第四讲 日本房地产市场泡沫破灭及其启示精品PPT课件
案例日本房地产泡沫
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1985年9月后日本国内的货币供应量呈不断扩 张的趋势。1987年2月日本中央银行下调贴现 率后，货币供应量增长率超过10%，已超过 了实际经济需求。从而有一部分货币供应量 游离于实体经济之外，成为房地产和股票投 资的资金来源，间接导致了资产价格上涨。 地价的大起大落是房地产泡沫的主要表现形 式，而导致地价暴涨的直接原因就是长期低 贴现率。
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受房价骤涨的诱惑，许多日本人纷纷拿出积 蓄炒股票和房地产。到1989年，国土面积仅 相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市 值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。当 年日本的GDP为3万亿美元左右，而当年的全 国住宅价值为6.47万亿美元。
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也就是说日本房地产最疯狂的时候住宅价值 为GDP的200%以上。到1990年，仅东京都的 地价就相当于美国全国的总地价。一ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ工薪 阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下 一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和 极少数大公司的高管。
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第二、 失误的低利率政策。
表现：日本政府连续多次降低利率放松银根，基础 利率跌至历史最低点，1986年开始，日本银行连续 降息，基准利率从1986年1月的4.5%下调至1987年2 月的2.5%，货币供应量连续几年超过10%。
原因：其一、为完成外向型向内需型经济过度而低 利率。1985年“广场协议”签订之后，日元升值导 致日本企业生产成本上升，出口竞争力下降。为了 降低成本，日本企业纷纷投资海外，特别是日本传 统的制造业向海外转移劳动密集型生产，日本出现 产业空心化趋势。
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日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示
日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示一、日本的房地产泡沫破碎成因20世纪90年代初，日本国内的各种因素引起的日本房地产泡沫的破裂乃至破灭。
（一）国内资金流动性方面产生严重过剩问题自20世纪60年代中期，日本经济得到快速发展，在此前景下，日本的对外贸易顺差也得到扩大，日益增强的经济实力使日本资金流动性过剩严重，而随着日元的升值，日本资金流动性过剩问题更加突出，日元升值又导致日本外贸出口受阻，于是，投资者就把大量资金投入见效快，利润高的房地产领域和股市等不动产行业，日元的升值也使外国投资者看好日本，使外国资金大量涌入日本，而外国资本涌入的大多也都是房地产市场。
从根源上来说，正是日本国内资金的流动性过剩为日本的房地产泡沫的破碎打下了基础，创造了条件，资金的流动性过剩和不合理投资是房地产泡沫破碎的祸端。
（二）宽松的财政和货币政策造成的负面影响对资金的流动性过剩，日本政府表现出极大的关注，为了让资金流通得快些使国内的经济向正常化发展，在一年左右的时间，日本政府连续5次降低利率，但政府制定的相关措施并没达到相应目的，投资者仍不愿把资金投入其它行业，资金的流动性过剩仍是严重的问题。
为了达到预期目的，在此状况下，日本政府又提供大量的货币，这进一步造成了资金流动性严重过剩，宽松的财政和货币政策使大量资金流入见效快，易吸纳的楼市和股市，对不动产行业的过度投机，使日本的楼市股市价格飙升很快，这又刺激了投资者对房地产业的进一步投资，这对日本的房地产业造成了很大的负面影响，促进了日本房地产泡沫破灭时代的到来。
（三）宽松的银行信贷政策加剧房地产泡沫碎裂在日本宽松的货币和财政政策下，致使日本资金在国内极度泛滥，在此状况下，日本的商业银行本应执行信贷紧缩政策，但银行为了稳定和利率的回报，银行执行的却是宽松的信贷政策。
由于房地产投资回报率极高，致使银行信贷大量地涌入房地产业。
