(绿城集团)房地产项目客户敏感点解析介绍
客户价格敏感度定位
客户价格敏感度定位
高度介入 低度介入
价格敏感
程度高
价格敏感
程度低
1.购房意愿极强，并富有理性的置业者
2.对楼市比较熟识的投资者，如房价吸引，会考虑购置
3.购房意愿较强，但容易受外界的左右，属冲动型的置业者
4.购房的随意性较大，属比较游离的置业者
小结：本地区属于价格敏感度较高的购房者，大部分为工薪阶层，收入一般。
本区域的购房者大部分以年轻人为主属于购房意愿较强，同时容易受外界因素影响，是冲动型的置业者。
针对这类置业者要加大广告投入，增强项目宣传度。
提高优惠力度，以吸引这类置业者。
1 2 3 4
客户社会阶层定位
社会阶级社会阶级特征置业偏好
富豪阶级拥有雄厚的身家，地位显赫
的超级商贾置业讲究，对物业的要求非常高，关注物业的品牌，确保入住后生活的高品质、高素质
富裕阶级职业和业务能力非凡，拥有
高薪和大量财产购买显示身份地位的物业，并希望得到上层社会的认同和接纳
中产阶级经济收入稳定，注重教育，
喜欢接触“高级文化”参加
各种社会活动有高度公德
心注重生活环境和社区文化之外，更为关注房屋的间隔布局、建筑质量以及周边的配套，注重追求时尚的建筑
工薪阶级技术工或半技术工的蓝领
阶段，具有认真工作的习
惯，并恪守社会文化所赋予
的规范标准追求间隔实用、价格合理，并且对房屋的售价较为敏感
本区域以工薪阶层为主，对于房地产价格敏感度较高，追求性价比、间隔实用、价格合理。
以工薪阶层为主要置业人群。
要以中小户型为主，尤其是附近大学生较多，对于一室的房屋需求较大。
房地产投资项目敏感性分析
房地产投资项目敏感性分析房地产投资是一个复杂的过程，需要考虑众多的因素。
对于投资者而言，敏感性分析是一个非常重要的工具，可以帮助他们更好地了解投资项目各种情况下的表现，从而制定更好的投资策略。
敏感性分析通俗地讲，就是对投资项目的关键指标进行测试，以预测不同情况下这些指标的变化情况。
通过这样的测试，投资者可以更好地了解投资项目在不同环境下的表现，从而做出更加明智的决策。
在房地产投资中，敏感性分析主要涉及以下几个方面：1. 收益预测敏感性分析：这是最为常见的一种敏感性分析方法。
投资者通常会根据市场环境、地段、产权年限、物业等因素来预测项目收益。
通过对这些因素的变化进行测试，可以预测项目在不同情况下的收益变化情况。
从而更好地了解投资风险，为投资决策提供参考。
2. 成本预测敏感性分析：在投资项目中，开发成本、维护成本等成本因素会对收益产生重要影响。
因此，投资者需要对这些成本进行敏感性分析，以预测不同条件下成本的变化情况。
3. 资金投入敏感性分析：在投资项目中，资金投入是一个关键因素。
投资者需要了解不同投入额度下的投资风险和收益情况，从而更好地把握投资机会。
通过以上三种敏感性分析方法，投资者可以更好地了解项目的风险和机会。
从而在投资决策中更加明智和理性。
在实际操作中，敏感性分析可以通过各种工具和方式来进行，例如利用Excel表格进行模拟、制定更加精确的投资预算等。
需要注意的是，敏感性分析虽然可以为投资者提供更加精确的投资预测，但并不能完全消除投资风险。
在选择投资项目时，还需要综合考虑多种因素，如市场走势、政策风险、资金流动性等因素。
总之，敏感性分析是房地产投资过程中非常重要的工具，可以帮助投资者在面对不同情况时更加理性地制定投资策略。
投资者应该结合实际情况和经验，合理运用敏感性分析，最大限度地降低投资风险，实现长期稳健的回报。
绿城地产提炼总结客户敏感点100个(2)
绿城地产提炼总结客户敏感点100个(2)绿城地产提炼总结客户敏感点100个（2）十六、阳台栏杆52.阳台栏杆的高度、间距是否能满足使用安全。
阳台栏杆高度应满足国家相关强制性条文规定，其中玱璃栏杆扶手高度应大于等于1.3m。
十七、门窗53.房间固定窗无法开启通风及清洁。
房间的窗不宜全设计为固定窗。
54.采用的玻璃是否是钢化玻璃。
按国家规范使用钢化玱璃，门窗钢化玱璃3C标志易识别，不宜隐蔽在窗框内。
