日本房地产破灭始末
日本房地产的发展史版
日本房地产的发展史版日本的房地产发展史可以追溯到古代的宅地制度。
在8世纪至11世纪的日本，农民和地主之间存在着宅地制度，地主向农民提供土地和住宅，作为对农民劳动的回报。
这种制度在一定程度上保护了农民的权益，并促进了房地产的发展。
然而，日本的房地产市场在中世纪和近代出现了一些问题。
在16世纪的战国时代，日本各地的城镇频繁发生战乱，导致房地产市场的衰退。
战国时代的动荡局势持续到17世纪的江户时代，这一时期是日本房地产市场的转折点。
江户时代，日本实行了以幕府为中心的封建体制，城镇规划和土地管理都得到了改善。
幕府设立了专门的机构负责土地管理，进行土地勘测和土地分配。
此外，幕府对房屋建设进行规划，并规定建筑标准。
这一时期，日本房地产市场得到了较好的发展。
19世纪末，日本进入了明治时代，开始了现代化。
明治政府对房地产市场进行了进一步的和规范。
政府出台了一系列法律和政策，规范土地所有权和土地转让的程序。
此外，明治政府还推动了城市规划和基础设施建设，促进了城市的发展。
20世纪初，日本的房地产市场面临着一系列挑战和机遇。
随着人口增长和城市化进程的加快，住房需求增加，房地产市场得到了进一步的发展。
然而，在第二次世界大战后，日本经历了一段艰难的时期。
战后，日本的房地产市场受到了战争破坏和经济衰退的影响。
然而，随着经济的复苏和现代化的推动，日本的房地产市场迅速恢复并发展壮大。
20世纪70年代，日本的房地产市场进入了一个繁荣期，许多房地产开发商涌入市场，建造了许多高楼大厦和住宅小区。
然而，这一繁荣不可持续，1980年代后期开始，泡沫经济的崩溃导致了日本的房地产市场崩溃。
房价暴涨，许多开发商陷入了困境，许多人面临破产和债务问题。
这一时期被称为“失落的10年”，对日本的经济和社会造成了巨大的冲击。
自20世纪90年代以来，日本的房地产市场经历了一系列的调整和。
政府采取了一系列措施来稳定房地产市场，包括通过财政政策和金融政策来刺激房地产市场的需求，以及加强监管和规范市场。
东京房地产发展史
东京房地产发展史
1964年东京奥运会后地产开始开发！1973年~1975年世界发生很多经济危机，但是东京从1974年开始进入了短期的猛将时期，不过在74~85年的十年前，东京的地产处于上涨阶段，在之后的1985年~1990年的六年，东京房地产进入爆发式发展阶段，在1990年的最高峰，据说仅仅是东京的房价就可以买下整个美国的土地！
1991年东京股市开始崩溃，之后蔓延到东京房地产市场。
上世纪90年代。
在东京就出现了比较严重的房地产泡沫事件，而且正是这一事件导致东京的经济迅速衰退，进入了大萧条阶段。
当时那个年代东京的金融政策本身非常的宽松，再加上房地产和股市的发展前景都非常不错，而且在政策方面也是大力支持的，导致东京的房价在短时间之内迅速飙升，正是这一现状也为不少人增加了一夜暴富的希望，有不少人就会将所有的钱财投入了房地产市场当中。
而且在当时还流传着这样一个传说，据说仅仅是东京的房价就可以买得下整个美国，当然我们无从辨别这一句话的真假，但却可以从中得出一个结论，那就是当时东京的房地产市场是相当疯狂的。
然而当繁荣的假象破灭之后，房价也急剧下跌。
发展到了1991年，东京的实体经济逐渐的空心化，从
而导致房产市场的虚假繁荣现象变得越来越明显，最终东京也选择了放弃房价汇率，主动的将这一泡沫打破，导致房地产市场迅速崩溃，在三个月之内东京的房价下跌达到了近65%，从而将整个东京的房地产行业拖垮了大量的房屋也被银行收回，不少东京居民负债累累，当时国内的失业率也迅速飙升。
1991年~2000年为东京房价持续下跌的十年直到2000年彻底处理房地产市场和股市的债务，东京才稳定了房价。
日本房地产泡沫兴衰史
日本房地产泡沫兴衰史来源：国际金融报历经了20年的低迷之后，日本的房地产市场似乎重现曙光。
此时，回顾那场发生在20世纪末的房地产泡沫危机，或许有助于日本不再重蹈覆辙。
1985年，美国、日本、联邦德国、法国及英国签订“广场协议”。
1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。
日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发泡沫的破灭来得迅速而毫无预兆。
1989年，日本政府已经意识到经济泡沫，但是此时施行紧缩货币政策为时已晚从1989年5月开始，日本央行连续3次提高贴现利率。
在短短一年多的时间内，日本银行利率从2.5%上调至海湾战争前夕的6%2013年9月，日本东京获得了2020年奥运会的主办权。
消息一经公布，日本国内举国欢腾。
对于上了年纪的人来说，这一消息让他们回忆起了过去的荣光。
上一次在东京举办奥运会还是1964年，那是日本经济发展的黄金岁月。
从上世纪60年代开始，日本保持着每年10%的高速经济增长，在短短20年间从一个农业经济小国转型成为世界上最大的钢铁和汽车出口国。
1964年东京奥运会，1966年大阪世博会，日本向全世界展示了从战败阴影中复兴的国家形象。
为了迎接东京奥运会，日本修建了一系列交通基础设施，兴建了城市。
这些大规模的建设带动了日本房地产行业的强劲发展。
当时，东京被认为是全球最有活力的国际大都会。
1969年，未来学家赫尔曼〃卡恩在《即将出现的超级强国》一书中预测，日本将在2000年成为世界第一经济大国。
