世联-营销策略总纲报告出品

世联北京世界名园营销策略报告

2005 2004 2003
销售套数 3153 1833 1316 1217
销售面积(m2) 401227 256064 161707 155107
通州 2006(1-9)
2005 2004 2003
销售套数 8266 12856 14894 9770
销售面积(m2) 857568 1309699 1440866 963603
u灵奇秀美的地质地貌资源。房山被地质学界誉为“洞穴王国”。境内拥有中国北方最大的岩溶洞穴群。
u 储量丰富的矿产、地热资源。全区有储量4.5亿立方米的大理石，储量 100多亿立方米的石灰石，储量2000 万吨的石英石、白云石，储量4亿立方米的花岗岩。原煤总储量达21亿吨，为“京西煤仓”之一。良乡卫星城藏有丰富的地热资源，水温高达摄氏 70度，日出水量2000立方米。
学习改变命运,知识创造未来
世联北京世界名园营销策略报告
区域面临的机会：06年初北京规划局发布北京将建11个新城，房山区为其中之一
u 按照北京总体规划，北京将建延庆、昌平、门头沟、怀柔、密云、平谷、顺义、房山、大兴、亦庄、通州11座新城，其中顺义、通州、亦庄3个重点新城的规划已经完成。新城的人口未来可达570万左右。
一期多层板楼、小高板——46万平米建面；二期联排、Townhouse别墅；三期独栋别墅、传统四合院
•提香草堂
•窦
•三期
•产品类型：独栋别墅、传统四合院
•下沉广场、欧式商业街、停车场
•大
•二期 •产品类型：联排、Townhouse别墅
•路
•售楼处
•关键词描述：
•规划人口数量基本相当于目前整个窦店镇的人口。
•A区 •一期•D 区 •产•品B区类型：多层、•C小区高层板楼

世联-惠州美地花园城营销总体策略策略总纲-114PPT

0 珠海广州深圳佛山惠州肇庆东莞中山
当前可支配收入处于第七，但增长速度却位居第一，说明惠州城镇居民消费潜力在未来几年将日益体现出来，为房地产发展奠定了需求基础。
11
万元
300000
房地产开发投资情况
房地产开发投资稳步上升
272724
250000
209362
200000
158773
150000
一期占地8.4万㎡，建筑面积6.7万㎡，其中住宅5.6万㎡，商业5080㎡，会所3200㎡，多层10栋、复式3栋、别墅3栋
2004年5月26日开盘，现多客户惠城：大集团员工，企事业单位员
层销售70%
三房两厅两卫110㎡~150 ㎡
四房两厅两卫140㎡~190 ㎡
☆片区居住氛围日益浓厚 ☆项目为大盘，配套齐全 ☆知名开发商
☆项目南边的南三环路噪音灰尘大
客户 TCL员工（团购)，私企业主，公务员，农业银行职工，教师
价格住宅起价1780元/㎡、均价2600元/㎡商业均价一层6800元 /㎡
对比优势：教育资源；面积小，差异化；二期大商场对比劣势：发展商无品牌优势；规模相对较小；周边配套不够完善
对比劣势：周边配套不够完善
20
典型高层项目
ห้องสมุดไป่ตู้
楼盘名称
世纪新天
楼盘地址惠州市河南岸演达一路
基本情况占地5000㎡，建筑面积57932㎡，1~3层商住，4层会所，5~29为住宅
5月开盘，总销售率约80％，销售情况一房及两房销售90%以上，客户
高层大户型销售缓慢
年轻的白领，投资客
主力户型两房两厅一卫77㎡三房两厅一卫120㎡
谨呈：