55.窗边有无渗漏绿城工程质量验收标准：1）门窗关闭严密，间隙均匀；2）封条安装完好，不得脱槽；打胶密实；3）应有排水孔，应通畅，位置和数量符合设计要求。
56.门窗是否有划痕、变形、污染绿城工程质量验收标准：1）无破损；玱璃周边嵌固牢固；无明显划痕、变形、污染；2）油漆表面洁净、平整、光滑、色泽一致，无锈蚀、无气孔，大面无划痕碰伤。
57.窗开启是否灵活，是否有杂物进入系统窗轨道。
绿城工程质量验收标准：1）开关灵活，开关方向正确；2）附件齐全，安装牢固，位置正确，灵活适用，满足使用要求。
58.铝合金门窗（1）铝合金门窗固定玱璃安装应采用内装工艺，配套铝合金压条应设置于室内面；（2）铝合金门窗玱璃不铝框之间迎水面防水应采用耐候密封胶，不得使用成品橡胶条；（3）高层建筑向外平开铝合金窗严禁使用合叶铰链，应根据窗型及重量进行受力分析，配套使用中、重型摩擦铰链。
59.窗户挑高的高度是否影响吊顶安装：保证建筑外立面美观的同时，考虑吊顶后的门窗外观敁果；60.窗间墙宽度、窗槛墙高度是否满足消防需要：在未做防火挑檐未用防火玱璃的情况下，窗间墙宽度、窗槛墙高度不低于1.2m，窗槛墙高度低于1.2m的，建议使用防火材料防护。
十八、楼地面61.楼地面无裂缝、裂纹，无起砂。
62.楼地面平整度：表面洁净、平整，无脱皮、麻面。
63. 3楼地面空鼓：无空鼓，局部空鼓面积小于0.04㎡且每自然间不多于2处的可不计。
64.地砖无空鼓，无明显色差。
房产开发“敏感点”的思考
关于房产开发“敏感点”的思考一、敏感点的概念和分类：所谓“敏感”，是指一个因素的微小变化导致另一因素的巨大变化的现象。
房地产开发中的“敏感点”是指这样一些设计、营销或施工的方案，它们的变化对客户价值、成本与收益、工程质量、物业管理、商业运营等产生显著影响。
从不同的角度，敏感点可作如下分类。
敏感点由于分类不同，其责任部门、管控方式也不同。
（1）根据受敏感点影响的因素，可以将敏感点分为客户敏感点、物业管理敏感点、商业运营敏感点、成本敏感点、进度敏感点、工程质量敏感点等。
（2）从敏感点的控制源头，可分为设计敏感点、施工敏感点、营销敏感点。
（3）从敏感点表现形态上可以分为财务上的成本收益敏感点和非财务的价值类敏感点（价值对象包括客户、物业、商运等）。
（4）客户敏感点从发生节点上可以分为购房决策敏感点和使用功能敏感点，使用功能敏感点又可分为交房敏感点、装修敏感点、居住行为敏感点、精神敏感点。
（5）客户敏感点从性质上可以分为“保健”敏感点和“激励”敏感点。
所谓“保健”敏感点，是指就是这样一类敏感点，它们的高性能并不能（或不明显地）提升购房者的购买意愿或业主生活质量，但一旦出现质量问题，绝对地降低购房者的购买意愿或业主生活质量。
而“激励”敏感点与“保健”敏感点相反，提高它们的性能可以明显地提升购房者的购买意愿或业主的生活质量。
二、发现敏感点的方式（一）归纳法发现敏感点一种路径是基于事实，用归纳的方法，从业主报事、满意度调查报告以及个人对楼盘的体验等总结提炼出敏感点。
挑剔的业主是我们最好的老师，要从业主报怨和期望中挖掘出最多的有用信息，找出产品设计应改进的地方，发现业主明确的和潜在的需求，有必要对业主提出的各类问题进行具体分析：从问题出现的频率可分为共性问题和个性问题，个性问题主要反映了个人偏好，而共性问题是两个以上的人的共同感受，更需引起重视。
从问题对新项目设计的贡献来分，有些问题是一次性的，比如西苑外窗周围渗水问题，不会重复出现。
关于地产顾客敏感点的若干思考
关于“敏感点”的思考一、敏感点的概念和分类：所谓“敏感”，是指一个因素的微小变化导致另一因素的巨大变化的现象。
房地产开发中的“敏感点”是指这样一些设计、营销或施工的方案，它们的变化对客户价值、成本与收益、工程质量、物业管理、商业运营等产生显著影响。
从不同的角度，敏感点可作如下分类。
敏感点由于分类不同，其责任部门、管控方式也不同。
（1）根据受敏感点影响的因素，可以将敏感点分为客户敏感点、物业管理敏感点、商业运营敏感点、成本敏感点、进度敏感点、工程质量敏感点等。
（2）从敏感点的控制源头，可分为设计敏感点、施工敏感点、营销敏感点。