然而，还未等到验证预言的那一天，日本就从繁荣的天堂跌入危机的深渊中。
1990年，日本股市、楼市泡沫相继破灭，日本经济从此一蹶不振，进入“失去的二十年”。
今天，无论是日本普通民众，还是庙堂高官，都希望借助再次举办奥运会的契机，提振日本经济。
日本政府计划将东京作为经济增长特区，进行大规模的再开发。
公共设施投资、政策放宽、税收制度改革等等计划都已经开始实行。
日本房地产泡沫破灭的后果是什么
日本房地产泡沫始末从上世纪70年代后期开始，日本经济进入了高速发展时期，日本人把它称为“高度成长期”。
经过战后20多年的复兴，日本经济出现了强劲的发展势头，索尼、松下、丰田等一批民营企业在完成资本原始积累和技术创造后，由内向型企业转变为外向型企业，并逐渐发展成跨国集团。
进入上世纪80年代，日本企业的出口大增，尤其是汽车、家电行业成了日本出口创汇的龙头企业，并因此带动了钢铁、机械制造业的发展。
走私货如“808”双卡收录机也在中国市场泛滥，甚至中国的城市家庭中，几乎家家户户都有了日本的TDK录音带。
为了遏制日本的贸易顺差，在美国的主导下，西方五国1985年制定了《广场协议》，迫使日元兑美元汇率在一年间从240：1飙升至120：1。
为减少出口损失，日本资本开始纷纷转入国内市场。
而日本政府为了支持企业维持高出口额，大幅降低利息，扩大对企业的贷款，结果造成国内市场流动性大量过剩。
已于2001年同住友银行合并(成为三井住友银行)的日本樱花银行前总裁横田昭义在接受《第一财经日报》采访时回忆道，当时由于日本的产品大量出口，企业挣得的外汇源源不断地涌入日本的银行。
银行收到这么多存款后开始犯傻：该怎么办？于是，放贷成为日本各大银行的当务之急。
樱花银行从董事到各支店的员工，每人都有放贷指标。
最多时，一个普通员工每个月的放贷指标高达2亿日元。
那些背负指标的银行职员如同做传销一般，先从自己的亲戚朋友下手。
只要你有工作(哪怕是临时工)、有住址，都可以轻易地获得贷款。
如果你有房子或土地作担保，那么贷款的金额都可以超过百亿日元。
于是，东京湾海底的无名地块，也被人当作了向银行贷款的担保。
更离奇的是，东京最繁华的商业区银座五丁目的警察岗亭，也被16人当作私产抵押，在银行申请到了共计630亿日元的贷款。
以一曲《北国之春》唱红日本列岛的千昌夫，当时正是红得发紫的歌手。
第一家银行找到他时，建议他投资夏威夷的五星级酒店：“日本人成群结队地跑到夏威夷去举行婚礼，在那里建一座五星级酒店绝对有必要，而且一定能够赚钱。
日本失去的20年
泡沫破裂致“失去的20年”日本的房地产泡沫起因，普遍认为始于1985年“广场协议”签订后的日元升值，给日本经济带来繁荣的制造业出口，陷入了困境，要保持日本经济继续高速增长，必须寻找新的经济增长点，房地产成了不二选择。
于是，日本政府开始加速全面推行住宅商品化，商业银行大量为居民购房发放贷款，贷款利率大幅下调。
日本的房价、地价开始急速攀升。
同期，政府为了纠正日元过度升值大量地干预汇市并且大幅放松银根，造成了流动性过剩的局面，房产、土地成为居民寻求货币保值的替代品。
当大笔资金涌入不动产市场而使其升值时，保有需求被打开了，房子、土地不再是一种使用需求，而是投资品种。
从历史上看，1961年、1973年和1990年，是日本房价、地价涨幅的三个峰值。
但前两次大涨，日本处在8%以上的经济高增长期，同时伴随着城镇化进程，有经济面和自住需求面的支撑，并没有形成大泡沫。
但到1974年时，日本的城镇化率已经达到74.9%，此后20年，日本的城镇化进程实际上已停滞，此时的房地产脱离了自住需求的有效支撑，由投资性质支撑的市场形成了大泡沫。
在日本意识到不动产的高速发展已经严重影响到了日本经济的未来发展方向后，采取了紧急更正。
1990年3月，日本银行出台的《控制不动产融资总量的通知》成为刺破日本泡沫经济的导火索。
从1989年3月到1990年8月，日本银行连续5次提高贴现率，过于急剧的货币紧缩加速了资产市场崩溃。
1992年大藏省又出台了地价税，征收额度为财产继承税评估值的0.3%，让已经一蹶不振的不动产业更是雪上加霜。
从金融到土地的双管齐下的政策调控，导致了泡沫的快速破灭。
此外，由于日元升值，外资涌入日本吹大了股市和楼市的泡沫，但从1990年起，外资开始撤离日本，许多境外投资机构通过挤破日本股市和楼市泡沫赚得盆满钵满。
日本经济陷入泥潭至今无法自拔，这20年被称为“失去的20年”。
日本房地产泡沫原因及过程
日本房地产泡沫原因及过程日本地产神话自1991年破灭以来，地价持续下跌，直至今年虽然略有起色，但长达十多年来房地产低迷不振的阴影依然挥之不去。
回顾日本地产神话破灭的历程，对于中国目前水涨船高的房地产市场或许有较大的启示。
（一）地产神话破灭的伤痛至今仍未痊愈日本国土交通省在2005年1月1日的“公示地价”中，尽管东京、名古屋、大阪等大城市部分区域的地价出现了上涨的势头，但日本的平均地价依然在继续下跌。
其中，住宅用地价格同比下跌了4.5%，商业用地价格同比下跌了5.6%，连续14年下跌。
与1991年相比，住宅地价已经下跌了46%，基本回到了地产泡沫产生前的1985年的水平；商业用地下跌了约70%，为1974年以来的最低水平。