在高额利润的诱惑下，日本各大银行都扶持房地产业，各大银行争相向房地产业给予大规模的贷款，这导致日本的房地产泡沫加剧化，直至日本的房地产泡沫彻底破灭。
日本房地产泡沫破裂的后果
日本房地产泡沫破裂的后果经济的恢复性发展是日本房地产“泡沫”形成的前提条件。
1987年和1988年，日本经济摆脱了“石油危机”的影响后快速回升，处于高速发展和繁荣时期，企业和居民手中有大量的剩余资金。
1984至1991财年，日本受薪者家庭可支配收入和支出年平均增长率分别为3.78%和3.04%；1987至1989财年，企业盈利分别增长了22%、23.5%和8.5%。
金融体系的脆弱和宽松的金融政策是日本房地产“泡沫”形成的决定因素。
日本金融体系没有限制商业银行的资金最终流入股市的规定，从而为股市与房地产双重“泡沫”的形成开启了地狱之门。
二十世纪八十年代以来，日本央行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策，1970年至1980年，日本M2加存单的月年增长率平均值为15.7%，1980年至1990年日本M2加存单的月年增长率平均值为9.3%。
日本的国民储蓄率长期以来保持较高的水平，受低利率的影响，1985年后金融机构为大量过剩的资金寻找出路，大量剩余资金不断流入股市和房地产市场。
最后，房地产商、建筑公司甚至一些中小企业都利用土地担保向银行贷款，再购买土地进行房地产开发，致使股票和房地产价格暴涨，最终形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环。
日本房地产“泡沫”的形成与破裂还与其土地价格直接相关。
日本地域狭窄，可扩展余地不大，土地价格成为其房地产价格的决定性因素。
1985年，东京都的商业用地价格指数为120.1(1980年为100)，但到了1988年就暴涨到了334.2，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，其“泡沫”现象异常惊人。
1991年第四季度开始，日本股价和房地产价格同时暴跌，房地产“泡沫”破裂。
1985年日经指数仅12000点左右，1989年12月底已高达38182点，上升了219%；而1992年8月13日仅为15401点，较高点下跌了近60%，目前为11142点。
新住宅开工数于1987财年(日本的财年从每年的4月1日始至第二年的3月31日止)达到了173万单元的高点，年增长率达23.5%，但1991财年，其新宅开工数仅134万单元，较上年下降了19.4%，1991至2003财年，其年均增长率为-2.25%。
【VIP专享】日本房地产泡沫警示
日本房地产泡沫警示近几年来，每当房地产市场降温之际，楼市“崩盘论”就会大行其道，而日本成为某种参照。
日本房地产泡沫在1991年破裂后，经济一蹶不振，20年来徘徊不前。
中国是否会重蹈日本覆辙，学界一直争论不休。
中日同样是因宽松的货币政策导致资金涌入楼市，房价迅速上涨，但不同的是，中日两国所处的发展阶段不同，人口老龄化和城镇化率也存在差异。
业内人士认为，从房价收入比来看，中国房地产市场确实存在泡沫，但只要国家政策适当引导，将投资投机资金挤出楼市，通过实体经济不断发展，居民的收入水平不断上升，以时间换空间，基本可以消化房地产市场的泡沫成分，实现软着陆，而不会出现日本式的崩溃。
泡沫破裂致“失去的20年” 日本的房地产泡沫起因，普遍认为始于1985年“广场协议”签订后的日元升值，给日本经济带来繁荣的制造业出口，陷入了困境，要保持日本经济继续高速增长，必须寻找新的经济增长点，房地产成了不二选择。
于是，日本政府开始加速全面推行住宅商品化，商业银行大量为居民购房发放贷款，贷款利率大幅下调。
日本的房价、地价开始急速攀升。
同期，政府为了纠正日元过度升值大量地干预汇市并且大幅放松银根，造成了流动性过剩的局面，房产、土地成为居民寻求货币保值的替代品。
当大笔资金涌入不动产市场而使其升值时，保有需求被打开了，房子、土地不再是一种使用需求，而是投资品种。
从历史上看，1961年、1973年和1990年，是日本房价、地价涨幅的三个峰值。
但前两次大涨，日本处在8%以上的经济高增长期，同时伴随着城镇化进程，有经济面和自住需求面的支撑，并没有形成大泡沫。
但到1974年时，日本的城镇化率已经达到74.9%，此后20年，日本的城镇化进程实际上已停滞，此时的房地产脱离了自住需求的有效支撑，由投资性质支撑的市场形成了大泡沫。
在日本意识到不动产的高速发展已经严重影响到了日本经济的未来发展方向后，采取了紧急更正。
19 90年3月，日本银行出台的《控制不动产融资总量的通知》成为刺破日本泡沫经济的导火索。
日本房地产经济泡沫
2、货币政策
货币政策包括调整利息和控制贷款两个方面：
