动态经济测算：原理、方法与案例
写字楼经济测算
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演讲人姓名
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假设开发法是测算土地取得价格最为科学的方法
土地价格估算
假设开发法的原理： 开发商的最终目的是为了得到可销售的房屋而非土地。因此，决定一宗土地 价格高低的最根本因素是该地块上的房屋建成后的市场销售价格。也就是说，我 们可以从房价倒推出地价，这种方法在估价上称为假设开发法或者剩余法。 计算公式为： 地价V＝开发价值- 建造成本-取地税费-管理费-不可预见费-销售费用-销售税费-利息-融资成本-土地增值税-公用设施专用基金-利润
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对于市场预测准确是土地价格测算科学性的基础
土地价格估算
假设开发法的适用性分析： 运用假设开发法的关键和难点是鉴定所需要的未来开发、销售的数据资料是通过市场调查和分析预测得来的，这些数据资料的准确与否，直接影响鉴定结果的客观、合理。而分析预测通常是不容易把握的。所以，我们在运用假设开发法时，市场调查必须详实，分析预测必须客观，这样，鉴定结果才能够比较准确。 假设开发法需要确定的参数： 物业建成后的销售价格； 物业的开发周期； 物业的开发成本
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项目投资及筹资分析
项目建设周期分析
项目市场分析
项目效益及风险分析
案例分析
项目工程进度安排
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Step4: 土地价格测算
土地价格估算
地价V＝开发价值- 建造成本-取地税费-管理费-不可预见费-销售费用-销售税费-利息-融资成本-土地增值税-公用设施专用基金-利润 V＝4599 ( 万元)
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项目经济测算
序号
项目名称
房地产开发项目实用经济测算培训(2024)
收益还原法
预测未来土地收益，将其 还原至当前时点得出估算 价格。
成本逼近法
计算土地开发的各项成本 ，加上合理利润后得出估 算价格。
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案例分析：某地块土地成本估算
地块情况
市场比较法估算
收益还原法估算
成本逼近法估算
位于城市中心区，用途为商 住用地，面积为10000平方米
。
参考周边相似地块的价格， 进行调整后得出估算单价为 10000元/平方米，总价为1亿
2024/1/29
定量评估法
运用概率论和数理统计等方法对风 险进行量化评估，适用于对风险进 行精确测量。
综合评估法
将定性评估和定量评估相结合，综 合考虑多种因素，对风险进行全面 评估。
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应对措施制定和执行
风险减轻
采取措施降低风险发生的概率或影响程度 ，例如加强项目管理、提高施工质量等。
A 风险规避
项目规划建设方案应注重节约 集约利用土地，提高土地利用 效率，避免土地资源的浪费。
保护生态环境
项目规划建设方案应注重生态 环境保护，减少对自然环境的 破坏和污染，促进可持续发展 。
2024/1/29
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方案优化策略及技巧
多方案比选
通过设计多个规划建设方案， 并进行综合比较和评价，选择
最优方案进行实施。
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静态与动态分析方法
2024/1/29
静态分析方法
静态分析方法主要依据项目的现金流量表，通过计算投资回收期、投资利润率、 净现值等指标，对项目经济效益进行初步评估。这种方法简单易行，但未考虑资 金时间价值等因素。
动态分析方法
动态分析方法在考虑资金时间价值的基础上，对项目经济效益进行深入分析。常 用方法包括内部收益率法、净现值法等。这种方法能更准确地反映项目的真实经 济效益，但计算相对复杂。
roi测算公式
roi测算公式摘要：1.ROI 测算公式的定义与意义2.ROI 测算公式的分类与使用场景3.ROI 测算公式的计算方法与步骤4.ROI 测算公式的实际应用案例5.ROI 测算公式的优缺点分析正文：1.ROI 测算公式的定义与意义ROI（Return on Investment，投资回报率）测算公式是用于衡量投资项目盈利能力的重要工具，它反映了投资项目所带来的经济利益与投资成本之间的关系。
通过ROI 测算公式，可以有效地评估投资项目的价值，为企业或个人投资者提供决策依据。
2.ROI 测算公式的分类与使用场景ROI 测算公式主要分为两种：一种是静态投资回报率，另一种是动态投资回报率。
静态投资回报率是指投资项目完成后，投资收益与投资成本之间的比率。
动态投资回报率则是考虑了投资项目在整个使用寿命期间的收益和成本，从而更加准确地评估投资项目的盈利能力。
ROI 测算公式适用于各种投资项目，如企业投资、个人投资、金融投资等。
在实际应用中，可以根据投资项目的特点和需求，选择合适的ROI 测算公式进行计算。
3.ROI 测算公式的计算方法与步骤ROI 测算公式的计算方法较为简单，通常采用以下公式：ROI = 投资收益/ 投资成本x 100%根据不同的投资场景，投资收益和投资成本的计算方式可能有所不同。
在计算ROI 时，应根据实际情况选择合适的数据。
具体计算步骤如下：（1）确定投资收益：投资收益通常包括投资项目产生的利润、利息、租金等。