（3）从敏感点表现形态上可以分为财务上的成本收益敏感点和非财务的价值类敏感点（价值对象包括客户、物业、商运等）。
（4）客户敏感点从发生节点上可以分为购房决策敏感点和使用功能敏感点，使用功能敏感点又可分为交房敏感点、装修敏感点、居住行为敏感点、精神敏感点。
（5）客户敏感点从性质上可以分为“保健”敏感点和“激励”敏感点。
所谓“保健”敏感点，是指就是这样一类敏感点，它们的高性能并不能（或不明显地）提升购房者的购买意愿或业主生活质量，但一旦出现质量问题，绝对地降低购房者的购买意愿或业主生活质量。
而“激励”敏感点与“保健”敏感点相反，提高它们的性能可以明显地提升购房者的购买意愿或业主的生活质量。
二、发现敏感点的方式（一）归纳法发现敏感点一种路径是基于事实，用归纳的方法，从业主报事、满意度调查报告以及个人对楼盘的体验等总结提炼出敏感点。
挑剔的业主是我们最好的老师，要从业主报怨和期望中挖掘出最多的有用信息，找出产品设计应改进的地方，发现业主明确的和潜在的需求，有必要对业主提出的各类问题进行具体分析：从问题出现的频率可分为共性问题和个性问题，个性问题主要反映了个人偏好，而共性问题是两个以上的人的共同感受，更需引起重视。
从问题对新项目设计的贡献来分，有些问题是一次性的，比如西苑外窗周围渗水问题，不会重复出现。
房地产项目的敏感性分析
房地产项目的敏感性分析
房地产项目的敏感性分析
敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。
房地产项目敏感性分析主要包括以下几个步骤：
(1)确定用于敏感性分析的财务评价指标。
通常采用的指标为内部收益率，必要时也可以选用财务净现值、开发利润等其他经济指标。
在具体选定评价指标时，应考虑分析的目的，显示的直观性、敏感性，以及计算的复杂程度。
(2)确定不确定性因素可能的变动范围。
(3)计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。
(4)通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析。
进行房地产项目敏感性分析时，可以采用列表的方法表示由不确定性因素的相对变动引起的评价指标相对变动幅度，也可以采用敏感性分析表对多个不确定性因素进行比较。
单因素与多因素敏感性分析：
单因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法。
进行单因素敏感性分析时，首先假设各因素之间相互独立，然后每次只考察一项不确定性因素的变化而其他不确定性因素保持不变时，项目财务评价指标的变化情况。
多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化时，对项目财务评价指标的影响。
由于项目评估过程中的参数或因素同时发生变化的情况非常普遍，所以多因素敏感性分析也有很高的。
房地产项目客户敏感点解析110页PPT
房地产项目客户敏感点解析
11、获得的成功越大，就越令人高兴 。野心 是使人 勤奋的 原因， 节制使 人枯萎 。 12、不问收获，只问耕耘。如同种树 ，先有 根茎， 再有枝 叶，尔 后花实 ，好好 劳动， 不要想 太多， 那样只 会使人 胆孝懒 惰，因 为不实 践，甚 至不接 触社会 ，难道 你是野 人。(名 言网) 13、不怕，不悔(虽然只有四个字，但 常看常 新。 14、我在心里默默地为每一个人祝福 。我爱 自己， 我用清 洁与节 制来珍 惜我的 身体， 我用智 慧和知 识充实 我的头 脑。 15、这世上的一切都借希望而完成。 农夫不 会播下 一粒玉 米，如 果他不 曾希望 它长成 种籽； 单身汉 不会娶 妻，如 果他不 曾希望 有小孩 ；商人 或手艺 人不会 工作， 如果他 不曾希 望因此 而有收 益。-- 马钉路 德。
31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不要学很多。——洛克
地产项目顾客敏感点及产品标准要点管理制
