城市市场空间、社会空间和感应空间9
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第9讲：
城市市场空间、社会空间和感应空间
一、中心商务区
CBD即 Central Business District的 缩写，中文多译为“中心商务区”。 CBD最早是由美国学者的伯吉斯于 1923年在其创立的“同心环模式”中 提出的。伯吉斯认为城市的中心是商业 会聚之处，主要以零售业和服务业为主。 随着世界经济的发展，办公事务、金融 活动所占地位越来越重要。
中心商务高度指数（Central Business Height Index，简作 CBHI）
中心商务强度指数（Central Business Intensity Index，简作CBII） CBII=中心商务用Fra Baidu bibliotek建筑面积总和/总建筑面积 将CBHI＞1，CBII＞50％的地区定为CBD。
1954年美国学者墨菲（Murphy）和万斯（Vance） 提出了一个比较综合的方法，即将人口密度、车流 量、地价等因素综合考虑，那些白天人口密度最大、 就业人数最多、地价最高、车流、人流量最大的地 区即为CBD。此方法必须建立在对城市的土地利用 进行很细致的调查基础之上。
墨菲和万斯认为地价峰值区（the Peak Land Value Intersection，简作 PLVI）是 CBD最明显的特点，在此区的用地称为中心 商务用地，其中包括零售和服务业，诸如商 店、饭店、旅馆、娱乐业、商业活动及报纸 出版业（因为它对商业的影响远大于对制造 业的影响），不包括批发业（除少数外）、 铁路编组站、工业、居住区、公园、学校、 政府机关等。他们在对美国9个城市CBD的 土地利用进行细致深入的调查后，提出下面 的界定指标：
也就是真正具有实力的CBD，其余地区则称为“核缘 （Core Fringe）”。
赫伯特（Herbert）和卡特（Carter）进 一步提出了中心商务建筑面积指数比率 （Central Business Floorspace Index Ratio，简作CBI）的概念，将城市的规 模、形状及其它有关因素考虑在内，使 人们可以用更精确的方法去界定CBD。 许多学者，如卡特和罗利（Rowley）， 1966年在对英国加的夫市的研究中，均 将CBHI、CBII和CBI三指标综合使用， 收到了较好的效果，为以后对CBD内部 结构、演变等的研究奠定了基础。
然而，各国城市中心商务用地的划分是不同 的。戴蒙德（Daimond）于1962年对英国格 拉斯哥调查发现，英国的批发业与顾客关系 紧密，常布局在地价峰值区内，属于中心商 务用地。而美国城市中的批发业与铁路、高 速公路更加密切，但在墨菲和万斯的分类中， 不属于中心商务用地。于是，后来的学者开 始弥补这些不足。1959年戴维斯（Davies） 在其对开普敦的研究中认为，墨菲和万斯定 义的CBD范围太大，应将电影院、旅馆、办 公总部、报纸出版业、政府机关等用地排除 在外，他提出了“硬核（Hard Core）”的概 念：即CBHI＞4，CBII＞80％的地区为“硬核”，
CBD的内部结构 1955年，墨菲、万斯和爱泼斯坦（Epstein）对CBD 内商务活动的布局进行了研究，认为由于不同区位的便 捷性不同，获得的产业利润相异，因此地价不同，这正 是造成CBD中商务活动空间分布的主要原因。经过对8 个城市CBD的研究得出，若将CBD内的商务活动以圈层 划分，则第一圈是零售业集中区，以大型百货商场和高 档购物商店为主，它们围绕着PLVI分布；第二圈是零 售服务业，其底层为金融业、高层为办公机构的多层建 筑集中区；第三圈以办公机构为主，旅馆也多见；第四 圈以商业性较弱的活动为主，如家具店、汽车修理厂、 超级商场等需要大面积低价土地的商务活动。他们还进 一步指出，CBD内部的结构还可以更加细致地分析：百 货店倾向于聚集一起；文具店及办公用品商店与办公事 务机构集中区联系紧密；律师事务所和房地产公司毗邻 法院；低档的活动，如低档剧院、当铺、廉价餐馆及旧 服装店在CBD边缘互相竞争相对优越的区位，以此获益。