在计算投资收益时，需要考虑投资项目的使用寿命期间的所有收益。
（2）确定投资成本：投资成本包括购买投资项目所支付的金额、安装和维护投资项目所产生的费用等。
在计算投资成本时，需要考虑投资项目的全生命周期成本。
（3）计算ROI：将投资收益除以投资成本，再乘以100%，即可得到ROI。
4.ROI 测算公式的实际应用案例假设某企业投资100 万元建设一条生产线，预计在使用寿命期间（5 年）内可产生收益150 万元。
测算
测算测算，这里指的是经济测算，也即是西方发达国家及国内先进企业目前的称呼是“财务模型”。
是结合产品定位及概念设计成果，对开发商所属的项目进行全面的经济测算，以验证其在经济上的可行性。
在项目的前期阶段，为了对项目进行经济效益评价并作出投资决策，必须对项目的总投资额、资金来源和运用、成本费用、销售收入和利润进行准确的测算。
如果测算的误差过大，必将导致投资失误。
经济测算是筹集基本建设资金和金融部门批准贷款的依据；是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概念的依据；是可行性研究和在项目评估中进行经济技术分析的依据。
一、投资成本费用。
对一般租售型房地产项目来说，其投资成本费用由以下部分组成：土地费用、前期工程费、房屋开发费用（包括建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费）、期间费用（包括管理费用、销售费用、财务费用）、开发期间税费、其他费用、不可预见费等。
1、土地费用测算。
开发项目土地费用是指为取得开发项目用地而发生的费用。
开发项目取得土地使用权的有多种方式，其发生的费用各不相同，主要有以下几种：出让土地的土地出让地价款、划拨和征收土地的土地征收拆迁费、转让土地的土地转让费、股东投资入股的土地投资折价、租用土地的土地租用费。
⑴土地出让地价款：是国家将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权地价款。
熟地的土地出让地价款由土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成；毛地的土地出让地价款由土地出让金和城市基础设施建设费构成，获得土地的开发商需要进行房屋拆迁和土地开发活动，并支付相应的城镇土地拆迁补偿费。
许多城市制定了土地基准地价，具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当的调整。
⑵土地征收拆迁费：可分为农村土地征收拆迁费和城镇土地征收拆迁费。
农村土地征收拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其他费用等；城镇土地征收费主要包括：地上建筑物、构筑物、附着物的补充费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补充费，拆迁管理费和服务费等。
定额的测算方法
定额的测算方法定额的测算方法一、引言定额是一种常用的测算方法，用于确定项目或工程中不同工作任务的工作量、时间和材料等资源的分配和计划。
在建筑、工程、制造等领域，定额的测算方法被广泛应用于项目管理和成本控制。
本文将深入探讨定额的测算方法，并重点介绍其基本原理、计算步骤和优缺点。
二、定额的基本原理定额的测算方法基于工作任务的工作量，通过对任务所需资源的量化测算，确定实施该任务所需的时间、人力和材料等资源。
其中，定额通过对每个工作任务的细致分解和量化，实现对工程项目的控制和管理。
定额的制定和使用需要结合项目实际情况，并依赖于大量的经验和数据支持。
三、定额的计算步骤1. 确定工作任务：需要确定需要进行定额测算的工作任务，可以根据项目需求和工程实施过程中的工作内容来确定。
2. 分解工作任务：将工作任务细化为更小的子任务，以便更好地进行定额测算。
分解工作任务的标准应该具体、准确，并且能够清晰地呈现出任务的步骤和要求。
3. 确定工作量：对每个工作任务进行细致的工作量测算，可以根据历史数据、类似项目的经验或专业工程测算手册等参考资料进行估算。
4. 评估时间和资源：根据工作量的测算结果，结合项目的进度要求和资源可用性，对每个工作任务所需的时间和资源进行评估和分配。
5. 编制定额表：根据以上步骤的测算结果，编制定额表，将每个工作任务的工作量、时间和资源等信息清晰记录下来。
四、定额测算的优缺点1. 优点：(1) 标准化：定额的测算方法可以实现对工作任务的标准化处理，提高工作的准确性和一致性。
(2) 经济性：通过定额的测算方法，可以根据资源的实际需要，合理分配和利用资源，从而实现项目的成本控制和效率优化。
(3) 可追溯性：定额中包含了对工作任务的细致分解和工作量测算，有利于后续对项目进展和实施过程的跟踪和评估。
2. 缺点：(1) 依赖经验：定额的测算方法依赖于丰富的经验和数据支持，对于新兴的项目或领域可能存在一定的局限性。
预算测算模型设计-概述说明以及解释
预算测算模型设计-概述说明以及解释1.引言1.1 概述预算测算模型是一种用于估计和预测预算支出和收入的工具。
它基于过去的数据和各种相关因素，通过数学建模和统计分析来预测未来的财务状况。
预算测算模型的设计目的是为了提供一种客观和可靠的方法，帮助组织和个人进行预算规划与管理。
它可以帮助决策者根据过去的经验和当前的情况，合理地安排资金的分配和运用，以实现预期的财务目标和效益。
在预算测算模型的设计中，需要考虑多种因素，包括过去的财务数据、市场趋势、经济环境、政策法规等。
通过对这些因素的分析和模拟，可以建立一个较为准确的预算测算模型，为预算制定者提供决策依据和预警机制。
预算测算模型的应用场景广泛。
它可以用于企业的预算编制与控制，帮助企业预测未来的财务状况，为决策者提供指导。
同时，它也适用于个人理财，可以帮助个人规划收支，提前做出财务决策。
