上海市城市更新首批案例简介

上海市城市更新首批案例简介2015年上海市城市更新工作推进会2月12日在上海设计中心南馆召开。上海市规划国土资源管理局对《上海市城市更新规划实施办法（试行）》（征求意见稿）进行深入解读，并展示已经启动的六个城市更新案例，分别为：徐汇区的西亚宾馆开放公共空间、提供公共停车位的改造；徐家汇教堂广场附近空间整合优化；静安区锦沧文华酒店改为楼；“东八块”地区保留历史风貌；曹家渡地区建设楼宇连廊；以及闸北区新客站北广场北侧增加公共绿地和公共开放空间。

一、徐汇区的西亚宾馆开放公共空间

更新模式：功能改变（由老旧宾馆改为大型城市综合体：写字楼+公共空间+公共停车+商业）。

更新背景：徐家汇商圈，面临公共空间不够、停车位严重不足、

写字楼稀缺等问题，急需更新改造提升。

项目概况：改造前的西亚宾馆为三星级老旧宾馆，建筑高度35米，建筑面积10623平方米。

西亚宾馆原址建设的T20大厦改建完成后为写字楼加公共设施，建筑高度增至70米，建筑面积24258平方米。1层与地面连为一体，成为开放式广场；2层作为徐家汇商区整体连廊一部分，便于行人在楼宇间穿行；3～4层为公共停车场，5层为支撑层，6层～13层为写字楼；地下空间和6～13层为业主所有（改造后产证面积不变）。

项目进度：T20(西亚宾馆重建)于2013年8月动工，2017年12月，百胜中国控股有限公司入驻T20,T20正式更命为百胜中国大厦。

主要经验：

业主：负责出资对需要更新的地块或建筑进行改建，提供公共空间和公共设施，满足公共需要。

政府：提供容积率提高和规划性质更改等奖励政策，提高业主更新改造积极性。

二、徐家汇教堂广场附近空间整合优化

更新模式：优化空间布局，增加公共活动空间。

更新背景：大教堂、观象台、藏书楼、光启墓等历史建筑互相联系较弱，辨识性不足，周边公共空间较零散，品质不理想。

项目概况：徐家汇天主教堂是中国著名的天主教堂，2013年被列入第七批全国重点文物保护单位，2016年9月入选“首批中国20世纪建筑遗产”名录。

为了优化现状空间，通过拆除遮挡教堂的现状建筑和行道树来展示教堂的南立面，强化教堂与古观象台的历史建筑对话，增加了地区公共活动空间。在教堂前广场南侧建设一幢地上3层、地下2层的社区文化设施，增强地区文化活力，广场下建地下停车库。

改造后广场范围内建筑面积减少约400平方米，广场视野更开阔，景观建筑更为突出，展示了教堂巴西利卡式建筑富有美感的南立面，整体上增加公共活动空间。

项目进度：徐家汇教堂广场于2017年年底完成地下结构施工，计划2018年年底主体竣工。

主要经验：注重利用城市的边角地、闲置地等“低效空间”，通过整理改造植入质朴、清新、实用的公众活动场所，让低效空间发挥城市生活积极作用。

三、静安锦沧文华楼宇改建项目

更新模式：功能改变（由酒店改为高端商场和甲级写字楼）。

项目概况：锦沧文华楼宇改建工程位于南京西路1225号，西侧毗邻上海展览中心，北至南京西路，东近平安戏院，南邻沧州大楼，地处上海著名的商务与购物中心。项目原为锦沧文华大酒店，建成于1987年，是上海中心城区著名的五星级酒店。

原主楼结构为30层，高100米，裙房5层，设1层地下室。一方面原主楼拆除后通过“四改三”以增加层高，重建建筑高度不变但主楼改建为22层；另一方面原裙房区域1层地下室拆除后扩建为地下4层，主楼区域地下室仍为1层不变。改建后建筑面积约7万平米，建筑功能为商业加办公。

项目进度：工程于2016年5月开工，计划于2019年底竣工。

四、“东八块”地区保留历史风貌

2002年5月，上海市政府将位于静安东部北京路石门路附近的一大片“旧区”的土地分割为八块，以“免土地出让金的旧区改造模式”，与周正毅（2002年度福布斯中国富豪榜第11名，上海首富）签订了八块国有土地的八个出让合同，被称为“东八块”,总面积17.64万平方米。

“东八块”区域空间分布

“东八块”周边的自然博物馆和静安中心

“东八块”怡安里内部里弄空间

更新模式：历史街区、地段保护性更新。

项目进度：2003年，“东八块”地区因为周正毅被捕入狱，此区域的拆迁停滞了近十年。如今南部已建成静安雕塑公园和上海自然博物馆新馆，北面的写字楼静安中心正在建设中。剩下的街坊，有一半在动迁中，剩余将最大程度地保留原貌。

项目特色：以静安区东斯文里的改造为例，这一试点，除保护保留已经认定的保护建筑外，还保留原规划确定拆除的里弄建筑群（东斯文里），为鼓励该保护要求的落实，允许其建筑面积不计入地区开发总量，即增加相应开发建筑面积。

五、曹家渡地区建设楼宇连廊

更新模式：完善城市功能，强化城市活力

更新背景：近年来，许多城市的传统商圈遭遇严峻挑战，“市中心”的发展压力前所未有。一方面，电商等各种新兴商业业态蓬勃兴起，周边区域商业地产快速开发、同质化竞争加剧；另一方面，传统商圈土地开发已逼近极限甚至“无地可用”，无法再通过新建商业项目带动整体升级。在此情形下，传统商圈、市中心的“二次开发”，成为摆在地方政府面前的一道新考题。

曹家渡历史上有“沪西小上海”之誉，曾是沪西著名的交通枢纽和商业副中心之一。但由于各种因素，近年发展相对迟缓。

以连廊的规划建设为重要特点，上海中心城区的多个商圈正在加速更新。比如，徐家汇商圈启动了近年来最大规模的商圈业态调整，并建设空中连廊完成西亚宾馆、美罗城等重要商业建筑的连接。静安区也正在研究南京西路商圈、静安寺商圈的连廊建设。

项目概况：静安、长宁、普陀三区政府将从战略合作层面，对“三区共有”的曹家渡地区进行整体规划，规划、建设、发改等相关部门以及相邻街道也将共同组建工作组落实有关工作，梳理、优化跨区建设项目规划审批的有关流程。

根据规划，今后曹家渡商圈将建设天桥，连通局部地下空间，串联起多个商业建筑，通过人行天桥延长购物流线，提升空间通达性，并使城市景观更富层次感。连廊路线以悦达889广场为中心，串联了芳汇广场、曹家渡花鸟市场、西本项目、金廷88、晶采广场、开开广场、中华城、海森国际等九大区域地标，连廊外延还直通轨交11号线隆德路站，大大提升交通畅达度。

曹家渡商圈未来将形成新型的五大产业结构，包括：旅游产业、电子商务产业、文化产业、生命健康中心和楼宇经济。

项目进度：目前此连廊工程在公布相关规划方案后陷入停滞状态。