万科金地等房产公司组织架构及部门职能

天鸿宝业组织机构图
副总经理 总工程师
股东大会
董事会
监事会
总经理
董事会秘书
总经理助理 财务总监 总经济师
研 究 发 展 部 部
项目公司
项目公司
项目公司
项目公司
工行 人销 客
财
程政力
户
技管 资售 服
务
术理源
务
部部 部部 中
部
心
计
证
审
划
成
券
计
本
部
部
部
万科组织架构方案
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工程管理部
1. 立项评估 2. 规划设计
建议
3. 采购管理 4. 现场专业
监理
5. 物业管理 中的技术 支持
6. 工程管理 制度
7. 新技术研 发引进
8. 创新研究
规划设计部
1. 规划设 计专家 意见
2. 规划设 计技术 支持
3. 规划设 计技术 研究
4. 规划设 计培训
5. 规划设 计售后 服务
资金管理中心
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万科中长期规划战略对企划部的重点要求
项目发展
项目管理 和决策 宏观、微 观研究
战略规划
其他
产品创新 聚焦城市带 客户细分
品牌
文化
一线运营能力分 析；项目审查专业 意见；
不同项目盈利能力 分析；
重点区域的土地 储备调查；土地 储备规划；土地 获取方式研究和 经验总结共享；
（
）
建
立
适
应建
变立
革 的 组 织 结 构 与 企 业 文 化
迫 使 员 工 进 化 的 速 度 机 制
支 持 战 略 的 接 班 人 计 划 与
新
焦 区 域 的 战 略 项 目 和 盈 利 性 项 目 的 比 例 分 析
财 务 风 险非 控重 制点
区 域 盈 利 能 力 分 析 、 监 控
动
力
计
划
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紧的
密土
跟地
踪储
备
市市场场营营销销部部 规规划划设设计计部部 工工程程管管理理部部 审审计计法法务务部部 资资金金管管理理中中心心 人人力力资资源源部部
财财务务部部
区
域
客
户 的 共 性 研 究
区 域 客 户 差 异
区 域 市
性场
研机
究会
与
项
目
比
例
关
系
研
究
区
域
创
新 产 品 的 设 计
区 域 标 准 化 研
人力资源部
1. 组织架 构
2. 人员调 配
3. 绩效考 核管理
4. 薪酬福 利和激 励机制
5. 员工关 系
6. 培训
7. 人力资 源发展
虚拟委员会
1. 项目评 审委员 会
2. 集团成 本与开 发计划 管理管 理委员 会
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• 负责战略制定与年度滚动修 订
• 负责制定公司的年度经营预 算计划及年度经营计划的分 解工作
• 负责根据战略规划和年度经 营计划的要求，对月度与季 度业绩完成情况进行分析， 并负责跟踪月度或季度例会 发出的行动改进方案的落实
• 负责规划与协调区域市场发展， 研究公司扩张模式，总结公司内 外部优秀经验
市场研 究、土 地谈判 、前期
策划
规划局 、立项 、证照
办理
总建筑师负 责，每个项 目实行责任
建筑师制
总工负责制
合同起草、 审核、执行 、监约、做
工程预算
信息化 平台建 立维护
华润特点： 1、公司所有项目营销由 华润置地经济公司承担， 专业化与职业化，形成内 部市场化运作 2、实行项目经理制、总 工负责制、建筑师责任制 3、市场反应较慢、管理 队伍年轻化 4、华远分流人才、内伤 较大 5、资金、品牌、规划有 优势 6、逐渐形成自己开发模 式。例如凤凰城项目与翡 翠城项目
预算
分管营销
工程管理 部
分管工程 、规划设 计、工程 、采购、
预算
综合部
人力资源 、行政、 信息等功 能集合
万科特点： 1、最早提出职业经理人理念的企业，倡导职业化管理 2、管理比较规范 3、集团本部为投资决策中心，从事战略高度事宜 4、各地区为法人治理机制企业，通过产权控制 5、分公司授权较大，机构尽量简单，总部提供支持和监约功能 6、人力资源管理非常重视，强调人才的轮岗和晋升，职业生源较好 7、薪酬较低，强调职业生涯，人才流动大
金地集团组织机构图
