中国房地产价格

中国房地产价格的影响因素及未来发展趋势

摘要先介绍房地产价格的影响因素，后根据全国70个大中小城市的房屋销售价格指数看房价的发展，并预测未来发展趋势。

关键词：房地产价格房屋销售价格指数供求关系

一引言

内地房地产开发企业大约70%的资金来自银行贷款的支持，购房者的大部分资金也是来自银行，因此房地产业与金融机构密不可分。由美国次级贷款引发的全球性的经济危机的源头就是美国房地产金融机构在市场繁荣时期放松了贷款条件，推出了前松后紧的贷款产品。因此，我们有必要研究一下房地产市场，关注房地产价格。

房地产又称不动产，通常是指土地以及固着在土地上的房屋或人工建筑及其附带的各种权益，包括所有权、支配权、使用权和收益权等。房地产包括房产和地产，房价和地价通常合二为一，我们通常所说的房价就包括地价。房地产作为一种商品，有其特殊性，表现在空间上的固定性、生产与使用的持久性、土地资源的相对缺乏性等。

二房地产价格的影响因素

价格是市场营销组合中的一个重要因素，也是十分敏感而又难以控制的因素。一位有经验的市场营销专家曾作过这样一个结论：“在所有决策制定问题中，价格是最令人捉摸不定的。”房地产价格受到诸多因素的影响，供给和需求是两个主要的因素，其他因素通过影响供给和需求来影响价格。这些因素分为经济因素和社会因素。

（一）经济因素

影响房地产价格的经济因素主要有：经济发展水平、消费水平等。

1.经济发展水平

一个地区的经济发展水平越高，当地人们的生产消费和生活消费就越高，有效需求大，市场容量大，房地产市场就能繁荣，房价就高。我国经济存在东中西差距，东部地区发展较快，西部地区发展较慢。因而，东部地区的房价普遍较高，尤其是沿海地区。在经济增长时期，GDP和国民收入增加，财政、金融景气，经济繁荣，就业机会增加，社会的总投资也增加，对土地的总需求不断扩大，致使土地价格上升、房地产价格上涨。从各国经济发展与地价变动来看，地价变动趋势大体与经济循环趋势一致。在经济衰退期，房价相应就会下降。

2.消费水平

人民的消费水平也是影响房地产需求的关键因素。一般来说，居民可支配收入越多，购房欲望就越强烈。因此，物价、工资也影响着房地产价格。物价变动导致货币价值变动，从而影响房价。尤其是消费物价变动会影响生活费用支出，消费者可以任意支配的收入减少了，所以产生对住房需求的欲望减弱。工资的收入以及就业水平高的地区，消费者的任意支配的收入就多些，因此除了购买一些必要的耐用消费品之外，主要就是储蓄积累资金用来买房，房价自然就高。

（二）社会因素

影响房地产价格的社会因素主要包括：人口、土地价格、市场竞争因素、政策法律因素、消费者对经济形势的预期。

1.人口因素

住宅是人们生活的基本条件之一。人口状况是非常重要的社会因素，可分为人口数量、人口素质、人口结构三个方面。人口数量决定了住宅房地产的潜在需求量，人口越多，需要的住宅也就越多。人口数量增加的同时，人口结构也在发生变化。家庭构成由过去的几代同堂逐步向小家庭演化，家庭平均人口减少，相对家庭户数增加，因此对房地产的需求增加，这种现象在城市地区尤为显著，这也是促成房地产价格上涨的一个重要因素。而且随着人类社会的进步，人的素质也在提高，必然会要求居住环境的改善。建设部也制定了小康居住环境的标准与要求。这些都会影响房地产价格水平偏高。

2.土地价格

在房地产价格的基本构成要素中，地价是最主要的部分。如在香港地区中心地带，房价的70%是地价的成分。土地是自然形成的，其总量是有限的。人们不可能创造出来。所以土地的稀缺性导致土地价格一直在上涨。而房地产价格随着土地价格的上涨而“水涨船高”。而不同地段上的土地具有不同的效用，处于黄金地段的商品房，其价格往往大大超过其他地段上的商品房，尽管他们在建筑结构、材料甚至样式都基本相同。

3.市场竞争

房产必须附着在地产之上，因此获取土地对房地产商至关重要。由于我国实行城市土地国有制度，目前政府的土地出让制度以协议出让方式为主，部分地区采用招标或拍卖方式出让，这就成为房地产商主要的进入壁垒，决定了房地产不完全竞争的市场结构，又由于土地的不可移动性，每一个房地产产品都有一个惟一的、不可复制的位置，即使是毗邻的建设用地有可能是类似的，但绝对不可能完全相同，相对于具有相似性和替代性的粮食、煤等有形商品或股票等无形商品来说具有完全差别性。所以房地产市场是不完全竞争市

场。我国的房地产市场普遍都是垄断竞争市场，企业在制定价格时应当认真调查竞争对手的产品价格和价格策略，有针对性地制定出价格措施，力争竞争的主动权。而且企业要利用消费者对产品差异的偏爱、企业信誉、促销活动等，挖掘和巩固自己产品的垄断因素，在国家政策允许范围内制定出对自己有利的价格，以寻求高额利润。从发展趋势上讲，由于资源的稀缺性、开发投资大、利润高，房地产企业很容易通过发展和兼并形成寡头垄断。区域经济发展不平衡客观上加剧了房地产产品的差别化，加强了房地产商的市场力量，强化了其市场垄断势力和垄断定价的能力，这也是政府对房地产业出台了一系列的抑制房地产业价格上涨的政策收效不甚明显的重要原因。

4.政策法律因素

政策是国家对房地产业进行宏观调控的必要手段，对房地产供求的总量平衡和结构优化有强烈的控制调节作用。从宏观上讲，产业发展政策决定房地产业在整个国民经济中的地位及与其他相关产业发展的关系。任何房地产开发经营企业都要学会对国家政策的效应作出迅速反应，接受政策对需求的规范，减少投资的盲目性。

5.消费者对经济形势的预期

消费者的投资行为或消费行为，从根本上说，是受到其现实的或潜在的需求决定的，同时，这些需求又受到外部环境的刺激，外部环境会影响现实的支付能力是否即刻实现。消费者对未来经济形势的预期会直接影响房产的需求，如果对未来经济形势预期是下滑的，需求量就会减少，潜在的需求量也会暂时沉淀下来，不马上进入市场。反之，如果对未来经济形势预期是增长的，则会刺激房地产的需求量，也会使潜在的需求量转为现实需求量。

6.其他因素

影响房地产价格的其他因素有：房产的通风、公共设施、居住环境、交通状况、地区繁华程度等自然因素，风俗习惯、消费导向、企业对未来的预期、房产开发建设能力等。三房地产价格的现状及发展趋势

最近房价一直在下跌，有人还声称“地产业冬天来临”，楼市惨淡。据不完全统计，近两个月以来，全国18个城市密集出台房地产救市方案，比如：减税、推行购房补贴、降低准入门槛、上调公积金贷款额度。而这股地方政府营救楼市的风潮，也进而诱发了中央“10·22”房贷新政的出台。中央救市的目的是通过刺激房地产消费，拉动内需，尽量保持宏观经济的稳定发展。

1.房地产市场价格的现状