碧桂园—以高性价比拉动需求的郊区大盘开发模式
《生产与运作管理》关于碧桂园的运营战略和竞争力模式分析
《生产与运作管理》关于碧桂园的运营战略和竞争力模式分析一、碧桂园基本情况1992年，碧桂园诞生于改革前沿广东。
立业20多年来，碧桂园积极参与中国城镇化建设，力求让每一个项目都能成为美丽中国的典范，也与世界先进生活同步。
2006年，碧桂园成为中国房地产行业最早的两家驰名商标企业之一。
2007年，碧桂园在香港联交所主板挂牌上市。
2011年，碧桂园被评为2011福布斯亚太上市公司50强。
目前，碧桂园已是国内最大的房地产开发企业之一，进入超过100个城市，为各地带去了全新的居住理念和生活方式。
2013年，碧桂园实现全年合约销售额1060亿元人民币，合同销售建筑面积1593万平方米，位列中国上市房地产企业四强。
碧桂园“给您一个五星级的家”的服务理念及“碧桂园速度”带来的“完美呈现”和“物超所值”，让碧桂园品牌受到全球各地客户的火热追捧。
2013年碧桂园首个海外项目，马来西亚金海湾一经开盘，即成为马来西亚全国销售冠军，成为国内房地产企业拓展海外市场的典范。
除房地产主营业务外，碧桂园集团还下辖国家一级资质建筑公司、国家一级资质物业管理公司、甲级资质设计院、高星级酒店连锁、国际IBO教育等子板块。
二十余年来，碧桂园秉持“努力建造老百姓买得起的好房子”的理念，让更多人过上更高品质人居生活。
碧桂园新总部大楼二、面临的挑战（一）资金回笼周期长相对于制造业，房地产是一个资本密集型的行业，同时也是与经济形势、银行信贷政策、居民收入水平等宏观经济密切相关的产业。
正因为房地产的行业特点，碧桂园面临与其同行相同的挑战。
房地产开发相对于制造业是高利润,但是不能抛开时间节点和资金占用成本及风险。
因为一个地产项目往往需要两年甚至更长时间,而制造业可能已经在两年内将资金周转了三次以上,这意味着,同样的钱,制造业可以在相同时间内获得三次利润,开发商则只能获得一次。
碧桂园要求自己必须做到让资金快速滚动，如果一笔资金在一段时间内,同行只能周转一次,那么碧桂园要力争做到周转两次。
郊区大盘运作策略及其开发的八大规律
让郊区大盘活起来——郊区大盘运作策略及其开发的八大规律导语：客户到郊区去，到那里去买什么？买点是什么？楼盘营造的卖点是什么？买点和卖点如果不统一的话，郊区大盘的产品是无法销售的。
郊区大盘要如何从客户的买点研究楼盘的卖点？编辑/洪若麒大盘开发，首期一定要预留价值和投资的空间、可见的价值附送。
同时，大盘需要营造自己的客户圈层，以建设一个阶层的思路来吸引客户归属。
一、营销——郊区大盘运作策略的最核心部分1．以客户的需求为导向的产品策略郊区大盘产品策略的两大关键点：关键点1：以客户的需求为导向产品战略所有的大盘，尤其是远郊大盘，因为项目的体量越做越大，地理位置越来越远，原来距离城市可能是20公里，现在则远至50公里，所以远郊大盘相对应的客户需求也更加脆弱。
项目的配套有一个不完善，客户就有可能购买。
所以产品一定要以客户需求为导向。
关键点2：以营销诉求为核心的产品策略郊区大盘要先做什么产品，发须要从营销角度来编排，这是在项目最初运作的时候就要确定的。
2．营销是郊区大盘运作策略最核心部分运作一个郊区大盘需要庞大的资金，而且现金流必须非常健康，所以营销层面上，产品的定位，产品的覆盖面，价格总额必须有一个非常大的量。
首先必须保证前期投入的资金加上销售的资金，能够保证项目的健康发展，要不然项目不管是怎么做，他的路都会越走越窄，会出问题，所以营销是产品策略上最核心的部分。