（1）提高利息：在日本房地产泡沫期间的大部分时间 里，银行基准利率都维持在 2.5%的超低水平，直到1989 年 5 月，日本银行开始加息。此后的 15 个月内，日本银 行连续 5 次加息，将基准利率提高到 6%； （2）控制贷款：在加息的同时，1990 年 3 月大藏省推 出了不动产贷款总量控制政策，即规定银行对不动产贷款 时，增长率不能超过其贷款总量增长率。控制贷款政策效 果非常显著， 房地产贷款增长率由 1989 年的 30.3%， 突 然下降到 1990年底的 3.5%，成为了房地产泡沫破灭的诱 导因素之一。
2、金融自由化导致金融机构行为扭曲
（1）融资自由化导致银行贷款业务规模和利 率面下降趋势 （2）利率自由化和业务管制自由化导致银行的 利息成本和期间费用增加 （3） 银行两头受压，开始实施激进的贷款行为
3、企业行为的扭曲
（1）房地产投资收益高于一般商品，且预期高涨 （2）“低保有税，高交易税”的土地税收政策 抑制了土地供给 （3）企业大量净买入土地是地价上涨的主要推 动力量
泡沫的代价
2、泡沫破灭后日本政府采取的外汇政策
1995 年，日美之间签订了反广场协议，允许日本政府干 预日元汇率。此后日元加速贬值，日本出口（日元计价）逐 渐恢复，对于扭转日本经济衰退起到了一定的作用。
3、泡沫破灭后日本政府采取的财政政策
泡沫破灭之后，日本经济陷入衰退。日本政府积极通过 扩张性的财政政策，扩大公共支出，积极组织资源冲销银行 坏账。
（5）加强金融监管合理引导资金流向 （6）保持人民币对其他外汇汇率的长期稳定 （7）加强对房地产开发规模的控制 （8）加大经济适用房建设力度，优化经济适 用房开发机制
第四章日本的泡沫经济总结
泡沫经济期（1986年——1991年）
日本在1980年代后期到1990年代初期出现了一种经 济现象。表现为经济异常繁荣。根据不同的经济指 标，这段时期的长度有所不同，但一般是指1986年 12月到1991年2月之间的4年零3个月的时期。这是日 本战后仅次于1960年代后期的经济高速发展之后的 第二次大发展时期。 日语中「平成景気」的指的就是这个时期，泡沫经 济日语为「バブル経済」。
广场协议（プラザ合意）--泡沫经济的导火索
美国财政赤字剧增，对外贸易逆差大幅增长。美国 希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力，以改 善美国国际收支不平衡状况。 1985年9月22日，在美国纽约广场饭店，美、日、英、 法、西德5个工业发达国家财长和央行行长秘密会晤 并签署了著名的《广场协议》，联合干预外汇市场， 使美元对日元、马克等主要货币有秩序地下调，以 解决美国巨额贸易赤字，从而导致日元大幅升值。
启示
20世纪80年代中后期开始，随着泡沫经济的破灭，日 本陷入了长达十年的经济停滞，即“失落十年”(The Lost Decade)。从高速增长到长期停滞，日本的发展 经历为那些雄心勃勃致力于经济起飞的新兴国家提供 了一个不可多得的活教材。作为最重要的产品输出国， 中国的外汇储备已跃居世界第一，人民币面临巨大的 升值压力。这一局面与上个世纪80年代中期的日本极 为相似。 纵观日本经济近三十年来的发展，1985年的广场协议 是一个转折点。有分析指出，广场协议后，受日元升 值影响，日本出口竞争力备受打击，经济一蹶不振了 十几年。甚至在经济学界，有相当一部分人认为，广 场协议是美国为整垮日本而布下的一个惊天大阴谋。
泡沫经济
泡沫经济是指资产价格出现投机性的暴涨，因而背 离经济基本的一种虚假经济现象，这犹如附着在经 济体系表面的一层肥皂泡，可是却缺乏足以支撑经 济持续繁荣的基础因素。
浅谈日本泡沫经济PPT课件
策 紧缩货币政策 没有实现金融自由化
政府效率不高 乐观但不失理性
金融危机
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（三）对中国的启示及应对防御方式
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正确认识当前的经济形势，客观判断我 国经济状况。
我国以资产价格泡沫为特征、以流动性资金过剩为根源的泡沫经济已经有所形成。
高度重视泡沫经济的危害，多管齐下有 效抑制泡沫。
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• 第二，尤其在CPI（消费物价指数）的稳定时期，我们更应该当心资 产的泡沫化；
• 最后，我们应处理好眼前的经济繁荣与经济的长期持续健康发展之间 的关系。
•
在我国当前反对加息的理由之一是，经济过热并非全局性的，
所以加息有可能影响经济繁荣。
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VS （二）日本泡沫破裂前背景 中国08年金融危机后的现状
1992年3月8月，进一步下跌到14000点左右。
