都江堰古城项目介绍

休闲型
以娱乐、消费为主要目的， 到古镇进行短时间的休息 和商务活动。
代表古镇：宽窄巷子 上海新天地
度假型
以度假为主要目的，到古 镇进行较长时间的游览、 娱乐、观光和休息。
代表古镇：丽江古镇
发展模式研究
历史文化观光型——平遥古镇
项目 定位 文化 主题 历史 建筑 世界文化遗产 2700多年历史的文化名城 古代金融文化
问题3建议
采取分步推进，制定合理的发展节奏，与实力机构合作开发
建议合作方式---由政府委托新港进行招商经营管理
合 作 阶 段 - - - 第一阶段为规划、定位、招商期，时间为2年；第二阶段 为调整经营管理期，时间为18年。合作期限总计为约 20 年，即自本协议 正式签订起后推约 20个完整年 合作模式- - - 以“管理输出服务”的形式进行合作
历史文化型
平遥古镇
观光型 民俗特色型
凤凰古镇
锦里
休闲型
宽窄巷子
四合院很适合休闲业态； 让旅客留下来的业态组合：风情体验+特 色客栈+娱乐+特色旅游产品+周边旅游
度假型
丽江
打造特色文化产品，多种业态组合，实现观光旅游与休闲娱 乐度假的完美结合；
小结
都江堰旅游目前所处的阶段是观光旅游向体验游、度假休闲过渡的阶段， 借鉴丽江的发展，发展体验游式休闲度假：
丽江周边旅游资源丰富，适合作为一个提供周边短程游览的旅游基地和服务平台
发展模式研究
丽江印象——一生中最该小住的地方
丽江古城位处高原，气候凉爽宜人，是一个不需要空调的地方。这不仅有利于生态与环保，而且使得 古城中的酒吧、餐馆、客栈可以采用大开放的格局，使人与水、人与建筑、人与周边氛围可以最大限 度地融为一体，从而形成丽江古城最迷人的魅力。
主题性
目的性
特色消费
古城〃新生活
是历史与现代的碰撞
是文化与商业的碰撞
是现实与理想的碰撞 是世俗与理想的碰撞
是世俗与理想的碰撞
项目产品规划
一山 一水 一古城
整个规划面积： 约5平方公里 核心区面积： 约2平方公里 西北面郁郁青山 西南面依依流水
已建成面积： 约30万㎡ 政府持有面积： 约10万㎡
Biblioteka Baidu
古城依山傍水
商业 业态
商业 发展 分析
较完整地保留了明清时期形成的传统格局和历史风貌； 苗族特色文化；深厚的文化底蕴。凤凰的美在于自然 的、人文的特质有机融合。
发展模式研究 文化传承
明清建筑
三国蜀汉文化 川西民俗文化
剪纸
捏泥人
张飞牛肉
青砖、青瓦
打更人
还有，民俗服装秀表 演、皮影表演、西洋 镜
发展模式研究
商业业态：酒吧娱乐、四川餐饮名小吃、府第客栈、特色旅游工艺品展销四部分 只租不售，租金按经营类别收取（保障传统手工艺）
通过静态或动态的展示、体验、活动，吧古城 古城风情 民俗、风情加以再现。如老茶馆、老酒馆、老 作坊、老工艺、老故事、大型名族活动等等。
历史的记忆
让客人们仿佛回到过去的生活氛围和记忆的情
景中去体验。
○ 目标客户 ----
目的性消费人群---5+2模式的常客，当地居民 旅游者---带着梦想而来，带着收获而去的欣赏者 文化人---给古城带来灵气的使者
大量星级中高端酒店、特色客栈满足游客居住的需要； 古城文化是古城商业的内涵，独特的文化消费是吸引游客驻足体验、休闲 的核动力；
借 鉴丽 江 超 越丽 江
更丰富的人文，更先进的商业，更强的运营
市场定位
○ 四川旅游环线上的休闲旅游中转站 ○ 以四川古城文化为内涵结合世界文化精粹的现代 商业旅游高地 ○ 以现代商业品牌为龙头的大型商业集群 ○ 以过境游客及 5+2 模式的目的地游客为主要客户
以过境游客及5+2模式的目的地游客为主要客户
项目特性
可观赏性
都江堰的历史画卷
可体验性
古城生活的场景再现
可消费性
时尚消费的休闲时光
特色打造
○ 定义古城生活 ---逍遥，慢生活 古城里 自有的幸福 生活 安逸，享受时光
美丽，人在画中
逍遥是种境界，安逸是种消费，美丽是一种感觉
○ 文化主题的植入 ----
宽巷子
窄巷子
品牌商业主题的精致生 活品味区 时尚年轻主题的时尚动 感娱乐区
井巷子
酒吧、夜店、甜品店、婚 场、小型特色零售、创意 时尚
发展模式研究
旅游度假型——云南丽江 丽江是全国惟一拥有世界文化遗产、世界记忆遗产和世界自然遗产三大桂冠的城市
