万科财务指标分析
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漫 雪
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销售增长率 AND 总资产增长率
60 56.7 50 40 30 20 10 3.75 0 2008年 2009年 2010年
Your company slogan
=（本年营业收入增长 上年营业收入总额） 额÷上年营业收入总额） 销售增长率*100% （%） 总资产增长 率（%）
万科企业股份有限公司 财务分析
第6组
万科企业股份有限公司简介
万科企业股份有限公司成立 1984年5月，以城市住宅开发为核心 业务，是中国大陆首批公开上市的企 业之一，在过去的17年里，万科业务 涉足全国25个大中城市，累计开发住 宅超过100000套，在全国树立了住 宅品牌，为客户营造了温馨生活，为 投资者带来了稳定增长的回报，为社 会尽了自己的一份责任。
同时，我们分析了它的现金流量表， 同时，我们分析了它的现金流量表，发现万科的资金主要来源 是筹资，投资活动的现金贡献也为负， 是筹资，投资活动的现金贡献也为负，经营活动现金流量也只 是在2009年才开始为正，而且各大房地产都表现这一状况。 年才开始为正， 是在 年才开始为正 而且各大房地产都表现这一状况。
Your company slogan
负债结构比率
6 4 综观总体， 综观总体，万科的负 债更倾向短期负债， 债更倾向短期负债， 主要是预收购买方， 主要是预收购买方， 应付账款项目上。 应付账款项目上。
2
2008
2009
2010
Your company slogan
短期 偿债能力
偿债
长 偿债
Your company slogan
源自文库
Your company slogan
1,600,000,0 00 1,400,000,0 00 1,200,000,0 00 1,000,000,0 00 800,000,000 600,000,000 400,000,000 200,000,000 0 固定资产
万科 保利 金地
应收账款
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企业领导人——王石 王石 企业领导人
每个人都是一座山， 每个人都是一座山， 世界上最难攀越的山其实是自己。 世界上最难攀越的山其实是自己。
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组内人员介绍
雷 松 源 岑 梦 佳
赵 建 辉
滕 越
邹 璇
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短期偿债能力
3 2.5
2 1.5 1 0.5 0 2008 2009 2010 万科 保利 金地
0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0 2008 2009 2010 万科 保利 金地
流动比率
速动比率
Your company slogan
一般来说，流动比率在 左右合适， 一般来说，流动比率在2:1左右合适，万 左右合适 科公司的流动比率属于正常范围，但是， 科公司的流动比率属于正常范围，但是，它的 速动比率太低（正常的为1： ），只有0.5左 ），只有 速动比率太低（正常的为 ：1），只有 左 说明企业的流动资产中， 说明企业的流动资产中，存货占有很大比
30 25 20 15 10 5 0 2008 2009 2010
广宇（是金地 广宇（是金地2.3倍，广宇的 倍），但 倍 广宇的4倍），但 是为什么它的成本费用净利率并没有达 到这样的高度呢？ 到这样的高度呢？
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发展能力分析
• 销售增长率 • 总资产增产率 • 利润增长率 • 股权资本增长率 • 三年利润平均增长率 • 三年资本平均增长率
获利能力
发展能力
营运能力
其他
指 标 分 析
资本结构
偿债能力
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资产构成 资本结构分析
项目 流动资产/非流动资产 产权比率 2008 20.3148 2009 17.9551 2010 19.6284
207.1639 203.0457 295.0404
资产中万科流动资产占有很高的地位， 资产中万科流动资产占有很高的地位， 在现今流量表中竟然出现了负数？ 在现今流量表中竟然出现了负数？ 而产权比率的较大也说明的其资金很多来自于借款， 而产权比率的较大也说明的其资金很多来自于借款，而这也就
万科 金地
万科的股东资产净利率在15%左右。权益报酬率也始终在12%以上 左右。权益报酬率也始终在 万科的股东资产净利率在 左右 以上 甚至高达了16%,说明投资者投入该企业的权益资本获取收益的能 ，甚至高达了 说明投资者投入该企业的权益资本获取收益的能 力较大。 力较大。
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利润增长率
50 40 30 20 10 0 2008年 -10 -20 -30 利润增长率（ 利润增长率 （ % ）
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为什么08年出现 为什么 年出现 负增长？ 负增长？
