动态经济测算：原理、方法与案例

房地产项目财务评价
动态经济测算，扩展了财务评价的应用范围，使得分析评价结果更全面、准确、可靠
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︳16
前提与基础
前提和基础？
第七条 房地产项目经济评价应在房地产市场调查与预测、房地产项目策 划、房地产项目投资与成本费用估算、房地产项目收入估算与资金筹措的 基础上进行。
静态测算
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︳34
指标与方法
净现值法主要具有以下优点： （1）净现值的计算考虑了资金的时间价值。 （2）净现值能明确反映出从事一项房地产投资会使企业获利（或亏本） 数额大小。 它也有不足之处： （1）净现值的计算依赖于贴现率数值的大小，贴现率越大则所计算出来 的净现值越小，而贴现率的大小主要由筹资成本所决定。也就是说，一 项投资机会的获利能力大小并不能由净现值指标直接反映出来，一项获 利很高的投资机会可能由于筹资成本较高而使得该项目的净现值较低。 （2）净现值指标不能反映投资效率的高低，一项投资规模大、投资利润 率低的项目可能具有较大的净现值；而一项投资规模较小、投资利润率 较高的项目可能具有较小的净现值。
思路
第一步：明确目的，情景转换？ 第二步：确定性分析还是不确定性分析？
第三步：全部投资财务评价还是自有资金财务评价？ 第四步：租售模式？ 案例一：是否该拿地？内部收益率、最高土地费用
案例二：哪个方案更有利于快速回款？动态投资回收期
明确目的，情景转换是关键
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︳22
程序
动态经济测算：原理、方法与案例
2008/11
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︳1
引子
原理 含义 必要性 程序与方法 思路 程序 应用 投资决策 方案择优 方案优化
内容框架
前提与基础
方法
其它
需要注意的问题
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︳2
引子：一个简单的案例
概况 分析 思考
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p = F（1 + i )
问：第1年年初存入100元，利率10%，分别按单 利和复利计算，两年后其终值多少？
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︳15
全、准、广
如何理解？
财务评价合理化的趋势就是，项目的投资收益等要作数量、质量和 时间三方面的修正。
一般情况下，投资者会综合考虑各种经验分析值以及项目的净现值 和内部收益率等指标之后，再作决策。 出售型项目 出租型项目 混合型项目
NPV (CI CO) t (1 ic ) t
t 0
n
式中：NPV：净现值； CIt：第t年的现金流入量； COt：第t年的现金流出量； ic：行业或部门基准收益率或设定的目标收益率； t：项目计算期。
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︳33
指标与方法
在利用净现值评估项目时， 若NPV＞0，表示开发项目方案的收益率不仅可以达到基准收益率或贴现 率所预定的投资收益水平，而且尚有盈余； 若NPV＜0，则说明方案的收益率达不到基准收益率或贴现率预定的投资 收益水平； 若NPV＝0，则表示开发项目方案的收益率恰好等于基准收益率或贴现率 所预定的投资收益水平。 所以，只有NPV≥O时，该方案在经济上才是可取的；反之则不可取。
在建设项目领域，财务评价又称财务分析，是前期决策阶段广泛应用的分析技术/工具
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︳9
解析
如何理解？
1、现行财税制度和市场价格体系：所得税税率，33％还是25％？ 2、基础：市场研究、方案设计、B/C估算、报表编制 3、计算范围：项目还是社会？ 4、重点：盈利能力、偿债能力、资金平衡能力、抵御风险能力 5、目的：经济上可行性，而不是技术先进性、社会可接受度
2、方法：如何进行合理分解分摊？指标计算与评价？ 3、应用：可以有哪些方面的应用？应注意些什么？
是什么？为什么？怎么样？
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︳6
原理
含义 必要性 前提与基础
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︳7
项目战略三角
何谓？
项目战略三角是由投资者、贷款者和政府构成
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股东投入： 交付红利
机会成本：（放弃即期消费的损失所应得的补偿） 买地：
建设：
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︳14
资金时间价值的计算
为什么？
单利终值计算: 单利现值计算: 复利终值计算:
F = P（1 + i*t ) p =F* (1- i*t ) F = P（1 + i )