总之，预算测算模型的设计是一项重要的任务，它能够为组织和个人提供科学的预算管理方法，并帮助实现理财目标。
在接下来的章节中，我们将详细介绍预算测算模型的基本原理、设计要点以及应用场景，以期为读者提供更深入和全面的了解。
1.2 文章结构文章结构是指文章的组织架构和内容安排。
一个良好的文章结构能够帮助读者更好地理解文章的逻辑关系和思路。
本文的结构主要包括引言、正文和结论三个部分。
引言部分主要对预算测算模型设计的背景和意义进行介绍，概述预算测算模型的基本原理，并说明本文的目的。
正文部分是文章的核心，在该部分中，将详细介绍预算测算模型的基本原理、设计要点和应用场景。
其中，2.1节将详细解释预算测算模型的基本原理，包括其理论基础和数学模型；2.2节将重点介绍设计预算测算模型时需要注意的要点，如模型的可行性、准确性和灵活性等；2.3节将列举一些典型的应用场景，包括企业预算管理、市场预测和经济决策等方面。
结论部分对整篇文章进行总结，回顾文章中重要的观点和论证，并对未来预算测算模型设计的发展进行展望。
一二级联动开发
本报告是严格保密的。
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我国的土地价格体系分为两种，一种是政府定价
价格
基准地价
定义
对现状利用条件下不 同级别或不同均质地 域的土地，按商业、 居住、工业等用途， 分别评估确定的某估 价期日法定最高年期 土地使用权区域平均 价格
作用
说明
• 两种表现形式
两者的联系与区别
• 在城镇规划区范围内， • 是标定地价评估的基础
土地利用中心拟 定《土地出让合 同》
土地整理储备中心向 土地利用中心移交文 件
国土资源局与竞得人 签订《挂牌成交确认 书》
竞买
检查竞买申请的 有效性，发放竞 买标志牌
竞买人提 出竞买申 请
竞买人登记、购 买挂牌文件和有 关文件
本报告是严格保密的。
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总体而言，企业参与土地一级开发主要由七个环节组成
竞买人提出竞买申请时应提交的文件： 1. 竞买申请书 ； 2. 营业执照 ； 3. 法人资格证明文件； 4. 法人代表身份证复印件； 5. 不低于公告数额的竞买保证金； 6. 按照公告须提交的其他文件
土地整理 储备中心 与原土地 使用者签 订土地收 益分配及 搬迁协议
挂牌
受让方交纳合 同定金
市国土资源局与竞得 人签订《土地出让合 同》
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而企业获取一级开发权的方式有三种
方式一：授权委托
在项目所在区县政府规划分局组织办理项目用地控制性详细规划批复后，区县政府提出土 地一级开发主体授权申请，经市国土局批复后，企业获得土地一级开发权。目前该方式是 主要方式，如通州将运河北岸土地一级开发委托给北运河土地开发管理有限公司，朝阳将 CBD核心区的一级开发委托给北京商务中心区开发有限责任公司
保险资金投资不动产的方式较灵活但条件和范围具有严格限制39债权股权物权三种方式均可采用投资项目适用法律法规基础设施不动产保险资金间接投资基础设施项目试点管理办非基础设施不动产保险资金投资不动产暂行办法金融产品中国保监会另行规定保险资金可投资项目?商业不动产?办公不动产?与保险业务相关的养老医疗汽车服务等不动产?自用性不动产限制较非基础设施不动产对应保险资金投资方式条件限制所投资的不动产其剩余土地使用年限不得低于15年且自投资协议签署之日起5年内不得转让保险公司内部转让自用性不动产或者委托投资机构以所持有的不动产为基础资产发起设立或者发行不动产相关金融产品的除外范围限制?投资必须遵守专地专用原则不得变相炒地卖地不得利用投资养老和自用性不动产项目公司的名义以商业房地产的方式开发和销售住宅办公不动产?投资养老医疗汽车服务等不动产其配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的30其它限制开发方式一级土地开发二级房地产开发股权为主建议采用此融资方式建议加大养老地产的比例甚至以养老地产的名义立项本报告是严格保密的
可行性报告投资测算模型
可行性报告投资测算模型简介可行性报告投资测算模型是一种用于评估项目可行性和投资回报的工具。
该模型基于项目的各种参数和假设，通过数学和统计分析来预测项目的经济效益和风险水平。
本文将探讨可行性报告投资测算模型的基本原理、应用方法以及相关案例分析。
基本原理可行性报告投资测算模型的基本原理是通过收集和分析项目相关数据，建立数学模型来评估项目的经济可行性。
这些数据包括项目的成本、收益、时间价值、风险等因素。
通过对这些因素进行量化和分析，可以得出项目的投资回报率、净现值、内部收益率等指标，从而评估项目的可行性。
应用方法可行性报告投资测算模型的应用方法包括以下几个步骤：1.收集数据：首先需要收集项目相关的数据，包括成本、收益、时间价值等因素。
这些数据可以通过市场调研、财务报表等渠道获取。
2.建立模型：根据收集到的数据，建立数学模型来评估项目的经济效益。
常用的模型包括净现值模型、内部收益率模型等。
3.分析结果：利用建立的模型对项目进行分析，得出投资回报率、净现值、内部收益率等指标，评估项目的可行性。
4.风险评估：除了评估项目的经济效益外，还需要对项目的风险进行评估。
这包括市场风险、技术风险、政策风险等方面的考虑。
5.制定决策：根据分析结果和风险评估，制定项目的决策，包括是否投资、投资额度、投资期限等。
案例分析以某公司新产品开发项目为例，假设该项目需要投入1000万元人民币的资金，预计在5年内实现销售收入2000万元人民币。
根据市场调研数据，该产品的市场需求量大，市场竞争程度适中。
同时，该公司已经具备了相关的技术和生产能力，能够按时按量完成生产任务。
基于以上数据，我们可以利用可行性报告投资测算模型来评估该项目的可行性。