在今年3月23日发表的全国“公示地价”显示中，虽然东京、名古屋、大阪等大城市的部分核心地区地价大幅上升，但北海道、四国、九州部分城市乃至东京的部分地价依然继续下跌，跌幅最大地区达到了28.9％，土地价格下跌前十名地区的跌幅依然在15％以上，在东京的2100多个地价观察点中还有661个处于下跌状态。
对于“公示地价”出现的某些反转迹象，尽管有关人士认为，东京地价已经摆脱严峻的下跌局面开始回升，而东京地价的回升将逐步波及到周边地区，地价有望继续走高,但日本国土交通省的官员还是比较谨慎。
（二）泡沫经济巅峰时期的地产神话从1985年开始的日本泡沫经济时代，同时是日本创造地产神话的时期。
据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120．1（1980年为100），但到了1988年就暴涨到了334．2，在短短的3年间暴涨了近两倍。
东京都中央区的地价上涨了3倍。
1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。
同时同于日元的急速升值极大地提高了日元的购买力，日本国内地产的不断飙升使海外的房地产相对日本人购买力来说相当便宜，日本人开始在美国和欧洲大量进行房地产投资。
从疯狂到崩溃——日本房地产泡沫破碎的悲哀的前后始末
从疯狂到崩溃——日本房地产泡沫破碎的悲哀的前后始末二战结束以后的日本经济倒退，几乎左右工业全部停产，城市里超过600万失业人口。
在城市打工的农民因为失业而饿死街头，农村粮食减产导致价格疯涨，社会动荡严重，随时都有“大厦将倾”的感觉。
有一部电影反映战争结束后的日本，大街上所有的人都打不起精神，每个人都不知道今天下班后会不会被告知自己被解雇，店铺大面积停业，只有少数几间店还在苟延残喘。
到了下午6点钟街道上就会三三两两的出现站街女，他身后的帐篷里就是她服务的地方，你也可以带她出去开房，那里就是她的家。
无论是发泄的嫖客还是站街的妓女每个人脸上都充满的疲惫和厌倦。
那种对世界的厌倦，幽怨的眼神，每个人都不再对未来抱有希望。
这部电影只是反映了日本战后国中各个角落其中的一个。
但真正另世界刮目相看的是1945年~1955年，仅仅10年的时间。
日本国积极推行土地改革，把自己从一个带有封建专制土地的国家完完全全过渡到资本主义国家。
从1955年开始日本的民族工业开始了突飞猛进的发展，此后10年里日本年均GDP涨幅达到9.2%。
多项重工业水平均已超过战前水平。
1963年经济增长率达到12.5%，1964年为10.6%。
十年平均增长率超过10%，GDP增长了3.4倍。
人均收入增长了约3.6倍；1968年的外汇储备为28亿美元，1970年到达44亿美元。
从1970年开始日本经济进入高速发展期，日本本国人把它称为“高度成长期”。
因为日本地域狭长，人口有限，工业的高速发展是日本的出口像井喷一样世界各国都是made in Japan。
进入80年代日本的汽车、家电、成了日本带动经济发展出口创汇的龙头企业。
并因此带动了钢铁、机器制造业的迅猛发展。
直到1985年。
1985年，在美国的主导下西方五国签订了著名的《广场协义》。
以强制性手段迫使日元升值，日元兑换美元汇率从240：1飙升到120：1，仅仅用了一年的时间。
面对强大的压力日本政府只能从对外出口的依赖转而刺激国内的经济。
日本楼市崩盘始末
第一，利率太低，资金泛滥，引导失误监管失控。1985年9月美英德法日五国财长聚会纽约的广场饭店，就争执许久的日元升值达成协议。之后一年时间里日元对美元升值一倍以上，由此对出口造成巨大冲击。日本政府为了刺激国内经济，完成外向型向内需型经济过度，连续五次降低利率放松银根，基础利率跌至历史最低点，货币供应量连续每年超过10%，1998年超过15%，造成市场上资金极其充沛。但是由于当时日本上下对日元升值和经济转型的困难认识和准备不足，大量资金并不如政府所希望的那样流入制造业和服务业，而是流入容易吸纳和“见效”的股市楼市，造成股市楼市价格双双飙升。1985年以后的4年时间中，东京地区商业土地价格猛涨了2倍，大阪地区猛涨了8倍，两地住宅价格都上涨了2倍多。在此过程中日本政府并没有采取有效措施引流资金和监管资金，而是听之任之。
由于日本泡沫扩张和破裂的直接原因是日元升值和基础货币过多，与中国目前面临人民币升值压力和基础货币过多的情况相似，因此分析日本房地产泡沫破裂的经验教训有着积极的意义
文/俞坚
上世纪90年代初日本爆发的房地产泡沫破裂，是世界各国历史上迄今为止最大也是最深的一次房地产危机，十几年过去了至今仍无完全恢复的迹象。最近有人认为上海将发生类似日本泡沫破裂的危机，由于目前中国经济以及上海房地产与泡沫破裂时日本所处的阶段和状况完全不一样，上海绝对不会发生类似情况，这样的判断是不现实和没有根据的。但是由于日本泡沫扩张和破裂的直接原因是日元升值和基础货币过多，与中国目前面临人民币升值压力和基础货币过多的情况相似，因此分析日本房地产泡沫破裂的经验教训有着积极。在资金泛滥的情况下，原本应该紧缩的信贷不仅没有紧缩，相反进一步扩张，推波助澜火上加油。为了追逐高额利润，日本各大银行将房地产作为最佳贷款项目，来者不拒有求必应。1990年危机已经一触即发，但是银行继续大规模贷款。这一年在东京证券交易所上市的12家日本最大银行向房地产发放贷款总额达到50万亿日元，占贷款总额的四分之一，五年间猛增2.5倍。尤其错误的是为了扩大杠杆作用增加利润，日本银行违反国际清算银行的巴塞尔协议，将持股人未实现利润当作资本金向外出借，造成流通领域里的货币数量进一步扩张。1991年日本银行总贷款额达到当年国民生产总值的90%，而美国仅为37%。为了争夺利润和分享市场，日本上千家财务公司和投资公司等非银行机构也不顾政策限制，跻身于房地产金融行业，直接或间接向房地产贷款，总额高达40万亿日元。可以说日本金融机构是房地产泡沫的最大鼓吹者和最后支撑者，为泡沫源源不断输送能量直到最后一刻。
