房地产项目定价方法

房地产项目定价方法

一、定价原则

1 、定价范围浮动的原则

合理的市场价格不是一个价格点，而是一个范围，一般来说，价格的高低就像量变到质变一样，在一个范围呈现比例关系，过低就会出现抢购，过高就会卖不出去。

2、反映市场供求的原则

房地产项目定价通常采用市场比较定价法，广泛选择竞争项目或可比项目，通过比较这些项目与拟定项目之间的差异，了解竞争项目或可比项目的销售价格、销售时间、销售量，结合本项目的定价目标，确定本项目的价格范围。确定的价格既要能够反映项目的品质，又要能够保证在预期的时间内销售出去。

3、体现项目价值的原则

确定价格，要能够体现本项目的真正价值。影响项目价值的因素主要有项目位置、项目的竞争性、项目品质、基础设施完备程度、公共配套设施完备程度等。

4、价格时点的原则

确定的的本项目的价格代表的是现阶段的入市价格，具体价格走势，应在运用价格策略时根据市场行情，进行调整。

二、定价方法

运用房地产估价原理方法之一——“市场比较法“，以市场为导向，在同一供求范围内，选取可比案例，建立可比基准，进行项目价格测算、调整，得出本项目市场价格范围。

三、定价路线

一、定价程序

运用市场比较法制定均价

1、根据目前市场在售楼盘，选取三个比较有代表性的楼盘作为比较，并根据所在区域及档次确定对本项目影响权重：

同质同区：耀江花园40%

同质不同区：融冠水映豪庭30% 香槟小城30%

2、根据市场调查进行项目因素调整，见表１至表3

打分取值在1～－１之间，表示各因素的影响程度，楼盘折实均价为该楼盘实际销售均价；价格实现取值为０至１，表示实际销售程度；比较价格＝折实均价×（１＋合计得分）

３、根据选定的市场比较楼盘比较价格，得出本项目目前的市场均价

本项目市场均价等于各楼盘权重值之和

最终测算为:

＝3249元/㎡×40%+3290元/㎡×30%+3493元/㎡×30%

=1299.6+987+1047.9

=3335元/平米

耀江花园项目因素调整表

得出本项目的比较价格:=3350*(1-2.6%)=3249元/㎡

融冠水印豪庭项目因素调整表

得出本项目的比较价格: =3200*(1+2.8%)=3290元/㎡

香槟小镇项目因素调整表

得出本项目的比较价格: =3435*(1+1.7%)=3493元/㎡

五、价格分期策略(待详细方案)

·内部认购价格

·入市价格

·价格升幅比例

·价格技术调整

·价格变化市场反映及控制

·项目价格、销售额配比表