丽江古城以”活着的古城“著称于世，纳西族为主体居民 活水长流自由灵动的城市格局 具有中原唐宋遗凤和兼具汉白藏风格的民居建筑 古城融合多元文化于一体的民俗 纳西古乐，纳西东巴文化
项目发展策略制定
城市规划层面机会
必要条件： 市场空间 发展能力要求
商业市场机会
标
界 定
客户价值
区域目标客户 目标项目客户 项目客户价值
对城市发展促进
作用
项目定位
○ 丰富的自然人文旅 游资源 ○ 震后重建， 经济快 速发展， ○ 大手笔的城市规划， 打造生态旅游的现代化 城市 ○ 逐年增加的旅游市 场及相关商业迎来巨大 的发展机会 ○ 四川及成都周边旅 游市场的快速发展为项 目客户价值的实现提供 了良好的环境及可利用 性 具有巨大发展潜力和经济价值的：
复合型特色旅游地产
四川的世界级名片
都江堰的有一张城市名片
怎么做
项 古 目 市 场 定 位
项 目 特 色 概 念
项 目 产 品 规 划
城
研 究
中国旅游古镇（城、街）发展概况
古城镇作为历史的见证和传递，通过建筑、街巷、村寨等物质遗存和民风民俗、传说、音乐、绘画等非物质文化符
号传承，以及其与自然山水环境的有机融合，极大程度满足了现代人类社会对传统文化的价值回归和跨越时空的后现代 体验，也符合了现代旅游观光——休闲——度假的发展需求。
都江堰古城发展介绍
一山 一水 一古城
复合旅游地产专家
目录
1、做什么
2、怎么做
3、特色打造
4、运营管理 5、新港优势 6、政策支持
做什么 城市发展机会 项 目 土 地 属 性 目 市场机会
旅游市场机会 城市资源层面机会 城市经济层面机会 可能性： 发展方向 竞争策略 …… 可行性： 发展方向 竞争策略 ……
有人说，丽江是上帝遗留在这个世界的一个人间仙境。那里瑞云缭绕，街巷曲折有致，住在古城里花上 一段时间静观人与自然的和谐相处，你才能悟出自己在城市里，在一贯公式化生活道路上的所得所失 ……
发展模式研究
商业业态：丽江古城已开发商业街约2000米，全部为街铺，产权为私人所有；商铺主要经营民族服饰、
披肩（饰品）、银饰、玉器、绘画、各种手工艺品、皮草、草药、茶、地方特色食品（牛肉干等）及餐 饮、酒吧和客栈为主，并有银行、邮政、票务、公厕等配套服务设施。
平遥城墙、镇国寺、平遥双林寺、慈相寺、 平遥文庙古城墙、双林寺、镇国寺等全国重 点文物保护单位 。
民俗客栈； 当地特产及风味小吃：平遥三大宝，牛肉、 漆器、长山药等。 优势：中国目前保存最完整的古代县城格 局；独特而丰富的文化遗存；清代晚期中国 的金融中心。 劣势：旅游产业链条不健全，娱乐设施、 购物场所、星级酒店等不能满足消费需要。
研究启示
古镇类型 古镇名称 古镇特点 典型的第一代古镇，历史资源厚 重，以游览古城和体验当地民俗 为主，休闲功能弱，留客能力差 苗族、土家族民族风情；特色旅 游产品 川西文化和民俗的战士；小吃一 条街已成为成都小时的战士窗口； 对传统手工艺作坊的政策倾斜 代言成都的休闲生活；四合院与 成都休闲生活的结合 古筝定位：都市人心里休憩的地 方 启示 仅有文化是不够的，古城区必须加强休闲、 娱乐、餐饮、购物、文化体验等方面业态 的建设 游客对本地特色产品具有较大的需求，都 江堰市在特色旅游产品的生产和销售方面 需要加大力度 历史与现代的交融；知名文化人士对旅游 区层次的提升
星巴克
肯德基
必胜客
蕉叶
7-11
WOWO
家乐福
沃尔玛
美食一条街
酒吧一条街
特色购物一条街
酒店客栈
商业品牌战略
以 内 代 圣 现 涵 结 地 代 有 合 ， 商 机 ， 吸 业 结 打 引 品 合 西 游 牌与优美自然风光及深厚人文 ，旅游与商业结合，古朴与现 部旅游的精神家园与时尚消费 客
引客
发展模式研究
商业定位：时尚生活街区
业态组合：休闲、娱乐、餐饮，其中宽巷子定位为闲生活（餐饮、茶馆） 、窄巷子定位 为慢生活（西餐、咖啡） 、井巷子定位为新生活（酒吧、 夜店） 名称 主题定位
旅游休闲主题的情景消 费区
业态分布
酒店、私房餐饮、特色民 俗餐饮、特色休闲茶馆/酒 馆、特色客栈/会所、SPA 等 各国西餐、各地品牌餐饮/ 精品饰品、艺术休闲/特色 文化主题店
三个世界性品牌