日本房地产债务危机启示录
日本房地产债务危机启示录日本房地产债务危机启示录引言：房地产是一个国家经济中不可或缺的一部分，它不仅直接影响国家的财政状况，还关系到人民的生活和社会稳定。
然而，房地产市场也存在着诸多潜在风险，其中之一就是债务危机。
20世纪80年代末至90年代初，日本曾经历了一场严重的房地产债务危机，给日本经济造成了巨大的冲击，这一事件给全世界提供了宝贵的教训和启示。
本文将通过回顾日本房地产债务危机的经过、分析其原因以及探索其启示，以期为其他国家避免或应对类似情况提供参考。
一、日本房地产债务危机的经过1. 崩盘前景的迹象：20世纪80年代，日本房地产市场出现了空前的繁荣，房价急剧上涨。
然而，1989年开始，这一泡沫开始破裂。
房屋需求减少，房地产价格下跌。
2. 银行业的受创：日本的金融体系与房地产市场紧密相连。
银行业是最大的受影响群体之一，它们因大量投资于房地产项目而亏损严重。
许多银行因贷款违约和不良资产而陷入困境。
3. 经济衰退的循环：房地产价格下跌直接导致了日本的经济衰退。
企业倒闭、失业率上升，消费减少，进一步打击了房地产市场。
这种恶性循环使得整个经济陷入了长期的低迷状态。
二、导致日本房地产债务危机的原因1. 过度投资和借贷：在20世纪80年代，许多公司和个人一窝蜂涌入房地产市场，导致投资和借贷过度。
这使得房地产价格人为上涨，最终引发了泡沫的破灭。
2. 不透明的金融体系：在危机爆发前，日本的金融体系缺乏透明度，银行对于自身的风险敞口估计不准确，无法准确评估房地产市场的风险。
这使得金融体系无法合理应对危机。
3. 政府对策的不当：当房地产泡沫破灭后，政府采取了错误的对策，过度注重经济刺激和维稳，而忽略了对金融市场和经济结构的调整。
这进一步深化了危机。
三、日本房地产债务危机的启示1. 预防过度投资和借贷：政府和金融机构需要加强监管，严格控制资金的流动和房地产市场的开发。
避免出现投资和借贷过度的情况，防止泡沫的产生。
2. 加强金融体系的透明度：建立健全的金融监管体系，要求金融机构提供准确、透明的财务和风险披露。
日本房地产始末与中国房地产-修正版
日本房地产始末与中国房地产------修正版日本至今都还没有走出20余年前那场房地产泡沫的阴影。
今天我们在此做一个总结以期真实地还原当年的那段疯狂。
虽然中国目前不可能发生那样的情况，但人类的贪婪所导致的“市场的均衡是短暂的”这一点是一致的。
日本房地产泡沫的特征：2007年底，六大城市土地价格仅相当于1991年高点的27.7%。
绝对价格也只相当于25年前，也即1982年的水平；日本房地产泡沫发生时的背景：日本的城市化进程已经接近尾声；与快速城市化相伴的是土地价格快速上涨所导致的所谓的“土地神话”；宏观经济增速下降，经济增长方式也转为“出口主导型”；日元的国际化和金融自由化于1980年代加速；日本房地产泡沫的形成及扩大：日元国际化和低通胀导致扩张性货币政策的实施；期间金融机构行为、企业行为都发生了严重扭曲；企业购买大量土地并作为资产保有而脱离交易市场，导致有效供给不足，土地价格持续上升；金融加速器机制起到推波助澜的作用；日本房地产泡沫期间的调控政策：1990年3月大藏省推出了不动产贷款总量控制政策，即规定银行对不动产贷款时，增长率不能超过其贷款总量增长率。
控制贷款政策效果非常显著，其成为了房地产泡沫破灭的诱导因素之一；日本房地产泡沫的启示：1）中国房地产不会发生日本式的泡沫。
中国和日本当年最主要的区别就是“城市化进程”。
在城市化进程中，城市房价，尤其是核心城市房价总体会快速上涨。
85年，日本的城市化率为76.7%，城市化进程已经接近尾声；而目前中国的城市化率仅为45%，城市化进程正在处于加速阶段。
我们认为，中国城市化总体每年还将继续快速提高，中国城市的房价总体是处于上涨过程中的，紧缩性政策导致的房价回调只能是短期的；2）本币升值并不一定导致房地产价格上涨。
85年“广场协议”后，主要发达国家的货币均对美元升值，这些国家并没有发生像日本那样严重的泡沫经济；就中国来看，现在人民币依然在而且还会继续升值，而股票和房地产却早已下跌；本币升值也只是为房地产价格的上涨提供了充裕资金的可能，房地产价格的最终上涨还需要市场一致预期上涨这一重要条件；3）人是理性的，更是贪婪的。
从日本楼市三十年变迁,汲取经济发展正能量
从日本楼市三十年变迁，汲取经济发展正能量自1990年代初以来，日本楼市经历了被称为“失去的30年”的漫长低迷期。
这一时期，日本房地产价格持续下跌，市场萎靡不振，对日本经济产生了深远的影响。
本文将深入探讨这背后的原因、影响以及日本楼市的未来走势。
一、日本楼市泡沫的形成与破裂在1980年代，日本经济迅速发展，成为世界第二大经济体。
在此期间，日本政府采取宽松的货币政策，大量资金涌入房地产市场，导致房价飙升。
然而，这一繁荣背后隐藏着巨大的泡沫。