世联XXX年济宁富邦国际金融中心营销策略总纲

目前政策导向坚定不移的紧缩银根打通胀；坚定不移的进行保障房建设；坚定不移的进行限价；
市场策略
坚持现金走量策略
市场预期悄然转变，普通促销
基本失效，价格成为楼盘走量
的关键因素。
坚持价值输出策略
房地产趋势向制造业转型不可逆转；
坚持主动营销策略
住宅的祛魅化趋势不可逆转；
城市化进程不可逆转；
地产金融化趋势不可逆转。
世联XXX年济宁富邦国际金融中心营销策略总纲
学习改变命运,知识创造未来
本体价值审视
世联XXX年济宁富邦国际金融中心营销策略总纲
基于目标区域位置：城市主干道光河路、火炬路交汇处；承接看本体开发区与中心城区的黄金区位，极具发展潜力
区域属性
高新区核心、未来城市中心、CBD腹地。
标
定
城市发展核心干道光
5A写字楼
景观华宅
国际级超高层5A级写字楼，聚焦鲁南巅峰商务地标。
层峰公寓
全首层商业形态代表城市的高度
新的都市生活方式：瞬间转换，实现工作与生活的完美结合
峡谷商业
学习改变命运,知识创造未来
世联XXX年济宁富邦国际金融中心营销策略总纲
基于目标发展模式：以商业为主导的规划模式，商业将承看本体担春节前回现的主力
乐天马特、IMAX招商成功，将为项目商业带来旺盛人流和人气；
同时，商业运营成功更依赖于主力店的进驻，更是实现商业快销的关键，并为写字楼、公寓提供助力。
学习改变命运,知识创造未来
世联XXX年济宁富邦国际金融中心营销策略总纲
目标下机
地段为最大利好，260米高度标定在城市中的地位与高端形象；面临主力店缺乏等招商因素影响市场预期

世联XXXX年1月南京苏宁环球璞邸项目营销策略总纲

A户型 79.9㎡，
B户型 109.8平方米
套数 93 34 9 11 4 1
152
户数比 61.2% 22.4% 5.9% 7.2% 2.6% 0.7% 100%
主力户型：紧凑型两房，避开市场直面竞争明星户型：顶层复式，舒适宽敞，且低调内敛，复合龙江高端客群的偏好。
项目项目的意义：[案例借鉴]
50
56.27772 36.021864 34.59827 37.94335 47.55117
0
2009年8月 2009年9月 2009年10月 2009年11月 2009年12月
江南全市
15000 10000 5000
10178 7071
11817 7638
13401 8829
13683 12622 8198 8870
超过20%，在新区不得超过35%
3065
0
• 各大国有银行严格控制住房贷款，二套房判定将以家庭为单
12月第一周第二周第三周第四周 1月第一周第二周第三周第四周位，在利率及放款上都不给予优惠。
办公商业
2009年一级市场集中放量，新政抑制囤地、捂盘，2010年将会集中放量。
• 12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委，开发商拿地的首付款比例提高到50%，且分期缴纳全部价款的期
➢ 项目地址：鼓楼区凤凰东街39号。
4
➢ 建筑形态：4幢10~11层小高层，
底层部分底商。
3
2
➢ 总建筑面积：15343 M2
1
➢ 容积率：1.6
➢ 绿化率：30%
➢ 成交均价：18500元/平方米
➢ 学区：宁海中学分校、力学小学。
以舒适型三房为主力户型、配以部分舒适型两房产品，目标客户直指城市中高层客群，推广异常低调并无太大的线上宣传推广攻势，但以其优越的地段价值，极少的供应量，依旧受到市场热捧。

世联_天津_犀地_营销策略报告_112PPT

项目营销策略总纲 07年营销执行报告
汇报思路
31
项目战略目标定义
2
市场/竞争分析
3
项目整体营销策略
4
07年营销执行规划
35
07年营销费用预算
6
附件
汇报思路
31
项目战略目标定义
2
市场/竞争分析
3
项目整体营销策略
4
07年营销执行规划
35
07年营销费用预算
6
附件
世联对项目战略目标的定义
标杆/旗帜是天津高端公寓市场的
市场大势
1
天津市高端公寓的板块特征明显，项目竞争首先是板块之争。目前开发的热点不在和平板块。
2
07年高端公寓供应主流仍然是大盘的持续供应，和平区项目供应量少。
3
均价9000元/m2以上的项目年消化面积、消化套数会有明显减少。
4
和平板块的均价仍然显著高于其他板块，但板块之间的价格差异正在逐渐缩小。
2006年天津市场的价格走势（市场大势）
（元/平米）
2006年天津各区成交均价走势比较
10000
8000
6000
4000
2000
0
一月
二月
三月
四月
五月
六月
七月
八月
九月
十月
十一月
和平区 7987 河东区 5043 河西区 6338 南开区 6140 河北区 4867 红桥区 4536
8171 5305 6933 6249 5054 4702
板块之间的均价差距正在缩小。
2006年典型高端公寓的价格走势（市场大势）
（元/平米）
价格走势
11000

