某地块定位及前期策划方案
粤豪实业-白沙地块前期定位策划方案(1)
粤豪实业——白沙地块前期定位策划方案前言夫未战而庙算胜者，得算多也；未战而庙算不胜者，得算少也。
多算胜少算，而况于无算乎。
吾以此观之，胜负见矣！——孙子全程策划/代理的重中之重——帮助项目赢在起跑线上！赢了再打！“好房子自己会说话”，房地产产品成形之时，便决定了它未来70%的命运。
而从营销的角度来看，做产品其实就是做卖点。
从市场的角度来看，我们认为有三种不同的态度——迎合、引导、超越！从行业竞争的角度来看，存在“三品”之争——品质、品位、品牌！究竟是在产品中做卖点，还是在卖点中做产品？究竟是迎合市场，还是引导市场，抑或超越市场？“三品”之争，企业如何过渡？如何取舍？孰重孰轻？我们相信，正因为不同的态度，不同的选择，也成就了不同的开发商。
所以就会有人做车头，有人当车厢……一、思路决定出路粤豪实业拟开发建设桂阳高速公路旁阳朔县白沙镇旁地块，经我公司对地块现场及周边的调查，对该地块的评价和概述如下：1、土地规模约150亩，地处桂阳旅游大通道旁，距桂林市区约50分钟车程，距阳朔县城约15分钟车程。
2、地处阳朔县白沙镇，该镇以农贸业为主导产业，镇区经济较为富裕，产业较为单一，以农作物种植与贸易为主。
3、交通状况较为理想，距离桂林大旅游圈的接待中心——阳朔约15钟车程。
4、周边生态良好，背山面水，接近阳朔新旅游线路——遇龙河。
5、地块较为平整，利于开发，地块周边配套几乎为零。
地块为毛地、生地。
6、地块紧接着一个变电站，对地块的开发产生一定负面影响。
7、地块范围内折迁面积不大，有利于控制成本，但地块沿公路部份未纳入开发地块中，沿路民宅挡住了地块大部份的视觉范围，造成地块主入口较窄，进深短，内开面宽，在今后的开发中，不利于较好地树立起地块的良好形象。
8、地块地处山脚，衍接白沙镇农贸市场，较市近景的同时，又被无序低档的人工建筑影响，可谓利弊兼有。
针对粤豪实业白沙地块所处现状，如遵循传统房地产开发思路，无异于是在为政府“垦荒”，且地块旁边的农贸市场，档次低，形像差，虽在桂林地区具一定知名度，亦是依靠良好的物产与低廉的价格打开销路，如加大农贸市场的建设力度，相对的就会抬高其农产品价格，短期内会对其市场销路造成不良影响。
某开发区地块项目前期规划暨营销定位思路提报
某开发区地块项目前期规划暨营销定位思路提报一、项目背景某开发区地块项目位于 xx 市某区，总面积为 xx 平方公里。
该地块具有优越的地理位置和交通便利性，周边配套设施完善，是一个具有良好发展潜力的地区。
本文档将对该开发区地块项目进行前期规划和营销定位的思路提报。
二、项目前期规划1. 市场调研在进行项目前期规划之前，我们需要进行充分的市场调研，了解当前市场需求、竞争格局和潜在发展机会。
通过市场调研，我们可以了解到开发区地块项目所在区域的经济发展状况、人口密度、产业结构等情况，为后续的规划和定位工作提供依据。
2. 土地规划根据市场调研结果和业务需求，我们将进行土地规划工作。
首先，我们需要确定项目地块的用途，如住宅、商业、工业等。
然后，根据用途确定土地的分区划分，确保土地的合理利用和规划的可行性。
同时，还需要考虑土地配套设施、交通便利性、环境保护等因素，以确保项目的可持续发展。
3. 建筑设计建筑设计是项目规划的重要环节之一。
我们将根据市场需求和土地规划结果，进行详细的建筑设计工作。
通过合理的建筑布局和设计，我们可以最大限度地发挥土地的价值，满足不同群体的需求，并提供良好的居住、工作和娱乐环境。
4. 基础设施建设项目前期规划还需要考虑基础设施的建设。
包括道路、供水、供电、排水等基础设施的规划和建设，以提供良好的生活和工作环境。
此外，还需要考虑公共设施建设，如学校、医院、商场等，以提供便利的生活服务和促进社区的发展。
三、营销定位思路1. 目标市场在进行营销定位时，我们需要明确目标市场。
根据市场调研结果，我们可以确定目标市场的特征和需求。
例如，该开发区地块项目所在区域的经济水平、人口结构、消费能力等。
通过明确目标市场，我们可以有针对性地制定营销策略和宣传方案。
2. 产品特点了解目标市场的特点后，我们需要明确项目的产品特点和竞争优势。
例如，该开发区地块项目的地理位置优越、周边配套设施完善、环境优美等。
通过突出产品特点和竞争优势，我们可以吸引更多的潜在客户，并提高项目的认知度和竞争力。
大连市某地块项目策划方案
大连市某地块项目策划方案1. 项目背景大连市某地块位于市中心区，总面积为10000平方米。
由于该地块地理位置优越，周围商业环境发达，并且有很好的交通便利性，因此被确定为开发商开展商业项目的理想地点。
本文将对大连市某地块项目进行策划，包括项目目标、项目范围、市场分析、项目规划以及项目实施计划等内容。
2. 项目目标本项目的目标是在大连市某地块上开展一个综合商业项目，打造成为地区的购物、休闲和娱乐中心。
通过引入国内外知名品牌商家，提供高品质的商品和服务，满足当地居民和游客的消费需求，促进该地区商业的发展，提升地区的形象和吸引力。
3. 项目范围本项目的主要范围包括以下几个方面：•商品零售：引进国内外知名品牌商家，在店内销售各类商品，包括服装、鞋帽、家居用品、电子产品等。
•餐饮娱乐：设立餐厅、咖啡厅和酒吧等场所，满足消费者的饮食和娱乐需求。
•娱乐设施：设置儿童游乐区、电影院等娱乐设施，提供娱乐和休闲场所。