1990年代初，随着地价上涨和股市崩盘，日本泡沫经济破裂，楼市开始走下坡路。
二、日本楼市长期低迷的原因1. 政策因素：为了遏制泡沫经济，日本政府实行紧缩性货币政策，提高利率，限制房贷。
此外，政府还出台了一系列房地产调控政策，如限制土地供应和加强房产税征收等。
2. 人口结构变化：日本社会老龄化严重，人口减少，导致房地产需求下降。
此外，年轻人对购房的热情减弱，更倾向于租房或与父母同住。
3. 经济增长乏力：自泡沫破裂以来，日本经济陷入长期停滞，企业盈利下滑，失业率上升，居民收入增长缓慢，进一步削弱了购房能力。
三、日本楼市的影响1. 对经济的拖累：房地产业是日本经济的重要支柱之一，楼市低迷导致投资减少、消费疲软，进而影响整体经济增长。
2. 银行不良贷款问题：房地产泡沫破裂后，许多企业和个人无力偿还房贷，导致银行不良贷款堆积，金融体系风险增加。
3. 社会问题：房价下跌导致许多家庭财富缩水，甚至陷入负资产困境。
此外，年轻人买不起房，加剧了社会不满情绪。
四、日本楼市未来走势展望尽管日本楼市长期低迷，但近年来出现了一些积极变化。
首先，政府推出了一系列刺激措施，如降低房贷利率、放宽购房限制等。
其次，随着东京奥运会的举办，基础设施建设和外国投资者的涌入为楼市带来了新的活力。
最后，随着人口结构的变化和技术的进步，共享住宅和小户型住宅等新兴市场逐渐兴起。
场变革的推动下，未来日本楼市有望逐步回暖。
1989年日本房地产泡沫始末
1989年日本房地產泡沫始末让我们回过头来，冷眼相看日本泡沫经济产生的原因。
银行盲目放贷热钱大炒地产从上世纪70年代后期开始，日本经济进入了高速发展时期，日本人把它称为“高度成长期”。
经过战后20多年的复兴，日本经济出现了强劲的发展势头，索尼、松下、丰田等一批民营企业在完成资本原始积累和技术创造后，由内向型企业转变为外向型企业，并逐渐发展成跨国集团。
进入上世纪80年代，日本企业的出口大增，尤其是汽车、家电行业成了日本出口创汇的龙头企业，并因此带动了钢铁、机械制造业的发展。
走私货如“808”双卡收录机也在中国市场泛滥，甚至中国的城市家庭中，几乎家家户户都有了日本的TDK录音带。
为了遏制日本的贸易顺差，在美国的主导下，西方五国1985年制定了《广场协议》，迫使日元兑美元汇率在一年间从240：1飙升至120：1。
为减少出口损失，日本资本开始纷纷转入国内市场。
而日本政府为了支持企业维持高出口额，大幅降低利息，扩大对企业的贷款，结果造成国内市场流动性大量过剩。
已于2001年同住友银行合并(成为三井住友银行)的日本樱花银行前总裁横田昭义在接受《第一财经日报》采访时回忆道，当时由于日本的产品大量出口，企业挣得的外汇源源不断地涌入日本的银行。
银行收到这么多存款后开始犯傻：该怎么办？于是，放贷成为日本各大银行的当务之急。
樱花银行从董事到各支店的员工，每人都有放贷指标。
最多时，一个普通员工每个月的放贷指标高达2亿日元。
结果，那些背负指标的银行职员如同做传销一般，先从自己的亲戚朋友下手。
只要你有工作(哪怕是临时工)、有住址，都可以轻易地获得贷款。
如果你有房子或土地作担保，那么贷款的金额都可以超过百亿日元。
于是，东京湾海底的无名地块，也被人当作了向银行贷款的担保。
更离奇的是，东京最繁华的商业区银座五丁目的警察岗亭，也被16人当作私产抵押，在银行申请到了共计630亿日元的贷款。
以一曲《北国之春》唱红日本列岛的千昌夫，当时正是红得发紫的歌手。
日本房地产发展变迁
场经历了多次繁荣和衰退的周期。
下面将对日本房地产的历程进行简要概述，从三个主要方面展开讨论：二战后到泡沫经济的繁荣，泡沫经济的崩溃和后续的影响，以及近年来房地产市场的复苏和未来的展望。
一、二战后到泡沫经济的繁荣二战结束后，日本经济开始重建。
在经历了1950年代和1960年代的经济恢复期后，日本经济进入了快速增长阶段。
随着劳动力市场的扩大和城市化的加速，日本的房地产市场也开始逐渐繁荣起来。
在1980年代初期，日本的房地产市场达到了第一个巅峰。
这个时期的主要特点是城市土地价格的迅速上涨和大量投机性房地产交易的出现。
这个时期的主要原因是土地资源的稀缺性和经济发展的推动。
随着经济的发展和人口的增加，城市的土地价格不断上涨。
此外，日本政府也采取了一系列政策措施来鼓励房地产投资，例如低利率和贷款优惠等。
二、泡沫经济的崩溃和后续的影响然而，随着泡沫经济的崩溃，日本房地产市场也遭受了重创。
1990年代初期，日本房地产市场达到了一个峰值，随后迅速下滑。
这个时期的最大特点是地价的大幅下跌和大量房屋的滞销。
这个时期的主要原因是泡沫经济的崩溃和日本政府的紧缩政策。
随着房地产市场的崩溃，许多企业和个人陷入了财务困境。
一些房地产开发商甚至破产倒闭，导致市场上出现了大量的烂尾楼和空置房屋。
此外，日本政府也采取了一系列政策措施来限制房地产市场的发展，例如加强房地产税的征收和管理等。
三、近年来房地产市场的复苏和未来的展望近年来，随着日本经济的复苏和政府政策的调整，日本的房地产市场也出现了一些变化。
这个时期的主要特点是房地产市场的复苏和投资回报率的提高。
一些大型房地产开发商开始重新进入市场，并推出了一些新的项目。
此外，一些年轻人也开始重新考虑购买房产，并开始重视房子的投资价值。
对于未来的展望，一些专家认为日本房地产市场将继续保持稳定增长。
随着经济的发展和人口的增加，城市的土地价格将继续上涨。