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1990年3月，日本大藏省发布《关于控制土地相关融资的
规定》，对土地金融进行总量控制。
日本央行也不断上调保持了两年多的低利率并削减贷款。
日本泡沫经济溯源与启示
日本泡沫经济溯源与启示二战结束后，日本充分发挥后发优势、利用冷战的国际背景，创造了经济长期高速增长的奇迹，并迅速成为仅次于美国的世界第二经济大国。
20世纪80年代后半期至90年代初期，是日本经济发展的转折期。
股票、房地产等资产价格异常大幅上涨并严重膨胀，日本泡沫经济在此期间迅速生成并持续膨胀。
但泡沫经济的骤然破灭，不仅造成了资产急剧缩水和金融机构的不良债权迅猛增加，而且重创了日本实体经济，致使经济陷入停滞不前、企业大量倒闭、失业率不断攀升、消费严重不足和通货紧缩等各种矛盾相互交织的恶性循环之中。
日本经济疲软不堪，经济发展从巅峰跌至谷底，并陷入长期萧条或不景气状态，延宕至今。
尤为严重的是，泡沫经济崩溃后日本政府为刺激经济复苏长期实行的扩张性财政政策不但收效甚微，反而造成财政赤字不断扩大，“鳄口效应”日益突出，主权债务持续扩张，更为眼下积重难返、风险重重的日本主权债务危机埋下祸根。
国际上一般以年财政余额占GDP比重和债务总额占GDP比重两个指标来衡量一国主权债务，观察1985年以来日本主权债务变化情况可以发现，自泡沫经济崩溃后日本政府长期入不敷出，年财政赤字占GDP比重不断提高，除个别年份外，20世纪90年代中后期至今这一比重一直维持在6%左右，是国际公认安全标准的两倍。
尤其是2009年以来财政赤字急剧扩张，三年财政赤字为411万亿日元、376万亿日元和418万亿日元，占同期GDP比重分别为8.73%、7.81%和8.93%。
与此同时，日本政府债务总额节节攀升，年均增长超过40万亿日元。
到2011年日本债务总额接近1000万亿日元，占同期GDP比重超过200%，均创下历史最高记录，这意味着日本人均负担721.6万日元。
主权债务高企导致日本乃至全球经济都将面临巨大风险。
目前，日本成为所有发达经济体中主权信用评级最低的国家。
日本泡沫经济的生成与崩溃并非偶然，而是在跌宕起伏的国际形势下，国内经济发展中长期存在的诸多隐患在不恰当的经济政策刺激下的大爆发。
投资理财——房地产与日本泡沫经济PPT课件
失落的一代
2010年日本出现了“失落的一代”的名词，作为金融海啸后的反思。 该失落的一代专指出生于1989-1992年间的年轻人，到2010年为止他们 大约刚好20岁，是成年和进入社会的阶段。而在2010年日本的成人礼 仪式中佐世保市的成人礼会场；有一年轻人喝醉酒闹事，正在致词的市 长就脱口而出“社会冷酷啊！守点规矩吧！”随即成为报纸头条，也引发 了社会上对这一代年轻人的反思和“失落的一代”名词的出现。
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日本泡沫经济对我国的启示
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日本泡沫破裂前背景VS中国现状
经济状况
国家政策
民众心态 国际背景
泡沫破灭前的日本
贸易顺差 日元大幅升值（自愿）
GDP（4%—9%） 调利率前居民储蓄率高
股市、楼市价格暴涨 宽松货币政策、扩大内 需财政政策 适度紧缩
货币政策 金融自由化 官僚体制、政府效率低 极度乐观
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上帝欲使其毁灭，必先使其疯狂
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哈佛教授傅高义在惊呼 《JAPAN IS NO.1》 日本人接着高呼 《日本可以说不》
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普通人的影响
著名经济学家林毅夫曾经回忆，他在东京的表哥在泡 沫经济前夕，用5亿日元买了一套房子，结果到1990年中 期，只值1亿日元。
反过来说，假如时间能够倒流，在日本80年代那样的 社会经济条件及国际环境下，以现在对泡沫经济的认识水 平，人们能否明智地采取种种打压泡沫的政策措施，避免 泡沫经济的发生呢？对于这个问题，很多的日本专家持悲 观的态度。这是因为，促使并放任泡沫经济产生的各项政 策措施并不像人们事后评论的那样愚不可及，在当时的社 会经济氛围下，这些政策措施被认为是恰当的，并受到绝 大多数人的认可与支持。如果违背大多数人的意愿，采取 事后看来是正确的政策措施，那么你也许只有承担失败的 风险，却不会享有成功的荣光。因为在历史上，不曾发生 过的事情是不存在的。这就需要决策者以“我不入地狱谁入 地狱”的气概来推行自己坚信正确的政策措施。而正确的知 识只能来源于对历史的科学总结。历史虽然不会重复，可 是历史又往往惊人地相似。有日本学者回顾泡沫经济时期 自己的想法时说道：“对于消费价格及批发价格都很平稳而 只有资产价格急剧上升这一现象，我以为这只是股票、房 地产等特定市场的问题，未必是整体经济的问题。可是翻 开历史，同样的泡沫已重复了无数次，而当它在自己眼前 发生时却没有想到，真让人羞愧不已。”他人的失败是我们 的一面镜子，我们应以此为鉴，避免再去验证一次。