一、CBD的界定 早期的研究者们认为，CBD是城市中具有某 些特征的不很确定的地区，并不太关心给 CBD下个确切的定义。后来的学者们从CBD 的形态、内部结构及其变化特征上来分析， 试图明确划定CBD的界线，但往往因资料不 易获取而失败。普劳德富特（Proudfoot） 于 1937年、奥尔森（Olsson）于1940年 采用城市街区中的零售业贸易额、商店租金 及临街商店的长度指标来确定CBD。方法虽 然合理，但由于完全真实的贸易额及租金的 资料不容易获得，所以问题也很多。
尤其是近年来，信息产业的迅猛发展更成为CBD 的主要活动。目前CBD的活动包括金融、贸易、 信息、展览、会议、经营管理、旅游机构及设施、 公寓及配套的商业文化、市政、交通服务设施等， 它是城市中上述商务活动和人流最集中、交通最 便捷、建筑密度最高、吸引力和服务范围最大的 地区，同时它也是地价最高的地区。简而言之， 现代城市的CBD是城市、区域乃至全国经济发展 的中枢。因此，研究CBD的内涵、发展演变规律 及内部结构等问题，是今天城市研究的一个重要 课题，对我国在社会主义市场经济体制下，如何 借鉴国外CBD的发展经验，合理规划、引导CBD 的发展具有重要而深远的意义。
上述观点对我们形象、具体地理解CBD 的内部结构有很大启发，但实际情况并 不那样简单。在实际中，相对便捷性 （距PLVI的距离）只是影响CBD内部结 构的一个重要方面，不能包揽全部，其 它一些因素，如地形的复杂性、铁路、 绿地等均是影响因子。
1959年，斯科特（Scott）对澳大利亚6个 州府的CBD进行了研究。他认为CBD的内部 结构可分为三大功能圈，即零售业内圈，以 百货店和女装店集中为特征；零售业外圈， 以杂品店、服务业等专业化较弱的多种零售 活动为主；办公事务圈。其中，零售业内圈 总是环绕PLVI及城市的地理中心，而零售业 外圈并不总是围绕第一圈，办公事务圈则总 在CBD的一侧发展。1970年，斯科特还运 用“投标-地租（Bid－Rent）”曲线的概念 来说明CBD内部结构中零售业的空间分布， 从而证明更广泛的分布与这条曲线的情况类 似。
城市市场空间、社会空间和感应空间
一、中心商务区
CBD即 Central Business District的 缩写，中文多译为“中心商务区”。 CBD最早是由美国学者的伯吉斯于 1923年在其创立的“同心环模式”中 提出的。伯吉斯认为城市的中心是商业 会聚之处，主要以零售业和服务业为主。 随着世界经济的发展，办公事务、金融 活动所占地位越来越重要。
中心商务高度指数（Central Business Height Index，简作 CBHI）
中心商务强度指数（Central Business Intensity Index，简作CBII） CBII=中心商务用Fra Baidu bibliotek建筑面积总和/总建筑面积 将CBHI＞1，CBII＞50％的地区定为CBD。
1954年美国学者墨菲（Murphy）和万斯（Vance） 提出了一个比较综合的方法，即将人口密度、车流 量、地价等因素综合考虑，那些白天人口密度最大、 就业人数最多、地价最高、车流、人流量最大的地 区即为CBD。此方法必须建立在对城市的土地利用 进行很细致的调查基础之上。
墨菲和万斯认为地价峰值区（the Peak Land Value Intersection，简作 PLVI）是 CBD最明显的特点，在此区的用地称为中心 商务用地，其中包括零售和服务业，诸如商 店、饭店、旅馆、娱乐业、商业活动及报纸 出版业（因为它对商业的影响远大于对制造 业的影响），不包括批发业（除少数外）、 铁路编组站、工业、居住区、公园、学校、 政府机关等。他们在对美国9个城市CBD的 土地利用进行细致深入的调查后，提出下面 的界定指标：
也就是真正具有实力的CBD，其余地区则称为“核缘 （Core Fringe）”。