同时，政府的政策也将继续鼓励房地产投资，例如扩大公共租赁住房的建设等。
日本房地产泡沫的产生及破灭
日本房地产泡沫的产生及破灭20世纪80年代末，日本房地产泡沫破裂，大量企业破产，银行等金融机构出现了普遍的坏账，将日本的经济拖入了20年的阴暗中。
现在中国的宏观经济发展和行业的发展跟70年代的日本非常相似，希望研究日本的房地产泡沫能给我们带来启示一：日本房地产市场概括：1，日本采取住宅分类供应，低价公房调节住房价格机制。
由地方政府及住宅公团建设公营住宅，出售或出租给中低收入阶层；由私营发展商提供商品房，满足中高收入阶层需求；政府通过低价公房来调节住房价格。
2，日本实行土地私有制，家庭可以出卖土地，政府和企业是土地的主要买入方。
二：房地产泡沫发生时的背景1，日本的城市化已经基本完成注：纵轴为城市化率，横轴为时间（年）在七十年代开始城市化率增长基本停止。
2，GDP增长减缓。
第一次石油危机之前，日本实际GDP增长年均超过10%，在两次石油危机之后，降为4%。
3，经济增长方式由投资主导转为出口主导。
战后随着工业化和城市化快速发展，固定资产的投资成为主导方式，但随着工业化和城市化的结束国内产能严重过剩。
为维持经济增长，出口成为主导。
如：1979年和1980年经常项目顺差仅为18亿美元和21亿美元，但在81年暴涨10倍，达200亿美元。
1986年时为928亿美元。
4，70年代初到1985年的广场协议，进行了日元汇率改革和外汇管制改革，日本逐步实现国际化。
5在1979年日本开始逐步实现金融自由化，包括：融资自由化，利率自由化，业务管制自由化。
三：房地产泡沫的形成：1，在1985年的广场协议之后，日元基本实现国际化，并且开始明显的升值。
2，日元的明显升值导致出口出口受到威胁，因为日本经济增长以出口为导向，从业威胁了经济增长。
3，为维持经济增长日本政府开始采取扩张的货币政策和财政政策。
货币政策：央行调低利率和增加货币供应。
从1986年1月开始连续5次调低利率至2.5%。
在大量增加货币供给的情况下，CPI指数依然维持在很低的水平，因为大量资金进入到了股票市场和房地产市场，没进入商品市场。
日本房地产泡沫始末和中国当前状况
日本房地产泡沫（转）2007-01-09 15:32日本经济为什么会衰退？这个问题就如同日本为什么会成功一样是个吸引人的话题。
在七嘴八舌的争论后，人们几乎一致认为，从80年代中期开始越吹越大的房地产泡沫，是把日本经济推向深渊的罪魁祸首。
历史上影响最大的一次房地产泡沫事件 20世纪50年代起的30多年是日本的黄金岁月，其高速的经济增长甚至连美国都感到羡慕或者说嫉妒。
全世界都在研究和学习日本，希望知道这个国土面积如此狭小、自然资源如此匮乏的二战战败国，如何能够在短短几十年时间内发展成为世界第二大经济体，创造出一个“经济神话”。
然而，还没有等研究有结果、学习出成绩，日本的经济增长就在1991年戛然而止，并从此陷入了一场前所未有的衰退，至今仍无起色。
日本经济为什么会衰退？这个问题就如同日本为什么会成功一样是个吸引人的话题。
在七嘴八舌的争论后，人们几乎一致认为，从80年代中期开始越吹越大的房地产泡沫，是把日本经济推向深渊的罪魁祸首。
从日本奇迹到衰退陷阱 在历史上，从来没有一个国家像日本在1953～1973年那样迅速实现经济的转型。
在短短20年里，日本从一个大型的农业经济国转型为世界上最大的钢铁和汽车出口国，东京成为全球最大、最充满活力的国际都会。
1969年，未来学家赫尔曼·卡恩在《即将出现的超级强国》一书中预测，日本将在2000年成为世界第一经济大国。
1973年末的石油危机使日本经济受到强烈冲击。
然而，日本人却借此机会大力开发节能技术，发展汽车、半导体、计算机等消耗石油较少的高新技术产业，不但缓解了石油价格暴涨带来的打击，而且恢复和强化了高速发展的基础。
此后十几年，日本的经济增长速度虽然从前二十年的9.25％下降到4％左右，但还是远远高于其他发达国家，比起美国更是高了整整一倍。
到20世纪80年代，日本经济步入了令人眩目的鼎盛时期。
日本制造的产品遍布全球，日本企业在全球范围内大量投资和收购。
日本房地产泡沫破灭原因
一、低利率政策引发房地产泡沫日元的升值，对日本的工业造成了相当大的冲击。
企业的生产成本不断上升，出口竞争力下降，乃至1986年经济出现了负增长。
为了降低成本，日本传统的劳动密集型企业纷纷向海外转移生产基地，本土出现产业空心化趋势。
产业的空心化使日本国内就业增长出现困难，引起国内购买力下降，进一步加剧了产业空心化的速度，形成了恶性循环。
在这样的背景下，日本政希望通过宽松的货币政策来刺激国内投资和消费。
从1986年开始，日本银行连续降息，基准利率从1986年1月的4.5%下调至1987年2月的2.5%。
当时的日本经济处于景气上升的过程中，超低的利率引诱大量的资金流入房地产、股票等非生产性行业，使得投资品价格短期内迅速上扬；投机者将价格上涨后的房产和股票抵押给银行以获取更多的贷款，进行新一轮的投机。
于是20世纪80年代的日本经济呈现出非理性繁荣的特征，虚拟资产泡沫越吹越大。
到1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。
东瀛看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发。