假设该项目的贴现率为10%，利用净现值模型和内部收益率模型进行分析，得出该项目的净现值为200万元人民币，内部收益率为15%。
根据分析结果，该项目具有较高的投资回报率，且内部收益率高于贴现率，因此可以认为该项目是经济可行的。
农业投资回报率测算
农业投资回报率测算在如今经济全球化的背景下，农业的发展受到了普遍的关注。
农业作为国民经济的重要组成部分，关系到国家的发展和人民的生活水平。
对于农业投资者来说，了解农业投资回报率的测算方法是至关重要的。
本文将以此为主题，探讨农业投资回报率的测算，并提供一些相关的经济学原理和方法。
一、农业投资回报率的定义和重要性农业投资回报率是衡量投资项目收益性的一个重要指标。
它可以帮助投资者评估农业项目的可行性和盈利能力。
投资回报率越高，说明投资者的资金利用率越高，项目的盈利能力越强。
因此，准确计算农业投资回报率对投资者而言至关重要。
二、农业投资回报率的计算方法1. 简单投资回报率简单投资回报率是指投资利润与投资成本的比值。
计算公式为：(投资利润 / 投资成本) × 100%。
这种方法适用于单一投资项目，但在复杂的农业投资中存在局限性。
2. 内部收益率（IRR）内部收益率是指投资项目所有现金流量的折现率，使得净现值等于零。
计算内部收益率需要使用贴现率，可以通过市场利率或项目的风险来确定。
IRR越高，说明投资项目的回报率越高。
3. 净现值（NPV）净现值是指投资项目所有现金流量的现值之和与投资成本之间的差异。
净现值大于零意味着投资回报率高，投资项目可行。
三、农业投资回报率的影响因素1. 农产品价格农产品价格的波动对农业投资回报率有着重要影响。
价格上涨会提高回报率，而价格下跌则会降低回报率。
因此，投资者需要密切关注市场供需变化和农产品价格的波动。
2. 农产品质量农产品质量的提升可以增加产品的附加值，提高销售价格和市场竞争力。
投资者应该注重技术创新、科学种植和合理管理，以提升农产品质量，从而提升投资回报率。
3. 农业技术进步农业技术的进步可以提高农业生产效率和降低生产成本。
投资者可以通过引进先进的农业技术和设备来提高投资回报率。
四、农业投资回报率的风险分析1. 自然灾害农业投资常常受到自然灾害的影响，如干旱、洪水、虫害等。
专项资金测算方案
一、背景随着我国经济社会的快速发展，各级政府为支持特定领域的发展，设立了专项资金。
为了确保专项资金的有效使用，提高资金使用效益，制定科学合理的专项资金测算方案至关重要。
本方案旨在对专项资金进行测算，确保资金合理分配，促进项目顺利实施。
二、测算原则1. 实事求是：根据实际情况，科学合理地测算专项资金需求。
2. 目标导向：以项目实施目标为导向，确保资金投入与项目需求相匹配。
3. 综合平衡：统筹考虑资金来源、项目实施周期、项目重要性等因素，实现资金合理分配。
4. 动态调整：根据项目实施情况和市场变化，适时调整资金测算方案。
三、测算内容1. 项目背景及目标：详细阐述项目背景、项目目标、项目实施周期等。
2. 项目实施内容：包括项目具体实施步骤、所需设备、技术、人力等。
3. 项目投资估算：根据项目实施内容，对设备购置、材料采购、人力成本、运输费用等进行估算。
4. 资金来源及使用计划：明确资金来源渠道，制定资金使用计划，确保资金合理分配。
5. 财务分析：对项目投资回报率、投资回收期等进行分析，评估项目可行性。
6. 风险评估：对项目实施过程中可能出现的风险进行识别、评估，并提出应对措施。
四、测算方法1. 专家咨询法：邀请相关领域专家对项目进行评估，提供专业意见和建议。
2. 案例分析法：参考同类项目经验，对项目进行类比分析，确定资金需求。
3. 定量分析法：运用统计学、经济学等方法，对项目投资、收益、风险进行定量分析。
4. 动态模拟法：利用计算机模拟技术，对项目实施过程进行动态模拟，预测资金需求。
五、测算结果1. 专项资金需求：根据测算结果，确定专项资金需求总额。
2. 资金分配方案：根据项目重要性和实施周期，制定资金分配方案。
3. 资金使用进度：明确资金使用进度，确保项目按计划实施。
4. 监管措施：制定专项资金监管措施，确保资金安全、高效使用。
六、实施与监督1. 落实责任：明确各部门、各环节责任，确保项目顺利实施。
经济效果评价指标与方法
经济效果评价指标与方法
案例2、
朋友投资需借款10000元，并且在借款之后 三年内的年末分别偿还2000元、4000元和 7000元，如果你本来可以其它投资方式获得 10%的利息，试问你是否应同意借钱？
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经济效果评价指标与方法
案例3、
修建位于两个现有地铁站之间的一个行人地下通 道费用80万元，使用寿命30年，每年因节省路人 时间获益5万元，每年用于照明等服务的费用1万 元，如果资金的机会成本为10%，请问是否应修 建地下通道？
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经济效果评价指标与方法
二、动态评价指标
3、净年值
把项目方案寿命期内的净现金流量，通过某个规
定的利率i折算成与其等值的各年年末的等额支付
系列，这个等额的数值称为年度等值。
NAV= NPV (A/ P,i, n)
在正年值的情况下为收益年值，在负年值的情况下为费用年值。
优点：因会计信息通常以年度形式表示，年值法使用会 计数据调整的程度小。
（2）项目建成投产后各年的净收益不相同 时，计算公式为：
评价准则：Pt≤Pc，可行；反之，不可行
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经济效果评价指标与方法
案例1、某建设项目估计总投资2800万元， 项目建成后各年净收益为320万元，则该项目 的静态投资回收期为（ ）。
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经济效果评价指标与方法
