开发与经营管理笔记

开发与经营管理笔记精

选文档

TTMS system office room 【TTMS16H-TTMS2A-TTMS8Q8-

第六章经济评价指标与方法

第一节效益和费用识别

投资、成本、销售（出租）收入、税金、利润等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素，也是进行投资分析最重要的基础数据。

一、投资与成本

（一）广义投资与成本的概念

1、投资

（1）投资的分类

广义投资资源（资金、土地、人力、技术、管理经验、其

他资源）

→某项计划→报酬

房地产投资（狭义投

资）

为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫付的

资金。

（2）一般工业生产活动中的投资，包括固定资产投资和流动资金两部分。

（记住，一个是资产，一个是资金）

2、成本

（1）成本是人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。

（2）成品和销售伴随着活劳动与物化劳动的消耗，产品的成本就是这种劳动消耗的货币表现。

（3）生产成本+销售费用=产品的销售成本（完全成本）

（4）影响成本的因素：

不同的生产技术方案；

不同的生产规模；

不同的生产组织形式；

不同的技术水平和管理水平；

不同的物资供应和产品销售条件；

不同的自然环境。

3、投资分析与企业财务会计中成本概念不完全相同，主要出别表现在：

等

*我们把这些已经发生不可收回的支出，如时间、金钱、精力等称为“沉没成本”（Sunk Cost）。

（二）房地产投资分析中的投资与成本

（投资与成本的特点：

对于“开发-销售”模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金属于流动资金。

开发过程中所形成的开发企业固定资产，大多数情况下很少甚至是零。

房地产置业投资或开发建设完成后出租楼宇或自行经营，则与一般的工业生产项目投资和成本的概念相同。）

1、开发项目的总投资：

自营：固定资产和其他资产

开发建设投资：完成开发所需投入的各项费用

出租、出售：开发产品成本（转经营成本）

【开发建设投资即后面所说的项目开发总成本。】

经营资金：用于日常经营的周转资金。

2、开发产品成本：转入房地产产品的开发建设投资，多种产品时，可合理分摊估算成本。

3、经营成本（将开发产品成本按照有关财务和会计制度结转的成本）*值得注意的地方

土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、出租经营成本（对于分期收款的项目：房地产销售成本和出租经营成本按销售收入和出租收入的比率计算）

*（房地产开发产品销售核算的科目设置

１、“经营收入”——核算房地产企业对外转让、销售和出租开发产品等取得的经营收入。同时，按照“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建工程结算收入”、“出租产品租金收入”等设置明细分类账。

2、“经营成本”——核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的经营成本。同时，按经营成本的种类，包括“土地转让成本”、“商品房销售成本”、“配套设施销售成本”、“代建结算成本”、“出租产品经营成本”等设置明细账。

3、“其他业务收入”——核算主营业务以外的其他业务收入，包括商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入。

4、“其他业务支出”——核算企业发生的与其他业务收入相关的成本、费用、经营税金及附加等。）

4、期间费用：管理费用、财务费用、经营（销售）费用。

开发用于销售：已在房地产开发建设投资中考虑，不另行计算；

开发用于出租或自营：开发期间计入开发建设投资，经营期间计入运营费用。（分别计算）

置业：计入运营费用。

1、出租收入=房屋出租收入租金+土地出租收入租金

2、自营收入=营业收入-营业成本-风险回报

3、销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入

出租收入=房屋出租收入租金+土地出租收入租金

自营收入=营业收入-营业成本-风险回报

销售收入=土地转让收入+

二、经营收入、利润和税金

（一）经营收入

1、经营收入包括：销售收入、出租收入和自营收入。

2、经营收入比企业完成的开发工作量（投资额）更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。【容易考判断】

经营收入比企业完成的开发工作量（投资额）更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果

1、企业进行房地产开发投资的最终目的是获取开发或投资利润

2、经营利润：房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投资模式，其销售收入扣除经营成本、期间费用和销售税金后的盈余部分。

3、经营利润的分配：

国家以税收形式无偿征收，作为财政收入。

企业可分配利润、企业发展基金、职工奖励及福利基金、储备基金。4、经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税

5、利润总额=经营利润+营业外收支净额

税后利润=利润总额-所得税

可供分配利润=税后利润-（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润）（二）利润

1、企业进行房地产开发投资的最终目的是获取开发或投资利润。

2、经营利润：房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投资模式，其销售收入扣除经营成本、期间费用和销售税金后的盈余部分。

3、经营利润的分配：

（1）国家：以税收形式无偿征收，作为财政收入。

（2）企业：可分配利润、企业发展基金、职工奖励及福利基金、储备基金。

4、经营利润计算公式：

经营利润=经营收入—经营成本—期间费用—经营税金及附加—土地增值税

5、其他几个利润概念：

（1）利润总额=经营利润+营业外收支净额

（2）税后利润=利润总额—所得税

（3）可供分配利润=税后利润—（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润）