东巴文字：“世界上唯一活着的象形文字” 东巴文化的仪式系统与纳西人的社会生活，民俗 书画歌舞方面融合宗教信仰，民俗活动和艺术审美 东巴文化与喜马拉雅周边文化带，藏彝走廊的多种古代文明密切相关，具有文
化多元性和外延性
丽江与迪庆州，怒江州 “三江并流” 地区
发展模式研究
发展模式研究
休闲型古街——宽窄巷子
项目定位：成都最有特色的“院落式情景消费街区”和“成都城市怀旧旅游的人文游憩中 心”，是具有“老成都底片、新都市客厅”内涵的“老成都原真生活情景体验街区”。 宽窄巷子核心保护区占地108亩，由45个清末明初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴 的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店组成，院落以一层为住，局部二层，均带天井，院落 面积173～1100㎡不等，主要集中在400～800㎡。
问题3
项目整体体量巨大，一次到位统筹运营有 相当难度，尤其是招商及资金方面
问题1建议
由新港公司统一策划，对项目全盘进行规划，特别是商业的业态布局后对 现有商业进行科学合理的调整
问题2建议
对现有不合理业态进行搬迁、调整，对不配合商家采取税收、工商等方面 的严格管控手段，引导其顺利搬迁，把使用权交由政府统一管理
四川旅游环线上的休闲旅游中转站
九寨黄龙
四姑娘山 康定 稻城亚丁
成都 都江堰
重庆
峨眉山、乐山、 蜀南竹海
以四川古城文化为内涵结合世界文化精粹的现代 商业旅游高地
唐宋文化
佛教文化
古蜀文化
三国文化
市井文化
川剧文化
蜀锦文化
餐饮文化
德国啤酒节
阿根廷探戈
欧美歌剧 爱尔兰 踢踏舞
欧美高雅音乐
以现代商业品牌为龙头的大型商业集群
根据 “中国古镇旅游网” 统计，全国已经开发的古镇和具有古镇资源的项目达到1000多个。
旅游古镇模式已经走在中 国旅游文化发展的最前沿！
旅游古镇（城、街）发展模式
历史文化型 观光型 古 镇 类 型
以观赏古镇的人文古迹、 风土人情等为主。
代表古镇：平遥古镇
民俗特色型
代表古镇：凤凰古城、锦 里、洛带古镇
○ 消费定位 ---每个街区，都有一个吸引人们的主题 入口广场---古城精神的高地，汇聚人流的 大型时尚消费区，本地与世界文化的交流 舞台 沿水的街道---享受时间停止一般的休闲感 觉，咖啡，酒吧，各式特色餐饮点缀这份 情怀 贯穿古城的主要干道---散布着特色商品的 零售街区，吃的、穿的、玩的、听的，零 零种种 干道周边的小街小巷---休憩、调养的安静 小院、大小客栈 高处幽静的山腰---仙风道骨的道佛圣地
商业 业态
商业 发展 分析
发展模式研究
民俗特色观光型——凤凰古城
项目 定位 文化 主题 建筑 特点 梦回故里，凤凰古城 中国最美丽的小城 边塞文化：苗族和土家族多彩的民族风情和历史文化 青石板街道，苗族吊脚楼 朝阳宫、天王庙、大成殿、万寿宫等建筑，古城墙和 东门城楼、吊脚楼古、沈从文故居、熊希龄故居，杨 家祠堂。 民族手工艺品：土家族蜡染印花布，苗族蜡染土布， 扎染织锦等； 历史再现：明清风韵的染坊、银号、商铺、酒坊 本土小吃：姜糖，血粑鸭子等。 业态分布：旅游商品占73.5%，餐饮业占13.2%，休 闲娱乐占3.5％，服务及配套占9.8%
引商
以 的 特 欧 名
科 商 色 美 主
学 业 品 、 力
的 价 牌 港 品
商 值 与 澳 牌
业 预 国 、 带
规 期 际 日 动
划 引 化 本 相
， 导 一 等 关
合 商 流 地 品
理 家 品 品 牌
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招 驻 结 联 驻
商策 ，采 合， 合打 发展
略 取 包 造
， 本 括 ，
可靠 土 引入 以知
区域规划图
规划布局主要考虑
1
出入口
2
游客服务中心
3
停车场
4
主题街区
5
景观广场
6
文化活动
六纵、三横、两带、十六区
景观区
客栈区
客栈区
高级酒店区
文化休闲区
项目产品规 划
项目产品规
划
运营管理
问题1
现有业态布局及结构极不合理
问题2
已建成约30万㎡中，2/3由个体业主自主
管理，整体管理有较大阻力