万科城市花园
万科城市花园监理规划
前言青岛万通建设监理有限责任公司青岛万科城市花园工程项目监理部（以下简称监理部），依据《建设工程监理规范》GB50319-2000,根据山东省和青岛市《建筑施工现场管理标准》之要求,编制青岛万科城市花园工程建设项目的《监理规划》，表明本工程的项目施工阶段，监理部在质量控制、进度控制、投资控制、安全控制、合同管理、信息管理及组织协调等方面的工作内容，是本工程项目施工阶段实施建设监理工作的具体标准和指导准则。
一、工程概况青岛城花花园项目位于青岛市城阳区文阳路以北，青威路以东,分为A、B两地块。
占地面积13。
09万平方米，总建筑面积24。
68万平方米，计划开发周期为3-4年.全区概念规划方案设计由加拿大CDG公司负责，施工图设计由青岛腾远设计事务所负责，青岛万通建设监理有限责任公司监理，总包单位为天元建设集团.二、工程项目监理服务范围和监理工作内容1。
监理服务范围监理服务范围是施工图纸范围内施工阶段的全过程监理.2。
监理工作内容2。
1施工阶段负责对施工过程中的施工质量、施工进度、施工安全及投资控制等的全面监理，并做好现场各方的协调工作。
2.1.1督促承包商建立健全施工管理制度和质量保证体系。
2。
1。
2组织施工图纸会审和施工图技术交底，负责审核施工设计技术交底的记录。
2.1。
3负责审查承包商提出的施工组织设计、施工技术方案、质量保证措施和安全保证措施等有关工作。
2.1。
4审核承包商提出的分包工程项目及分包商的资质。
2。
1。
5监控工程造价,严格进行工程量的计算和预决算的审查。
2.1.6督促、检查承包商按图施工，制止违章施工。
当危及工程质量与安全时,有权下达停工令,并出具书面通知，督促限期整改。
2。
1.7随时抽查工程进度和施工质量，负责分项分部工程和各项隐蔽工程的检查签证,组织各专业有关部门参加竣工验收，提出竣工验收报告和监理质量评估报告。
2。
1.8调查、处理工程质量缺陷和事故，监督事故处理技术措施的实施,并对事故处理后的工程质量进行验收。
长春万科一期城市花园(LA施工图) plan
万科智慧社区养老的个案例
万科智慧社区养老的2个案例一、万科社区养老的2个案例先来看一个社区嵌入式养老的案例：（一）上海万科智汇坊社区养老中心智汇坊养老服务中心位于上海万科城市花园小区内，是万科在2014年打造的一家社区养老设施。
1、为什么选在这个小区？城市花园是万科进入上海开发的第一个大型社区，于1994年建成，服务至今已逾20年。
当年入住的居民，大多已经从中青年步入了老年，再加上他们的父母，这已经是一个65岁以上老年人占到30%的社区了。
且部分老人处于“空巢状态”，生活难以自理或缺乏家人照料。
同时，城市花园作为老社区，缺乏相应的养老服务配套设施。
在这种情况下，选择城市花园践行养老服务，可以解决周边老人的刚性需求。
于是智汇坊应运而生，在2014年10月4日重阳节那天正式开业。
2、如何处理与小区的关系？智汇坊是由小区社区活动中心改建而成，最初，周边居民不同意将这幢建筑改造成养老住宅。
他们的想法很简单，改建为养老服务中心后，一定程度上侵占了社区居民的活动空间。
另外，部分居民还对养老设施存在“脏、乱、差”的印象，认为救护车会经常出没，影响自己的生活，甚至会影响房价。
经过与居民协商，智汇坊在活动中心内部空间中划出了一部分，仍然作为乒乓球活动场地。
但是，在这家社区养老设施建成之后，得到了居民的广泛认可，很快就住满了，有些房型甚至还需要排队等待入住。
可见，周边的社区居民对养老服务需求是很高的。
3、智汇坊服务人群有哪些？智汇坊的设计师是来自同济大学建筑与城市规划学院的司马蕾老师。
智汇坊总建筑面积1250㎡左右，共2层。
它不仅可以容纳约40位日托老人，而且设有38床的入托老人居住空间（包括单人间10个，双人间6个，四人间4个，目前入住35人）。
也就是说，智汇坊不仅提供日间照料的服务，而且还包括短期入住、长期入住的多样化功能，可以满足周边社区中老人的不同需求。
日托老人和入住老人的生活空间有明确的区域划分。
