
这个道理大家都知道，但是如何打破？无疑是摆在劲华企业及我们面前 的重要课题，值得花时间和精力研究！
2020/6/21
3
一、项目要点分析
1、简析
• 项目总用地面积：约64.57亩 • 用地性质为：工业用地 • 项目位置：南临昆石高速，北、西北边
临普小公路，地形西高东低。 • 总建筑面积：60127.6 ㎡ • 10栋为自持 • 1-9栋可租、售面积49971.84㎡ • 露台可改造使用用面积：1840.32 ㎡ • 项目物业：二手房
建议项目定位为：食品生产、加工、配送 这个业种是当前区域市场的空白点。
我们就对食品相关业种进行梳理：
2020/6/21
14
目前云南注册的食品相关企业；
• 31家食品添加剂生产企业 • 4766家食品生产加工企业 • 285家食品相关产品生产企业 • 13295家食品生产加工小作坊
2020/6/21
• 是项目最高决策层必须要认真面对的课题， 否则容易出现经营商家不稳定，面临2次招商带来的麻烦。
2020/6/21
20
业态规划构想：
我们暂时划分4个区域分别为：
• A区域： 1-4栋 • B区域： 8-9栋 • C区域： 5-7栋 • D区域： 10栋 （业态分区方案另行提交）
B区域 D区域
C区域
上游产业链
其他补充业种 ，如；大众食堂等 项目配套服务
体现增值服务综合功能
6层以上考虑做为宿舍
提升项目物业价值。
2020/6/21
备注：消防设备、安保控制室、通信机房、应急照明、电梯、生活水泵等用电为一级负 荷，其余为三级负荷。一级负荷用户应由两个电源组成，能承担本用户的全部一级负荷 设备的供电。 如（1）发生任何一种故障时，两个电源的任何部分应不致同时受到损坏； （2）发生任何一种故障且保护装置正常时，有一个电源不中断供电。）
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17
食品种类分为四大品类；
普通食品、无公害食品、绿色食品 、有机食品。
2020/6/21
18
其中原料、产品加工制造、包装等统称为上游产业链： 运输、物流、分配、批发称为下游产业链。
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19
• 人潮（经营人群和消费客流量）是项目营销、发展的基础， 怎样吸引人潮，是总体定位必须优先考虑的问题
核心问题：
1、项目如何定位，适合的经营业态是什么？ 2、 项目整体如何规划、布局？
2020/6/21
10
项目定位导向
2020/6/21
成果
11
项目的定位说明；
根据6月16日至6月30日的走访调查资料汇总分析， 以及双方7月4日的工作沟通、提报。
建议项目整体定位：加工/展示/销售三位一体的产业集群。
2020/6/21
21
2-6层 68.75%
1层 14.36%
10栋 16.89%
50%
营销和收益
分析本案的指标数据我们发现2楼以上的物业 显然是整个项目营销非常重要的部分， 决定着项目50%以上的营销和收益成果
2020/6/21
22
操作时1层暂时压仓持有，进行意向性、定制式营销 注意考虑2层的中性物业形态， 6层的特殊情况（露台改造）， 要在价格和营销手段方面有所区别。 从而保证利润最大化。 整体物业划分货包， 分期、分批推广招商。
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一、项目要点分析 二、项目整体定位 三、招商策略构想 四、营销策略构想 五、推广策略建议 六、项目小组结构
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前言
目前的地产行业市场是一个越来越规范的市场， 而项目营销也是一个越来越专业，越来越细化的过程。
工业地产与传统消费型地产有着本质的区别
2020/6/21
⑧① ⑨② ⑩③
④ ⑦ ⑥⑤
4
2、项目重要问题，主要为营销推广中需要注意的
问题 项目主要设计排水为 项目主要设计固体废弃物为 项目办公、商业最大用水量为 项目排污总水量为 项目设计总用电负荷为
内容 生活废水 生活垃圾 69.5m³/h，371m³/d 约388m³/d 5977KW
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思考2：兵马未动，策略先行，赢在起跑线上！
品牌、产品、市场这三大策略。 “路线对了，市场就有，产品对了，消费就有” 路线就是我们说的策略。 策略清晰、定位正确，后面的系列营销进程才可能顺畅。
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凡战者，以正合，以奇胜。 善战者，先胜而后战！
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以分区经营的思路规划图表
名称 1F
物业形态
“风味餐饮”、“品牌食品”， 服务机构
业态属性
批发、零售、服务 下游产业链
功能目的
社区型街区商业，吸引消 费人群，形成商业氛围
2-6F 备注
食品加工生产企业、相关配套及 集生产、加工、展示、 产业聚集经营、相融共
其它轻加工企业
销售、配送为一体 赢，形成总店经济效应
2020/6/21
12
表现形式；
物业； 1、住宿公寓 2、办公 3、主题市场 4、加工生产及配送