2. 投资收益率（E）：项目在正常生产年份的净收 益与投资总额的比值。（例4-3）
3年前以20万元购买设备，预计经济寿命为10 年，每年净收益10万元，但该设备目前残值为 零，将被淘汰。公司正在考虑以35万元购买新 设备，估计经济寿命为5年，残值为零。第一年 净收益为10.7万元，后续4年的年收益为21.4万 元。不考虑通货膨胀因素，试测算税前预期收 益率为多少？
工程设计方案优化测算方法
工程设计方案优化测算方法工程设计方案优化测算方法是优化设计方案的重要手段，它可以帮助工程设计人员快速、准确地评价各种设计方案的优劣，确定最佳设计方案。
本文将结合实际案例，介绍工程设计方案优化测算方法的基本原理、步骤和技术要点。
一、工程设计方案优化测算方法的基本原理工程设计方案优化测算方法是基于经济评价、环境影响评价和技术指标评价，通过对设计方案进行全面的、系统的、客观的分析和对比，确定最优的设计方案的一种方法。
其基本原理包括以下几点：1、多指标评价。
工程设计方案优化测算方法首先确定评价指标体系，包括经济评价指标、环境评价指标和技术评价指标等。
通过对这些指标进行综合测算和评价，确定最佳设计方案。
2、综合分析和比较。
工程设计方案优化测算方法通过对各种设计方案的经济性、环境影响和技术可行性进行定量分析和比较，以确定最优设计方案。
3、风险评估。
工程设计方案优化测算方法还要进行风险评估，分析各种设计方案的风险程度，以帮助决策者选择最优设计方案。
二、工程设计方案优化测算方法的步骤工程设计方案优化测算方法包括以下几个步骤：1、建立评价指标体系。
确定适合项目特点的经济评价指标、环境评价指标和技术评价指标等，根据这些指标对设计方案进行量化测算和评价。
2、数据采集和处理。
收集各种设计方案所需的数据，并对数据进行整理、加工和分析，以提供优化测算所需的数据基础。
3、建立评价模型。
根据评价指标体系建立综合评价模型，通过数学模型、模拟软件、专家系统等方法对设计方案进行评价分析。
4、方案对比和选择。
对各种设计方案进行综合分析和比较，确定最优设计方案。
5、风险评估。
对最优设计方案进行风险评估，分析其风险程度，为最终决策提供依据。
三、工程设计方案优化测算方法的技术要点工程设计方案优化测算方法的技术要点包括以下几个方面：1、数据准确性。
评价指标体系建立和数据采集处理要准确可靠，以提供准确的数据基础。
2、评价模型的科学性。
评价模型要考虑各个评价指标之间的相互作用和影响，保证评价结果科学可靠。
我国新能源风光发电制氢成本动态测算
新能源发电制氢技术不断成熟，制氢成本直接影响到氢能产业商业化推广与应用。
针对电解水制氢技术方案投入与运营成本的变化，基于新能源产业风光发电成本视角构建了由碱性（ALK）电解槽+风电、质子交换膜（PEM）电解槽+风电、碱性（ALK）电解槽+光伏发电、质子交换膜（PEM）电解槽+光伏发电四种电解水制氢组合方案的成本动态测算模型，并通过敏感性分析研究了相关因素对制氢成本的影响。
结果表明：四组方案制氢成本在研究期内（2017-2020）成本分别降低了13.95%、29.22%、19.55%和31.03%，2020年制氢成本分别为17.90元/kg、28.27元/kg、21.54元/kg和32.23元/kg，而能耗和发电成本是降低四种方案制氢成本最具备潜力的影响因素。
同时，对比分析了其他电源及传统化石能源制氢等不同制氢技术工艺的经济性，不同制氢情景下，制氢成本由低到高分别为煤制氢、工业副产氢、天然气制氢、煤制氢+碳捕获收集（CCS）、ALK风电制氢、甲醇制氢、ALK光伏制氢、ALK谷电制氢、PEM光伏制氢和PEM谷电制氢。
核心内容鉴于上市企业间发电成本的差异性，本文采用加权平均思想估算行业年度加权发电成本。
电解水制氢具体成本构成如图1所示，单位制氢成本如表1所示。
图1 电解水制氢成本构成表1 单位制氢成本计算公式相关电解水技术参数参考了IRENA发布的数据，根据其2017年历史数据和2025年预测数据，假设ALK和PEM电解装置技术参数按照一定的学习率进行变化，计算ALK电解装置的电耗、电池组使用寿命、电解装置总系统成本、电解装置运维成本、电池组更换成本的学习率，其学习率分别为1.25%、-3.79%、13.13%、13.13%、13.46%，PEM电解装置5个技术参数的学习率分别为3.39%、-7.29%、15.64%、15.64%、19.64%。
PEM电解装置技术参数的学习率要高于ALK，且电池组更换成本、电解装置总系统成本及电解装备运维成本的下降趋势最为显著。
生态经济价值核算方法简介(学习版)
5. 生态系统服务
Costanza：生态系统提供的商品和服务的总称 Daliy：人类社会对自然生态系统的依赖性
– 内涵 提供生产、生活原料
创造、维持地球生命支持系统 形成人类生存环境条件 ——生态系统功能的另一种表现形式
– 效用 有机质的生产
形成和维持生物多样性 调节气候 调节水循环 保持水土 控制有害生物、病虫害 净化环境、环境自净力 文化休闲
开发区规划损益分析表（方案1）
年 代 土 地 取 得 成 本 3 4 3 土 地 开 发 成 本 2.4 3.2 2.4 成 本 土 地 权 益 贷 款 利 息 0.9 1.2 0.9 0.378 0.882 1.26 1.26 1.26 1.26 1.26 1.26 1.26 1.26 1.26 1.26 1.26 1.26 1.26 1.26 1.26 1.26 6.68 9.28 7.56 1.26 1.26 1.26 1.26 1.26 1.26 1.26 1.26 1.26 1.26 1.26 1.26 1.26 1.26 1.26 总 成 本 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 收 益 总 收 益 一期开发二期开发三期开发土地出让 纯 收 益 纯 收 益 纯 收 益 收 益 0.3 3 3.3 0.3 0.8 4 5.1 0.3 0.8 0.9 3 5 0.3 0.8 0.9 2 0.3 0.8 0.9 2 0.3 0.8 0.9 2 0.3 0.8 0.9 2 0.3 0.8 0.9 2 0.3 0.8 0.9 2 0.3 0.8 0.9 2 0.3 0.8 0.9 2 0.3 0.8 0.9 2 0.3 0.8 0.9 2 0.3 0.8 0.9 2 0.3 0.8 0.9 2 0.3 0.8 0.9 2 0.3 0.8 0.9 2 0.3 0.8 0.9 2 纯 收 益