华润置地组织机构
公司投资地产项目 ，以项目经理制执 行
技术发展委员会
董事长 总经理
总经办
计划部 公关部 档案室 行政部
财务部 资金管理中心 研发部 经营部 设计管理部 工程管理部 招标采购中心 合同预算部 网络部 人力资源部 法律部 客服中心
凤凰城 华亭嘉园
优仕阁 翡翠城 成都翡翠城 华润俱乐部
战战略略实实施施业业绩绩检检查查质质询询 战战略略实实施施行行动动改改进进落落实实跟跟踪踪
战战略略规规划划
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三大战略对各职能部门的工作重点要求（2）
产业化产品创新
住住宅宅标标准准化化 生生产产工工厂厂化化 产产品品新新概概念念
企企划划部部
市市场场营营销销部部 规规划划设设计计部部 工工程程管管理理部部 审审计计法法务务部部 资资金金管管理理中中心心 人人力力资资源源部部
财财务务部部
产 品 测市 试场 研研 究究
企划部
强化集团战略管理 能力
行业分析与决策支持
战略规划、经营预算计划与 业绩质询
土地相关的项目发展和管理
• 负责收集、整理和分析宏观 经济信息与相关资料
• 负责收集、整理、分析与公 司有关的行业信息与资料， 为公司领导和有关决策者提 供必要的信息支持
• 负责参与制定集团的行业投 资计划，为重大项目决策提 供支持
高
科 技
小
产
品
•聚•精焦•产细城业化市化客圈产户品细创分新
集权
小
客户异质性
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分权 大
三大战略对各职能部门的工作重点要求（1）
聚焦城市带
企企划划部部
战
略
目
标 合 理 分 解
战 略 实 施 结
聚 焦
果区
的域
万科集团组织机构
监事长
董事长 总经理
总经办
万科周刊 秘书处 档案室 行政部
投资决策 中心
财务管理部 资金结算中心 建筑研究中心 工程管理部 企划部 管理总部 物业管理部 人力资源部 审计法务部
区域项目 利润中心
大连万科
天津万科
北京万科
深圳万科
武汉万科
南京万科
沈阳万科
成本费用 中心
财务部
营销部
分管财务 、成本、
三、战略规划 1、未来发展战略研究报告、建议方案（决策层） 2、业务战略执行指导建议、监测报告（业务部门、一线公司） 3、集团层面客户细分研究报告（总部） 4、市场研究业务流程（一线公司、总部）
四、项目决策 1、项目上会（立项会）意见（一线公司） 2、项目立项标准（一线公司、总部） 3、项目立项专业建议（决策委员会）
精细化客户细分
企企划划部部
市市场场营营销销部部 规规划划设设计计部部 工工程程管管理理部部 审审计计法法务务部部 资资金金管管理理中中心心 人人力力资资源源部部
客
户
细现
分有
研客
究户
的
研消
究 和 跟 踪
费 者 消 费 趋 势 测 试
品 牌 整 合 、 策 划 、
实
施
和
控
制
客 户 需基 求于 调细 查分
1. 资本市 场以外 的融资
2. 公司内 部资金 运作
3. 向一线 公司输 出资金
4. 资金运 作信息
5. 新项目 资金评 估
6. 资金风 险预警
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万科集团各业务部门职能（2）：行政职能部门
部门 董事会办公室
客 户 群 的 产 品 标 准 化 研 究
人
员
支 持
激 励
、
绩
效
评
估
支
持
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财财务务部部
一、企划部
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根据万科未来中长期发展战略，万科集团总部需要强化的职能部门:企划 部
财务部
1. 投资者 关系
2. 媒体关 系
3. 品牌宣 传
任务
1. 管理会 计
2. 财务会 计
3. 综合税 务
4. 成本审 算中心
5. IT技术 中心
集团办公室 审计法务部
1. 万科周 刊
2. 客户关 系中心
3. 公共事 务
4. 业务信 息方面 （业务 信息小 组）
1. 审计方 面
2. 法律方 面
3. 季度例 会