日本90年代末经济危机对中国经济的启示PPT演示课件
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经济增长持续低靡 （90年代初至今）
1990泡沫经 济破灭
•20世纪90年代初以来，随着泡沫经济的破 灭，日本经济陷入严重的衰退之中。个人 消费欲振乏力，金融改革沉疴不起，经济 增长停滞不前，复苏时间遥遥无期。有专 家认为，与60、70年代富有活力的日本经 济相比，90年代以来的日本经济堪称患了 “日本病” 。
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断壁残垣
欣欣向荣
衰退停滞
如何由盛 转衰？
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日本经济泡沫的主要表现
泡沫经济，是指资产价值超越实体经济，极易丧失持续发展能力的宏观经济 状态。泡沫经济经常由大量投机活动支撑。由于缺乏实体经济的支撑，因此其资 产犹如泡沫一般容易破裂，因此经济学上称之为“泡沫经济”。
8.00 1975年末 = 1.00
115%， 1993年达到GDP的123%。 • 中国企业债务从2007年占GDP的90%上升到2012年GDP的124%
------摩根大通报告
。
国家财政债台高筑 、银行坏账问题
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利率政策：均为低利率
• 从1986年开始，为应对日元因广场协议而导致的大幅升值，日本央行决定将 基准利率从5%下调至3％，1987年2月进一步调低至2.5％的历史最低水平。 进入90年代以后，随着日本资产价格泡沫的破灭，日本银行业步入了不可逆 的低利率时代，1995年以后，其利率水平从未高于1%，而且大部份时间相当 于零利率。
7.00 6.00 5.00 4.00 3.00 2.00 1.00 0.00
1975 1977 1979
1981
1983
1985
泡 沫 经 济
1987
1989
1991
1993
1995
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从日本楼市三十年变迁,汲取经济发展正能量
从日本楼市三十年变迁，汲取经济发展正能量自1990年代初以来，日本楼市经历了被称为“失去的30年”的漫长低迷期。
这一时期，日本房地产价格持续下跌，市场萎靡不振，对日本经济产生了深远的影响。
本文将深入探讨这背后的原因、影响以及日本楼市的未来走势。
一、日本楼市泡沫的形成与破裂在1980年代，日本经济迅速发展，成为世界第二大经济体。
在此期间，日本政府采取宽松的货币政策，大量资金涌入房地产市场，导致房价飙升。
然而，这一繁荣背后隐藏着巨大的泡沫。
1990年代初，随着地价上涨和股市崩盘，日本泡沫经济破裂，楼市开始走下坡路。
二、日本楼市长期低迷的原因1. 政策因素：为了遏制泡沫经济，日本政府实行紧缩性货币政策，提高利率，限制房贷。
此外，政府还出台了一系列房地产调控政策，如限制土地供应和加强房产税征收等。
2. 人口结构变化：日本社会老龄化严重，人口减少，导致房地产需求下降。
此外，年轻人对购房的热情减弱，更倾向于租房或与父母同住。
3. 经济增长乏力：自泡沫破裂以来，日本经济陷入长期停滞，企业盈利下滑，失业率上升，居民收入增长缓慢，进一步削弱了购房能力。
三、日本楼市的影响1. 对经济的拖累：房地产业是日本经济的重要支柱之一，楼市低迷导致投资减少、消费疲软，进而影响整体经济增长。
2. 银行不良贷款问题：房地产泡沫破裂后，许多企业和个人无力偿还房贷，导致银行不良贷款堆积，金融体系风险增加。
3. 社会问题：房价下跌导致许多家庭财富缩水，甚至陷入负资产困境。
此外，年轻人买不起房，加剧了社会不满情绪。
四、日本楼市未来走势展望尽管日本楼市长期低迷，但近年来出现了一些积极变化。
首先，政府推出了一系列刺激措施，如降低房贷利率、放宽购房限制等。
其次，随着东京奥运会的举办，基础设施建设和外国投资者的涌入为楼市带来了新的活力。
最后，随着人口结构的变化和技术的进步，共享住宅和小户型住宅等新兴市场逐渐兴起。
场变革的推动下，未来日本楼市有望逐步回暖。