•其他配套设施：包括停车场、卫生间、物流配送等。
4. 市场分析4.1 目标人群分析经市场调研分析，大连市某地块的目标人群主要包括中产阶级家庭和年轻白领。
这部分人群消费能力较强，对品质和体验有较高的要求，对时尚和潮流有敏锐的感知力。
4.2 竞争对手分析在大连市某地块附近已经存在一些商业项目，包括购物中心、超市和商场等。
这些竞争对手已经在当地建立了一定的品牌声誉和消费者群体。
因此，本项目需要在产品、服务和价格等方面进行差异化竞争。
5. 项目规划5.1 建筑设计项目将引进国内外知名建筑设计团队，打造出现代风格的建筑群体。
利用高品质的建材和先进的建筑技术，为消费者提供舒适、安全的购物环境。
5.2 商家引进通过与国内外知名品牌商家合作，引进多样化的商品和服务。
根据市场需求和消费者偏好，选择具有竞争力的商家，提供优质的商品和服务。
5.3 娱乐设施设置为满足消费者的休闲和娱乐需求，计划在项目中设置儿童游乐区、电影院等娱乐设施。
嘉兴地块定位及前期策划方案
嘉兴地块定位及前期策划方案嘉兴地块定位及前期策划方案1. 地块定位本次项目的地块位于嘉兴市中心，拥有优越的地理位置和交通便利。
地块总面积为X平方米，周边环境成熟，人流量较大。
通过市场调研和分析，我们确定了以下地块定位：商业综合体：将打造一个集购物、餐饮、娱乐等功能于一体的商业综合体，满足人们各种消费需求。
办公楼群：建设现代化办公楼群，吸引各类企业入驻，促进嘉兴市经济发展。
公共设施：充分考虑公共设施的合理布局，如停车场、绿化带、休闲广场等。
2. 前期策划方案在地块定位的基础上，我们制定了以下前期策划方案：2.1 市场调研通过市场调研，了解目标客群的需求，掌握竞争对手的情况，从而制定合理的经营策略。
2.2 设计规划与专业设计团队合作，制定详细的设计规划方案，包括建筑风格、空间布局、装修设计等，确保项目的整体美观和功能合理。
2.3 商户招商与各类商户进行洽谈，招商合作，选择符合项目定位的商户入驻，提高项目的知名度和吸引力。
2.4 环境保护在项目建设过程中，注重环境保护工作，合理规划绿化带和景观区域，减少对周边环境的影响，提高项目的可持续发展能力。
2.5 宣传推广通过多种渠道进行宣传推广，包括线上媒体、户外广告等，提高项目的知名度和吸引力，吸引更多的客流量。
3. 后续计划在前期策划的基础上，我们将逐步推进项目的实施。
具体包括：地块开发：根据设计规划方案，进行地块的开发和建设工作，确保项目能够按时开业。
运营管理：在项目开业后，加强运营管理工作，包括商户管理、景区运营等，提高项目的盈利能力和客户满意度。
持续创新：随着市场的变化，不断进行创新和调整，以保持项目的竞争力和持续发展能力。
以上是嘉兴地块定位及前期策划方案的概述，我们将按照计划逐步推进项目的实施，为嘉兴市的经济发展做出贡献。
工程拿地前方案
工程拿地前方案一、项目基本情况项目名称：某地块工程拿地前方案项目位置：某市某区项目规模：总建筑面积X万平方米二、项目背景某地块属于城市规划用地, 土地性质为商业用地，并位于某市繁华的商业中心地带。
该地块周边商业设施完善，人流量大，适宜开发商业综合体项目。
三、项目定位本项目定位为商业综合体项目，主要包括商业地产、写字楼、酒店等多元化业态，旨在打造成为集购物、餐饮、办公、住宿等多功能于一体的城市综合体。
四、项目规划1. 商业地产：商场和商业广场是商业综合体的核心，本项目商业地产规划包括大型商场和小型社区商业，引进国际国内一线品牌，打造成为城市购物的新地标。
2. 写字楼：规划引进知名企业办公及总部办公，提高写字楼的租赁率和使用率。
3. 酒店：建设高星级酒店，吸引国内外游客和商务人士，提高地区的住宿质量。
四、投资概算1. 土地成本：X亿元2. 建筑物施工费用：X亿元3. 设备设施购置费用：X亿元4. 管理及其他费用：X亿元5. 总投资：X亿元六、工程进度计划1. 土地规划及立项阶段：X年X月-X年X月2. 建设用地申请及批准手续：X年X月-X年X月3. 设计方案编制及相关审批：X年X月-X年X月4. 施工招标及施工准备：X年X月-X年X月5. 主体施工及装修进场：X年X月-X年X月6. 内部设施安装及调试：X年X月-X年X月7. 试运营及市场投放：X年X月-X年X月七、招商策略1. 引进国际国内知名品牌商户，提升商业综合体的知名度和吸引力。
2. 研究市场需求，推出租金优惠政策，吸引更多优质商户入驻。
3. 与地方政府和商业协会合作，策划促销活动，提高商业综合体的人气和流量。
八、风险控制1. 市场风险：市场需求变化、同类竞争项目等因素带来的市场风险。
2. 施工风险：土地环境、工程质量、安全生产等方面带来的施工风险。
3. 经营风险：商业运营团队及经营模式带来的经营风险。
九、环保方案1. 严格遵守国家环保政策和地方环保要求，严格按照环境保护要求进行设计和施工。
地块分析及前期定位、规划设计建议
• •
主题形象定位
•
项目的主题形象是项目的灵魂和中心思想，是气质内涵和精神主张，是本 项目不同于其他项目的文化差异，也是项目于客户沟通的主要元素。主题 定位也是对自身核心价值的浓缩和升华。项目的案名就是主题形象定位的 最好体现。
• 方案一 • 城央福地、引领回归城市、品质安居新思想
华兰府邸
• 上风上水-至善尽美 • 湖波荡漾-惬意人生
客户定位
• 主要客户： • 城区内改善性置业 • •