世联惠州山水华府领墅营销策略总纲及销售执行报告107PPT

107PPT
现状认知：板块格局——2006年下半年起，惠州市场高端项目大量入市，已形成几个清晰的高端市场板块
江北：行政中心/高档住宅代表楼盘：丽日百合家园、帝景湾、奥园主流价格： 5800元/m2以上
红花湖片区：老城区/山地大盘聚集地代表楼盘：润园、湖畔新城主流价格：3800元/平米以上
东平水口
注：合生国际新城的三批房蓝波湾：
学习改变全命运部,知带1000元/平的精装修
识创造未来
4500元/平
润园一期开盘：
6800元/平 2006年10
润园现价：7000元/平 2006年10 2007年3
世联惠合州生山第水一华批府：领墅65营0销0元策/略平总纲东及方销威售尼执斯行：报合告生第三批（认筹） 107PPT 7500元/平 8000元/平
建面33.1万
联排别墅
联排别墅、大平面联排别墅
湖畔新城
嘉浩高榜山项目山水江南
麦新时代花地园二期下华升下角角项目金金山湖1号学识习创山湖改造变未命来本运项,目知
建面30万，二期约 20万建面约5万
建面约13万，一期约7万建面约17万
建面约7万
建面8万建面20万
大平面大平面大平面大平面大平面联排别墅联排别墅
现状认知：销售速度认知——总价低、面积小的单位消化速度快,但大批量的200万以上的单位的销售速度未有验证
学习改变命运,知识创造未来
世联惠州山水华府领墅营销策略总纲及销售执行报告 107PPT
趋势——今年政策面的动作从企业利润、客户渠道等方面对豪宅的调控力度加大
1：土地增值税从严起征
2007年1月16日国家税务总局发出通知：2月1日起在全国范围内对房地产企业土地增值税项目进行全面清算，此政策将使豪宅开发利润受到挤压，资金压力加大，房企融资难度加大

世联顺德深业城XXXX年营销策略总纲与执行报告140P

8号楼合计348套
户型
建面
单房
27.11
1房1厅 63.18
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.59
单房
37.59
1房1厅 64.09
单房
37.87
单房
37.45
单房
37.45
单房
37.45
谨呈：顺德深业地产
顺德深业城
世联地产深业城项目组 2011-11-27
2012年深业城货量盘点
总占地面积：约30万㎡总建筑面积：约82万㎡
二期总货量：946套洋房，建面约13万㎡产品面积：建面89-198㎡4-6房、复式总占地：74081.12㎡总建面：201796.44㎡容积率：1.8 建筑密度：14.36% 绿地率：45% 最宽楼间距：60m 总户数：946户幼儿园建筑面积：3500㎡建筑形态：20座小高层、高层及复式单位
海琴水岸水文化街北滘文化中心
君兰高尔夫球场
君兰高尔夫生活村
行政中心
美的总部大楼
北滘公园北滘广场
日美总部大楼
金茂华美达广场
北滘医院
北滘新城区规划图
在政府的城市发展规划图上，一个定位高端的新商圈正在北滘新城区悄然孕育。除五星级酒店、大型购物广场外，水文化、园林食府等项目也在筹建推进之中。占地240 亩的北滘国际商务中心被纳入全区重点建设项目，成为提升北滘新城区商贸品位的又一张名片。

世联_深圳宝安合正中央原著营销策略总纲

实现价格摸高的同时保
证平均消化速度
金地梅陇镇
约44万平米
世联解读：中速春华四季园
约43万平米
万科城
约44万平米
1年 2年 3年 4年
软指标。
品牌目标： ①建立本工程在区域及全市的品牌影响力； ②通过工程影响力，树立合正豪宅开发商形象，建立合正在高端市场的话语权。
实现合正品牌形象的全面升华：
城市普通住宅打造——都市精品住宅打造——城市豪宅打造
1.5
0.12
300㎡-400㎡独栋
——
2.6
1
独栋350-400㎡，双拼300-320㎡，联排230-300㎡，退台200-250㎡
91
5.2
0.6 独栋350㎡；双拼320㎡；叠加 248㎡ 208
2010年初 2010年上半年
2010年
罗湖茂业文锦北项目
——
——
200 ㎡ -800 ㎡的别墅
② 地铁4号线彻底打破交通瓶颈
由港铁承建并运营的地铁4号线，与福田中心区快速相接，打破关内外的交通瓶颈地铁沿线物业预计将为二线拓展区提供大量的商业、广场等公共休闲娱乐配套
③ 深圳北站〔龙华新客站〕落成
深圳北站〔龙华新客站〕，作为广深港客运专线和厦深铁路的交汇枢纽站，加强了深圳与香港、北京、长三角、东南沿海等经济兴旺地区的联系，不仅直接效劳高端商务客流，而且将成为到北京、武汉等地的全国交通枢纽
升级换房的客户，有更高层面要求的客户
追求高品质的换房客、合正忠诚客户
合正龙华、合正宝安
合正锦园、合正瑞园、合正锦湖逸园
2 目标下的背景
宏观大势分析区域环境分析竞争市场分析
2021年上半年，房地产市场将维持较稳定的状态持续开展