日本房地产泡沫经验及管理借鉴
日本房地产泡沫经验及管理借鉴日本房地产泡沫经验及管理借鉴日本在20世纪80年代经历了一场房地产泡沫，这是一个糟糕的经济事件，对日本经济产生了严重的影响。
对于其他国家来说，日本的房地产泡沫经验是一个宝贵的教训，它提供了许多管理借鉴的经验。
本文将详细讨论日本房地产泡沫的背景、原因以及管理借鉴。
首先，了解日本房地产泡沫的背景是很重要的。
20世纪80年代初，日本的经济增长强劲，特别是房地产行业。
大量的投资涌入房地产市场，导致土地和房屋价格快速上涨。
这种上涨的价格带动了更多的投资，形成了一个恶性循环。
人们开始认为投资房地产是一个安全且利润丰厚的方式。
银行纷纷提供贷款给房地产开发商以满足市场需求。
然而，这个泡沫最终爆破了。
泡沫破裂的关键是市场供应过剩。
由于投资者期望房地产价格持续上涨，开发商纷纷扩大产能，导致供应超过需求。
此外，经济增长放缓和人口老龄化也对房地产市场产生了负面影响。
这些因素导致了房地产价格的下降，投资者开始抛售资产，银行贷款风险大幅增加。
最终，许多房地产开发商破产，并引发了一场严重的金融危机。
那么，我们可以从日本房地产泡沫中学到哪些管理借鉴呢？首先，监管机构应该加强对房地产市场的监管。
日本的监管机构在泡沫形成期间并没有及时采取行动来控制投资过热。
如果监管机构能够更早地意识到泡沫的形成，并采取相应的措施来限制风险投资，就可以避免泡沫的形成和破裂。
其次，银行应采取更加审慎的贷款政策。
在日本房地产泡沫中，银行大量提供贷款给房地产开发商，但并没有进行充分的风险评估。
银行应该更加审慎地评估贷款申请，确保借款人具有偿还贷款的能力，并设立有效的风险管理制度。
第三，政府应制定适当的宏观经济政策。
日本房地产泡沫的形成与经济政策的错误决策有关，如货币政策过于宽松和财政政策过于放松。
政府应该根据经济形势和市场需求来制定合理的政策，以稳定经济增长和房地产市场。
最后，人们应该树立正确的投资观念。
泡沫的形成部分是由于投资者盲目追逐利润而投资房地产。
日本的地产泡沫：起因、破裂与后果
泡沫的起因与破裂1987年，日本的地产价格，经过50年代中期之后两个阶段的上涨，已经到了一个相当高的水平。
1987年末，日本全国的土地价格总额为美国地价总额的4倍，房地产平均价格是美国的96倍，东京都市区的土地比美国整个加利福尼亚州的还要贵。
此时，日本已连续5次下调官定利率，中央银行贴现率和官定利率都达到了历史最低水平。
调低利率的结果是货币供应量大幅增加，而这时日本金融业从70年代开始尝试的金融自由化，特别是利率市场化的步伐加快，并已达到一定的水平。
“自由”了的银行业为追逐利润并获得竞争优势，毫无节制地向房地产投资者融资，房地产投资者可以从银行得到贷款，而用贷款购得的地产又可以作为抵押，从银行得到相当于地产价格70%以上的更多贷款。
如此反复贷款，新增加的巨量货币供给的很大一部分，通过银行业流入了房地产业。
不动产抵押贷款在全国银行的贷款总额中所占比例，1984为17%，1992年达到36%。
此外，7家不受银行法限制的住宅专业金融公司向个人购房者提供的大量贷款，使贷款额度进一步膨胀。
同时，很多大型企业也为追逐房地产业的超额利润，将资金投资于房地产业。
房地产业供需两旺，一片繁荣。
非理性预期和投机对日本房地产泡沫的积聚起到了推波助澜的作用。
和整个社会的房地产存量相比，无论是新建房还是二手房，其每年在市场上交易的数量实际上十分有限。
但问题在于，整个房地产的价格是以这些有限的交易价格作为标价尺度的，如果交易中有大量地产投机的因素存在，加上信息的不对称，人们对炒房利润的非理性预期就会被引导出来，直至也参加到房地产的投机之中去。
土地和税收政策加快了泡沫的形成。
日本征收的土地保有税率很低，由于价格的上涨，实际有效税率仅为0.2%～0.3%，而美国、加拿大为2%左右。
从需求角度，低的地产保有税刺激了人们拥有更多房地产的意愿，空置待售成为普遍现象；从供给角度，土地闲置、待机转手和低密度、低容积率利用成为常态，大片空置待建的土地成为城市的景观，这更加剧了房地产供给的短缺，价格迅速上涨成为必然。
日本房地产泡沫警示
日本房地产泡沫警示近几年来，每当房地产市场降温之际，楼市“崩盘论”就会大行其道，而日本成为某种参照。
日本房地产泡沫在1991年破裂后，经济一蹶不振，20年来徘徊不前。
中国是不是会重蹈日本覆辙，学界一直争辩不休。
中日一样是因宽松的货币政策致使资金涌入楼市，房价迅速上涨，但不同的是，中日两国所处的进展阶段不同，人口老龄化和城镇化率也存在不同。
业内人士以为，从房价收入比来看，中国房地产市场确实存在泡沫，但只要国家政策适当引导，将投资投机资金挤出楼市，通过实体经济不断进展，居民的收入水平不断上升，以时刻换空间，大体能够消化房地产市场的泡沫成份，实现软着陆，而不会出现日本式的崩溃。