2009年
2010年
总营业成本大量增加
股权资本增长率
股权资本增长率= 本年股东权益增长额÷年初股东权益总额） 股权资本增长率=（本年股东权益增长额÷年初股东权益总额） *100%
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通过上述指标的综合分析， 通过上述指标的综合分析， 在08到10年，企业资产规 到 年 模增长速度较快， 模增长速度较快，资本积累 能力较强，成长性很好， 能力较强，成长性很好，有 较大的发展潜力。 较大的发展潜力。
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成本费用净利率
=净利润/成本费用总额 净利润/
对此，我们可以看到， 对此，我们可以看到，在成本费用 净利率方面， 净利率方面，万科基本也处于行业 的中间水平，处于18%左右。 左右。 的中间水平，处于 左右
万科 金地集团 但是从利润表中我们发现， 但是从利润表中我们发现，万科的净利 广宇集团 润是比较高的， 润是比较高的，远远高于图中的金地和
企业的销售毛利率基本都在百分之30几 净利率在 企业的销售毛利率基本都在百分之 几，净利率在15%左 左 并且稳中有升， 右,并且稳中有升，说明了万科直接盈利能力比较强。通过对 并且稳中有升 说明了万科直接盈利能力比较强。 也反映了房地产行业是一个利润空间很大的行业。 比，也反映了房地产行业是一个利润空间很大的行业。
2010年 2010年 50,713,85 183,284
1.国家出台的新房贷政策 1.国家出台的新房贷政策 2. 2009年营业收入额较大 年营业收入额较大
2010年营业收入增长额较低 2010年营业收入增长额较低
2008 年，真实的购买力 并未消失 只是在 购买力也并未消失 只是在等待中不断蓄积 不断蓄积而已；而企业库 购买力 并未消失，只是在 不断蓄积 库 存不断增加的另一种表述，是可售资源也在同步累积。这两大存量在 2009年 存不断增加 这两大存量在 年 同时释放，自然造就了成交量的井喷。 同时释放 来自万科09年财务年度报告 来自万科 年财务年度报告
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管理效率： 管理效率：
管理模式 ：矩阵式组织结构，总部相对集权 矩阵式组织结构， 万科在制度和流程管理上有不少创新，很多具体事务性的工作上升到了制度 万科在制度和流程管理上有不少创新， 和流程层面，这些标志着企业系统的健全和成熟。 和流程层面，这些标志着企业系统的健全和成熟。其管理系统在顺境时表现 为企业肌体的健康、运转的正常和发展的稳健； 为企业肌体的健康、运转的正常和发展的稳健；而当市场大势低迷甚至险恶 这套系统又能保障万科能将风险减小到最低限度，缩短度过难关的时间， 时，这套系统又能保障万科能将风险减小到最低限度，缩短度过难关的时间， 而以“七个尊重”为核心的人文精神和企业价值观的形成和认可， 而以“七个尊重”为核心的人文精神和企业价值观的形成和认可，是万科管 理系统正常运转、制度真正执行、指引充分使用的基石。 理系统正常运转、制度真正执行、指引充分使用的基石。
19.12 15.38
19.25 15.41
=（本年总资产增长额 （ 年初资本总额） ÷年初资本总额） *100%
2007年 2007年 营业收入（万元） 35,526,61 营业收入增长额 （万元） —
2008年 2008年 40,991,77 546,516
2009年 2009年 48,881,01 788,924
会产生很大的财务杠杆作用，但是相对于同行业来说， 会产生很大的财务杠杆作用，但是相对于同行业来说，万科的 产权比率也属于居中水平，如排名前几位的金地集团的2010 产权比率也属于居中水平，如排名前几位的金地集团的 经过分析， 经过分析，我们发现原来这是因为由于房地产是资金高度密 年为240.9494，保利地产的却达到了 年为 ，保利地产的却达到了375.7227。 。 集型行业，开发房地产占用的资金非常庞大。 集型行业，开发房地产占用的资金非常庞大。
获利能力分析
资产利润率=利润总额/ 资产利润率=利润总额/资产平均总额
20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2006 2007 2008 2009 2010
18 16 14 12
股东权益报酬率=净利润/ 股东权益报酬率=净利润/股东权益 平均总额
万科 金地
10 8 6 4 2 0 2006 2007 2008 2009 2010
销售毛利率 =销售毛利/营业收入净额 销售毛利/
销售毛利率 万科 保利 销售净利率 万科 保利 2008 38.9993 40.7971 2008 11.319 19.6114
销售净利率=
净利润/营业收入净额
2009 29.3903 36.8151 2009 13.1544 17.4351 2010 40.6996 34.1243 2010 17.4304 15.3375
45.8609
0.3282
0.3925
44.5432
0.3738
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我们知道：应收账款周转率= 我们知道：应收账款周转率=
赊销收入净额/ 赊销收入净额/应收账款平均余额 科的应收账款周转率和固定资产周转率很低，这又是什么原 科的应收账款周转率和固定资产周转率很低， 固定资产周转率=销售收入/ 固定资产周转率=销售收入/固定资产平均净值