赫伯特（Herbert）和卡特（Carter）进 一步提出了中心商务建筑面积指数比率 （Central Business Floorspace Index Ratio，简作CBI）的概念，将城市的规 模、形状及其它有关因素考虑在内，使 人们可以用更精确的方法去界定CBD。 许多学者，如卡特和罗利（Rowley）， 1966年在对英国加的夫市的研究中，均 将CBHI、CBII和CBI三指标综合使用， 收到了较好的效果，为以后对CBD内部 结构、演变等的研究奠定了基础。
然而，各国城市中心商务用地的划分是不同 的。戴蒙德（Daimond）于1962年对英国格 拉斯哥调查发现，英国的批发业与顾客关系 紧密，常布局在地价峰值区内，属于中心商 务用地。而美国城市中的批发业与铁路、高 速公路更加密切，但在墨菲和万斯的分类中， 不属于中心商务用地。于是，后来的学者开 始弥补这些不足。1959年戴维斯（Davies） 在其对开普敦的研究中认为，墨菲和万斯定 义的CBD范围太大，应将电影院、旅馆、办 公总部、报纸出版业、政府机关等用地排除 在外，他提出了“硬核（Hard Core）”的概 念：即CBHI＞4，CBII＞80％的地区为“硬核”，
CBD的内部结构 1955年，墨菲、万斯和爱泼斯坦（Epstein）对CBD 内商务活动的布局进行了研究，认为由于不同区位的便 捷性不同，获得的产业利润相异，因此地价不同，这正 是造成CBD中商务活动空间分布的主要原因。经过对8 个城市CBD的研究得出，若将CBD内的商务活动以圈层 划分，则第一圈是零售业集中区，以大型百货商场和高 档购物商店为主，它们围绕着PLVI分布；第二圈是零 售服务业，其底层为金融业、高层为办公机构的多层建 筑集中区；第三圈以办公机构为主，旅馆也多见；第四 圈以商业性较弱的活动为主，如家具店、汽车修理厂、 超级商场等需要大面积低价土地的商务活动。他们还进 一步指出，CBD内部的结构还可以更加细致地分析：百 货店倾向于聚集一起；文具店及办公用品商店与办公事 务机构集中区联系紧密；律师事务所和房地产公司毗邻 法院；低档的活动，如低档剧院、当铺、廉价餐馆及旧 服装店在CBD边缘互相竞争相对优越的区位，以此获益。
一、CBD的界定 早期的研究者们认为，CBD是城市中具有某 些特征的不很确定的地区，并不太关心给 CBD下个确切的定义。后来的学者们从CBD 的形态、内部结构及其变化特征上来分析， 试图明确划定CBD的界线，但往往因资料不 易获取而失败。普劳德富特（Proudfoot） 于 1937年、奥尔森（Olsson）于1940年 采用城市街区中的零售业贸易额、商店租金 及临街商店的长度指标来确定CBD。方法虽 然合理，但由于完全真实的贸易额及租金的 资料不容易获得，所以问题也很多。
尤其是近年来，信息产业的迅猛发展更成为CBD 的主要活动。目前CBD的活动包括金融、贸易、 信息、展览、会议、经营管理、旅游机构及设施、 公寓及配套的商业文化、市政、交通服务设施等， 它是城市中上述商务活动和人流最集中、交通最 便捷、建筑密度最高、吸引力和服务范围最大的 地区，同时它也是地价最高的地区。简而言之， 现代城市的CBD是城市、区域乃至全国经济发展 的中枢。因此，研究CBD的内涵、发展演变规律 及内部结构等问题，是今天城市研究的一个重要 课题，对我国在社会主义市场经济体制下，如何 借鉴国外CBD的发展经验，合理规划、引导CBD 的发展具有重要而深远的意义。
上述观点对我们形象、具体地理解CBD 的内部结构有很大启发，但实际情况并 不那样简单。在实际中，相对便捷性 （距PLVI的距离）只是影响CBD内部结 构的一个重要方面，不能包揽全部，其 它一些因素，如地形的复杂性、铁路、 绿地等均是影响因子。
1959年，斯科特（Scott）对澳大利亚6个 州府的CBD进行了研究。他认为CBD的内部 结构可分为三大功能圈，即零售业内圈，以 百货店和女装店集中为特征；零售业外圈， 以杂品店、服务业等专业化较弱的多种零售 活动为主；办公事务圈。其中，零售业内圈 总是环绕PLVI及城市的地理中心，而零售业 外圈并不总是围绕第一圈，办公事务圈则总 在CBD的一侧发展。1970年，斯科特还运 用“投标-地租（Bid－Rent）”曲线的概念 来说明CBD内部结构中零售业的空间分布， 从而证明更广泛的分布与这条曲线的情况类 似。