泡沫破裂致“失去的20年”日本的房地产泡沫起因，普遍以为始于1985年“广场协议”签定后的日元升值，给日本经济带来繁荣的制造业出口，陷入了窘境，要维持日本经济继续高速增加，必需寻觅新的经济增加点，房地产成了不贰选择。
于是，日本政府开始加速全面推行住宅商品化，商业银行大量为居民购房发放贷款，贷款利率大幅下调。
日本的房价、地价开始急速爬升。
同期，政府为了纠正日元过度升值大量地干与汇市而且大幅放松银根，造成了流动性多余的局面，房产、土地成为居民寻求货币保值的替代品。
当大笔资金涌入不动产市场而使其升值时，保有需求被打开了，屋子、土地再也不是一种利用需求，而是投资品种。
从历史上看，1961年、1973年和1990年，是日本房价、地价涨幅的三个峰值。
但前两次大涨，日本处在8%以上的经济高增加期，同时伴随着城镇化进程，有经济面和自住需求面的支撑，并无形成大泡沫。
但到1974年时，日本的城镇化率已经达到%，尔后20年，日本的城镇化进程实际上已停滞，现在的房地产离开了自住需求的有效支撑，由投资性质支撑的市场形成了大泡沫。
在日本意识到不动产的高速进展已经严峻影响到了日本经济的未来进展方向后，采取了紧急更正。
1990年3月，日本银行出台的《控制不动产融资总量的通知》成为刺破日本泡沫经济的导火索。
房地产经营管理-日本房地产泡沫原因及过程 精品
日本房地产泡沫原因及过程日本地产神话自1991年破灭以来，地价持续下跌，直至今年虽然略有起色，但长达十多年来房地产低迷不振的阴影依然挥之不去。
回顾日本地产神话破灭的历程，对于中国目前水涨船高的房地产市场或许有较大的启示。
（一）地产神话破灭的伤痛至今仍未痊愈日本国土交通省在20XX年1月1日的“公示地价”中，尽管东京、名古屋、大阪等大城市部分区域的地价出现了上涨的势头，但日本的平均地价依然在继续下跌。
其中，住宅用地价格同比下跌了4.5%，商业用地价格同比下跌了5.6%，连续14年下跌。
与1991年相比，住宅地价已经下跌了46%，基本回到了地产泡沫产生前的1985年的水平；商业用地下跌了约70%，为1974年以来的最低水平。
在今年3月23日发表的全国“公示地价”显示中，虽然东京、名古屋、大阪等大城市的部分核心地区地价大幅上升，但北海道、四国、九州部分城市乃至东京的部分地价依然继续下跌，跌幅最大地区达到了28.9％，土地价格下跌前十名地区的跌幅依然在15％以上，在东京的2100多个地价观察点中还有661个处于下跌状态。
对于“公示地价”出现的某些反转迹象，尽管有关人士认为，东京地价已经摆脱严峻的下跌局面开始回升，而东京地价的回升将逐步波及到周边地区，地价有望继续走高,但日本国土交通省的官员还是比较谨慎。
（二）泡沫经济巅峰时期的地产神话从1985年开始的日本泡沫经济时代，同时是日本创造地产神话的时期。
据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120．1（1980年为100），但到了1988年就暴涨到了334．2，在短短的3年间暴涨了近两倍。
东京都中央区的地价上涨了3倍。
1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。
同时同于日元的急速升值极大地提高了日元的购买力，日本国内地产的不断飙升使海外的房地产相对日本人购买力来说相当便宜，日本人开始在美国和欧洲大量进行房地产投资。
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第四讲 日本房地产市场泡沫破 灭及其启示
主要内容
随着20世纪90年代初日本房地产泡沫的破灭，日 本就陷入了20年无休止的衰退之中。作为一个成 熟的市场经济体系，日本经济持续低迷，这其中 必然有许多深层次的问题值得我们研究，以免日 后中国的经济重蹈覆辙。
房地产业周期波动的不稳定性被无数研究者和政 策制订者所关注，但是将房地产业的波动和宏观 经济波动作为一个整体，并探讨二者之间内在的 联系和相互作用方面仍然不足。本讲拟就此问题 展开讨论，希望能对我国不断升温的房地产热潮 有所警示。
二、引起房地产泡沫的原因
1.日元大幅升值 1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国
五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬 值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地 产业，大大刺激了房价的上涨。
2.盲目扩大信贷，滥用杠杆作用
在资金泛滥的情况下，原本应该紧缩的信贷不仅
没有紧缩，相反进一步扩张，推波助澜火上加油。
➢首 付 比 降 低 。 2015年给二套及 二套以上购房贷 款松绑，降低首 套房甚至全国范 围内的二套及二 套以上房屋首付 比例