n -n
复利现值计算:
序 号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
项目名称
征地拆迁 前期工程 基础工程 主体结构工程 设备安装工程 室内外装修工程 红线内外工程 公建配套工程 竣工验收 销售
6
6 7 6 7 3 3 2 27
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︳20
思路与方法
思路 程序 方法
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︳21
简单的概率分析一般是计算项目净现值的期望值及净现值大于或等于零时的累计概率， 也可通过模拟法测算项目评价指标的概率分布，为项目决策提供依据。如：售价下跌10 ％的概率 70％，下跌30％概率30％
酌情考虑，深入研究
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︳27
指标与方法
根据是否考虑了资金的时间价值因素划分，分为静态分析指标和动态分 析指标两大类。
区分融资前融资后的主要目的，在于进一步明确自由资金的财务可行性
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︳26
程序
第四步：不确定性分析 （1）盈亏平衡分析 盈亏平衡分析就是通过盈亏平衡点分析项目对市场需求变化适应能力的一种方法。销售 率达到多少？ （2）敏感性分析 敏感性分析是通过分析、预测项目主要因素发生变化时对项目财务评价指标的影响，从 中找出敏感因素，并确定期影响程度。敏感性分析只能指出项目财务效益评价指标对各 个不确定因素的敏感程度，但不能表明不确定因素的变化对评价指标发生影响的可能性， 以及在这种可能性下对评价指标的影响程度。如售价？ （3）概率分析
持有20年后 转让的情形
静态测算的局限性使得其分析结果的准确性、可靠性大打折扣，制约了其应用范围
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︳13
资金的时间价值
为什么？
投资： 资金用之于投资，随着时间的推移，其价值会增长。 今天的1元钱 不等于 明天的1元 利息；单利；复利；贴现；现值；终值 资金成本：使用资金要支付代价 银行借款 ： 按利率支付利息
有一定的前提与基础
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︳17
前提与基础
前提和基础？
规划建筑
项 目 基 本 情 况
核 心 问 题 项 目 特 性
用地分析 市场分析 政府政策分析 发展商分析 基 本 假 设 综 合 分 析 市 场 定 位 产 品 定 位
/
经济测算
基本假设之后，综合分析阶段进行
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万科：内部收益率46.73％，净现值16169
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︳4
特点
分析
1、静态指标，地价、成本、收入在时间上的分摊、分解
2、引入现金流、净现金流、净现值、内部收益率指标 3、折现
关键词：分解还是模拟？计算还是评价？
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︳5
问题：
Leabharlann Baidu
思考
1、原理：何谓动态分析？为什么要进行动态分析？
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︳25
小结
建设投资 基 础 数 据 销售收入 经营成本 流动资金 融资方案 项目全部投资现金流量分析 （融资前分析） FIRR；NPV ；投资回收 期
总成本费用
还本付息
建设期利息 资产负债表
损益表
资金来源与运用表 自有资金现金流量表
偿债能力分析 自有资金FIRR
盈利能力静 态分析
比率性指标
资产负债率 流动比率 速动比率
︳30
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指标与方法
财务分析指标与基本报表的关系
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︳31
指标与方法
常用的动态评估指标有净现值、内部收益率、投资回收期等。
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︳32
指标与方法
（一）净现值
现值是指未来预期收益的现在价值。 净现值是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率ic（合 适的贴现率），将房地产投资项目在计算期内的各年净现金流量，折现 到投资期初的现值之和。其计算公式为：
财务分析的基本程序是： 1．收集、整理和计算有关基础财务数据资料。
2．编制基本财务报表。
3．财务分析指标的计算与评价。
4．进行不确定性分析。
5．由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上 可行与否的最终结论。
难点：编制报表