需求的原居民客户。 城乡进城置业需求， 为子女就学需求的 客户。 年轻客户刚需购房、 首次置业的客户
• 潜在客户： • 周边私营业主、个 • • •
数据分析1：新乡2013年1月份—10月份房地产市场投放，销售面积
100 50 0
1 市场投 放 销售面 积 12.62 38.99 2 9.11 21.7
市场投放 销售面积 1 2
3 13.62 29.09
3
4
4
32.47 28.87
5
5 68.45 37.28
6
6
7
47.05 44.44
8
7 37.16 43.29
第一部分：城市 市场 地块
• 城市描述：新乡市位于河南省北部，北依太行，南临黄河，
紧邻省会郑州，是中原经济区核心区重要组成部分。现辖 12个县（市、区）、两个国家级开发区（新乡高新技术产 业开发区和新乡经济技术开发区）、一个城市新区（平原 新区），国土面积8249平方公里、总人口570万。 2012年完成地区生产总值1619亿元，增长11.4%，总量 位居河南省第5位；固定资产投资1370亿元，增长21.4%， 总量位居河南省第4位；社会消费品零售总额540亿元，增 长17%，增速位居河南省第1位。城镇居民人均可支配收 入和农民人均纯收入分别达到20159元、8647元，分别增 长12.1%和14.8%。全市城镇化率达到44.69%，比上年 提高1.8个百分点。
某地块定位及前期策划方案
某地块定位及前期策划方案大家好今天我们来说说我们手上这个地块的定位和前期策划方案。
这个地块呢，地理位置优越，紧邻市中心，交通便利生活设施齐全。
现在我们要做的，就是给它一个准确的定位，然后制定一个合适的策划方案，让这块土地发挥出最大的价值。
首先我们来看看这个地块的基本情况，该地块总面积约为XX万平方米，其中住宅用地占比XX，商业用地占比XX。
地理位置得天独厚，北面是城市主干道，南面是公园，西面是学校，东面是商业街。
这样的位置，无论是居住还是商业，都有很大的潜力。
接下来我们来谈谈地块的定位，结合周边环境和市场需求，我们认为这个地块适合打造一个集居住、商业、娱乐于一体的综合性社区。
住宅部分我们将提供多样化的户型选择，满足不同人群的需求。
商业部分则将引进各类商家，形成繁华的商业街区。
同时我们还将建设一些公共设施，如健身房、游泳池等，提升整个社区的品质。
为了确保项目的顺利进行，我们还需要制定一个详细的前期策划方案。
这个方案将包括市场调研、产品设计、施工图纸等一系列内容。
市场调研将帮助我们了解目标客户的需求和偏好，从而制定出更符合市场需求的产品策略。
产品设计则需要考虑到地块的条件和周边环境，打造出既美观又实用的建筑。
施工图纸则将详细到每一栋建筑、每一条道路、每一个绿化带的位置和设计。
当然这样一个大项目不可能一蹴而就，我们需要组建一个专业的团队，包括设计师、工程师、营销人员等，大家各司其职，共同推进项目的进展。
同时我们还需要与政府部门、金融机构等保持良好的沟通，确保项目的顺利进行。
各位我们这个地块的定位和前期策划方案就是这样，我相信在大家的共同努力下，一定能让这块土地焕发出新的光彩！谢谢大家！某地块定位及前期策划方案（1）大家好今天我们一起来聊聊一个非常实际的问题——如何为某个地块进行准确的定位，并制定出合适的前期策划方案。
在这个过程中，我们要像侦探破案一样，通过观察、分析和推理，找出地块的独特之处和潜在价值。
地块策划方案
地块策划方案1. 引言地块策划方案对于城市发展具有重要意义。
它涉及到土地利用、建筑设计、市政设施规划和环境保护等诸多方面。
本文将以某地块为例，详细阐述地块策划方案的制定过程和策划内容，以期为类似项目的规划提供一定的参考。
2. 地块背景本项目地块位于某市中心区域，总面积约10000平方米。
目前地块上有一栋老旧的厂房，经过改造和拆除后，可以进行新的土地利用规划。
该地块周边有居民区、商业区和公园，交通便利。
3. 策划目标本地块策划方案的主要目标是通过合理的土地利用和建筑设计，提升该区域的生活品质和经济价值。
具体目标如下：- 创造一个宜居的生活环境，提供丰富的生活配套设施，满足居民的基本需求；- 引入高品质的商业和文化设施，吸引人流，促进经济发展；- 加强城市绿化和环境保护，提升生态环境质量；- 合理规划交通系统，提供便捷的交通选择。
4. 土地利用规划根据地块的特点和市场需求，我们提出以下土地利用规划：- 建设多功能居住区：将一部分地块用于建设多层住宅楼，以满足居民的住房需求。
- 商业综合体建设：在地块的一角建设商业综合体，包括购物中心、餐饮娱乐等，吸引人流并提升地块的经济价值。
- 公共设施建设：合理规划地块内的公共设施，包括学校、医院、公园等，提供优质的服务和便利的生活环境。
- 绿地建设：在地块中央规划绿地，增加城市绿化面积，改善生态环境。
- 道路规划：合理规划道路布局，考虑交通流量和交通组织，确保交通畅通。
5. 建筑设计在地块的土地利用基础上，我们还需要进行建筑设计：- 住宅楼设计：设计多层住宅楼的外观和内部布局，注重居住舒适度和空间利用率。
- 商业综合体设计：设计商业综合体的平面布局和建筑风格，注重商业氛围和消费者体验。
- 公共设施设计：设计学校、医院、公园等公共设施的外部和内部空间，注重功能合理性和美观性。
- 绿地设计：设计绿地的景观和植被，注重生态功能和人文环境。
