房地产市场调研与预测

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三类调研方法比较
项目 优点
询问法
调研方法灵活方便 调研问题全面深入
缺点 周期长、组织难度大
观察法
调研方法直接有效 调研结果客观准确 实用 重于表象缺乏深度
实验法
验证因果关系 发现内在规律
时间长、费用大
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二、房地产市场调研的程序
确定 问题和 调研目标
初步 调查
调查 设计
Leabharlann Baidu
实地 调查
房地产市场调研的程序
（一）确定问题和调研目标
确定的问题不能太宽，也不能太窄。
调研目的主要分两类。 （1）总体调研 （2）具体项目调研
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资料整理 并提交
报告
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（二）初步调查
初步调查是市场调查的前奏，通过对初 步调查的分析，确定正式调查的范围。
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（三）调查设计
制定调研计划
调研计划的内容包括：规定收集什么 样的资料，找谁收集资料，谁来收集资料， 如何收集，费用预算等。具体来说，主要 应规划好6W2H八个方面的内容 。
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2、房地产市场调研的作用
– （1）识别市场机会，理解持续变迁的市场 环境
– （2）分析市场潜力，有针对性地提出市场 推广计划
– （3）判断某种产品或服务的盈利性 。 – （4）评价某种产品或服务的满意度，指出
改进的关键点
– （5）评价某种市场决策或管理决策的效果
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3、房地产市场调研的特征
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1、按调查对象划分
– （2）、重点调查。重点调查是以总体中有代 表性的单位或消费者作为调查对象，进而推 断出一般结论。采用这种调查方式，由于被 调查的对象数目不多，企业可以较少的人力、 物力、财力，在很短时期内完成。如调查高 档住宅需求情况，可选择一些购买大户作为 调查对象，往往这些大户对住宅需求量，对 住宅功能要求占整个高档商品住宅需求量的 绝大多数，从而推断出整个市场对高档住宅 的需求量。当然由于所选对象并非全部，调 查结果难免有一定误差，市场调查人员应引 起高度重视，特别是当外部环境产生较大变 化时，所选择重点对象可能不具有代表性了。
痕迹。例如，要比较在不同报刊杂志上刊登广告的效果的好坏。
– 行为记录法。 – 在取得被调查同意之后。 用一定装置记录调查对象的某一行为。
例如，在某些家庭电视机里装上一个监听器，可以记录电视机 什么时候开，什么时候关，收哪一个电台，收了多长时间等。 这样可以帮助营销管理人员今后选择哪一家电视台，在什么时 间播广告效果最好。 调查人员采用观察法，主要是为了获得那 些被观察者不愿或不能提供的信息。有些购买者不愿透露他们 某些方面的行为，通过观察法便可以较容易地了解到，但观察 事物的表面现象，不能得到另外一些信息，如人们的感情、态 度、行为动机等等，因此调查人员通常将观察法与其他方法组 合起来使用。
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调研计划的框架
含义 项目 What 调研什么 Why 调研目的
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2、按照调查方法划分
– （3）实验法
– 实验法是指将调查范围缩小到一个比较小的规模上， 进行试验后取得一定结果，然后再推断出总体可能的 结果。例如调查广告效果时，可选定一消费者作为调 查对象，对他们进行广告宣传，然后根据接受的效果 来改进广告词语、声像等。实验法是研究因果关系的 一种重要方法。例如研究广告对销售的影响，在其他 因素不变的情况下，销售量增加就可以看成完全是广 告原因影响造成的。当然市场情况受多种因素影响， 在市场实验期间，消费者的偏好、竞争者的策略，都 可能有所改变，从而影响实验的结果。虽然如此，实 验法对于研究因果关系，能提供访问法、观察法所不 能提供的材料，运用范围较为广泛。
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1、按调查对象划分
– （1）、全面普查。全面普查是指对调查对象 总体所包含的全部个体都进行调查。可以说 对市场进行全面普查，可能获得非常全面的 数据，能正确反映客观实际，效果明显。如 果把一个城市的人口、年龄、家庭结构、职 业、收入分布情况系统调查了解后，对房地 产开发将是十分有利的。由于全面普查工作 量很大，要耗费大量人力、物力、财力，调 查周期较长，一般只在较小范围内采用。当 然，有些资料可以借用国家权威机关普查结 果，例如可以借用全国人口普查所得到的有 关数据资料等。
– （1）房地产市场调研的客观性 – （2）房地产市场调研具有很强的针对性 – （3）房地产市场调研的方法是多样的 – （4）房地产市场调研结果具有一定的局限性 – （5）房地产市场调研具有及时性
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第二节 房地产市场调研方法和程序
一、房地产市场调研的方法
市场调查有许多方法，企业市场调查人员 可根据具体情况选择不同的方法。市场调查 方法可分为两大类，第一类按选择调查对象 来划分，有全面普查、重点调查、随机抽样、 非随机抽样等；第二类是按调查对象所采用 的具体方法来划分，有访问法、观察法、实 验法。
房地产市场调研与预测
2-1 房地产市场调研的概述 2-2 房地产市场调研的方法和程序 2-3 房地产市场调研的内容 2-4 房地产市场预测
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第一节 房地产市场调研概述
一、房地产市场调研的概念及作用 1、概念
– 就是以房地产为特定的商品对象，对相关 的市场信息进行系统地收集、整理、记录、 分析，进而对房地产市场进行研究和预测。
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2、按照调查方法划分
– （1）访问法 （问卷调研、访谈调研、电话调研、会议调研）
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2、按照调查方法划分
– （2）观察法
– 直接观察法。 – 派人到现场对调查对象进行观察。例如可派人到房地产交易所
或工地观察消费者选购房产的行为和要求，调查消费本公司的 信赖程度。
– 实际痕迹测量法。 – 调查人员不是亲自观察购买者的行为，而是观察行为发生后的
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1、按调查对象划分
– （3）、随机抽样。随机抽样调查是在总体中 随机任意抽取个体作为样本进行调查，根据 样本推断出一定概率下总体的情况。随机抽 样在市场调查中占有重要地位，在实际工作 中应用很广泛。随机抽样最主要特征是从母 体中任意抽取样本，每一样本有相等的机会， 即事件发生的概率是相等的，这样可以根据 调查的样本的机会，即事件发生的概率是相 等的，这样可以根据调查的样本空间的结果 来推断母体的情况。