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︳23
程序
第二步：编制基本财务报表 ① 财务现金流量表：分为： a.项目财务现金流量表：该表以项目为一个独立系统，从融资前的角度出发，不考虑投资来 源，假设全部投资都是自有资金。 b.资本金财务现金流量表：该表从项目法人（或投资者整体）的角度出发，以项目资本金 作为计算基础，把借款还本付息作为现金流出。 c.投资各方财务现金流量表：该表分别从各个投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计 算的基础 ② 损益和利润分配表：反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润的分配情况。 ③ 资金来源与运用表：反映项目计算期内各年的资金盈余短缺情况。
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︳28
指标与方法
2．根据分析的目标划分，分为盈利能力指标、清偿能力指标和资金平 衡能力指标三大类。
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︳29
指标与方法
3．根据指标的性质划分，分为时间性指标、价值性指标和比率性指标 三大类。
时间性指标 投资回收期 借款偿还期
价值性指标——财务净现值 财务分析指标 财务内部收益率 投资利润率 投资利税率 资本金利润率 资本金净利润率 财务比率
1、充分考虑资金时间价值。财务费用？ 2、是静态测算的延伸和深化
静态是动态的基础，动态是静态的延展
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︳12
静态测算的局限性
为什么？
1、忽略了整个开发经营期内所有的预期的现金流量，而仅仅集中在 经营期的第1年，最多也是前面几年。
2、未考虑投资期末处理物业所带来的现金流量。对于有些物业投资 来说，期末转让或销售物业的收益或许在整个物业投资收益中占有 更大的比重。 3、忽略了净现金流量的时间价值问题。如，静态投资回收期
︳8
财务评价
何谓？
建设项目财务评价是在国家现行的财税制度和市场价格体系下，分析和预 测项目的财务效益与费用，计算财务评价指标，考察拟建项目的盈利能力、 偿债能力和抵御风险的能力，据以判断项目的财务可行性 房地产项目财务评价是在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本 与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制 基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿 能力和资金平衡情况进行分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行 性。
︳3
案例：万科城市花园
指标：总建35万平米
概况
成本：单位地价800元/平米，建造成本等1700元；
销售：4年开发销售完毕，平均价格3214元/平米。
年度 投资计划： 地价支出 其他支出 销售面积 销售回款 现金净流量 净现值 净现值NPV 内部收益率IRR -14,000 -14,000 10,000 4,000 5,000 17,000 10 21,000 -1,000 -909 5,000 25,000 15 43,650 13,650 11,280 8,000 13,500 10 47,850 26,350 19,797 28,000 59,500 35 112,500 25,000 16,168 16,169 46.73% 第1 年 第2 年 第3 年 第4 年 合计
︳18
小结
前提和基础？
开发建设计划
资金来源与运用计划 租售计划
明确上述几个事项
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︳19
前提和基础？
示例
项目实施进度计划表
工 程 量 持续时 间(月)
4
进度安排（按双月计）
2001 6 8 10 12 2 4 2002 6 8 10 12 2 4 2003 6 8 10 12 2004 2 4
在房地产项目决策和策划领域，财务评价俗称经济测算，起辅助决策、策划作用
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︳10
综合性
如何理解？
技术经济学
财务会计
项目决策与评价
财务评价
财务评价是多学科交叉领域，因此具有复杂性、综合性特点
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︳11
动态测算
何谓？
对房地产开发项目的投资经济效益进行评估时，考虑资金时间价值的方 法，称为动态测算。
④ 借款偿还计划表：反映项目计算期内各年借款的使用、还本付息，以及偿债资金来源， 计算借款偿还期或者偿债备付率、利息备付率等指标。
熟悉基本报表
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︳24
程序
指标表
还本付息计划
成本表
投入计划
现金流出
收入表
租售计划
现金流入
损益表
现金流量表
编制与检查顺序：指标表、成本估算表、收入估算表、现金流量表