经济环境(完整篇)

背景篇之经济环境

一.潍坊市总体规划、区域规划及与本案的关系

1.潍坊市总体规划

根据<<潍坊市城市总体规划>>发展方向为“东扩西延，南控北展”“东扩”主要指以高新技术开发区为主导，城市用地适当向东发展；“西延”主要指潍城新区及经济技术开发区用地以向西发展；“南控”主要指为了保护浮烟山风景旅

游区、白浪河水库和受机场净空限制，城市用地适当控制向南发展；“北展”主要指寒亭区及经济技术开发区用地沿北海路向北发展。潍坊城镇体系空间结构为“一主五副两翼”的格局。“一主”指潍坊中心城市；“五副”指依托便捷的交通线构筑的半小时交通圈中五个副中心城市，包括寿光、昌乐、安丘、昌邑及滨海新城（由滨海经济开发区、央子镇滨海项目区组成），成为推动全市经济、文化发展的核心城市圈；“两翼”指以高密和诸城为主组成的东南部经济区和以青州、临朐为主组成的西部经济区。根据建设资源节约型、环境友好型城市的要求，本着“建设紧凑型城市、构筑开敞型空间”的理念；在五年内形成潍坊市独特的城市形态，即：“一心、一环、一廊、一轴”的空间结构模式。结合现有半小时交

通圈，对相邻各城市空间及产业特征进行合理分工，为建构“一主五副”的核心城市圈创造条件，提出城市发展对策和空间管制要求，为建设生态园林城市奠定基础。确立了“中心城”将形成“一心、一环、一轴、一廊”的结构模式。“一心”，即四月河路、北宫街、北海路、健康街所围合的城市核心区，是壮大、提升中心城服务项目功能的主体。“一环”，即长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环，是提高城市运行效率的保障和引导城市增长的框架。“一轴”，即由北海路为主的交通、发展轴。“一廊”，即由白浪河、虞河两侧绿化带及两河之间休闲绿地构成的生态绿化廊道。

2．奎文区的经济特色

奎文区是以服务业为主

导产业, 和先进制造业

“两轮驱动”,另外中央

商务区、城市经济开发

区、钢城经济发展区“三

大板块”互促并进，高端

商贸、金融服务、房地产、

钢铁及机械加工“四大产

业”为支撑的城市型经济

发展架构，中央商务区主

要是以泛泰华城为中心，

城市经济开发区位于奎

文区南部，主要包括新的社区片区，现代物流园以及教育园等。钢城经济开发区位于奎文区东南部，主要以潍坊钢铁集团为依托，建设一个先进制造业基地，形成一个大的工业企业相对集中的工业园区。根据潍坊中心城市的总体部署，奎文进一步强化功能区发展概念，通过规划引导和政策扶持，集中打造以金融、商贸、商务为核心的中央商务区、沿河文化休闲旅游区、梨园广文行政商务区、北苑大虞生态商住区、城南高新技术现代物流职业教育聚集区、潍州文化旅游产业园区“六大片区”。

★奎文区发展目标

奎文是以服务业为主要支撑的县域经济,在城区中部，大力培育高端商贸、现代商务等特色板块和四平金街等特色街区，打造商业气息浓郁、商务活动汇集的中央经济板块；在城区南部，由传统工业向城市工业转型，传统服务业向现代服务业转型，以十里汽车长廊为中心的汽车产业带，以金宝乐园、白浪河生态湿地公园为依托的文化旅游产业带，以医药物流园和民航物流园为主导的现代物流区，形成城区南部的经济发展高地；在城区北部，高起点规划建设东昊•上河园、商鼎•雍和家园等一批生态型、人文型商住社区，打造宜居宜业的现代商住板块。

★上述规划与本案关系

1、项目地块位于奎文区北部，占地22.8万平方米，横跨四平路与潍洲路是奎文区北部中心地段，四周商业发展迅速，周边配套初具规模。前期北部还是一个工业集聚地，自2009年来，工厂陆续搬迁，搬迁之后的地块将作为住宅项目建造大型居住区，这充分体现了政府对北部发展的重视程度，奎文区政府对城区北部进行高起点规划，进一步明确区域定位、片区布局、业态分布和发展重点，近几年时间中把城区北部建设成为环境优美、配套齐全、功能完善、产业聚集、经济繁荣的现代商住区.也正因为有了环境的改变，相继而来的高端的住宅及商业，如上河园、商鼎雍和、紫金花园、丽水芳洲等项目已陆续展开，争奇斗妍、各具特色，使北部成为百花齐放的重点住宅开发区域，而爱琴海项目定位高端，周边无可比性产品，无论是规模规划，还是产品类别，皆高于同类产品。必定会成为新生北部的代表作，带动北部区域的快速发展。

2、房价比较：2008年，位于四平路和玄武街交叉的江南印象潍洲项目，定位中端，当年开盘价格均价2800左右，2010年均价3400，足以看出本区域住房的上涨空间之巨大。

3、随着住宅社区的大量增加，以及城中村的推进改造，全力加快城区北部开发建设，有效提升城市品位档次，增强北部发展活力，有效改善居住环境，提升产业承载能力，满足不同层次居民需求和产业发展需要，进一步聚集城区北部商机和人气。教育配套相继完善，已有的先锋小学，十三中学师资力逐步加大，随着入学率的提高，硬件设施更加完善，周边房价持续上涨。

4、在“东扩西延，南控北展”的规划中，“南控北展“发展是有区别的，“南控”主要指为了保护浮烟山风景旅游区、白浪河水库和受机场净空限制，城市用地适当控制向南发展；“北展”主要指寒亭区及经济技术开发区用地沿北海路向北发展。在我市南边就是火车站、汽车站等交通枢纽，环境比较嘈杂，且南部也是重型机动车的主要行径干道，比较而言北部环境幽静，出行便利，适宜居住，也是本市居民的购房重要选择区域。

本项目西侧就是潍坊市政府投入26.5亿重金打造的白浪河水系流域，纯天然的自然环境，大面积的绿色植被绿化，为周边居住区居民提供了一个休闲娱乐的自然观景区，更成为了市区北部的一大亮点。