平面分区示意图4、日托老人区有哪些功能？日托区包括多功能厅、餐厅、阅览书法室、午休区和公共浴室等。
福州万科城市花园建设项目策划
福州万科城市花园建设项目策划福州万科城市花园建设项目策划一、项目概述：福州万科城市花园建设项目是一项大型综合性城市建设项目，旨在打造具有现代化设施、绿色环保、社区生活便捷的城市花园。
项目涵盖住宅区、商业区、休闲娱乐区等多个功能区域，以提高居民生活质量、促进城市发展为主要目标。
二、项目定位：福州万科城市花园建设项目将定位于高端住宅区、商业中心和生态休闲区，以满足城市中高收入人群对舒适居住和便利生活的需求。
三、项目规划：1. 住宅区：建设多层和高层住宅楼，提供不同户型和面积的住房供应，满足不同层次人群的需求。
注重社区绿化、景观规划和便捷设施的设置，创造宜居宜人的居住环境。
2. 商业区：建设集购物、餐饮、娱乐等多功能于一体的商业中心，引入国内外知名品牌，提供多元化的购物选择和消费体验。
3. 生态休闲区：规划公园、游憩场所等，提供绿地、休闲设施和文化活动场所，丰富居民休闲娱乐选择。
四、项目特色：1. 环保节能：采用绿色建筑材料，注重节能环保措施，建设智能化的楼宇系统，提高居民生活品质。
2. 便捷设施：规划配套完善的交通网络、停车设施、健身场所和社区商店，使居民生活更加便利。
3. 生活配套：引进优质教育资源、医疗机构等，提供全方位的生活配套服务。
4. 社区活动：组织丰富多彩的社区活动，加强居民之间的交流与互动，营造和谐社区氛围。
五、项目推广策略：1. 建立品牌形象：通过多种渠道和媒体，宣传项目的品牌形象、特色和优势，塑造项目在市场上的知名度和口碑。
2. 定向营销：根据目标人群特点，制定差异化营销策略，如针对高收入人群的定制推广活动、专业人士的专题讲座等。
3. 合作联动：与相关企业、机构建立合作关系，共同推广项目，互利共赢。
4. 社会责任：开展社会公益活动，为当地社区做出贡献，提高项目的社会影响力。
六、项目计划：根据项目规模和需要，制定详细的工程进度计划和项目管理计划，确保项目按时、按质、按量完成。
以上是福州万科城市花园建设项目的策划概述，该项目将以高端住宅、商业中心和生态休闲区为核心，以提供优质的居住和商业环境为目标，致力于打造宜居宜业的城市花园。
万科退房换房的案例
“当有人侵犯万科的名誉与权益时，他首先是一个侵权者而非消费者。
”沈阳的案子胜诉后，万科在其著名的企业内刊《万科周刊》上有这样一段评论。
这个案子被万科公司审计法务部的颜经理称为“经典案例”。
2001年上半年，沈阳万科城市花园的部分业主发现，新楼存在墙壁有裂缝等18个问题，而且，与小区相邻又盖起一幢大型超市，影响了部分业主的采光和视线。
多次投诉未获解决后，2001年9月中旬，部分业主到沈阳秋季房地产交易展示会与万科交涉，14户业主还在家中阳台上挂出条幅：“万科误导我上当，要求退房、换房。
”9月30日，万科将其中一名业主告上法庭，要求赔偿其名誉侵权损失费20万元。
颜经理介绍说，其他业主得知消息后，纷纷到法院主动要求将自己列为被告，“但我们还是只告最积极的那一户”。
颜还认为，采光问题与万科无关，因为超市是盖在小区红线以外，万科对此无能为力。
2002年3月15日，沈阳市东陵区法院作出一审判决认为，业主挂出的条幅侵害了万科的名誉权，判令这位业主赔偿万科损失费1000元。
这份判决没有说明条幅的内容是否真实。
“公司董事长王石得知胜诉的消息后，立即告诉沈阳公司，告业主不是目的，‘不能因为赢了官司，丢了客户’，”万科的颜经理介绍说，“随后我们主动请业主吃饭，不要对方赔钱，用户也表示不再上诉。
”记者随后打电话找到那位输了官司的业主。
“判决第二天，万科沈阳公司的老总找到我们，一个劲地赔礼道歉。
见对方很诚恳，我就同意了（不上诉）。
”这位业主还强调，按万科当初的宣传资料，超市是在“园区内”，而不是在什么红线外，“万科起码有欺骗的嫌疑”。
这场官司让万科收获颇丰。
其他业主因为没有了“头儿”，没再继续“闹事”。
很快，万科将沈阳的经验搬到深圳，这里有让万科更头痛的“金色家园事件”。