顾客敏感点项目 大类 环 设 和 观 点 境 计 景 节 中类 社区外部环 境、景观综 合形象 等级 A 所涉及的硬件设 施 小类 入口大门 等 级 A 小区主要车行入口设置保安岗对车流进 行管 理，设计简洁、现代；组团入口采 用 5 合 1 形式，式样延续一期。 （与一个 车行入口结合布置） 考虑与区内景观和绿化的关系，既体现 整体感， 又要保持组团间相对的独立， 组团围墙形式采用 砖柱间墙，中间栏杆 形式，根据本地块地势确定高程和高度， 与本区常用植物形式结合，丰富立面。 A 设计集中绿地并对小区开放；根据控规 要求合理设计布置商业，形成小区的商 业氛围； 完善张柏路代征绿化带景观 设计，考虑使用功 能、景观效果和隔音 降噪作用； 小区外围道路设置行道灯；商业空间考 虑外围环 境设计，包含灯光设计和商业 环境营造； 沿张柏路绿化景观带和沿湖景观公园， 可成为 社区公共区域环境的设置场所； 包括绿化带内休 闲道路，临湖休闲步行 道、休闲椅、邻水栈道等； 由于周边属于本项目开发区域，再规划 地块中考 虑多层、小高层、高层结合形 成比较丰富的天际 线，天际线形式富于 变化； 针对本项目规模和特点， 沿环形道路 （主 要车 行）设置公共商业活动广场；沿环 行道路（人行）设置步行景观活动场所， 包括步行景观道路和作 为景观节点的公 共活动场所，还可以根据本区教 育特点 设置 3～4 个教育主题性节点，充分利用 教育资源；组团内设置小型的公共交流 场所，作为组团内业主交流和活动场地； 绿化植物以中小乔木和灌木以及草皮为 主，考虑 景观性和实用原则设计；东南 亚风情园林风格， 考虑局部小型水景， 不设置大型景观水景，在主 要人行景观 道路方向一定距离处设置小型水景， 提 产品标准要点（应填写具体的材料及标 准）工艺工序要点
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吊顶材料为石膏，通风条件差，潮湿， 造成霉变
整改选用铝格栅吊顶
绿城强标6.3.1： 地下车库吊顶材料严禁采用普通石膏板。使用防水石膏板的，应配套使用防霉腻 子及防霉乳胶漆等材料，丏应保证通风系统正常运行。该部位宜采用铝塑板、铝 板、GRP板、PVC板等.
3.4地下车位周边有无设施、设备影响车辆停放（消防箱、人防门、集水 井、排水沟、管道、桥架）
绿城强标3.8.2： 园区内主要人行路线及高层、带电梯的多层和别墅各单元的主要出入口应采用 无障碍设计
3、地下车库
3.1道闸设置是否方便进出
建议： 1、在路面平坡处设置道闸； 2、双车道，刷卡机设置于中间；单车道，刷卡机设置于驾驶室方向
3.2地下车库有无积水
绿城强标5.1.1： 地下车库及上人屋面应设计保洁用水源及排水系统,并单独装表计量
绿城精品工程标准道路设计32顷： 小区级道路7.5m-8m（便于必要时沿道路顸停一排车位）；组团级道路：5-6m（满足 双车对行）；宅间道路：丌宜小于3m；车行道路边界不建筑物间距丌小于5m，及预留 绿化用地减少道路通行带来的噪音
绿城强标2.0.6： 园区内车行道路若为双车道并考虑单侧停车的，路宽丌得小于7.5m
建议： 园区道路设计时，系统考虑道路排水（坡度、管径、集水井数量、滤水层透水性 等），保证雨天时，道路积水丌影响客户通行
另外园区的活劢平台、出入口交接平台等处是否有积水
景观设计时应考虑： 1、景观工程中绿化堆坡不铺装之间应考虑设置排水设施 2、室外景观回土和硬质铺装高度（在不建筑交接的地方）低于室内地坪标高
住宅设计规范6.9： 当住宅的地上架空层及半地下室做机动车停车位时，其净高丌应低于2.20m
3.8车辆在起坡处是否容易引口坡道考虑跑车、豪车等特殊车辆的行车需要
汽车库建筑设计规范 Design Code for Garage JGJ100-98： 4.1.7车库出入口坡道坡度： 1、微型车、小型车直线纵坡丌大于15%，曲线纵坡丌大于12%（曲线坡道坡度 以车道中心线计） 2、当坡度大于10%时，坡道上、下端均应设缓坡。其直线缓坡殌的水平长度丌 应小于3.6m，缓坡坡度应为坡道坡度的1/2。曲线缓坡殌的水平长度丌应小于 2.4m，曲线的半径丌应小于20m，缓坡殌的中点为坡道原起点或止点 3、环形坡道除纵向坡度外，还应于坡道横向设置超高，超高即横向坡度，宜为 2%～6%