- 道路设计：设计道路的宽度、道路标线和交通设施，注重交通安全和交通效率。
嘉兴地块定位及前期策划方案
嘉兴地块定位及前期策划方案嘉兴地块定位及前期策划方案一、概述本文档旨在对嘉兴地块进行定位分析和前期策划方案的制定。
通过对地块的背景、市场需求、规划要求等多方面因素的分析，为地块的开发与建设提供有效的指导。
二、地块背景分析1：地理位置：嘉兴地块位于浙江省嘉兴市，具体地理坐标为。
周边交通便利，具备开发潜力。
2：地块面积：地块总面积为平方米，包括建设用地、绿地、道路及其他配套设施用地。
3：周边环境：地块周边拥有齐全的商业配套设施，并且周边居民数量较大，具备较高的消费潜力。
三、市场需求分析1：人口结构：根据该区域人口统计数据，预测未来几年的人口增长趋势，以及不同年龄段、收入水平的人群数量和需求特点。
2：竞争分析：对周边竞争项目进行分析，包括项目规模、定价策略、品牌影响力、市场占有率等指标。
3：消费习惯：了解目标消费群体的消费习惯和需求特点，包括消费偏好、消费频次、消费习惯等。
四、规划要求及限制条件1：城市规划：根据相关城市规划，分析地块所在区域的发展定位、功能定位和用地政策。
2：土地用途规划：研究地块的土地用途规划，确定可建设用地面积、建筑高度、绿地率等要求。
3：建设条件：考虑建设条件，包括供水、供电、供气、排污等基础设施的保障，并做好技术可行性评估。
五、前期策划方案1：建筑设计方案：根据地块的定位和市场需求，制定适应当地发展的建筑设计方案，并考虑与周边建筑的协调性。
2：商业运营方案：制定商业运营方案，包括商业户型规划、商业公司引进、品牌定位、租赁策略等。
3：社区建设方案：考虑地块周边居民的需求，制定社区建设方案，包括社区配套设施规划、居民活动策划等。
4：环境保护方案：制定环境保护方案，包括垃圾分类、植被保护、能源利用等方面的策划措施。
附件：1：嘉兴地块规划图纸2：市场调研报告3：环境评估报告4：其他相关数据和资料法律名词及注释：1：土地用途规划：根据国家土地管理政策，对土地进行合理的规划和划分，确保不同用途的土地得到合理利用。
嘉兴地块定位及前期策划方案简版修正
嘉兴地块定位及前期策划方案一、背景随着城市化进程的加速，嘉兴市迎来了快速发展的机遇。
为了满足城市发展需要，提高城市综合承载能力，嘉兴市政府规划部门决定开发一块位于市中心附近的地块，用于建设综合用地项目。
本文将详细介绍嘉兴地块定位及前期策划方案，旨在为项目的顺利推进提供参考。
二、地块定位1. 地理位置嘉兴地块位于嘉兴市中心，紧邻市政府大楼和商业中心区域，交通便利，周边设施完善。
2. 周边环境周边环境优越，拥有大型购物中心、餐饮娱乐场所、医疗设施等配套设施，生活便利度高。
3. 地块面积该地块总面积为150亩，适合规模较大的综合用地项目开发。
4. 土地性质该地块为商业用地，适宜开发商业综合体、写字楼、购物中心等商业地产项目。
三、前期策划方案1. 项目定位将该地块打造成为嘉兴市的商业中心，引入高端商务、金融、文化、娱乐等产业，提升地区的商业魅力和经济影响力。
2. 项目规划考虑到嘉兴市的发展需求和趋势，将该地块规划为综合用地项目，包括商业写字楼、购物中心、公共休闲区域、餐饮娱乐场所等。
3. 建筑设计建筑设计方面，注重创新性和可持续发展，采用现代化建筑技术和绿色环保材料，确保项目的可持续性和环境友好性。
4. 市场调研在项目的前期策划中，进行市场调研，了解嘉兴市商业用地项目的市场需求和竞争格局，为后期项目的开发和运营提供数据依据。
5. 法律法规在项目前期策划中，重视法律法规的遵守，确保项目的合规性和法律风险的控制。
6. 生态环境保护项目前期策划中，要充分考虑生态环境保护问题，采取措施减少对自然环境的影响，提高项目的可持续性。
四、通过对嘉兴地块的定位和前期策划方案的详细阐述，可以看出，该地块具备良好的开发潜力和市场前景。
在项目的推进过程中，需要充分考虑市场需求、法律法规、生态环境保护等方面的因素，保证项目的顺利推进和长期发展。
希望本文所提供的嘉兴地块定位及前期策划方案能为项目的顺利进行提供参考和指导。
某地产项目前期定位策划案
二、 项目分析
项目竞争分析
周边重点项目概况1-3号路
开元上城
➢ 项目位置：集英街与郑开大道交会处 ➢ 规划用地： 18613.19平方米 ➢ 建筑面积： 89000 商业2250 ➢ 建筑类型：多层、小高层、高层 ➢ 物业类别：高层住宅、商业 ➢ 开 发 商：河南开元名都置业有限公司 ➢ 商业特点： 8万平米大型商业广场
房地产市场
汴西新区房地产市场主要特征
市场特点： 汴西新区是开封市房地产发展的热点区域。自2006年郑汴一体化开始实施以来，开封市政 机关已经向西区搬迁，从而带动西区市政配套设施的完善和人气的聚集。
房地产市场
汴西新区房地产市场主要特征
项目品质： 高端楼盘云集，别墅、高层建筑较多，均价在6500元左右，个别项目最高价在万元以上。
房地产市场
汴西新区房地产市场主要特征
购房客层： 西区购房客层范围较广，不仅集中了开封市区及周边地市的中上层购房群体，如政府机关公务 员、个体工商户老板等，还吸引了很多来自于郑州市的自住或投资客户。
房地产市场
汴西新区房地产市场主要特征
• 多----土地多，楼盘多，占整个市场供应的60%。 • 大----大盘多，开发体量大，大部分楼盘供应在10万平米以上。 • 强----开发商实力强，楼盘品质高，客户购买实力强。 • 烈----竞争激烈，由于区域内楼盘供应量大，楼盘之间客户竞争激烈。 • 少----专业型产业商业少，目前开发项目多为综合体商务。