世联深圳南山国际项目营销策略总纲报告

大亚湾国内GDP
50
44.6 100%
40
34.25
80%
30 20 9.15
10.5
12.24
15.12
18.54
60% 84.7% 30.2% 40%
10
13.4% 14.8% 16.6% 23.5% 22.6%
20%
0
0%
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2பைடு நூலகம்04
大亚湾国内GDP
40% 可预见未来1－3年内， 30%
以中海壳牌项目为主 20%
的石化产业将带动第 10%
三产业的发展。
0% 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
第一产业第二产业第三产业
本报告是严格保密的。
宏观情景
大亚湾写字楼市场扫描—丰华商务大厦
基本指标租售情况租售价格
增长率
人均GDP
70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000
0
62871 82.9%
90.0% 80.0%
49281
70.0%
60.0%
50.0%
26948
22138
14291
16180
18494
19.7%
12.0%
13.2%
14.3%
21.7%
40.0% 27.6%30.0%
写字楼面积： 26749.6M2
公寓面积：7560M2
➢容积率：约为7.37
➢建筑高度：50.15米
➢层数：14层
➢停车位：60个
本报告是严格保密的。

世联_广州保利·香槟公馆营销策略总纲及销售执行报告

新政后推出复式单位，但成交甚少，成交单位都是以毛坯交楼为主，价格平走。
16
成交套数
14
成交均价
12
10
30000 25000 20000
8
15000
6
10000
4
2
5000
0
0
第40周第41周第42周第43周第44周第45周第46周第47周第48周第49周第50周
桥南市场
区由于亚运城的推出，新
增供应近250万平方米，同比增长250%；外围四区新增供应472万平方米，同比增长74%，是全市新增供应增长的主要动力。
2001-2010年广州商品住宅新增供应走势
850 800 750 700 650 600 550 500
2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年
套数建筑面积套数比面积比
48 33 307 68 456
2256 2541 29779 8636 43212
11% 7%
67% 15% 100%
5% 6% 69% 20% 100%
项目认知
预计首批货量8月开卖第二批货量10月开售
年底售罄
2011
MAY
JUN
JUL
AUG
SET OCT
NOV DEC
外展售楼部开放
样板房和示范园林开放
1栋和4栋开盘 2栋和3栋开盘
售罄
项目目标
今年整盘售罄，实现均价16000元/㎡完成销售总额7亿
世联对目标的理解：
精致小盘实现爆破式销售，要求高价高速，成为片区标杆项目

世联圣芭芭拉年营销总纲

a
24
因此，完全颠覆、刷新项目的固有形象
是本项目行动的第一步！
a
25
形象定位调整。
1、“非主流”到“第二种主流”； 2、诠释新都市生活理念；
a
26
怎么刷新？
阻力：
做为三线城市的无锡，区域性居住感根深蒂固，对距离非常敏感。居住观念相对落后，接受都市繁华，不接受郊外的静谧。可售产品已成型，多方面客观因素决定我们无法跟随当前的主流
楼盘
多层或别墅小高层高层
万科魅力之城
72
中邦城市
0
盛世新城
0
高层、小高层是主流紫金英郡
0
124
157
0
359
0
351
50
60
银河湾
97
阳光100国际社区 40
太湖国a 际社区
0
朗诗未来之家
0
38
0
107
79
120
71
7
33
30
热销楼盘共性
1. 刚性需求是制胜之道，辅以部分改善性需求
2. 两房三房为主，中小户型热销远胜大户型
以当时市场少见的一梯两户多层洋房刺激客户需求
看楼专车：与中南合作，接送客户看楼
花园洋房、叠拼别墅等创新型产品，刷新视线
看楼专车变为住户专车，15分钟左右一趟，往来市区和龙华
学校、社区场馆等配套的完善
社区巴士转公交，全面改变项目交通面貌
a
缩短推售时间，加快节奏小步快跑
20
万科.四季花城开发销售模式总结
开发方向高价路线中等价位路线低价格路线
匹配客户企业主、关内外高层管理者本地人、企业中层管理人员普通白领、工薪阶层