房地产项目经济测算(自动计算版)
房地产项目经济测算(自动计算版)一、1.1 房地产项目的定义与分类房地产项目是指在土地上进行的房屋建设、开发及相关配套设施的建设。
根据项目的目的和功能，房地产项目可以分为住宅、商业、办公、工业等不同类型。
住宅项目是最常见的房地产项目，主要包括普通住宅、别墅、公寓等。
商业项目包括购物中心、酒店、写字楼等。
办公项目主要是为企业提供办公场所。
工业项目则是为生产、研发等提供厂房和设施。
二、1.2 房地产项目经济测算的重要性房地产项目的经济测算是指对房地产项目的投资回报、成本收益、风险评估等方面进行详细的分析和预测。
对于投资者来说，房地产项目的经济测算可以帮助他们了解项目的盈利能力、投资价值和风险程度，从而做出明智的投资决策。
对于政府来说，房地产项目的经济测算可以帮助其制定合理的土地供应政策、住房政策和城市规划，促进房地产市场的健康发展。
三、2.1 房地产项目的成本构成房地产项目的成本主要包括土地成本、建筑成本、管理成本、销售成本等。
其中，土地成本是房地产项目的主要成本，占据了总投资的大部分。
建筑成本主要包括建筑材料、施工费用等。
管理成本主要包括项目管理费、销售费用等。
销售成本主要包括广告宣传费、销售代理费等。
四、2.2 房地产项目的收益来源房地产项目的收益主要来源于房屋销售收入、租赁收入、物业管理费收入等。
其中，房屋销售收入是房地产项目的主要收益来源。
租赁收入是指开发商将建成的房屋出租给租户所获得的收入。
物业管理费收入是指开发商通过管理已售出或正在开发的物业所产生的收入。
五、2.3 房地产项目的风险评估房地产项目的风险主要包括市场风险、信用风险、政策风险等。
市场风险是指由于市场需求、价格波动等因素导致的项目收益下降的风险。
信用风险是指投资者或购房者的信用状况不佳导致项目无法按期交付或回款的风险。
政策风险是指政府政策调整导致项目收益受到影响的风险。
六、3.1 房地产项目经济测算的方法房地产项目经济测算的方法主要包括净现值法、内部收益率法、折现现金流法等。
流动资金需求中自有资金如何测算★
02
定期进行财务分析，包括偿债能力、盈利能力、运营能力和发
展能力等方面的分析，为企业决策提供数据支持。
建立风险预警机制
03
针对可能出现的财务风险和经营风险，建立风险预警机制，及
时发现并采取应对措施。
05
案例分析
案例一：某公司自有资金测算方法及运用
背景介绍：某公司是一家生产制造企 业，近年来随着业务规模的扩大，对 流动资金的需求也越来越大。为了更 好地管理自有资金，该公司开始研究 自有资金的测算方法并付诸实践。
需求分析
该公司的流动资金需求主要包括商品采购、员工工资、租金、水电费等方面的支出。在需 求分析过程中，该公司对各项支出进行了详细的梳理和分类，并制定了相应的支出计划。
解决方案
针对流动资金需求的分析结果，该公司制定了以下解决方案：优化采购和库存管理、提高 销售和回款速度、降低成本和费用、寻求外部融资等。这些措施的实施有效地缓解了该公 司的流动资金压力。
本、提高效益，从而减少对自有资金的需求。
04
自有资金管理策略
合理安排资金结构
确定资金来源
自有资金应作为主要资金来源，同时可考虑利用 银行贷款、合作伙伴投资等外部资金。
分配资金用途
自有资金应根据企业战略和业务需要，合理分配 至不同用途，如采购、生产、销售、研发等。
监控资金使用
建立严格的资金使用审批流程，确保资金使用符 合企业战略和业务目标。
宏观经济环境的好坏直接影响企业的经营状况和资金需求。当经济 增速较高时，企业业务量增加，需要的流动资金也相应增加。
通货膨胀
通货膨胀会导致原材料、人工成本等价格上涨，因此需要更多的资 金来应对成本上升和购买原材料等需求。
室外排球场地建设经济测算方法
室外排球场地建设经济测算方法一、引言室外排球场地建设是指为了满足人们进行排球运动的需求而进行的场地建设工程。
在进行室外排球场地建设时，经济测算是必不可少的一项工作，它能够评估投资的可行性、合理性和经济效益，为决策者提供科学依据。
本文将介绍室外排球场地建设经济测算的方法。
二、影响因素的分析室外排球场地建设的经济测算需要考虑多个因素，包括场地面积、场地材料、设备费用、人工费用等。
首先，场地面积是影响经济测算的重要因素之一。
根据场地的大小和形状，可以确定所需材料的数量和费用。
其次，场地材料的选择也会对经济测算产生影响。
不同材料的价格和使用寿命不同，这将直接影响到场地的建设成本和后期维护费用。
此外，设备费用和人工费用也是经济测算的重要组成部分。
三、经济测算方法1. 成本估算经济测算的首要任务是对室外排球场地建设的成本进行估算。
成本估算可以通过调研市场价格和咨询专业人士来获得，包括场地材料、设备和人工费用。
通过比较不同供应商的价格和质量，选择性价比最高的材料和设备。
2. 投资回收期计算投资回收期是评估投资项目的经济效益的重要指标。
在室外排球场地建设的经济测算中，可以通过计算投资回收期来评估投资的可行性。
投资回收期的计算公式为：投资回收期 = 投资额 / 年净现金流量。
通过计算投资回收期，可以判断投资回收所需的时间，从而评估投资的风险和收益。
3. 效益评估室外排球场地建设的经济测算还需要对建设后的效益进行评估。
效益评估可以从多个方面进行，包括社会效益和经济效益。