“金色家园”业主：完全合法也肯退房？本报记者采访到的深圳金色家园的7位业主都认为，万科在售楼时“故意隐瞒真相，欺骗了业主”。
2000年上半年，万科在深圳市中心推出“最具城市生活氛围”的“金色家园”一期楼盘。
大连万科城市花园住宅使用说明书-规划及景观篇
大连万科城市花园一期规划及景观简介使用说明本说明书的结构可以最快、最清楚地为您提供所需信息。
大部分章节均有详细附图，同时针对附图内容进行说明，方便您对内容的理解。
结尾部分为附录，如在说明部分中您有不清楚的词汇、用语或标示，可以在此找到答案。
本说明书的大部分章节均适大连城市花园一期规划及景观设计，然而由于建筑的设计需要或由于其他原因，可能个别地方与实际情况仍有细微差别。
在满足国家及地方相关法规规范，不影响住户利益的基础上，恕不另行通知。
目录第一篇规划篇第一章规划总述概况介绍产品分布规划分期第二章停车分布道路结构停车分布停车设施第三章配套分布配套分布配套说明第四章智能化系统分布小区智能化系统设计说明智能化系统功能配置第二篇景观篇景观说明材料说明第一篇规划篇第一章规划总述概况介绍：万科城市花园位于大连市沙河口区西北路西侧，总占地130007平方米，总建筑面积18万平方米，分三期开发。
城市花园一期于2004年3月开工，建筑面积为6.6万平方米，以情景花园洋房、多层住宅为主，包含少量商业建筑。
本平面图以政府规划部门批准的规划方案为依据绘制，其细节以规划方案为准。
在建设过程中可能因政府强制性要求而修改，同时，在不违反合同的前提下，本公司亦有权做出细部调整。
附图15 规划总平面图产品分布：大连城市花园一期的产品包括多层住宅、情景花园洋房。
红色位情景花园洋房、黄色为多层住宅..附图16 产品分布图规划分期：大连城市花园共分三期开发，三期开发的面积分别为6.6万平方米，6万平方米，6.6万平方米。
附图17 分期图第二章停车分布道路结构：万科城市花园道路结构分为三级，小区干道、步行商业街及商业街车行辅道为开放道路。
小区露天停车场道路及通向停车场的部分道路为限制车辆行驶道路，入口处设有磁卡门。
小区组团内道路为禁止车辆通行，特殊情况下允许消防车、救护车等车辆进入。
停车分布：万科城市花园有四种停车方式：独立车库、集中车库、停车场和路边停车，具体分布如下：停车设施：在路的中间设环岛，地下车库在进出口设置读卡器及挡杆，车库管理的射频卡采用一卡通相同的卡片。
大连万科城市花园都市核心区概念设计
大连万科·城市花园
项目地址：大连市区西北部
项目内容：多层住宅
建筑面积：181806㎡
用地面积：130000㎡
设计时间：2004年
发展阶段：设计中
开发商：大连万科锦绣花城开发有限责任公司
获奖情况：
整个小区的规划结构设计，具有两大特点，一是L形的林荫大道及道旁的商业中心、会所、幼儿园等配套设施，形成商业步行街，是小区的灵魂所
在，其功能主要是为小区及周边社区提供购物、娱乐、休闲的公共活动空间，
使居住区内居住、工作、生活等各种活动相对平衡，为整个社区提供服务并
产生活力。
另一个是“ｎ”形的组团分隔道，它把小区内高层部分、组团部
分及公建配套部分之隔开来，是连接商业步行街与住宅内部的纽带，使整个
小区做到“动”、“静”相宜。
在空间设计上，本方案注重小区空间的整体性
和各组团空间的个性，整体空间秩序清晰，各组团和邻里空间形态丰富多变。
本方案遵从城市肌理关系，在小区外围边界空间处理上力图创造符合城市特
征的空间；广场、商业、会所形成小区的主入口，入口空间设计中注重空间
形态的变化和趣味性，形成充满活力的空间；小区内部主要景观带，为开敞的公共空间，组团内、邻里内为尺度亲切、宜人的生活居住空间。
1。
郑州万科城市花园广场案例分析
郑州万科城市花园广场案例分析数字背后，万科城的面世对郑州还有两大标志意义：第一个是万科“为普通人盖好房子”理念的落地。
当时的郑州，也有一部分品质楼盘，但绝大多数价格在1万以上甚至更高，并且是毛坯。