二、监管不当导致盲目贷款连续5年的房地产价格飙升为日本房地产业积累了严重的泡沫。
谁也没有料到，日本银行监管制度的变化改变了商业银行对房地产贷款的偏好，竟成了此事件的始作俑者。
1985年前后，为了减少金融自由化与国际化过程中银行的经营风险，日本银行开始推行银行资本金管理改革。
当时日本商业银行资本金比率普遍较低，平均只有3%左右。
为了推动银行国际化，政决定实行双重标准：国内营业的可以按照本国4%的标准，有海外分支机构的银行则必须执行8%的国际标准。
在此要求下，日本银行除了必须不断补充资本金之外，还不得不调整银行资产结构。
房地产抵押贷款的风险权重只有一般公司贷款风险的一半，这意味着银行发放相同数量的贷款，房地产抵押贷款只需一半的资本金。
于是日本商业银行纷纷将资金投放到这一领域，助长了房地产泡沫。
三、国际资本的投机加大了泡沫程度《广场协议》后10年间，日元币值平均每年上升5%以上，就等于给国际资本投资日本股市和楼市上了一份稳赚不赔的保险：即使投资资产的日元价格没有升值，也可以通过汇率变动获得5%以上的收益。
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日本房地产泡沫的破灭一、日本房地产泡沫始末从上世纪70年代后期开始，日本经济进入了高速发展时期，日本人把它称为“高度成长期”。
经过战后20多年的复兴，日本经济出现了强劲的发展势头，索尼、松下、丰田等一批民营企业在完成资本原始积累和技术创造后，由内向型企业转变为外向型企业，并逐渐发展成跨国集团。
战后的日本用东亚模式创造了经济奇迹，工业化的发展一并快速推动着日本城市化的进程，日本房地产业也借势而上。
从上世纪50年代初开始的头30年，日本房地产业在曲曲折折中总体向上，没有什么大风大浪。
进入上世纪80年代，日本企业的出口大增，尤其是汽车、家电行业成了日本出口创汇的龙头企业，并因此带动了钢铁、机械制造业的发展。
为了遏制日本的贸易顺差，在美国的主导下，西方五国1985年制定了《广场协议》，迫使日元兑美元汇率在一年间从240：1飙升至120：1。
为减少出口损失，日本资本开始纷纷转入国内市场。
而日本政府为了支持企业维持高出口额，大幅降低利息，扩大对企业的贷款，结果造成国内市场流动性大量过剩。
与此同时，为了转变以出口导向为主的经济增长方式，日本开始采取宽松的金融政策来刺激国内消费，拉动内需的增长，而房地产业就成为了货币投向的一个主要产业。
从1986年起，日本进入了房地产业的鼎盛时期。
已于2001年同住友银行合并(成为三井住友银行)的日本樱花银行前总裁横田昭义在接受《第一财经日报》采访时回忆道，当时由于日本的产品大量出口，企业挣得的外汇源源不断地涌入日本的银行。
银行收到这么多存款后开始犯傻：该怎么办？于是，放贷成为日本各大银行的当务之急。
樱花银行从董事到各支店的员工，每人都有放贷指标。
最多时，一个普通员工每个月的放贷指标高达2亿日元。
结果，那些背负指标的银行职员如同做传销一般，先从自己的亲戚朋友下手。
只要你有工作(哪怕是临时工)、有住址，都可以轻易地获得贷款。
如果你有房子或土地作担保，那么贷款的金额都可以超过百亿日元。
于是，东京湾海底的无名地块，也被人当作了向银行贷款的担保。
更离奇的是，东京最繁华的商业区银座五丁目的警察岗亭，也被16人当作私产抵押，在银行申请到了共计630亿日元的贷款。
以一曲《北国之春》唱红日本列岛的千昌夫，当时正是红得发紫的歌手。
第一家银行找到他时，建议他投资夏威夷的五星级酒店：“日本人成群结队地跑到夏威夷去举行婚礼，在那里建一座五星级酒店绝对有必要，而且一定能够赚钱。
”千昌夫困惑地说：“我没有东西可以担保。
”银行说：“你的名字就是最好的担保。
”结果，先后共有五家银行向千昌夫放贷。
他在夏威夷不仅投资了酒店，还投资了高尔夫球场，五家银行贷给他的总金额达到2700亿日元。
“那时候的日本人真的不知道什么叫天高地厚。
有人对日本最大的商业地产开发商三菱地所的社长开玩笑说：什么时候把纽约的洛克菲勒大楼买下来吧，那可是美国最高的大楼呀。
一年后，三菱地所果然宣布花2000亿日元收购了洛克菲勒大楼，并在大楼的最高处插上了日本国旗。
”采访过这一收购案的日本《每日新闻》记者中村芳平想起当时的情景，依然感觉到困惑，“日本人真的发疯了。
”来自银行的大量贷款很快流入房地产市场，最有代表性的是银座的地价，在1987年一年中涨了40%。
同一年，东京的房价也涨了53%。
那些埋头上班的公司职员们生怕房价不断涨上去，忙着向银行贷款买房子。
而房地产开发商更是组织一帮无业人员扮成购房者深夜排队，由此煽起了浩浩荡荡的全民购房之势。
日本股市平均股价在4年中上涨了2倍，而房地产业的增值速度更是连年暴涨。
到1991年为止，日本国内6大城市的商业地价短短6年间上升了3倍多。
到1989年，国土面积仅相当于美国加利福尼亚州的日本的地价市值总额达到了全美国地价总额的4倍。
在最高峰时期，有房地产专业机构测算的结果显示，仅仅日本东京圈内的地价总额已经相当于全美国地价的总额。
4年后，日本经济泡沫破裂。
银座地价暴跌六成，原先1亿日元的房子跌至4500万日元。
高高兴兴搬入新家没多少日子的白领们，一夜之间变成了“房奴”。
美国人也最终从三菱地所手中买回了洛克菲勒大楼，并让“日本小子”(美国人如此称呼三菱地所)净亏了近1000亿日元。