世联营销战略和策略专题研究报告页

副经理
陶女士
运营中心
蒋先生
“魅力之城”项目专案经理张女士
销售总监
陆女士
总师办主任
徐先生
副总经理
沈先生
高级顾问
甘女士
策划总监
丁小姐
副经理
钱女士
副主任
林先生
《无锡房产》栏目制片人安女士
招商旅游局局长
吴先生
2
1
营销的约束和基础项目定位和启动
项目内外部环境变化
竞争环境扫描消费者结构分析客户购买障碍分析
9
一期展示区范围主要为A地块和D地块西侧公建配套必须在开盘前形成所要求的展示效果
一期集中展示公共配套部分按重要性排序：商业内街水岸广场会所酒店
售楼处设在会所，在会所的两翼设置联排别墅和多层退台洋房的样板房
商业街的责任：通过西班牙式的街区商业展示，增强异域度假氛围和成熟社区形象，降低陌生感。水岸广场的责任：增强本项目的资源价值，诠释右岸生活方式会所：作为售楼处，从建筑内外细节上集中诠释本项目的产品品质和文化速求酒店：Resort的一部分，度假社区和“另一极”的标志
本项目启动计划改变较大
1.由于拆迁进程推迟，导致项目启动区转移至项目西侧，广场、GOLF公园和太湖等资源的优势在启动期难以有效发挥，Resort概念效果降低 2.启动期沿街商业招商难度较大，对度假氛围形成挑战
未来马山区域竞争增强
1.梅梁路西侧年底即将推出1500亩的住宅用地，对项目后期销售带来较大的潜在竞争 2.碧波路马山区别墅项目600户别墅和檀溪湾近200户别墅将对本项目TH 产品形成一定客户分流
17
本项目别墅和公寓在户均总价上明显低于市场上其他项目，降低客户购买的经济壁垒，并且有利于错位竞争

世联-中信南科项目营销策略总纲

阳光地带，湾区物业。
阳光带·海滨城阳光·海洋·梦想我在·海在·阳光在
深圳湾畔花园蔚蓝海岸
深圳湾天下胜景，中海情健康人生华侨城个性化健康豪宅蔚蓝生活、蔚蓝品位。滨海人文社区
招商·晴海洲成熟滨海、人文社区
在过剩经济下的房地产市场，房地产业已经进入了一个重复、乏味的卖点诉求时代，楼盘渐渐失去了个性，似乎已经成为枯竭的祭品。
[业主描述] • 业主：高歌，CRESS • 性别：男，女 • 职业：IT工程师，证券经济人 • 年龄：34，32 • 爱好：看影碟、上网 • 最喜欢的读物：《计算机世界》、《财经》等 • 喜欢的房子：不要太多复杂的装饰，要实用，有点个性就好，
材料档次可以高一些，在花销上不会太注意小节。自己的房子一定是能让自己放松的地方，因为每天面对大量的数字已经够刺激的了。
绿景海苑-
20
翠堤湾-22
水榭花都、新天国际名苑、天鹅堡、纯水岸、城市绿洲、碧海云天、世纪村、安柏【限丽制晶】\、大势嘉\集宝中性田供给花园、星光名庭、红树西岸、中海阳光棕榈园、蔚蓝海岸、
阳光带·海滨城、翠堤湾、香密湖鸿荣源、填海区泰华、黄埔雅苑二期、三期、四期、嘉里华庭、城中雅苑、如诗美地、天健世纪花园、嘉丽豪庭、城市山谷、万科金域蓝湾、中海深圳湾畔、鼎太风华湾据档显住。不… …宅完填泛推全海华出统区侨量计达，…城25中…0000万2心中年平西心下方半区区米年……，-且2红罗0继0树湖3续年林C推上B…出半D 动年深…向的圳西明高
环香蜜湖片区（8500）
泛华侨城片区7800
中心区（8000以上）
市区豪宅化
深圳湾区7500以上
罗湖环CBD（8000以上）蓝色盐田（7500）
片区——