但万科城首期开盘价7500，精装交付，万科物业加持，华中师大附属小学、万科生活广场以及后期的高新万科广场等配套，普通人买得起的好房子，成为标杆案例。
2015年，万科城一期交付后，万科物业首次落地郑州，国际化、标准化的一流物业服务，开始走进普通人的生活。
管家服务；业主购物太多，保安帮业主提东西送到电梯口；业主家里一些小维修，物业工程免费服务；形成文字版的万科邻里公约，丰富的业主群活动…▲疫情防控期间，郑州万科物业北区某小区蔬菜代购小组，仅2月份就为该小区代购26次，累计总代购份数1150份，累计代购总户数400余户因为妹妹一家是万科业主，所以笔者多次亲身体会到万科城的标准化的万科物业服务。
如今，笔者小区同样是万科物业，在疫情防控期间，万科管家为业主代购蔬菜、免费打印、电梯抽纸甚至代购胡辣汤早餐，万科物业的神操作，也引来郑州大批同行的复制和模仿。
第二个标志意义是，万科城落地前，西四环外是名副其实的“西郊”，荒凉、城市立面破旧。
万科城的出现，打破了这种局面。
自2013年至今，万科城已开发至7期，销售额早已突破100亿元。
如今，万科城片区，人流如织，小学、商场都已投用，地铁8号线建设中，四环高架已通车，已成为一座美好生活大城。
万科城只是一个开端，接下来，郑州万科对郑州进行了全方位的城市人居体验更新和升级。
市中心的万科世玠、万科世曦，是主城区核心的豪宅地标。
北三环的万科民安江山府，彻底革新北三环沿线北侧片区的城市立面和改善居住水准；东三环的万科誉，第一次将郑州公寓业态提升至2万+，众多地产业内人士以购买的形式对其投了认可票；南三环的万科民安星辰及生活广场，为西南片区带来了居住创业一线空间之外还带来了新的商业；西三环的万科山河道，不仅为西区人民带来了一座一线改善作品，还带来了伊河路小学山河道校区……如今，整个郑州的城市立面，以及人居产品及物业服务，都有了大幅度的提升，“国家中心城市”的国际范也越来越浓，万科在郑州已累计20余个楼盘，在郑州人居提升的道路上，有着浓墨重彩的一笔。
万科城市花园商业定位及营销方案建议
提供优质的售后服务，建 立长期稳定的客户关系。
实施预算
营销策划费用：XXX元
活动策划与执行费用： XXX元
广告宣传费用：XXX元 销售提成与奖金：XXX元
06
风险评估与应对策略
市场风险评估
市场需求变化
评估市场需求的变化趋势，包括 消费者需求、消费习惯和消费能 力等，以确定商业定位的合理性 和市场潜力。
促销活动策略
1 2
开盘活动
举办盛大的开盘仪式，吸引客户关注和购买。
节日促销
在重要节日或活动期间推出特价房、折扣等促销 活动。
3
老带新奖励
鼓励老客户介绍新客户，给予双方一定的优惠或 奖励。
04
预期效果与评估
预期销售效果
1
提升万科城市花园商业项目的知名度和品牌形象。
2
吸引目标客户群体，增加潜在客户数量。
风险监控与预警
建立风险监控机制，及时发现和预警潜在风 险，采取有效措施进行防范和控制。
感谢您的观看
THANKS
涉及商业定位、建筑设计、品牌招商、 营销推广等方面的策划和实施工作。
包括购物中心、商业街区、文化娱乐 设施等业态规划。
02
商业定位分析
目标客户群分析
目标客户群
中高端家庭、年轻白领、周边居民及游客。
客户需求
高品质的购物环境、丰富的商品选择、良好的服 务和体验。
客户消费习惯
注重品质和品牌，倾向于线上与线下结合的购物 方式，追求便利性和个性化。
市场占有率
评估市场占有率的变化趋势，以判断商业定位是否具 有竞争优势和市场地位。
竞争策略调整
分析竞争对手的竞争策略调整，以应对市场竞争和变 化。
风险应对策略
【房地产】万科城市花园简报1
【房地产】万科城市花园简报1差不多资料规划设计思想强调新都市主义设计思想，在设计中注重：⑴以人为中心，强调建筑环境的宜人性以及对步行生活的支持。
⑵公共价值重于私有价值。
⑶尊重历史于自然，强调规划设计与自然、人文、历史环境的和谐性。
设计理念万科都市花园的产品设计理念从研究人们的日常生活行为方式为动身，准确把握住人们日常生活适应以及生活心理需求，来合理并制造性的布置功能空间。
