2019中国房地产产业现状分析和未来走向 共34页

货币政策对房地产市场的影响
2019年上半年货币政策继续保持稳健，房地产行 业资金链收紧，预计未来将对中小开发商是一个大 考验。
供求关系对房地产价格的影响
2019年楼市供应充足 政策力度和供求关系将决定未来价格走势
未来房地产市场的预测
乐观预测：2019年一二线城市由于全面限购，假定部分 需求被挤压到三线城市，带动三线城市再创新高。照此测 算，全国销售面积上涨4~7%。
结论
房地产开发综合景气指数
108 106 104 102 100 98 96 94 92 90
7
商品房销售与购置土地面积的差额
6
5
4
3
2
1
0
2007年
2008年
2009年
2010年截止11月
从长期来看，房地产行业发展依旧处在一个向上的发展阶段， 但是从短期来看，在政策的干预下，业绩增长阻力较大。
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年
针对宏观经济 的货币政策
加息和提高存款准 备金率等
市场调控对房地产市场的影响
政策的持续效应 2019年前后调控政策的出台，对楼市的影响明显。 国八条和密集地方限购细则出台，以及银根紧缩的影响
2019年依然会出现几个月的观望期
政策的持续效应
1 2 3
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限购房对地产市场的影响 限贷政策对房地产市场的影响 保障房政策对房地产市场的影响
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
全国房地产销售价格指数
2008年
2009年
9月
2010年截止
信贷紧缩
限购
保障性住 房政策
2011E
闲置土地 查处
政策对市场产生引导式的影响，但价格最终还是 由供求关系决定。
供求关系
针对房地产的 行业政策
限购、限贷以及保 障房等调控政策
我国房地产产业现状分析及未来发展方向
目录
我国房地产市场现状 高房价背后的成因
2019房地产市场趋势分析
高房价背后的成因
人口经济的聚集结构
农村
城市
高房价背后的成因
我国的土地制度
高房价背后的成因
2019胡润财富报告显示 中国千万富豪已达96万人，相比去年增长 9.7%，其中包括6万多个亿万富豪，比去年增长9.1%。 在富豪个人投资方向上，房地产占据主导地位，超过1/3受访富豪选 择投资房地产
高房价背后的成因
Hale Waihona Puke Baidu
高房价背后的成因
保障性住房的滞后性 对民营企业投资和发展的限制 城市化进程 独生子女政策拉高
目录
我国房地产市场现状 高房价背后的成因
2019房地产市场趋势分析
2019调控政策重点
房地产税
112 110 108 106 104 102 100 98 96 94
2000年
未来房地产市场的预测
中性预测：由于调控2019年一二线城市，尤其 是一线城市，销售面积已经处于历史低位，假定 2019年销售面积不应再低，全国销售面积上涨 1.5~4.7% ；
未来房地产市场的预测
悲观预测：假定2019年受政策调控城市 商品房销售面积增速与2019年“国十条” 后增速保持一致，全国销售面积下降 7~10%。
市场调控对房地产市场的影响
（2）限贷政策对房地产市场的影响：在密集的限 贷政策之下，首套房首付比例提高，二手房贷款几乎 停放。首付比例提高后，仍然有相当部分的实力客户 择全款支付，进而削弱限贷政策的影响。
市场调控对房地产市场的影响
（3）保障房政策对房地产市场的影响：保障房的缺失 是导致房价快速上涨的一个重要因素，迫使广大中低收 入人群在商品住房市场释放需求，加剧了商品房市场供 求紧张的局面。随着近两年保障房建设力度的加强，将 减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求，但是保障 房建设将持续数年，所以对房地产市场在短时期内没有 特别大的影响。
市场调控对房地产市场的影响
（1）限购的影响： 通过观测各类城市限购后的市场表现发现：限购会导 致一线城市成交有明显的回落，但影响时间仅两至三个 月，部分一线城市在限购之前伴随有成交量的大幅上涨， 部分二、三线城市成交下降，但影响时间均在两个月以 内。此外，限购或即将限购的二、三线城市成交量并不 必然回落，相反限购前后或会成交量放大