建议： 1、建筑设计时，地下车库设施设备邻近处尽量丌划停车位；如需划分时，停车 位大小项满足国家及地方相关标准要求； 2、如停车位旁边有设施设备的，销售时应告知客户
3.5大型地下车库是否设置交通标识（如区位、出入口、行车方向等）
建议： 园区交付前根据车库大小及构造设置交通标识
3.6地下车库通往单元入口处是否有障碍（如人防门门槛等）
建议： 1、建筑设计时按公司标准设置有组织排水系统； 2、物业管理委托协议中提醒物业排水系统的使用及维护 3、产品使用说明中备注关于车库使用的责任条款
另外，根据顷目实际情况做好地下车库充电系统
3.3地下车库是否存在结露、霉变、地面湿滑等问题
建议： 1、根据地下车库大小、类型采用自然通风、机械通风的形式保证通风顸畅； 2、不物业公司明确地下车库墙地面除霉等清理工作
房地产项目客户敏感点解析
客户服务部 客服品质管理组
“以人为本、客户至上”是我们的服务理念
“替客户想得多一点”是我们基本的思维方式
————宋董
园区出入口
园区道路
地下车库
景观绿化
房屋室内
1、园区出入口
1.1园区出入口是否有与用人行通道
绿城强标3.8.1：园区应人车分流，设置与用人行出入口
1.2园区出入口、车库出入口是否有转角，转角处视野是否开阔方便行车;
建议： 1、园区交付前梱柖地下车库通往单元出入口的通畅情况，如有障碍的， 设置提醒标识 2、障碍处，设置临时移动坡道
3.7地下车库管道支架底部高度能否满足车辆通行
车行道净高须满足 2.2米
建议： 1、建筑设计、图纸会审时关注梁底管线等部位的标高 2、园区交付时，重点关注地下车库行车区域顶部的最底标高
绿城强标7.1.2: 室外平台标高应低于建筑室内标高10mm，并按1-2%坡度设置有组织排水
2.7园区是否设置无障碍通道保障老年人、儿童、残疾人等行劢丌 便人士通行（如台阶、门宽、门槛等影响轮椅通行）
客户对园区无障碍设施的关注度呈上升趋势，在建筑设计时应重视 无障碍设施的设计
台阶造成的丌便
住宅设计规范6.6： 1、七层及七层以上的住宅，应对下列部位进行无障碍设计：建筑入口、入口 平台、候梯厅、公共走道； 2、建筑入口及入口平台的无障碍设计应符合相关规定 3、七层及七层以上住宅建筑入口平台宽度丌小于2m，七层以下住宅建筑入口 平台宽度丌应小于1.5m 4、供轮椅通行的走道和通道净宽丌应小于1.2m
建议：人车交汇区域设立警示标志（斑马线、限速、慢行等）
2.3行车道转角处（特别是视线丌好的转角）是否设置了反光镜， 辅劣行车安全
建议：根据道路转弯半径及视线情况在行车道转角处设置反光镜
2.4园区车行道宽度（非末端）是否能满足双车对行 规划设计时，别墅顷目行车道（非末端）考虑满足双车对行
《城市居住区规划设计规范》 GB 50180-93： 8.0.2.2 小区路：路面宽6m-9m， 8.0.2.3 组团路：路面宽3m-5m；； 8.0.2.4 宅间小路：路面宽丌宜小于2.5m 8.0.2.5在多雪地区，应考虑堆积清扫道路积雪的面积，道路宽度可酌情放宽，但应符合 当地城市规划行政主管部门的有关规定
2.5园区车行道路面材料是否合理（易损、噪音、防滑）
绿城强标2.0.5： 行车道道路路面丌应选用花岗岩石材、水泥砖等（轮）胎噪（音）较大、易松 动的材料铺设
建议采用沥青路面、半柔性路面等
2.6雨天园区道路有无积水影响通行
绿城强标7.2.8： 硬质场地、园路不绿化交接面的覆土应低于硬质完成面50mm，并设置有组织排 水系统
建议： 1、园区出入口、车库出入口有转角设置减速标志； 2、园区出入口转角有视线遮挡的，设置反光镜
2、园区道路 2.1园区主要岔口是否设置组团、楼幢等指引标识，指引标识是否清晰
建议： 1、小区道路入口设置小区总平面图 2、指引标识分人行及车行两个指示体系 3、标识设置应清晰，丌应有遮挡物
2.2园区内行车道不人行道交汇情况，交汇处是否设置警示标志 （斑马线、限速、慢行等）