户型设计中均表达出以下几个特性：○充分利用南向空间，来完善不同气候环境中的生活起居条件与质量。
○强调餐厅的作用，将其作为现代都市高节奏日常生活中的核心内容来加以强化设计，保证其完整、明亮、舒服以突出其重要性。
○户型平面合理、分区明确，保证客厅与主卧房、餐厅有良好的朝向与景观。
○强化入口空间的功能与形象，突出门厅的空间过渡与引导作用。
○重视家庭中储藏间、洗衣间、工作阳台等辅助空间的设计，使其细致完备。
一期面积配比一期组团、户型、价格区间优待方式（一）、钻石卡：客户需交纳10万元诚心金(可返还),7月11日停止发放,拥有钻石卡能够在开盘期间购置一期任何单元享受100元/平方米的优待。
（二）、VIP卡：客户需交纳5万元诚心金(可返还),7月11日停止发放,拥有VIP卡能够在开盘期间购置一期除6、7、8、9号楼享受50元/平方米优待外,其余均可享受100元/平方米的优待。
（三）、大定客户：客户需交纳1万元诚心金(可返还),7月11日停止发放,拥有大定单客户能够在开盘期间购置一期享受贷款99折扣优待、一次性97折优待。
（四）、开盘期间优待政策：贷款无折扣、一次性98折,与钻石卡、VIP卡、大定客户同时享受。
销售动态万科都市花园于2004年7月11日正式开盘上市。
由于产品在市场中有相当的新奇感，因此在酝酿期就已成功积存了近1500组客户，加之样板区的情境销售和各种SP活动的烘托，开盘当日有超过1000组客户光临现场；尽管第一批公布的是位置最差的临街组团，但也取得了近100户的销售业绩；并在7月14日对外宣布一组团的124户房源全部售罄。
物业管理实验—成都万科城市花园的物业管理
物业管理实验——成都万科城市花园物业(二)院系：四川师范大学地理与资源科学学院专业：资源环境与城乡规划管理指导老师：潘洪义小组成员：郑刚（2012100568）胡清松（2012100520）廖辉(2012100534）马传风 (2012100540)成都万科城市花园物业管理一、万科城市花园物业服务简介成都市万科城市花园由成都万科置业有限公司开发，物业服务则由成都万科物业有限公司承担。
据前期调查以及现场实地考察所搜集的资料显示，万科城市花园机构设置完善，已组建起锦江区万科城市花园业主大会等机构。
万科城市花园除安保团队为物管公司自带之外，其余部分均委托专业服务公司，采取外包制运作模式，外包费用占物管费的1/4；物管费分为几大部分计算，电梯为2.5元/m ²，多层物管费用为1.88元/m²，独栋别墅3.2元/m²，幼儿园1.38元/m²，阳光公寓2元/m²，联排别墅2.9元/m²，商业用房4元/m²，均采用酬金制计费方式；。
二、万科城市花园物业管理调查情况(一)房屋建筑维修管理万科城市花园2001年开始动工，2007年完毕交房，现在房龄均在10年左右，前期调查和现场实际考察均为发现该小区房屋有任何结构或外观破损等情况，询问物管工作人员也未得到有损坏房、危房或是需维修房屋的消息。
(二)房屋设备维修管理1.给排水设备维修管理据现场调查发现，万科城市花园一般生活性给排水设备设施完善，近几年来未出现功能损坏等情况，但是该小区内部所有景观性与娱乐性给排水设施，例如喷水池、游泳池等设备严重损坏，无法供水、漏水等情况十分严重，导致小区内部所有水景与游泳池全部无水。
据工作人员介绍，这一类给排水设施已损坏多年，因为物管公司与业主委员会在动用专项维修资金等问题上存在分歧，导致该情况一拖再拖，迟迟无法解决。
2.供配电设备设施维修管理万科城市花园共有6个配电房，据工作人员介绍，该小区供配电设备设施的管理与维护是严格按照相关标准进行的，物管公司会定期安排电工（外包公司的电工）定期对小区所有供配电设施进行检查保养维护。
万科企业管理-万科城市花园后期高层1楼a区及车库商住楼工程质量通病防治方案 精品
