碧桂园—以高性价比拉动需求的郊区大盘开发模式

产品定位 客户定位 物业定位
整体规划 单体设计 景观设计 相关配套 设施设计
原料采购 营销策划 社区服务
建筑施工 品质把控 配套工程 景观营造
产品形象 包装
产品定价
广告主题
配套设施 Biblioteka Baidu理
碧桂园覆盖了房地产开发的所有环节，包括项目定位，设计，建筑，装修，部分建 材，营销和物业管理等；攫取价值链上每一环的利润，并借此实现低成本和快速度 开发；
至2011年上半年，碧桂园已拥有58个处于 不同发展阶段的房地产开发项目，其中32 个位于广东省内，其他分布于湖南、湖北、 安徽、江苏、辽宁、内蒙古等省份。
2010年中碧桂园全国布局图
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碧桂园的财务表现
收入来源
2010年
金额
占总收入比 例
2009年
金额
占总收入比 例
2008年
金额
占总收入比 例
通过大配套的营建提升社 区品质，促使社区成熟， 形成以“大型高尚社区＋ 优美环境＋优质产品＋五 星级管理服务＋超级配套 体系＋合理定价”的驱动 力模式。
碧桂园大规模社区的常规配套设施
公共设施：交通中心、医疗站、康体中心 商业设施：星级酒店、商业街、超市、银行、肉菜市场等 教育设施：九年制教育中小学（包括幼儿园，小学和初中） 会所：酒店会所，社区会所
碧桂园配套设施建筑面积通常占到社区总建筑面积的5%左右，明显高 于其他项目，加之其社区规模巨大，从而形成强势的配套资源。 - 7 -
开发模式 2、高度的垂直一体化，几乎覆盖整个开发环节的业务品类
取地
市场定位 规划设计 建筑施工 产品营销 物业管理
战略布局 城市调研
可行性研 究
政府公关
拆迁安排
上下游相关公司的设置有助于合法避税，成本内部化有助于降低成本，提高盈利水
平。
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开发模式
3、独特的市场定位——避开一线二线城市“主流”客户群的 竞争，主要针对大城市郊区和三线，四线城市的“主体”客 户群
本土运营时代
2004年以前
价格敏感度较高，对档次、 品味考虑较少的客户阶层。
成长中的白领阶层 城中村的小老板 富裕的镇区居民 在大陆置业的普通港
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开发模式
6、碧桂园奉行低成本、快周转的运营战略，项目开发模式与产 品线设计都以其为核心展开
低密度为主、定式化的物业形态定位，保证快速复制；
产品设计
大跨度的产品面积总价区间，符合多元化需求； 简单构造的大面积赠送，充分利用低地价优势，创造高性价比；
低成本、 快周转的 运营战略
强调大公共景观营造，忽略细节化的组团景观设计；
1.75%
合计
25,804.1 100.00% 17,585.7 100.00% 15,712.8 100.00%
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第二章
开发模式研究
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开发模式
1、采取相关多元化的业务组合，以住宅为主业，融入酒店、 建筑装修、物业管理等业务
多元化的业务结构在一定程 度上可以减弱单项业务波动 的影响，五星级酒店、大型 商业中心、学校、主题公园、 基础设施和综合社区配套等 方面的投资可以提升住宅产 品的市场价值。
采取相关多元化的业务组合，以住宅为主业，融入酒店、建筑装修、 物业管理等业务；
开发模式
高度的垂直一体化，自行把控项目进度，外部成本内部化；
针对大城市郊区和三线，四线城市的“主体”客户群；
以高性价比拉动需求的郊区大盘运作模式 －碧桂园
2011年
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总 纲（以下内容仅为演示使用）
企业发展概况 开发模研究 企业产品线研究 典型案例
成都
西安 重庆
北京
沈阳
天津 青岛
南京 镇江 无锡 湖州
佛山 海南
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第一章
企业概况
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发展概况
碧桂园成立于1992年，至2010年已发展成为年销售额 247亿，全国布局的品牌房地产开发企业
开发模式
5、“批发大盘”的开发模式，低成本，低房价，快速开发
严控成本 前置设计 快速开发
通过业务链整合，牢牢掌握设计、施工、绿化、装修、物业服务、酒店经 营等每个环节，很少外包，从而保证规模扩张的同时成本得到有效控制；
2007年结算收入增长48％，而销售成本仅增长45％，营销成本增长36 ％
在项目选址和土地收购阶段就开始进行规划研究和初步设计，在与政府谈 判过程中不断完善设计；
实行社区配套先行，主动配合市政建设，推动城市化进程，从而获得地方政府的
欢迎和支持。
价格低廉
土地成本占平均售价的比例一直维持在7－8％左右；
2007年前5月以40亿获得2300万平米土地，平均楼面地价
约为174元/平米；
交通便利
大部分项目选址于距相关城市中心地带10－30分钟车程， 能迅速接驳道路交通网络的城郊区域；
人 ……
全面扩张时代
2004年以后
较成熟市场的白领、中 产等中端、中高端阶层
边远不成熟市场的高端 客户
城市白领、泛公务员、 小生意人……
生意人、政府官员、
企业中高层管理
者……
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开发模式
4、低地价，大规模的城郊取地策略
政府欢迎：利用许多地方政府出售土地筹措发展资金和加速城市化建设的愿望，
碧桂园取地 的五大特征
密度较低 景观优质 规模庞大
确保开发产品以别墅和洋房为主，缩短施工周期的同时 有利于跨地域的简单复制；
地块多拥有良好的自然景观，便于设计优美舒适的园区 环境，提高产品性价比；
张家界是5A级景区，韶关和池州拥有4A级景区，咸宁是温 泉之乡……
一般地块面积都在千亩以上，建筑面积达数百万平米。- 10 -
一般项目概念设计1天即可完成，多数项目可以在获得土地使用权后几 天内开工；
同一段时间内，所有碧桂园项目均为同一批次产品，极大地提升设计，施 工，销售等效率； 从拿地到预售平均7个月，从预售到结算约8－10个月；
以低价换 周转
项目价格经常是周围可比项目一半的价格，产品取得预售证后，全数投向 市场，低价快销使2007年批次日均销售率达到78％，年度平均积存率仅 为2.5％。
房地产开发 24,637.8 95.48% 16,544.9 94.08% 14,736.5 93.79%
建筑及装饰 288.7
1.12%
377.2
2.14%
408.5
2.60%
物业管理
405.4
1.57%
349.3
1.99%
293.3
1.87%
酒店营运
472.2
1.83%
314.3
1.79%
274.5