万科组织管控调整的两大原则之一：未来十年三大业务战略
• 30%持续增长 1. 聚焦城市带 2. 集约化细分价值 3. 产业化产品创新
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万科组织管控调整的两大原则之二：集团组织的集约化
消
大
费
品
产 品 异 质 性
标杆学习；
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企划部未来三年的三大重点工作：
聚聚焦焦区区域域的的土土地地储储备备
万科的三大战略： 1、聚焦城市带 2、精细化客户细分 3、产业化产品创新
战战略略实实施施指指导导和和监监控控
区区域域土土地地储储备备跟跟踪踪和和规规划划 聚聚焦焦区区域域的的土土地地储储备备跟跟进进
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企划部输出结果(续)
二、宏观、微观环境分析 1、宏观环境分析
• 宏观环境分析报告（总部、一线公司） • 宏观环境信息、新闻（总部、一线公司） 2、微观环境分析 • 项目投资分析报告（一线公司） • 内部项目投资制度指引（一线公司） • 项目投资专业分析报告（一线公司、董事会）（4.7亿边界）
建立在细分客户 群之上的运营效 率分析与检查
客户细分研究；
新兴产品的发展动 态；微观市场分析 为项目决策提供信 息支持；
中国城市带发展 的调查和监测系 统；区域经济的 跟踪研究；各地 分公司的经营能 力评估和跟进。
客户社会阶层性 分析和跟进；人 口流动性研究； 城市化进程调 查；
负责战略制定与年度滚动修订；负责制定公司的年度经营预算计划及年度经营计划的分解工作；战略 实施指导；战略实施业绩跟踪和监控；负责根据战略规划和年度经营计划的要求，对月度与季度业绩 完成情况进行分析，并负责跟踪月度或季度例会发出的行动改进方案的落实。
• 对项目运营过程进行分析并提供 资讯支持
• 负责区域公司企划部的协调与管 控
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企划部输出结果
一、项目发展 1、年度土地储备计划汇总报告（决策层-高层） 2、分析报告
• 各地土地储备现状分析报告（决策层） • 各地城市综合实力分析报告、经济指标分析报告（决策层） • 一线分公司运营能力分析报告（决策层-高层） • 现有土地意向摸底调查报告（决策层） 3、项目决策 • 项目法律风险专业评估意见（决策层） • 立项会议决议（决策层） • 土地交易合同审核意见（一线公司、决策层） • 董事会议案指引（议案的书写规范）（一线公司、董事会） • 董事会议案审查意见（董事会、一线公司） 4、信息统计 • 土地使用状况不定期统计报告（董事会） 5、信息共享、专业提升 • 土地获取方式方法总结报告（一线公司） • 项目发展大会（经验交流、宣讲下一步土地工作重点）（总部、一线公司）
究
区 域 战产 略品 采的 购标
准 化 推 广
战
略
性
项 目 的 审 计 （ 侧 重 审 计 违 规 行 为 ）
非 战 略 性 项 目 的 审 计 （ 侧 重 审 计 腐
败
行
为
）
重
点
区
域 的 资 金 调 配
区 域 资 金 规 划
HRD
聚
聚
焦 区 域 的 扩 张 人 力 资 源 储 备
强 化 业 绩 导 向 的 商 业 机 制
（ 营销 销售 模管 式理 研标 究准 ）
住 宅 标 准新 化产
品 研概 发念
产 品 测 试
工
厂
化
生 产 研 究
新 技 术 研
发
人
员
支 持
激 励
、
绩
效
评
创 新 研 究 基 金 托 管
估
支
持
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三大战略对各职能部门的工作重点要求（3）
万科集团各业务部门职能（1）：业务职能部门
部门 企划部
1. 项目发 展管理
2. 项目决 策
3. 微观、 宏观环 境分析
4. 战略规
任务 划
市场营销部
1. 市场研 究
2. 客户研 究ห้องสมุดไป่ตู้
3. 销售管 理
4. 现有客 户研究 分析
物业管理部
1. 专业研 究方面
2. 业务督 导方面
3. 行政后 勤管理
4. 车队