目录第一章工程概况与质量通病防治目标 (2)第一节工程概况 (2)建筑概况 (3)结构概况 (3)第二节、质量通病防治目标 (3)第二章编制依据 (3)第三章可能出现的质量通病 (4)第一节严格落实《广东省住宅工程质量通病防治技术措施二十条》： (4)第二节针对本工程特点，预防以下十三方面质量通病: (4)第四章建立质量通病管理组织 (5)第一节、质量通病管理机构 (5)第二节、落实岗位职责 (6)第五章推行严格的质量管理制度 (6)第六章质量通病防治管理措施 (7)第七章严格落实《二十条》防质量通病 (8)第一节、外墙渗漏 (8)第二节、屋面漏裂 (10)第三节、排水口积水及渗漏 (10)第四节、门窗渗漏 (11)第五节、玻璃安全使用 (11)第六节、栏板、栏杆、扶手使用安全 (12)第七节、混凝土梁板裂缝 (12)第八节、模板工程夹渣、蜂窝 (13)第九节、钢筋工程施工质量 (13)第十节、混凝土工程施工质量 (15)第十一节、砌块墙材裂缝 (16)第十二节、排水地漏地漏返臭 (17)第十三节、生活、消防给水系统 (17)第十四节、生活、消防给水系统镀锌钢管焊接 (17)第十五节、电源插座接地支线串接 (17)第十六节、金属导管、线槽（母线槽）、桥架及其支架保护接地（含跨接）不良 (17)第十七节、套接紧定式金属导管的机械、电气连接不良 (17)第十八节、避雷针（带）、均压环、接地干（支）线的型钢接地（含防雷）装置焊接不良 (17)第十九节、屋面金属管道设备未做防雷接地 (18)第二十节、通风空调工程防排烟系统柔性短管未采用不燃材料及工艺不良 (18)第八章针对本工程质量通病防治的补充 (18)第一节、轴线和标高控制 (18)第二节、工程重点部位的测量控制 (18)第四节、墙面抹灰裂缝、脱层和空鼓的措施 (19)第五节、顶棚裂缝、脱落、空鼓 (21)第六节、外墙饰面砖粘结不牢固、空鼓 (21)第七节、厨卫间楼地面倒泛水、渗漏 (21)第八节、管道渗漏 (22)第九节、通风、空调风量达不到设计要求 (22)第十节、等电位连接不当 (22)第十一节、电气接地（含跨接）不可靠 (22)第十二节、楼梯、踏步踏步宽度、高度不统一 (22)第九章补充说明 (22)第一章工程概况与质量通病防治目标第一节工程概况建筑概况结构概况第二节、质量通病防治目标本工程的质量目标为：合格工程。
万科城市花园--物业管理服务方案
武汉市万科物业管理有限公司目录社区项目概况············································ 顾客群特点及需求分析···································· 物业管理服务模式········································ 服务模式实现计划及要求·································· 社区服务人员配置方案···································· 物业管理费测算·········································· 一、社区项目概况万科城市花园一期规划总建筑面积 ㎡☎原方案数据✆，其中居住产品 ㎡以 — 层花园洋房、多层住宅为主。
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低
质量领先 需求分析；武汉人均收入较高，购 高 利润最大化
价 位
房从众心理强“买涨不买降”，有较 高的投机人群等，需求较高。
苟且生存 市场份额最大 成本测算；主要有土地取得成本， 化 房屋建筑安装成本，公共基础(配套)
低 设施；占到价格的50%～60%
竞争分析；万科的竞争者有很多，
对其都有很大的威胁，实时关注其他 企业的变化而调整。 。
PORTER五力模型
潜在进入者
供应商讨价 还价能力
行业内现有 竞争对手
买方讨价还价能力
替代品威胁
行业内现有争对手
在武汉有众多房地产开发商，而且各开发商实力相当，没有一 个市场占有率越过程10%。因此任何一个开发商都是万科城市 花园的巨大竞争对手。
●保利(武汉)房地产开
发有限公司连续数年被 评为武汉市房地产“十 强企业”。其开发的保 利心语项目占地42万方， 自然景源丰富，与5200 余亩野芷湖相连，拥有 近千米超长湖岸线，东 望狮子山，可谓湖光山 色应有尽有。