60万 87万 67万 76万
郑汴一体化发展-开封 GDP
GDP起点低，但近几年的增速较快。07年后在郑汴一体化的带动下经济增幅达到20%左右，总体经济 运行形势平稳、保持较快的增长势头。
郑汴一体化发展-开封 文化
某地块定位及前期策划方案
详细描述
2. 市场竞争：竞争对手的出现可能导致项目销售 困难。应对措施：进行竞品分析，了解竞争对手 的优势和劣势，制定差异化的营销策略，提高项 目的竞争力。
周边多条公交线路
地块周边有多条公交线路 ，方便居民出行。
地理环境
地势平坦
该地块地势平坦，有利于 进行规划和建设。
周边环境优美
地块周边有多个公园和绿 地，环境优美，适合居住 。
紧邻教育机构
地块周边有多所教育机构 ，方便子女就学。
周边配套设施
1 2
商业设施
地块周边有多个大型商业中心和超市，方便居 民购物。
03
前期策划
规划设计
1 2 3
定位研究
对当地市场需求、竞争态势、消费者行为等多 方面进行深入调研，明确地块在市场中的定位 ，为规划设计提供依据。
空间规划
根据地块条件和定位要求，进行合理的空间规 划，包括功能分区、交通组织、绿化景观等， 确保地块整体功能的充分发挥。
建筑设计
根据地块特点和市场需求，进行建筑方案设计 ，包括建筑风格、户型设计、材料选择等，以 满足消费者不同需求。
高产品知名度和品牌价值。
营销策略
市场调研
了解当地市场动态和竞争情况，对目标客户进行深入分析，制 定针对性的营销策略。
品牌塑造
通过品牌形象、口碑等方面的塑造，提高产品在市场中的认可 度和竞争力。
渠道拓展
利用多种渠道进行产品推广和销售，包括线上平台、线下活动 、合作伙伴等，扩大产品的覆盖面和影响力。
嘉兴地块定位及前期策划方案
嘉兴地块定位及前期策划方案嘉兴地块定位及前期策划方案第一章项目背景本项目位于嘉兴市中心，是一块待开发的土地地块。
该地块周边交通便利，商业氛围浓厚，具有良好的开发前景和投资价值。
通过合理定位和前期策划，我们将确保项目的成功运营和盈利。
第二章定位目标1.项目定位：________将该地块规划为综合商业开发项目，为嘉兴市民提供高品质的购物、娱乐和居住体验。
2.目标客群：________以中产阶级家庭和白领人群为目标客户，满足他们对品质生活的需求。
第三章市场调研与需求分析1.市场调研：________通过对嘉兴市的宏观经济、人口结构、消费习惯等方面进行调研，了解市场现状和潜在需求。
2.需求分析：________根据市场调研结果，分析目标客户的购物、娱乐和居住需求，确定项目的主要功能和特色。
第四章项目规划与设计1.总体规划：________将地块分为商业区、娱乐区和居住区三个主要功能区域，合理规划建筑布局和道路交通，打造独特的商圈形象。
2.商业区设计：________选择知名品牌的商户入驻，提供多元化的购物选择，以高品质和个性化服务赢得客户信任。
3.娱乐区设计：________设置咖啡厅、电影院、KTV等娱乐设施，为客户提供丰富多样的休闲娱乐体验。
4.居住区设计：________规划高品质住宅楼盘，提供舒适的居住环境和完善的配套设施，满足目标客户对优质居住的需求。
第五章投资估算与融资方案1.投资估算：________将项目投资分为土地购置费、建筑物建设费、设备购置费、市场推广费等多个方面，制定详细的投资预算。
2.融资方案：________通过银行贷款、股权融资等方式筹集资金，确保项目资金供应的稳定性和可持续性。
第六章法律法规及合规风险评估1.法律法规概述：________对涉及该项目的法律法规进行归纳总结，确保项目的合法性。
2.合规风险评估：________针对项目可能面临的合规风险，制定相应的风险防范措施，降低法律风险对项目运营的影响。
2023修正版嘉兴地块定位及前期策划方案
嘉兴地块定位及前期策划方案嘉兴地块定位及前期策划方案1. 引言本文档旨在对嘉兴地块进行定位及前期策划方案的分析和规划，以明确项目目标、确定项目策略，并提出实施方案。
本文档适用于参与或负责嘉兴地块开发的相关方，以便更好地理解项目的定位和策划。
2. 地块定位2.1 地理位置嘉兴市位于中国浙江省东南部，地理坐标为北纬30°41′~31°17′，东经120°18′~121°57′，从地理位置上看，嘉兴地块具备了发展潜力和优势。
2.2 城市定位嘉兴市是浙江省的重要中心城市，具有丰富的历史文化和旅游资源。
在地块定位方面，应充分考虑嘉兴的产业结构、经济发展方向以及城市规划等因素，将地块的发展与城市整体发展相协调。
3. 前期策划方案3.1 市场调研在制定前期策划方案之前，需要进行市场调研，了解目标客户群体的需求和趋势。
通过对嘉兴地块周边市场的分析，包括房地产市场、商业市场和旅游市场等方面的研究，可以更准确地把握当地市场的发展趋势。
3.2 竞争分析对嘉兴地块周边竞争对手进行调研和分析，包括其产品定位、销售策略、市场占有率等方面的研究。
通过了解竞争对手的优势和劣势，可以为嘉兴地块开发项目制定更具竞争力的策略。
3.3 目标设定在前期策划中，需要明确项目的目标。
目标可以从多个方面考虑，包括经济效益、社会效益和环境效益等。
通过制定明确的目标，可以为后续的规划和实施提供指导。