二、日本房地产泡沫中的两个典型例子的比较（一）圈地开店八佰伴破产在泡沫没有破裂时，几乎所有人都坚信，东京作为世界经济的一个中心，会有越来越多的外国企业和国际机构前来建立分支机构，因此其商业地产会越来越吃香。
而在土地资源奇缺的东京，拥有土地就意味着拥有未来。
和田一夫当时就是这样认为的。
八佰伴集团创始于1928年，刚开始是伊豆半岛热海的一家蔬菜店。
和田一夫从父亲手中接过这家蔬菜店后，引进了美国的超市模式，从上世纪70年代起把八佰伴发展成为一家连锁超市公司。
到了上世纪80年代，八佰伴已经把超市开到了南美和新加坡。
在泡沫经济的漩涡中，八佰伴做了一件一般人眼中的“正常事”：圈地开店。
当时，八佰伴的经营业态已经从一般的超市，发展到了大型购物中心。
在地价天天上涨的情况下，“圈地开店”不仅可以保证地价与房价的同步升值，而且可以在短期内提高公司的业绩。
八佰伴的雄心得到了银行的大力支持，多家银行跟着八佰伴一路投钱。
和田一夫更是在1990年把八佰伴的总部从日本迁到香港，让这家以蔬菜摊起家的日本公司一下子拥有了“国际巨头”的良好感觉。
在其最兴旺的时期，八佰伴的海内外店铺总数达到400家，在上海浦东也开出了中国第一家中外合资的百货公司“上海第一八佰伴”。
当时头脑发热的不仅是八佰伴，还有“大荣”等超市集团。
日本的商业企业，几乎在这一时期采取了同样的方式――大力发展商业地产。
结果，泡沫经济崩溃后，银行顿时变脸逼债，八佰伴和大荣则陷入困境。
1998年，八佰伴在融资无门的情况下，把一部分店铺卖给了大荣，好不容易筹集到了320亿日元的资金，又给银行盯上。
当时，八佰伴的最大借贷银行是东海银行。
东海银行得知八佰伴筹集到这笔救命款后，立即赶到八佰伴总部，对和田一夫说：“你先把欠我们的钱还上，这样消息一发布，公司的股票就会涨。
过一段时间，我们再贷给你，你不就一举两得了吗？”后来，和田一夫用“昏了头”来形容自己当时的思维与情绪――他居然相信了银行的话，结果这笔救命钱一去不返。
八佰伴在无钱偿还货款和支付员工工资的情况下，最后不得不宣布倒闭。
当然，坑了八佰伴一把的东海银行，几年后也因为大量不良贷款而跟着破产，演绎出一出你死我活又同归于尽的泡沫悲剧。
（二）租房经营洋华堂成功就在各大商业集团纷纷买地开店的同时，有一家商业企业却采取了截然不同的做法：租房开店。
这家公司就是“伊藤洋华堂”。
当时，许多人对于伊藤洋华堂的做法大为不解：地价天天涨，房价日日高，伊藤洋华堂只要圈一块地造一家百货公司，几年后投资成本就收回来了。
银行也是如此劝说伊藤洋华堂。
但是，公司总裁伊藤雅俊就是坚持租房开店，“有钱时我开店，没钱时我退租，这样公司经营自由自在，没有还贷的压力。
”在这场历史性的泡沫惨剧中，日本这么多商业企业，唯有伊藤洋华堂立于不败之地，而且发展得越来越好，不仅在中国成功地开了6家百货公司，还收购了美国的“7-11”连锁便利店，成为世界最大的便利店集团。
伊藤洋华堂现任总裁铃木敏文是公司创始人伊藤最得意的助手，也是把“7-11”便利店引进日本并最终实现“小鱼吃大鱼”的成功经营者。
他在接受日本《财界》杂志访问时这样总结自己面对经济泡沫的经验：任何经济发展模式都如波浪一般，有起有落。
作为经营者，如果只看到波浪高起时，而不知道波浪也有下落时，那么红极一时最后失败是十分必然的事。
企业发展中如何抓住商机居然重要，但如果一味地追求暴利、急功近利，而忽视了企业经营最基本的东西――量力而行、稳步发展，那么，企业的经营风险就会变大，要造就一家百年企业会难上加难。
伊藤洋华堂于1997年进入中国内陆地区重镇――成都开店，取得经验后移师北京，如今成为外资商业企业在中国的成功典范。
迄今，伊藤洋华堂在中国依然是租房开店，把企业经营的风险和投资成本降到最低。
三、日本房地产泡沫破灭的原因对于日本泡沫经济为何会崩溃，说法众多。
但有一个直接的因素不可否认，那就是日本银行(日本央行)的政策干预。
日本银行前总裁三重野康有一个恶名，叫“平成恶鬼”(平成是当时日本的年号)。
1989年，三重野出任日本银行总裁。
在这之前，他就警告日本社会：“日本经济就像是一堆搁在火上的干柴。
”为了给日本火热的经济浇一盆冷水，在短短的4个月时间里，三重野把央行向商业银行放贷的利率(称为“公定步合”)三次提升，一直提高到4.25%，一年后再次提高至6%。
这一严格的金融紧缩政策迫使商业银行采取了一个极端的做法：命令银行全体职员收回贷款。
由此，日本经济就像一只膨胀的气球突然被扎了一针，蔫了。
1990年8月，伊拉克入侵科威特，原油价格暴涨，日本企业的经营利益受到巨大打击，股市随即暴落。
日经平均指数从1989年12月的38915点跌至1990年10月的19980点。
糟糕的是，日本经济倒退导致日元贬值，国债遭到抛售。
股市暴落、日元贬值、国债抛售，三重打击使日本泡沫经济全面崩溃。
这一崩溃，导致日本经济停滞了整整15年。
但也有人说，如果当时三重野不采取急刹车的措施，日本列岛可能已经“沉没”。
如果没有中国经济的拉动，日本经济到现在还可能没有从泡沫崩溃的低谷中完全走出来。
也正因为经历过如此沉痛的教训，日本人也一直在为中国经济的现状担忧，因为他们在中国经济繁荣的背后，依稀看到了当年自己的影子。
思考：1、分析日本房地产泡沫成因2、日本房地产泡沫破灭是三重野康导致的吗？3、联系我国宏观经济背景与房地产开发现状，探讨防范泡沫的政策干预。