社会效益可以体现在人们的健康和娱乐活动中，经济效益可以体现在场地的使用率和收入等方面。
通过评估效益，可以判断投资项目的可持续性和潜在的发展空间。
四、实际案例以某城市室外排球场地建设为例，根据市场调研和专业人士咨询，确定场地面积为1000平方米，选择耐久性好的塑胶材料作为场地材料，每平方米价格为200元。
设备费用包括排球网、排球、用具架等，总计5000元。
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︳8
财务评价
何谓？
建设项目财务评价是在国家现行的财税制度和市场价格体系下，分析和预 测项目的财务效益与费用，计算财务评价指标，考察拟建项目的盈利能力、 偿债能力和抵御风险的能力，据以判断项目的财务可行性 房地产项目财务评价是在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本 与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制 基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿 能力和资金平衡情况进行分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行 性。
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︳28
指标与方法
2．根据分析的目标划分，分为盈利能力指标、清偿能力指标和资金平 衡能力指标三大类。
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︳29
指标与方法
3．根据指标的性质划分，分为时间性指标、价值性指标和比率性指标 三大类。
时间性指标 投资回收期 借款偿还期
价值性指标——财务净现值 财务分析指标 财务内部收益率 投资利润率 投资利税率 资本金利润率 资本金净利润率 财务比率
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小结
建设投资 基 础 数 据 销售收入 经营成本 流动资金 融资方案 项目全部投资现金流量分析 （融资前分析） FIRR；NPV ；投资回收 期
总成本费用
还本付息
建设期利息 资产负债表
损益表
资金来源与运用表 自有资金现金流量表
偿债能力分析 自有资金FIRR
盈利能力静 态分析︳3 Nhomakorabea 案例：万科城市花园
指标：总建35万平米
概况
成本：单位地价800元/平米，建造成本等1700元；
销售：4年开发销售完毕，平均价格3214元/平米。
年度 投资计划： 地价支出 其他支出 销售面积 销售回款 现金净流量 净现值 净现值NPV 内部收益率IRR -14,000 -14,000 10,000 4,000 5,000 17,000 10 21,000 -1,000 -909 5,000 25,000 15 43,650 13,650 11,280 8,000 13,500 10 47,850 26,350 19,797 28,000 59,500 35 112,500 25,000 16,168 16,169 46.73% 第1 年 第2 年 第3 年 第4 年 合计
比率性指标
资产负债率 流动比率 速动比率
︳30
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指标与方法
财务分析指标与基本报表的关系
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︳31
指标与方法
常用的动态评估指标有净现值、内部收益率、投资回收期等。
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︳32
指标与方法
（一）净现值
现值是指未来预期收益的现在价值。 净现值是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率ic（合 适的贴现率），将房地产投资项目在计算期内的各年净现金流量，折现 到投资期初的现值之和。其计算公式为：
在建设项目领域，财务评价又称财务分析，是前期决策阶段广泛应用的分析技术/工具
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︳9
解析
如何理解？
1、现行财税制度和市场价格体系：所得税税率，33％还是25％？ 2、基础：市场研究、方案设计、B/C估算、报表编制 3、计算范围：项目还是社会？ 4、重点：盈利能力、偿债能力、资金平衡能力、抵御风险能力 5、目的：经济上可行性，而不是技术先进性、社会可接受度
NPV (CI CO) t (1 ic ) t
t 0
n
式中：NPV：净现值； CIt：第t年的现金流入量； COt：第t年的现金流出量； ic：行业或部门基准收益率或设定的目标收益率； t：项目计算期。
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︳33
指标与方法
在利用净现值评估项目时， 若NPV＞0，表示开发项目方案的收益率不仅可以达到基准收益率或贴现 率所预定的投资收益水平，而且尚有盈余； 若NPV＜0，则说明方案的收益率达不到基准收益率或贴现率预定的投资 收益水平； 若NPV＝0，则表示开发项目方案的收益率恰好等于基准收益率或贴现率 所预定的投资收益水平。 所以，只有NPV≥O时，该方案在经济上才是可取的；反之则不可取。
财务分析的基本程序是： 1．收集、整理和计算有关基础财务数据资料。
2．编制基本财务报表。
3．财务分析指标的计算与评价。
4．进行不确定性分析。
5．由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上 可行与否的最终结论。