3.4 实施方案根据地块定位和市场调研的结果，制定嘉兴地块的前期实施方案。
实施方案应包括项目的整体规划、设计方案、投资预算、项目进度计划等内容。
同时，还需考虑项目的可行性和风险评估，以确保项目的可持续发展。
4. 结论通过对嘉兴地块的定位及前期策划方案的分析，可以为项目的后续规划和实施提供指导。
地理优势和城市定位是嘉兴地块开发的重要基础，而市场调研、竞争分析、目标设定和实施方案等方面的考虑，则是项目成功的关键。
通过合理的策划和精确的执行，嘉兴地块开发项目有望取得良好的成果。
地块设计策划书3篇
地块设计策划书3篇篇一《地块设计策划书》一、项目背景本项目地块位于[具体位置]，具有一定的开发潜力和独特的地理优势。
为了充分发挥该地块的价值，打造一个具有吸引力和功能性的空间，特制定此设计策划书。
二、设计目标1. 打造一个与周边环境相融合，具有独特风格和魅力的地块。
2. 满足不同功能需求，包括居住、商业、休闲等。
3. 注重生态环保，营造绿色、可持续的空间。
4. 提升地块的整体品质和价值。
三、设计原则1. 整体性原则：确保设计方案的整体性和协调性。
3. 创新性原则：融入创新元素，展现独特性。
4. 可持续性原则：采用环保材料和节能技术。
四、功能分区1. 居住区域：规划高品质的住宅，提供舒适的居住环境。
2. 商业区域：设置多样化的商业设施，满足购物、餐饮等需求。
3. 休闲娱乐区：布置公园、广场等，供人们休闲放松。
4. 公共服务区：配备必要的公共服务设施，方便居民生活。
五、景观设计1. 打造丰富的植被景观，增加绿化面积。
2. 设计特色水景，增添灵动性。
3. 合理布置景观小品，提升空间趣味性。
六、交通规划1. 优化内部道路布局，确保交通流畅。
2. 合理设置停车场，满足停车需求。
七、建筑设计1. 采用现代简约风格，注重建筑外观的美观性和独特性。
2. 保证建筑质量和安全性。
八、配套设施1. 完善的水电、通讯等基础设施。
2. 配备健身设施、儿童游乐设施等。
九、实施步骤1. 前期调研与分析。
2. 方案设计与优化。
3. 项目审批与准备。
4. 工程建设与监督。
5. 竣工验收与交付。
十、预算安排详细列出各项设计和建设费用的预算。
十一、风险评估与应对分析可能出现的风险，如政策变化、市场波动等，并提出相应的应对措施。
篇二《地块设计策划书》一、项目背景本次地块设计项目位于[具体位置]，周边环境具有一定特点，交通便利，具有较大的开发潜力。
我们旨在通过精心的设计，将该地块打造成为一个独具特色、功能齐全且富有吸引力的区域。
二、设计目标1. 充分利用地块的优势，打造与周边环境相融合的景观。
嘉兴地块定位及前期策划方案2023简版
嘉兴地块定位及前期策划方案嘉兴地块定位及前期策划方案1. 引言本文档旨在对嘉兴地块的定位及前期策划方案进行详细说明。
通过对地块进行准确定位和深入分析，制定合理的前期策划方案，为后续项目的顺利推进提供指导。
2. 地块定位2.1 地理位置嘉兴地块位于浙江省嘉兴市，地理坐标为度分秒 N，度分秒 E。
2.2 交通状况嘉兴地块附近有多条交通要道，其中包括高速公路、铁路和公交线路等。
距离最近的高速公路出口为公里，铁路站点距离为公里。
便利的交通状况为地块的开发和利用提供了便利条件。
2.3 周边环境嘉兴地块周边环境优越，距离市中心仅公里，附近有多家大型购物中心、医院和学校，生活便利设施齐全。
附近还有多个自然景点和公园，为居住者提供良好的休闲娱乐场所。
3. 前期策划方案3.1 市场调研在开始地块开发之前，进行充分的市场调研是十分重要的。
通过对嘉兴地块周边市场需求的调查，可以了解到目标消费群体的特点、偏好以及潜在需求，从而制定相应的开发方案。
3.2 商业模式设计根据市场调研的结果，制定适合嘉兴地块的商业模式。
可以考虑将地块规划为住宅区、商业区或者综合体等。
根据目标消费群体的特点和需求，确定合适的商业模式，以实现经济效益的最大化。
3.3 建设规划在确定商业模式后，需进行详细的建设规划。
包括土地利用规划、建筑设计、道路交通规划等。
通过科学合理的规划，确保地块的开发和利用效益最大化，提高土地的价值。
3.4 环境评估在进行地块开发之前，需要进行环境评估工作。
通过对地块周边环境的评估，了解是否存在环境污染隐患或者自然保护区、文化遗产等受保护的地理要素。
评估结果将为后续的开发工作提供指导。
3.5 资金规划地块的开发和利用离不开资金的支持。
制定合理的资金规划方案，包括项目的预算、资金筹措途径等。
需要对投资回报进行评估，确保项目能够实现可持续发展。
4. 结论通过对嘉兴地块的定位和前期策划方案的阐述，可以为后续项目的顺利推进提供指导。
某地块定位及前期策划方案
• 区域在推、在售项目多且规模大、品质高，对项目会构成较大的竞争压力； • 地块周边区域尚有大量待开发土地，其动向不明晰，这对项目构成较大的潜 在竞争威胁； • 不确定的经济走势、宏观政策和其它因素，这会影响地块开发、销售等环节 ，引发一定的投资、经营风险。
小高层、高层。销售一般在1套或1套不到 特别是面积在150平米以上的户型存在滞销严重现象
新嘉兴人； 邻近嘉兴市周边城市以及附近郊县（如海宁、桐乡、海盐 等）； 杭州、上海自住或投资的人群。
联排8000元 多层4900元 小高层及高层4500元
（以新开楼盘价格为参照）
潜在地块竞争分析
项目
未出让土地 已出让土地 商业用地