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长期偿债能力分析
资产负债率的水平很高， 资产负债率的水平很高，说明企业 筹集了大量的资金，借以弥补公司 筹集了大量的资金， 在主营业务的缺口。 在主营业务的缺口。
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营运能力分析
2009 59.758 0.3922 0.401 37.2951 0.3806 2010 43.9611 0.2692 0.302 39.3809 0.2871 保利地产 68.0955 0.2782 0.3053 135.6647 0.2965 金地集团 1648.941 0.2822 0.313 253.609 0.3053
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其他能力分析
营销能力： 营销能力：
营销战略：以客户细分实现产品增值 定位：成为中国房地产行业持续领跑者 万科把他们的客户群细分为五类：这五类细分的市场范围很大，囊括了绝大 万科把他们的客户群细分为五类：这五类细分的市场范围很大， 部有住房需要的人群。 部有住房需要的人群。 社会新锐：即工作3 有一定的积蓄和经济基础的年轻人； （1）社会新锐：即工作3到5年，有一定的积蓄和经济基础的年轻人； 核心家庭：家庭有一个生活核心， （2）核心家庭：家庭有一个生活核心，所有的家庭抉择均优先考虑核心人物 的生活， 望子成龙型”为主； 的生活，以“望子成龙型”为主； 活跃长者：有着足够的经济实力，退休的老人， （3）活跃长者：有着足够的经济实力，退休的老人，同时有关心自己的老年 生活； 生活； 社会标签：成功人士，追求豪宅的人，不是万科的主力目标客户； （4）社会标签：成功人士，追求豪宅的人，不是万科的主力目标客户； 经济务实型：拆迁后需要新的房子生活的人群。总的来说， （5）经济务实型：拆迁后需要新的房子生活的人群。总的来说，万科的细分 客户是以家庭为核心的。 客户是以家庭为核心的。
Your company slogan
万科开始从众多 房地产分离出来， 房地产分离出来， 连上台阶， 连上台阶， 尤其在06,07 尤其在06,07年 06,07年 04年在宽松的 04年在宽松的 信贷环境下 9大地产公司领跑 房地产进入繁荣期
98年地产上市公司 98年地产上市公司 数量剧增， 数量剧增， 反应了行业的发展
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销售增长率 AND 总资产增长率
60 56.7 50 40 30 20 10 3.75 0 2008年 2009年 2010年
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=（本年营业收入增长 上年营业收入总额） 额÷上年营业收入总额） 销售增长率*100% （%） 总资产增长 率（%）
万科企业股份有限公司 财务分析
第6组
万科企业股份有限公司简介
万科企业股份有限公司成立 1984年5月，以城市住宅开发为核心 业务，是中国大陆首批公开上市的企 业之一，在过去的17年里，万科业务 涉足全国25个大中城市，累计开发住 宅超过100000套，在全国树立了住 宅品牌，为客户营造了温馨生活，为 投资者带来了稳定增长的回报，为社 会尽了自己的一份责任。
同时，我们分析了它的现金流量表， 同时，我们分析了它的现金流量表，发现万科的资金主要来源 是筹资，投资活动的现金贡献也为负， 是筹资，投资活动的现金贡献也为负，经营活动现金流量也只 是在2009年才开始为正，而且各大房地产都表现这一状况。 年才开始为正， 是在 年才开始为正 而且各大房地产都表现这一状况。
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负债结构比率
6 4 综观总体， 综观总体，万科的负 债更倾向短期负债， 债更倾向短期负债， 主要是预收购买方， 主要是预收购买方， 应付账款项目上。 应付账款项目上。
2
2008
2009
2010
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短期 偿债能力
偿债
长 偿债
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源自文库
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1,600,000,0 00 1,400,000,0 00 1,200,000,0 00 1,000,000,0 00 800,000,000 600,000,000 400,000,000 200,000,000 0 固定资产
万科 保利 金地
应收账款
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企业领导人——王石 王石 企业领导人
每个人都是一座山， 每个人都是一座山， 世界上最难攀越的山其实是自己。 世界上最难攀越的山其实是自己。
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组内人员介绍
雷 松 源 岑 梦 佳
赵 建 辉
滕 越
邹 璇
