重庆某高层住宅项目开发策划方案样本

重庆某高层住宅项目开发策划方案

一、重庆房地产市场简析

1、重庆市房地产住宅市场继去年市场的火热, 再续引发了重庆房地产市场的”沸点”。一方面, 重庆市房地产经过几年的发展, 房地产市场已从”概念时代”进入”产品时代”, 另一方面大范围的城市拆迁与旧城改造的进一步实施, 刺激了房地产市场的投资和开发, 同时也促动了一大批住宅消费群体的需求。

2、随着重庆市住宅市场的发展和成熟, 其住宅的需求也日益呈现出多样化的格局。小户型依然受到市场一定的青睐, 特别在解放碑以外的市场; 低密度住宅成为今年的房地产中高档市场的主流产品, 其风靡盖过了江景房和城市中心公寓, 在一定程度上, 正说明当前重庆市场已进入产品时代; 而有一定环境做依靠的中低档次住宅, 特别受到消费者的追捧, 重庆市大范围的拆迁, 直接拉动了此类住宅的需求。

3、产品的差异化定位已成为项目之间的品质划分。龙湖、金科、融桥、南方、广厦、大川等等地产企业在重庆房地产市场相继推出的千亩大盘, 可谓是如火如荼, 但随着重庆滨江路环境与配套设施的日趋改进, 江景楼盘已开始大张旗鼓突围, 今年中, 势头最盛的金沙水岸、东方港湾、金沙港湾等江景楼盘分别以独特的概念、卖点、及居家文化、成熟配套等, 以实现区域的共赢吸引较多

消费者的眼球。然而江景楼盘的异军突起加剧了重庆房地产市场的竞争。

二、重庆房地产市场开发简析

1、上半年重庆市房地产市场的总体供求表

2、结论分析:

( 1) 上半年, 重庆市商品房销售面积继续保持一定幅度的增长, 全市商品房销售面积达1042.1万平方米, 同比增长46.9%。其中主城区销售面积达708.8万平方米, 同比增长29.6%。与此同时, 商品房竣工面积则低于销售面积。 , 重庆市房地产竣工面积为1020.6万平方米。商品房销售面积大于竣工面积, 在一定程度上降低了商品房的空置量, 对

于房地产业的发展是一大利好, 同时也表明重庆市房地产业充满着活力, 开发前景广阔。

( 2) 上半年, 重庆市商品房商品面积更得到高速增长, 房屋销售面积远高于竣工面积, 上半年房屋销售面积同比增长在104.4%, 分析市场的主要原因在于一场全市范围内的大拆迁运动, 直接拉动了重庆市房地产的旺盛需求和价格的上涨。

三、市场调查分析

由于本项目所在区域的可比性江景楼盘较少, 故我司以渝中区江景楼盘为主作调查分析。

( 一) 市场调查分析表( 略)

二) 结论分析

1、当前渝中区的江景物业建筑形态主要由高层建筑组成, 其品质以中高挡为主, 市场价格在建面3600—3900元/平米左右, 本项目区域江景物业的市场价格在建面2800元/平米左右。

2、江景物业的产品设计主要以建面120—150平米的两房与三房为主, 热销户型主要以建面80—120平米内的小两房与三房为主, 其主要原因是总价相对较低, 造成以大户型为主力的江景物业销售较差。

3、由于渝中区的嘉滨路沿线正处与规划建设中, 其周边的环境较差, 生活配套相对较弱, 这也是当前影响江景物业销售的主要原因。

4、经过市场调查发现本区域的江景物业在产品设计上有较多的”黑房”, 主要由于江景物业的占地面积相对较小, 其落差较大, 临江面户型多由3-4户, 建面130平米—170平米的三室组成, 而一梯8户的单层布局, 导致其它背江的户型采光差和房间”黑房”形成。

四、项目研究分析

( 一) 项目的SWOT分析

1.项目优势( S)

( 1) 良好的江景资源

本项目位于渝中区曾家岩嘉滨路, 北接嘉陵江大桥, 500米江岸线, 视野宽阔, 嘉陵江景一览无余。

( 2) 增值空间较大。

本区域尚处于规划建设期, 其本区域住宅价格相对较低, 随着交通与生活配套上的完善、成熟, 有利于提升本项目物业的增值空间。

2.项目劣势( W)

( 1) 地块面积较小, 地形落差较大

地块临街面长度较短, 地块现覆盖物为农田、杂草。地势起伏, 中心低落差约20米, 其两面由高层建筑夹集, 这对本项目环境规划与产品设计有较大难度。

( 2) 交通系统不完善

本区域道路( 嘉滨路) 作为进入渝中半岛的外环, 主要分流进入主城区的外地车辆, 其公交车辆较少, 出行极为不便。

( 3) 区域商业配套设施缺乏

本区域正处于规划建设中, 其商业配套主要由上清寺与观音桥商业支持, 而本区域配套设施主要由各小区与学田湾居民区独立组成, 这与本项目所在位置都有较远的距离, 也使本项目在配套服务设施上相对缺乏。

3.项目市场机会( T)

( 1) 交通系统的完善

本项目区域公交车站的设立与 6月, 轻轨较新线( 2号) 的通行, 在很大程度上完善了本区域( 嘉滨路) 的交通系统, 大大提升了本区域的地段品质。

( 2) 政府规划有助于推动本区域房地产市场发展

南滨路繁华景象将是本区域市场未来发展的前瞻, 在政府对渝中半岛整体规划中, 嘉滨路将规划形成集高档住宅、餐饮娱乐为一体的”休闲水岸”, 这对本区域房地产市场开发有较好的发展前景。

( 3) 楼盘、人气的聚集加快商业成形

在对本项目所在区域的市场调查分析中, 本区域楼盘都以嘉滨路轻轨车站( 曾家岩) 为点, 沿线1公里内集中开发, 建筑形态主要以单体楼为主的, 现已开发的楼盘江都怡园成功引进了餐饮巨头——天天鱼港, 建

立了本区域良好的商业氛围, 在本区域楼盘的陆续面市, 人气的聚集, 将支撑与促进本区域商业的快速发展。

4.项目风险( O)

( 1) 当前本区域除江都怡园已建成外, 其它在建楼盘已开始动工( 场地平整) , 其位置都位于轻轨旁, 与本项目地段相比有好优胜, 这将在今后一定程度上加剧了本项目的区域竞争。

( 2) 北滨路与沙滨路正处与建设发展中, 实力较强的开发商也陆续在其圈地开发高品质的江景物业( 如北滨路的金沙水岸、沙滨路的金沙港湾) , 都将形成本项目较强的潜在竞争对手。

( 3) 南滨路楼盘以较高的品质规模与成熟的商业配套成为消费者选择江景物业的主要区域, 这将对本项目日后的销售有较大的冲击。

( 二) 项目最大价值的挖掘

本项目最大价值的挖掘是经过对项目地块的价值分析, 努力克服不利因素的限制与影响, 最大限度的发挥项目地块的资源优势, 让消费者切实感觉所购买的住宅产品的超值性, 充分挖掘其项目的最大价值。

( 1) 品牌价值

充分利用开发商企业雄厚的自身实力与形象促进本项目的受众力度, 提升本项目的潜在品质形象。

( 2) 产品价值