20150206上海市城市更新规划实施办法

上海市城市更新规划实施办法

（试行）

（讨论稿）

目录

第一条 （目的） (1)

第二条 （定义和适用范围） (1)

第三条 （工作制度） (1)

第四条 （管理职责） (1)

第五条 （组织实施机构） (2)

第六条 （区域评估） (2)

第七条 （实施方案） (2)

第八条 （规划政策） (3)

第九条 （土地政策） (4)

第十条 （实施管理） (5)

第十一条 （公众参与） (5)

第十二条 （附则） (5)

附：上海市城市更新规划技术要求（试行）

第一条（目的）

为深化落实城市总体规划的要求，有效调动政府、市场、社会等多方资源，优化城市功能、完善公共设施，提升城市品质、改善城市环境、完善基础设施，激发城市发展活力，提高土地利用效率，有序推进城市更新，促进经济、社会、生态、文化协调发展，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条（定义和适用范围）

本办法所称城市更新，是指为优化城市功能、完善公共设施，提升城市品质、改善城市环境、完善基础设施等而进行的各类建设活动。

本办法适用于在本市中心城、新城、新市镇已基本建成区域中认定的城市更新地区，已纳入土地征收范围的旧城改造、工业转型、城中村改造地区，应当按其它相关规定执行。

第三条（工作制度）

城市更新实行区域评估和实施方案相结合的工作制度，按照政府引导、市场运作、多方参与、利益共享的原则，依法合规地推进实施。

第四条（管理职责）

市规划土地管理部门负责统筹协调全市城市更新工作，依法制定规划和土地政策以及相关技术规范，指导、管理、监督区、县开展城市更新工作。

市政府其他相关职能部门应当在职责范围内，依法制定有关城市更新的配套政策和标准，依法履行相应的指导、管理和监督职责。

区、县人民政府是城市更新的组织实施主体，应当在规定权限范围内，推进本辖区内的城市更新工作。

第五条（组织实施机构）

区、县人民政府应当指定本区、县城市更新的组织实施机构，具体负责本区、县的城市更新实施工作的组织、协调和管理，开展城市更新区域评估和实施方案编制等各项工作。

第六条（区域评估）

城市更新区域评估应当结合区域发展现状和总体规划要求，明确各行政区范围内需要城市更新的地区，以控制性详细规划为基础，适当扩大各更新地区的范围，分析地区公共要素的建设状况，统筹居民意愿，梳理各项需求，明确更新的目标、任务、时序等总体要求，划定城市更新实施方案的编制范围，具体确定各街坊公共要素的更新内容，形成评估报告。

城市更新评估报告应当征询市、区相关主管部门意见，报请区县人民政府审定，报送市规划土地管理部门备案。

公共要素主要包括公益性和非经营性设施（以下简称公益性设施）、公共开放空间等内容，重点关注地区的公共空间、生态环境、慢行系统、社区服务、城市风貌、产业活力。

第七条（实施方案）

城市更新实施方案应当落实城市更新区域评估的各项内容和要求，编制范围最小为一个街坊。要统筹协调好各个地块的具体要求，平衡好各个更新项目房地产权利人的诉求，明确规划要求，做好具体安排，确定投资主体、建设义务、更新权利、改造方式，制订相应的建设计划。

城市更新实施方案应当听取利害关系人的意见，在相关主管部门同意后，报请区县人民政府审定。城市更新实施方案与已批准的控制性详细规划不一致的，在报区县人民政府审定前，应调整控制性详细规划相关内容报原审批机关批准。

第八条（规划政策）

城市更新区域评估和实施方案编制应当以增加公共要素为前提，经相关房地产权利人协商一致，方可适用以下规划管理规定，具体要求按照《上海市城市更新规划技术要求（试行）》执行：

（一）在符合区域发展导向和相关规划土地要求的前提下，允许用地性质的兼容与转换，鼓励公共性设施合理混合设置。

（二）在同一街坊内，对符合规划技术要求的地块可以进行拆分合并等地块边界调整。

（三）在地块所处高度分区的范围内，建筑高度可以进行适当调整，超过高度规定应该进行规划论证。

有风貌保护、净空控制等的地区按相关规定执行。

（四）按城市更新区域评估的要求，为地区提供公益性设施或公共开放空间的，在原有地块建筑总量的基础上，可获得奖励，适当增加经营性建筑面积，鼓励集约节约用地。

（五）因确有实施困难，在满足消防、安全等要求的前提下，经相关主管部门同意，与利害相关人协商一致，建筑密度、绿地率、建筑退界和间距等可以按不低于现状水平控制。

（六）鼓励在城市更新中采用绿色、低碳、生态新技术，实现节能环保高标准，完善屋顶绿化。

第九条（土地政策）

城市更新地区应当符合以下土地政策：

（一）城市更新实施方案经区县人民政府常务会议集体决策后，可以采取存量补地价的方式，由原房地产权利人或者原房地产权利人组成的联合体进行改造更新。

城市更新用地外的“边角地”、“夹心地”、“插花地”等零星土地，不具备独立开发条件的，可以由实施城市更新的土地权利人采取扩大用地的方式结合开发，或者由各地块土地权利人组成联合体开发。

（二）城市更新项目以拆除重建方式实施的，其出让年期不超过相应用途经营性用地的最高出让年期。以改建扩建方式实施且用途不改变的，其出让年期与原土地出让合同保持一致；涉及用途改变的，其出让年期不超过相应用途经营性用地的最高出让年期。

（三）区、县规划土地管理部门应当委托土地评估机构，按照批准时点进行市场评估，经区县人民政府常务会议集体决策后，按照新土地使用条件下土地使用权市场价格与原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格的差额，补缴出让价款，按规划用途取得新的建设用地使用权。

商务办公等经营性用地的市场评估地价，不得低于相同地段同用途的基准地价。

对于按合同无偿提供的公益设施用地，或按合同约定承担公益性设施、公共开放空间和城市基础设施等公益性设施建设的用地，应当按照划拔用地方式管理。