难点：编制报表
B.A.Consulting
︳23
程序
第二步：编制基本财务报表 ① 财务现金流量表：分为： a.项目财务现金流量表：该表以项目为一个独立系统，从融资前的角度出发，不考虑投资来 源，假设全部投资都是自有资金。 b.资本金财务现金流量表：该表从项目法人（或投资者整体）的角度出发，以项目资本金 作为计算基础，把借款还本付息作为现金流出。 c.投资各方财务现金流量表：该表分别从各个投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计 算的基础 ② 损益和利润分配表：反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润的分配情况。 ③ 资金来源与运用表：反映项目计算期内各年的资金盈余短缺情况。
有一定的前提与基础
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︳17
前提与基础
前提和基础？
规划建筑
项 目 基 本 情 况
核 心 问 题 项 目 特 性
用地分析 市场分析 政府政策分析 发展商分析 基 本 假 设 综 合 分 析 市 场 定 位 产 品 定 位
/
经济测算
基本假设之后，综合分析阶段进行
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序 号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
项目名称
征地拆迁 前期工程 基础工程 主体结构工程 设备安装工程 室内外装修工程 红线内外工程 公建配套工程 竣工验收 销售
6
6 7 6 7 3 3 2 27
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思路与方法
思路 程序 方法
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︳21
1、充分考虑资金时间价值。财务费用？ 2、是静态测算的延伸和深化
静态是动态的基础，动态是静态的延展
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︳12
静态测算的局限性
为什么？
1、忽略了整个开发经营期内所有的预期的现金流量，而仅仅集中在 经营期的第1年，最多也是前面几年。
2、未考虑投资期末处理物业所带来的现金流量。对于有些物业投资 来说，期末转让或销售物业的收益或许在整个物业投资收益中占有 更大的比重。 3、忽略了净现金流量的时间价值问题。如，静态投资回收期
股东投入： 交付红利
机会成本：（放弃即期消费的损失所应得的补偿） 买地：
建设：
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︳14
资金时间价值的计算
为什么？
单利终值计算: 单利现值计算: 复利终值计算:
F = P（1 + i*t ) p =F* (1- i*t ) F = P（1 + i )
n -n
复利现值计算:
区分融资前融资后的主要目的，在于进一步明确自由资金的财务可行性
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︳26
程序
第四步：不确定性分析 （1）盈亏平衡分析 盈亏平衡分析就是通过盈亏平衡点分析项目对市场需求变化适应能力的一种方法。销售 率达到多少？ （2）敏感性分析 敏感性分析是通过分析、预测项目主要因素发生变化时对项目财务评价指标的影响，从 中找出敏感因素，并确定期影响程度。敏感性分析只能指出项目财务效益评价指标对各 个不确定因素的敏感程度，但不能表明不确定因素的变化对评价指标发生影响的可能性， 以及在这种可能性下对评价指标的影响程度。如售价？ （3）概率分析
简单的概率分析一般是计算项目净现值的期望值及净现值大于或等于零时的累计概率， 也可通过模拟法测算项目评价指标的概率分布，为项目决策提供依据。如：售价下跌10 ％的概率 70％，下跌30％概率30％
酌情考虑，深入研究
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︳27
指标与方法
根据是否考虑了资金的时间价值因素划分，分为静态分析指标和动态分 析指标两大类。
思路
第一步：明确目的，情景转换？ 第二步：确定性分析还是不确定性分析？
第三步：全部投资财务评价还是自有资金财务评价？ 第四步：租售模式？ 案例一：是否该拿地？内部收益率、最高土地费用
案例二：哪个方案更有利于快速回款？动态投资回收期
明确目的，情景转换是关键
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︳22
程序
在房地产项目决策和策划领域，财务评价俗称经济测算，起辅助决策、策划作用
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︳10
综合性
如何理解？
技术经济学
财务会计
项目决策与评价
财务评价
财务评价是多学科交叉领域，因此具有复杂性、综合性特点
B.A.Consulting
︳11
动态测算
何谓？
对房地产开发项目的投资经济效益进行评估时，考虑资金时间价值的方 法，称为动态测算。
︳18
小结
前提和基础？
开发建设计划
资金来源与运用计划 租售计划
明确上述几个事项
B.A.Consulting
︳19
前提和基础？
示例
项目实施进度计划表
工 程 量 持续时 间(月)
4
进度安排（按双月计）
2001 6 8 10 12 2 4 2002 6 8 10 12 2 4 2003 6 8 10 12 2004 2 4
房地产项目财务评价
动态经济测算，扩展了财务评价的应用范围，使得分析评价结果更全面、准确、可靠