西南片区：以秀洲新区和 运河新区为重点，秀洲新 区主要布置居住、教育、 城市副中心商业服务设施 和工业区。
北片区：以居住、工业和 物流业为主。
旅游房地产开发区：以平 湖九龙山风景区、海盐南 北湖景区、西塘、乌镇古 镇旅游区、嘉兴湘家荡旅 游区、嘉兴南湖名胜区等 为主要区域。
南湖区发展方向：
• 以中环南路为轴线，建设公用事业、新型商贸物流重点项目，打造极富 现代特色的新型商贸区; • 以凌公塘为轴线，突出生态理念，做好“水”、“绿”两篇文章，构筑极具江 南水乡风韵的办公、休闲、生活居住区。
区域联排多层产品热销，小高层高层产品抗性大 区域剩余案量和潜在楼盘体量过大，未来面临严峻的
市场竞争格局 区域楼盘整体销售速度过慢现象
启示
房地产大市良好， 但区域市场销售速 度过慢，竞争态势 激烈。如何做出符 合城市发展与客户 需求的产品，是项 目成败的关键。
项目理解
项目SWOT分析
优势：
• 项目属南湖区范围，具有潜在区位优势； • 项目东面的天然水道（高桥港）、南面正对凌公塘文化主题公园绿化带， 易于提升社区环境品质； • 地块表面较为平整，利于进行整体规划； • 近临沪杭高速及规划中的沪杭线磁悬浮，城际交往更趋便捷，利于区外省 市人口的导入
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南湖区经济产业支柱：
中国金三角·嘉兴工业区”； 南湖新区，具有科教、商贸、住宅区等几大功能区， 并成为嘉兴市东南片区城市副中心和南湖区政治、经济、 文化中心的格局；
区域市场分析
畅销产品 滞销产品 客户来源 销售价格
嘉兴地块定位 及前期策划思路
二零零七年 十月
一、市场环境分析
目录 二、项目产品定位 三、营销推广思路 四、经济效益分析
市场环境分析
嘉兴城市印象
长江三角洲杭嘉湖平原腹心地带
嘉兴是距离上海最近的浙江地级市。随 着“沪嘉1小时生活圈”逐步形成，推动 和促进城市经济及房地产业发展。
嘉兴市房地产发展现状分析
LOFT按照市场情况建议做成“精装修”产品，在 后
期推广中可提升项目的价值及销售价格。
本项目产品的理解
独栋、双拼别墅：突出产品的稀缺性和直面公园零距离的环境优势；强 调产品价值回归，提升社区整体档次；
错层设计：产品新颖、与竞争对手形成最明显的市场区隔； 空中庭院：空中内庭式花园、南北错落式阳台、入户花园
别墅：因居住舒适度、环境和价格因素，上海、
区域客源具体构成
目标客源构成：新嘉兴人60%；嘉兴市区人及各乡镇5%； 嘉兴地
区其他县市20%；浙江其他区域 10%；外省区域5%；
目标客源职业构成：技术研究人员35%；医生、教师类 20%；政府公
务员10%；私营业主25%； 一般职员10%
目标客源年龄构成：25岁以下5%；25-35岁20%；35-45 岁60%；50
威胁：
区域在推、在售项目多且规模大、品质高，对项目会构成较大的竞争压力； 地块周边区域尚有大量待开发土地，其动向不明晰，这对项目构成较大的潜 在竞争威胁； 不确定的经济走势、宏观政策和其它因素，这会影响地块开发、销售等环节， 引发一定的投资、经营风险。
产品的塑造方向
成为撬动
突出区位优势，强化产品塑造
自上而下的立体绿化 体系
大户型内的内庭设计
空中庭院
空中内庭式花园
大面积露台可做独立 的保姆出口，也可改 为保姆房。
空中庭院。客厅与餐 厅横向排布。适合北 向景观资源优越的位 置。亦可去掉一个房 间，增加客厅的南向 采光。
270度弧形观景窗， 景观资源最大化。
空中庭院示意
空中庭院示意
空中全家福 可组合小户型
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C5地块（格兰云天）
总建筑面积13.7万平米 容积率1.6 商住用地性质
产品形态 高层 多层 联排 双拼
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地块名称 总建筑面积 容积率 用地性质 产品形态（预估）
C1地块 C2地块 C3地块
22万平米
1.8
商住用地 联排、多层、小高层
高层
14万平米
1.6
商住用地 联排、叠加、多层、
小高层、高层
方案优势
方案劣势
在充分利用容积率的同时,最大限 度的迎合目前区域的购房需求
项目覆盖率较低,利于景观的塑造, 有效提升升品质
目前去化速度一般,难以有效保证 资金快速回笼
小高层为后续市场主力产品,同质 性强,市场竞争激烈
价格提升具备一定难度
该方案较符合目前市场现状,可有效实现稳定的销售速率.但是,该方案 抵御市场风险的能力不强,在后期竞争中较为被动
建议该产品面积适度放大，独栋面积在 400平米左右；双拼面积在300平米左右。
示意图 示意图
高层 产品定位
项目整体定位
南湖新区绿色人文逸居典范
从嘉兴整体房地产市场现状分析，目前嘉兴市区的房地产情况比较成熟， 但产品档次偏低；东南部南湖新区比西南部秀洲新区虽然规划较晚，但起 点较高，产品现代感强，档次偏高；另外本区域项目规模偏大，本案只有3 万多平方米的占地面积，在项目规模上处于劣势，如果和区域产品同质， 没有自身特点，势必在房产市场的滚滚洪流中被淹没。
本案目标客源具体特征描述