➢房 贷 利 率 创 新 低 央行连续两次降息，间 隔时间不足百日，刺激 力度之大、决心之强， 显示出了明确的货币宽 松 趋 势 。 自 2000 年 以 来 ， 目前购房利率更是创下 第二新低。楼市“金三 银四”或可期
为了追逐高额利润，日本各大银行将房地产作为最
佳贷款项目，来者不拒有求必应。
一周房市热点
一、2月全国房地产市场数据解读
1、环比房价因春节因素降幅略有扩大。发布的数据
显示，由于春节成交较为清淡，2月份70个大中城市
新建商品住宅价格环比下降的城市有66个，比上月增
加2个；持平的城市有2个，比上月减少2个；上涨的
城市有2个，与上月相同。
二手住宅价格环比下降的城市有61个，与上月相
第四个十年始自2009年，日本经济由于房地产泡沫的 破灭而一蹶不振并处于长期的下行周期，就是人们所 称的“失落的二十年”。
战后的日本用东亚模式创造了经济奇迹，工业化 的发展一并快速推动着日本城市化的进程，日本 房地产业也借势而上。从上世纪50年代初开始的 头30年，日本房地产业在曲曲折折中总体向上， 没有什么大风大浪。
二、两会后，房市调控政策密集将出台
进入2015年两会，政府对房地产的态度，终于由羞 答答欲抱琵琶半遮面转向明晃晃亮出救市底牌！政府 的政策层面已于无声处听惊雷，正酝酿着方向性的改 变。两会后，市场预期第四轮政策刺激会更加重磅， 楼市也将逐步回暖。理由如下：
➢房地产市场定调 2015年的措辞为：“坚 持分类指导，因地施策， 落实地方政府主体责任， 支持居民自住和改善性 住房需求，促进房地产 市场平稳健康发展。” 短短一年之隔，已经天 上地下换了人间，楼市 基调发生了根本性变化。 “调控”淡出，“指导” 上场，为2010年以来所 仅见。
提倡稳住住房消费 对房地产业，应该分 三条路走：高档房价格 让市场去调节，虽然量 不会大，但是政府不要 管，转让时收税就行； 廉租房还要继续盖，收 入低的也要有个家，哪 怕面积小一点；一定要 有平价房，适合一般的 城里的工薪阶层，能够 买得起。
GDP调低为7% 1、特大城市的限购不会 全面去除，但结构性打开的 可能行极大。北上广深全面 放开限购风险较大，所以结 构性放开，比如对高端房地 产限购政策进行调整的可能 性非常大。 2、针对改善型需求的房 地产政策口径进一步宽松的 可能性加大。现在，央行正 在评估房地产贷款政策调整 的可行性。
1985年为了转变以出口导向为主的经济增长方式， 日本开始采取宽松的金融政策来刺激国内消费， 拉动内需的增长，而房地产业就成为了货币投向 的一个主要产业。从1986年起，日本进入了房地 产业的鼎盛时期。
来自银行的大量贷款很快流入房地产市场，最有 代表性的是银座的地价，在1987年一年中涨了40%。 同一年，东京的房价也涨了53%。
一、日本房地产泡沫破灭始末
日本经济发展经历了典型的4个十年。第一个始自 1955年，这一时期日本开始战后复兴，经济建设以投 资主导型的经济发展发展模式为主，加速完成工业化 进程。当时房地产市场的一大问题就是供给不足，全 国无房者超过400万户。第二个十年始自1966年，这 一时期日本实现投资主导向消费主导的转换，日本年 均复合增长率超过5%，是日本经济最为蓬勃发展的时 期。第三个十年始自1976年，日本经济进入由产业结 构升级和新技术带动下的新经济时代，国民收入由高 速增长转向稳定增长阶段。
同；持平的城市有4个，比上月增加1个；上涨的城市
有5个，比上月减少1个。初步测算，70个城市新建商
品住宅价格环比综合平均降幅比上月扩大0.1个百分
点。
2、房价同比继续下降。受去年同期基数较 高影响，房价同比继续下降。70个大中城 市中新建商品住宅价格1个城市持平，其余 下降；二手住宅价格1个城市上涨，其余下 降。
到1991年为止，日本国内6大城市的商业地价短短 6年间上升了3倍多。到1989年，国土面积仅相当 于美国加利福尼亚州的日本的地价市值总额达到 了全美国地价总额的4倍。在最高峰时期，有房地 产专业机构测算的结果显示，仅仅日本东京圈内 的地价总额已经相当于全美国地价的总额。
80年代初期，日本成为亚洲第一强国和仅次于美国的 世界第二大强国，经济实力达到美国一半，外汇储备超 过4000亿美元，占世界外汇储备的50%。日本人成为世 界上最富有的人，土地成为世界上最昂贵的土地。日本 平均房地产价格是美国的100倍，东京大阪的价格是纽 约、芝加哥的几十倍。 泡沫破裂后许多日本居民成为千万“负翁”，长期背 上严重的财务负担，在相当长的时间里严重影响正常消 费。日本银行及非银行机构的不良债务高达100万亿日 元，最后成为坏账的达到几十万亿日元。倒闭和被收购 的银行和房地产公司不计其数，大量建筑成为“烂尾 楼”。建筑业饱受重创，1994年合同金额不足高峰期的 三分之一，国民经济陷入长达十年的负增长和零增长。