（1）郊区大盘必须解决每一个客户的问题郊区大盘尤其是远郊大盘不能只有某一个卖点，他必须具备优秀的综合素质。
综合素质不仅是指居住的环境配套、交通，而且各色各样的业主在各个时段的娱乐、购物等需求，都能一站式在大盘社区得到解决，所以它需要的是一个综合素质。
（2）建立强势的营销队伍很多开发商忽视这一点。
郊区大盘的销售必须要有优秀的营销团队。
优秀的营销团队将会主导以后楼盘的运作轨迹和方向，销售的时候该出什么牌，营销什么亮点，团队都可以恰当的筹划同时可以指导销售人员什么时候设计最吸引客户的亮点。
房地产八大开发模式
延伸阅读：房地产八大开发模式一、规模化品牌扩张开发模式这种模式最典型的是碧桂园。
碧桂园最大成功之处在于，把品牌做起来了，并在强势品牌带动下，实行规模化生产、规模化营销，开辟了大盘担纲时代；为业内经营者在市场经济大环境中塑造品牌，并为品牌延伸提供了成功经验。
其对房地产产生革命性影响之处在于成功准确地把握并引导了中国房地产业的走势：郊区化、大盘化（规模化）、复合（整合）化。
与此相对应，其操作模式为：A产品路线：工业化建造、规模化；B、企业运作：纵向一体化、建筑、装修、物业管理一条龙服务；C、营销策略：连锁化经营，在珠江三角洲大板块内扩张。
1、复合地产整合出“碧桂园”强大品牌。
“跳出地产做地产”是碧桂园的聪明绝招，且在七年以后就已进行，不可不谓先知先觉。
（1）1994年初，其与名人辈出的北京石景山中学合办碧桂园学校，竟出人意料招到1300多名学生；（2）楼未建成，配套先行，五星级会所同时建成。
这两点成了广州，乃至全国不少楼盘争相仿效的致胜招术（当初是绝招，后来用的开发商多了，便成了必备招术）。
建校达到了聚人气、积资金、增加知名度、美誉度的效果。
“给成功人士一个五星级的家”的经营理念，精彩演绎出“碧桂园”神话。
2、大盘化（规模化）。
不少专家特别提及碧桂园像工厂化那样大规模造房子，迅速满足了人们“安得广厦千万间”住房需。
人们惊奇地发现，从涉足房地产开始以来的8年时间里，顺德碧桂园先以一片荒野之地变成一座现代卫星城，随后一年一个碧桂园。
广州碧桂园打破广州楼市春节不开盘的历史，且一口气销了4000多套房，创造了大盘神话、规模神话、品牌神话。
这两年碧桂园以不可思议的速度在扩张，华南碧桂园（占地面积超过1000亩）、顺德碧桂园东园、顺德碧桂园西苑（占地178万多平方米）、均安碧桂园（仅高尔球场占地就达1700多亩）、佛山碧桂园，其已在珠江三角洲“遍地开花”。
3、郊区化居住模式。
碧桂园较早超越洋人所崇高的“5+2”生活模式，即在市区工作5天，在郊区休息生活2天。
“房住不炒”背景下我国房地产企业经营发展探索——以碧桂园为例
“房住不炒”背景下我国房地产企业经营发展探索——以碧桂园为例单位：佛山市禅城区张槎社会治理中心邮编：528000摘要：“房住不炒”和行业下行的大背景下，众多知名房企出现债务违约和资金链断裂现象，牵动着千千万万普通购房者的心弦，因此研究我国房地产公司经营现状和发展方向就显得尤为重要。
本文选取碧桂园集团作为案例，基于2017-2022年6月财务报表数据，分别分析了盈利能力、营运能力、偿债能力和发展能力数据，多角度研究碧桂园集团的发展现状。
研究发现，2017年至今，碧桂园集团的四项能力均出现大幅度的下滑，最后从调整盈利点、提升自身盈利能力，优化调整业务布局、提升抗风险能力，拓宽融资渠道、优化资产结构，强化内部管理、提升全竞力四个方面提出其未来发展方向的建议。