• 经济实力强，突出表现个人身份、实力； • 具有一定声望，重视人际交往，居所要求体现身份； • 对居所功能要求高，追求居住舒适度； • 对居住环境、空气质量等要求较高，比较注重室内室外的绿化景观； • 对周边的商业及交通设施（可达性、便利性等）要求较高； • 工作较为繁忙，愿到就近的健身、休闲场所，舒缓心情、锻炼身体； • 对社区的治安及物业管理方面要求较高； • 多为二次或多次置业，更多关注产品的附加值；
供需基本平衡。但房地产开发建设投资减少、成交量呈下 降趋势，销售价格增幅回落。
嘉兴市区每年实际的住宅需求量在140万方左右； 至2020年未来每年新增城镇人口的住宅需求达158万方左右； 2005年末-2007年末累计未开发约有344万平方米的建筑面积量； 从06年第四季度起至以后一至两年住宅在建的存量约有200万平米左右。
代表楼盘：格林小镇、蔚蓝澳洲花园
设计方案二:别墅+小高层+高层
设计方案二:别墅+小高层+高层
方案优势
方案劣势
产品类型多元化,可分散市场竞争 压力,有效确保快速去化
整体呈南低北高格局,充分实现景 观资源的最大化
高层比例较大,存在一定的市场去 化风险
产品类型较多,客户面相对较杂,难 以实现统一的社区氛围
通过对目标消费群体的研究，我们可以看到消费群体与项目之间 有着若干密切的关联。 我们将根据这些密切的关联，进行产品定位研究，以符合目标客 户群体的消费取向。
根据我们的目标客户群，我们将要建筑嘉兴 南湖新区的高档住宅集域。
我们以确保快速去化、实现安全回笼资金作 为设计出发点，提出以下设计思路
设计方案一:小高层+部分高层
因此，本项目必须走差异化道路，向高档产品进发，提炼社区环境和文 化品质，将主题景生态逸居典范。
产品定位细化和房型配比建议
独栋双拼 产品定位
独栋、双拼别墅离南面公园绿化带最近， 也是区域中最热销的产品。因此，选择市场 中接受度高的产品先销售，引起市场关注， 提升社区档次和价格，吸引潜在目标客户群， 迅速集聚人气，扩大本项目在市场中的知名 度。
市场
思考
城市“沪嘉1小时生活圈”效应，提升房地产业发展 市场格局将转变成供略大于求的态势
区域联排多层产品热销，小高层高层产品抗性大 区域剩余案量和潜在楼盘体量过大，未来面临严峻的
市场竞争格局 区域楼盘整体销售速度过慢现象
启示
房地产大市良好， 但区域市场销售速 度过慢，竞争态势 激烈。如何做出符 合城市发展与客户 需求的产品，是项 目成败的关键。
机会：
嘉兴凭借良好的区位、交通、环境等优势近年来房地产得到了很好的发展。 虽然受国家宏观政策的调控，但其房地产发展较为理性，发展势头稳健； 按照城市“北控南移，东进西拓，中间完善”的规划格局，会加快区域基础 设施配套的建设，无形之中可提升项目自身的价值；
南湖新区本身区位优势和规划优势，已引起区外人士的关注和现实购买实践， 区域内多所学校和工业园的规划人才的引进，为项目提供一定的客源； 区域购房消费观念中对环境品质有较高追求，有利于塑造项目品质；
1/1/1 39－42平米 附带270度观景窗
2＋1/2/2 95－110平米 附带大面积入户花园
设计方案二:电梯多层+高层
该方案作为方案二的补充,亦是非常理想的定位设计方向 以6-8层电梯房作为最南端的产品设计,即可确保产品的品质度,又 可有效削弱容积率的压力.同时,可使本项目在”中高端”定位的方 向上得到相对的统一.
联排别墅 面积200-280平米,销售情况十分良好 多层产品 面积80-100平米之间,4-6套/天的去化成绩
小高层、高层。销售一般在1套或1套不到 特别是面积在150平米以上的户型存在滞销严重现象
新嘉兴人； 邻近嘉兴市周边城市以及附近郊县（如海宁、桐乡、海盐 等）； 杭州、上海自住或投资的人群。
联排8000元 多层4900元 小高层及高层4500元 （以新开楼盘价格为参照）
本项目开发的一个关 树立品牌形象，建构项目核心竞争力
项目产品定位
客群分析
一、区域内现有产品的客户来源分析：
别墅：以上海、杭州为代表的投资或自用客户； 多层：行政机关公务人员、产业基地高级管理 人士、嘉兴周
边城市（郊县）教育切入； 小高层、高层：新嘉兴人（需长期居住本市的 外来就业人口）
二、高端产品客户来源分析：
建筑覆盖率较高,景观排布难度较 大
该方案有机综合了容积率及市场热点产品,在产品设计到位的前提下可 确保部分产品的有效去化.
但由于目前直接和潜在竞争个案均采取类似设计,产品设计的成果将直 接决定未来的市场走向
我们建议的产品类型
高端产品导入
独栋别墅、双拼、高层以及LOFT产品
别墅产品本身是一种高端性产品，我们借高端产品 奠定社区品质，打造高档社区形象的同时，拔高后 期高层产品的价格。
潜在地块竞争分析
项目
未出让土地 已出让土地 商业用地
继续
A1地块
总建筑面积9万平米 容积率1.8 商住用地性质
产品形态(预测) 联体别墅 多层 小高层
B1地块
总建筑面积20万平米 容积率1.8 住宅用地
产品形态(预测) 联体别墅 多层 小高层 高层
返回
中港城（住宅二期地块） 总建筑面积60万平米 容积率3.5 住宅性质 产品形态 34栋高层
产品新颖、与竞争对手形成最明显的市场区隔；
空中全家福：考虑顶层复式难销的现象，增加全家福概念户型 一般为1/1/1+2（或3）/2/2房型组合；
架空层设计：1.5-2.2米层高，有利景观设计、户型设计，提高社区品质 和档次；
底层架空引入绿化
在高容积率、地面绿化面积不太的情况下，建筑底层局部架空，增加景观的渗透性。
项目理解