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短期偿债能力
3 2.5
2 1.5 1 0.5 0 2008 2009 2010 万科 保利 金地
0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0 2008 2009 2010 万科 保利 金地
流动比率
速动比率
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一般来说，流动比率在 左右合适， 一般来说，流动比率在2:1左右合适，万 左右合适 科公司的流动比率属于正常范围，但是， 科公司的流动比率属于正常范围，但是，它的 速动比率太低（正常的为1： ），只有0.5左 ），只有 速动比率太低（正常的为 ：1），只有 左 说明企业的流动资产中， 说明企业的流动资产中，存货占有很大比
30 25 20 15 10 5 0 2008 2009 2010
广宇（是金地 广宇（是金地2.3倍，广宇的 倍），但 倍 广宇的4倍），但 是为什么它的成本费用净利率并没有达 到这样的高度呢？ 到这样的高度呢？
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发展能力分析
• 销售增长率 • 总资产增产率 • 利润增长率 • 股权资本增长率 • 三年利润平均增长率 • 三年资本平均增长率
获利能力
发展能力
营运能力
其他
指 标 分 析
资本结构
偿债能力
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资产构成 资本结构分析
项目 流动资产/非流动资产 产权比率 2008 20.3148 2009 17.9551 2010 19.6284
207.1639 203.0457 295.0404
资产中万科流动资产占有很高的地位， 资产中万科流动资产占有很高的地位， 在现今流量表中竟然出现了负数？ 在现今流量表中竟然出现了负数？ 而产权比率的较大也说明的其资金很多来自于借款， 而产权比率的较大也说明的其资金很多来自于借款，而这也就
万科 金地
万科的股东资产净利率在15%左右。权益报酬率也始终在12%以上 左右。权益报酬率也始终在 万科的股东资产净利率在 左右 以上 甚至高达了16%,说明投资者投入该企业的权益资本获取收益的能 ，甚至高达了 说明投资者投入该企业的权益资本获取收益的能 力较大。 力较大。
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利润增长率
50 40 30 20 10 0 2008年 -10 -20 -30 利润增长率（ 利润增长率 （ % ）
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为什么08年出现 为什么 年出现 负增长？ 负增长？
2009年
2010年
总营业成本大量增加
股权资本增长率
股权资本增长率= 本年股东权益增长额÷年初股东权益总额） 股权资本增长率=（本年股东权益增长额÷年初股东权益总额） *100%
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通过上述指标的综合分析， 通过上述指标的综合分析， 在08到10年，企业资产规 到 年 模增长速度较快， 模增长速度较快，资本积累 能力较强，成长性很好， 能力较强，成长性很好，有 较大的发展潜力。 较大的发展潜力。
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成本费用净利率
=净利润/成本费用总额 净利润/
对此，我们可以看到， 对此，我们可以看到，在成本费用 净利率方面， 净利率方面，万科基本也处于行业 的中间水平，处于18%左右。 左右。 的中间水平，处于 左右
万科 金地集团 但是从利润表中我们发现， 但是从利润表中我们发现，万科的净利 广宇集团 润是比较高的， 润是比较高的，远远高于图中的金地和
企业的销售毛利率基本都在百分之30几 净利率在 企业的销售毛利率基本都在百分之 几，净利率在15%左 左 并且稳中有升， 右,并且稳中有升，说明了万科直接盈利能力比较强。通过对 并且稳中有升 说明了万科直接盈利能力比较强。 也反映了房地产行业是一个利润空间很大的行业。 比，也反映了房地产行业是一个利润空间很大的行业。
2010年 2010年 50,713,85 183,284
1.国家出台的新房贷政策 1.国家出台的新房贷政策 2. 2009年营业收入额较大 年营业收入额较大
2010年营业收入增长额较低 2010年营业收入增长额较低
2008 年，真实的购买力 并未消失 只是在 购买力也并未消失 只是在等待中不断蓄积 不断蓄积而已；而企业库 购买力 并未消失，只是在 不断蓄积 库 存不断增加的另一种表述，是可售资源也在同步累积。这两大存量在 2009年 存不断增加 这两大存量在 年 同时释放，自然造就了成交量的井喷。 同时释放 来自万科09年财务年度报告 来自万科 年财务年度报告
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管理效率： 管理效率：