定价策略
以需求为中心的定价策略 以成本为中心的定价策略 以竞争为中心的定价策略 万科集团不单一地以其某项作为定价策 略，对所有因素综合考虑。因为房地产 产业的投资资金大、成本高，所以和所 有的房地产开发商一样，万科集团的定 价策略主要以成本为中心。
万科根据武汉特质 在策略上仍坚持：一、稳 健经营和高速周转，始终坚 持“不囤地、不捂盘、不当 地王”；二、寻找机会和领 跑，与城市共同发展，与行 业共同进步；三、回归基本 商业逻辑：以客户为导向， 提升专业能力和产品性价比。
市场导者 市场挑战者 市场跟随者 市场利基者 万科
武汉地产集团、福星惠誉
武汉建工富强置业有限公司 武汉周边郊区农民住宅开发商
万科 王石
竞争者分析
战略
75%的投入，1％的收益别人不 想干的事也有“溢价收益”武 汉地产集团走出了一条‘城建+ 融资+开发’的成功发展模式， 并使之成为自身核心竞争力。
目标
2008年
4,099,177.92 636,478.96 463,986.92 11.32% 7,795,962.3 789,096.21 11,923,657.9 7 8,041,803.02 67.44%
2007年
3,552,661.13 765,289.75 531,750.08 14.97% 6,175,450.00 465,462.80 10,009,446.7 9 6,617,494.49 66.11%
北站CBD，沈阳楼王，华府天地，即将开盘。“返 租、回购、特馈、大礼”四重特惠投资方案，保底 稳赚，名额有限，恭迎莅临。22****88
万科城市花园全国优秀物业示范展示 万科城市花园企划、设计、装修、广告、施工、律师、银行等 整体运作系统的图片或漫画展示及介绍说明（专业化展示）
媒体广告 、网页包装 现场展示
价格策略
影响价格的因素 定价的过程
定价的技巧
价格的调整
影响万科定价的因素
内部因素
一、房产成本
1、土地费2、前期工程费3、建筑安 装费4、市政公共设施费用5、管理费 用6、贷款利 7、税费 8、其他费用 二、目标人群 中高等收入人群；白领 高管等 三、内部组合方式
专注于中国中产阶级住 宅产业的业务战略
集中化战 略
城市花园竞争者战略
万科处于房地产行业中的领导者地位，竞争战略就是 要维护自己的优势，保持自己的领导地位。
扩大市场需求 总量
保护市场占有 率 提高市场占有 率
• 主要通过发现新用户，万科不仅在北京、
上海等大城市开发房地产。也积极向中西 部扩展，以期扩大市场总需求量。
价格调整
顾客的反应 竞争者的反应 主动调整价格 被动调整价格
04年6月至09年2月房价走势图
08年12月至09年2月城市花园房价走势图
促销策略营Biblioteka 组合产品性能招聘会
薪酬期望
形象包装
广告促销
武汉万科城市花园的广告促销：广告人群 ：
媒体企业白领；政府官员；高校教 ：
师；从事科技、管理，贸易的人士； 报纸 广告目标 ： 积蓄丰厚，渴望回归宁静和谐的居 《楚天都市报》武汉 民。 《武汉晚报》武汉 建筑重建真正的生活形态： 鲜活的、丰盈的、强调交流的、 电视 富于人文气息，现代社会生活 制作目的：塑造品牌形象 的快节奏，使得人与社会之间 市场目的：造市，促销。 的关系不断发生着微妙的变化， 播出媒体：武汉电视台（15秒广 万科城市花园的广告定位就要 告片） 突显人文气息和温馨的社区氛 武汉电视台 专题节目“万科 围。 广告地区 ： 地产在中国”——中国房地产论 坛 面向武汉市民，以武昌 为重心
●新观念：买房不如租房
租房业相当发达
供应商
土地
武 汉 供 城 应 市 商 花 园
钢材
水泥、砖
木材 玻璃
土地拍卖现场
买方
●据调查现在买房人群
中 97.96%都是自住人 士。虽然人数众多，但 比起强大的房地产开发 商来说，力量相当分散， 基本上没有发言权。买 方讨价还价能力相当低。
竞争者的市场地位分类
武汉地产集团“城市运营商 ”和“安居缔造者”之路.实 现利润最大化的目标时地产 集团的目标却更注重对社会 的贡献，实现自己的社会价 值