经营； 1、专业化 2、集中化 3、地区化 4、网络化
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业态定位 目前劲华董事会决定以食品为主定位来招商，
通过业态选择—业态落位的过程， 兼顾推广、招商、销售、运营、成本等 多方面因素
2020/6/21
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3、开发商收益简析
开发商
抵押融资 招商出租 物业销售
诚意金 物业管理
银行、 金融公司
终端商户
产权人
蓄客商户
入驻商户
2020/6/21
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二、项目整体定位
1、我们共同的课题：
思考1：做生意，就是做局。 如何布这个局，是帮助项目成功盈利的关键！ 最有潜力的核心业态是什么？ 哪些是我们要花大力气打造的？ 从哪里入手挖掘拉动项目快速营销的独特卖点（USB）？
15
业态可分为；
原料加工、半成品加工、食品制造、 食品检测、设计包装、食品仓储、 运输、食品批发等八个产业链条。
2020/6/21
Байду номын сангаас
16
业态类型又约分为三十七小类；
食品饮料加工设备、储运设备、食品包装、 粗加工水产品、饮料加工、水果加工、淀粉、 坚果类、调味品、添加剂、咖啡豆、可可、 方便食品、休闲食品、保健食品、罐头食品、 蜜制品、软饮料食品、蔬菜制品、乳制品、 冲饮品、糖类、豆制品、焙烤制品、生鲜禽蛋、米面类、 粮油肉类、肉制品、生鲜蔬菜、生鲜水果、 鲜活水产品、茶叶、酒类、蛋制品、食用菌、禽类、 食品饮料代理加盟等
只有打破常规！才能改变项目现状！
这个道理大家都知道，但是如何打破？无疑是摆在劲华企业及我们面前 的重要课题，值得花时间和精力研究！
2020/6/21
3
一、项目要点分析
1、简析
• 项目总用地面积：约64.57亩 • 用地性质为：工业用地 • 项目位置：南临昆石高速，北、西北边
临普小公路，地形西高东低。 • 总建筑面积：60127.6 ㎡ • 10栋为自持 • 1-9栋可租、售面积49971.84㎡ • 露台可改造使用用面积：1840.32 ㎡ • 项目物业：二手房
建议项目定位为：食品生产、加工、配送 这个业种是当前区域市场的空白点。
我们就对食品相关业种进行梳理：
2020/6/21
14
目前云南注册的食品相关企业；
• 31家食品添加剂生产企业 • 4766家食品生产加工企业 • 285家食品相关产品生产企业 • 13295家食品生产加工小作坊
2020/6/21
• 是项目最高决策层必须要认真面对的课题， 否则容易出现经营商家不稳定，面临2次招商带来的麻烦。
2020/6/21
20
业态规划构想：
我们暂时划分4个区域分别为：
• A区域： 1-4栋 • B区域： 8-9栋 • C区域： 5-7栋 • D区域： 10栋 （业态分区方案另行提交）
B区域 D区域
C区域
上游产业链
其他补充业种 ，如；大众食堂等 项目配套服务
体现增值服务综合功能
6层以上考虑做为宿舍
提升项目物业价值。
2020/6/21
备注：消防设备、安保控制室、通信机房、应急照明、电梯、生活水泵等用电为一级负 荷，其余为三级负荷。一级负荷用户应由两个电源组成，能承担本用户的全部一级负荷 设备的供电。 如（1）发生任何一种故障时，两个电源的任何部分应不致同时受到损坏； （2）发生任何一种故障且保护装置正常时，有一个电源不中断供电。）
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食品种类分为四大品类；
普通食品、无公害食品、绿色食品 、有机食品。
2020/6/21
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其中原料、产品加工制造、包装等统称为上游产业链： 运输、物流、分配、批发称为下游产业链。
2020/6/21
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• 人潮（经营人群和消费客流量）是项目营销、发展的基础， 怎样吸引人潮，是总体定位必须优先考虑的问题
核心问题：
1、项目如何定位，适合的经营业态是什么？ 2、 项目整体如何规划、布局？
2020/6/21
10
项目定位导向
2020/6/21
成果
11
项目的定位说明；
根据6月16日至6月30日的走访调查资料汇总分析， 以及双方7月4日的工作沟通、提报。
建议项目整体定位：加工/展示/销售三位一体的产业集群。
2020/6/21
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2-6层 68.75%
1层 14.36%
10栋 16.89%
50%
营销和收益
分析本案的指标数据我们发现2楼以上的物业 显然是整个项目营销非常重要的部分， 决定着项目50%以上的营销和收益成果
2020/6/21
22
操作时1层暂时压仓持有，进行意向性、定制式营销 注意考虑2层的中性物业形态， 6层的特殊情况（露台改造）， 要在价格和营销手段方面有所区别。 从而保证利润最大化。 整体物业划分货包， 分期、分批推广招商。