管理模式 ：矩阵式组织结构，总部相对集权 矩阵式组织结构， 万科在制度和流程管理上有不少创新，很多具体事务性的工作上升到了制度 万科在制度和流程管理上有不少创新， 和流程层面，这些标志着企业系统的健全和成熟。 和流程层面，这些标志着企业系统的健全和成熟。其管理系统在顺境时表现 为企业肌体的健康、运转的正常和发展的稳健； 为企业肌体的健康、运转的正常和发展的稳健；而当市场大势低迷甚至险恶 这套系统又能保障万科能将风险减小到最低限度，缩短度过难关的时间， 时，这套系统又能保障万科能将风险减小到最低限度，缩短度过难关的时间， 而以“七个尊重”为核心的人文精神和企业价值观的形成和认可， 而以“七个尊重”为核心的人文精神和企业价值观的形成和认可，是万科管 理系统正常运转、制度真正执行、指引充分使用的基石。 理系统正常运转、制度真正执行、指引充分使用的基石。
19.12 15.38
19.25 15.41
=（本年总资产增长额 （ 年初资本总额） ÷年初资本总额） *100%
2007年 2007年 营业收入（万元） 35,526,61 营业收入增长额 （万元） —
2008年 2008年 40,991,77 546,516
2009年 2009年 48,881,01 788,924
会产生很大的财务杠杆作用，但是相对于同行业来说， 会产生很大的财务杠杆作用，但是相对于同行业来说，万科的 产权比率也属于居中水平，如排名前几位的金地集团的2010 产权比率也属于居中水平，如排名前几位的金地集团的 经过分析， 经过分析，我们发现原来这是因为由于房地产是资金高度密 年为240.9494，保利地产的却达到了 年为 ，保利地产的却达到了375.7227。 。 集型行业，开发房地产占用的资金非常庞大。 集型行业，开发房地产占用的资金非常庞大。
获利能力分析
资产利润率=利润总额/ 资产利润率=利润总额/资产平均总额
20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2006 2007 2008 2009 2010
18 16 14 12
股东权益报酬率=净利润/ 股东权益报酬率=净利润/股东权益 平均总额
万科 金地
10 8 6 4 2 0 2006 2007 2008 2009 2010
销售毛利率 =销售毛利/营业收入净额 销售毛利/
销售毛利率 万科 保利 销售净利率 万科 保利 2008 38.9993 40.7971 2008 11.319 19.6114
销售净利率=
净利润/营业收入净额
2009 29.3903 36.8151 2009 13.1544 17.4351 2010 40.6996 34.1243 2010 17.4304 15.3375
45.8609
0.3282
0.3925
44.5432
0.3738
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我们知道：应收账款周转率= 我们知道：应收账款周转率=
赊销收入净额/ 赊销收入净额/应收账款平均余额 科的应收账款周转率和固定资产周转率很低，这又是什么原 科的应收账款周转率和固定资产周转率很低， 固定资产周转率=销售收入/ 固定资产周转率=销售收入/固定资产平均净值
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长期偿债能力分析
资产负债率的水平很高， 资产负债率的水平很高，说明企业 筹集了大量的资金，借以弥补公司 筹集了大量的资金， 在主营业务的缺口。 在主营业务的缺口。
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营运能力分析
2009 59.758 0.3922 0.401 37.2951 0.3806 2010 43.9611 0.2692 0.302 39.3809 0.2871 保利地产 68.0955 0.2782 0.3053 135.6647 0.2965 金地集团 1648.941 0.2822 0.313 253.609 0.3053
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其他能力分析
营销能力： 营销能力：
营销战略：以客户细分实现产品增值 定位：成为中国房地产行业持续领跑者 万科把他们的客户群细分为五类：这五类细分的市场范围很大，囊括了绝大 万科把他们的客户群细分为五类：这五类细分的市场范围很大， 部有住房需要的人群。 部有住房需要的人群。 社会新锐：即工作3 有一定的积蓄和经济基础的年轻人； （1）社会新锐：即工作3到5年，有一定的积蓄和经济基础的年轻人； 核心家庭：家庭有一个生活核心， （2）核心家庭：家庭有一个生活核心，所有的家庭抉择均优先考虑核心人物 的生活， 望子成龙型”为主； 的生活，以“望子成龙型”为主； 活跃长者：有着足够的经济实力，退休的老人， （3）活跃长者：有着足够的经济实力，退休的老人，同时有关心自己的老年 生活； 生活； 社会标签：成功人士，追求豪宅的人，不是万科的主力目标客户； （4）社会标签：成功人士，追求豪宅的人，不是万科的主力目标客户； 经济务实型：拆迁后需要新的房子生活的人群。总的来说， （5）经济务实型：拆迁后需要新的房子生活的人群。总的来说，万科的细分 客户是以家庭为核心的。 客户是以家庭为核心的。
Your company slogan
万科开始从众多 房地产分离出来， 房地产分离出来， 连上台阶， 连上台阶， 尤其在06,07 尤其在06,07年 06,07年 04年在宽松的 04年在宽松的 信贷环境下 9大地产公司领跑 房地产进入繁荣期
98年地产上市公司 98年地产上市公司 数量剧增， 数量剧增， 反应了行业的发展