竞争者
行动
反应模式
从容型竞争.满足不同收 入群体住房需求完整的 供应链 ，形成了良好的 形象的同时，也就赢取 了很多顾客的忠诚。
优劣势分析
优劣势分析
顾客 知晓 度 产品 质量 产品 利用 率 技术 服务 推 销 人 员
P
战 略
细分因素 年龄 家庭结构 职业 家庭收入 教育程度 生活方式 购房动机 购房次数
细分市场1
20~30岁 单身
细分市场2
30~40岁 小子女家庭
细分市场3
30~40岁 小子女家庭
细分市场4 细分市场5
40~50岁 大子女家庭 40~50岁 大子女家庭
专业人员
专业人员
白领、高校教师、公 务员
企事业单位管理 者
万科
2008年万科市场占有 率为2.34% ，排名第一。 而房地产百强企业的 市场份额才达到21.79% 。
2009在武汉地区万科市场占 有率3.86% ，紧接其后的是 武汉地产集团占3.63%， 福星惠誉为3.32%
资产负债率
资料来源：万科年度报告
产品包装
● ● ● ● ● ●
城市花园统一标识 沙盘模型、户型模型
3、宏观环境
国家政策 增加保障性用房和普通用房的供给 加强风险防范和市场监督 合理引导住房消费抑制投机投资性需求 加快推进保障性安居工程建设 落实各地区政府责任
强 大 的 中国总理温家宝表示，今年， 中国政府将继续解决部分城 市 市房地产投资规模过大和房 价上涨过快的问题 场 需 求
定价过程
高 明确定价目标 需求状况分析 成本测算 竞争者分析
1、楼盘地理位置2、日照通风、气
温、湿度3、建筑物外观【建筑式样、 风格和色调】4、建筑物朝向、建筑结 构、内部格局、设备配置状况、施工 质量等
外部因素 1、市场需求
新增需求量远超供应量， 供需比不断加 大。 出清周期持续下降， 库存明显缓解。 总体态势为；供给不变需求依旧走高。
2、竞争态势
武汉房地产市场结构处于垄断竞争态势
万 科 地 产
武 汉 地 产
优
优
良
优
优
良
优
优
优
良
城市花园一般竞争战略
工业化住宅将通过产业技术 升级，来降低建造阶段的能 源资源消耗，提升住宅的可 持性，促成对节能环保的贡 献，降低生产成本.
成本领先 战略
一般
竞争战略
差异化战 略
独特的户型设计， “让建筑赞美生命 ”的品牌理念，根 据用户需要的专业 化设计
属性
多户型，高质量，高品位
利益
生活格调，居住质量
价值
展现自我品味的理想生活
文化
新城市主义
个性
有创见，有文化内涵 关怀体贴
使用者
首次改善型购房人群
优越的居住环境 优化的居住产品 优秀的居住伙伴 优质的居住服务
S
W
O
T
竞争战略
PORTER五力模型 竞争者分析
竞争战略
一般竞争战略. 领导者竞争战略
专业人员
中等偏下 大学本科
中等收入 大学专科及以上
中等偏上 大学本科及以上
高收入 大学专科及以上
中等收入 大学专科及以上
自由型
稳定型
稳定型
参与型
稳定型
便利
便利及经济
质量及品味
身份
养老保障及经济
首次置业
二次置业
二次置业
多次置业
二次置业
万科城市花园的主要目标市场
细分市场3 30~40岁 小子女家庭 白领、高校教师、公务 员 细分市场4 40~50岁 大子女家庭 企事业单位管理者
开发商：保利（武汉）房地产开发有限公司
潜在进入者
●房地产行业的门槛很高，
房地产开发企业的注册 资金必须在1千万以上， 而且还需要大量的流动 资金。因此潜在进入者 一般是实推行多无化战 略的大公司。 例如：海尔旗下的海尔地 产集团是专业从事房地产 投资、开发和经营的企业。
替代品的威胁
深圳街头出现“房车族”他们将面 包车后座和后尾箱连起来，搭上木 板，有的还装上电风扇。木板上层 睡人，下层用来摆放锅碗瓢盆等生 活用具，其他衣物则悬挂在车厢四 周。
总销售额
时间
●2009年万科实现 营业收入488.8亿元， 同比增长19.2%，实 现净利润64.3亿元， 同比增长38.6%。实 现销售面积663.6万 平方米，销售金额 634.2亿元，分别比 2008年增长19.1% 和32.5%。