关键词：碧桂园；财务报表；经营能力1 引言房地产行业作为我国经济发展的重要支柱产业之一，带动上下游众多关联产业，在推动地方经济发展、带动就业、加快城乡一体化发展、提升区域价值等方面发挥了举足轻重的作用。
房地产开发行业具有重资产投资、开发周期长、开发环节较多、资金成本大、易受政策影响等特点，因此房地产行业备受政府和社会关注。
十九大、二十大坚持“房住不炒”的定位，中央“三道红线”政策紧跟其后，再加上疫情冲击，截至目前，全国已有多家知名房企出现债务危机，导致在建项目烂尾。
当下房地产行业的发展与国家经济的发展和普通老百姓的生活息息相关，房地产公司的项目能否正常交付牵动着千千万万个家庭的心弦。
因此，针对房地产公司经营现状的分析，剖析其经营状况就显得尤为重要。
本文选取中国最大的房地产开发企业碧桂园集团作为案例，通过近5年财务报表数据的分解与计算，从多角度分析和研究碧桂园集团的经营现状，尝试揭示当前“房住不炒”和“新冠疫情”的大背景下我国房地产开发企业的真实经营状况，以期为其经营探索方向提供可行的建议。
2 案例选择近年来，受“房住不炒”等宏观政策的影响，房地产开发企业的融资渠道日趋狭窄，2021年1月1日颁布的“三道红线”更是成为压死骆驼的最后一根稻草，加之受到“新冠疫情”的影响带来的新房销售额的大幅下滑，导致了我国众多房地产上市公司出现债务违约时间，项目停工、烂尾。
碧桂园：成败去家族化
碧桂园：成败去家族化作者：暂无来源：《中国房地产业》 2013年第4期文│梅东当碧桂园提出今年的销售目标增长30%时，业内一片质疑。
虽然去年碧桂园的业绩有10%的增长，但过去存在的问题并未得到明显的改善：广东省内的货值太大、省外发展并无实质性进展、产品结构依旧单一、家族式企业色彩浓郁、财务杠杆运用过多等等一系列造成碧桂园“滑坡”的问题并未得到解决，30%的增长目标，有些托大。
作为造城运动的先行者，早年的碧桂园头角峥嵘，王石视其为万科的最大竞争对手。
作为传统的家族企业，杨国强的“杨氏宗亲”把持着碧桂园的不少重要部门，老板事事亲力亲为成就了碧桂园的崛起，但也阻碍了它的前行。
曾经的楷模163亿股本，市值最高时超过2000亿港元。
也催生出中国首富，当年26岁的杨惠妍因持有其96亿股股份，在2007年身家超过160亿美元。
碧桂园曾创下内地房企在港融资的最高纪录：148.49亿港元，股价一度攀升至14.18港元，如今，股价狂泻至不到4元。
2007年无疑是碧桂园的巅峰时刻。
差不多有半年的时间，市场上流传着各种版本的解码碧桂园、解读首富报道。
当时碧桂园被认为是业内的奇迹：用只相当于万科产品平均售价和销售额的30%和40%，实现了和万科相去不远的利润；年收入增速与万科相近，但净利润提升却比万科高；万科的经营现金流为负，而碧桂园的经营性现金流却为正。
在很多指标上，刚上市的碧桂园都优于万科。
避开主流市场和有实力的竞争对手，低价买入大片有发展潜力的土地，依靠多元化的物业提升了住宅价值，依靠控制全价值链实现低成本快速开发销售，进而快速回款持续发展。
这是万科总结的碧桂园模式。
而碧桂园自己宣称的“平过自己起屋”、“给你一个五星级的家”也是对其低价、高周转、大规模策略的平实注解。
通常，碧桂园拿地成本不超过20万元/亩，土地成本占每单位平均售价从2004~2006年连续3年均低于10%，分别为9.2%、7%及7.5%，远低于其他开发商20%左右的比例。
房地产大盘营销模式研究——以某别墅大盘项目为例
（ ２ ） 整合资源 ， 促进和维 系老业主
公司充分整合资源 ，如举办 某证 券公司与某别墅大盘项 目Ｖ Ｉ Ｐ 客户联谊会 ；浅湾开盘活动中由某旅行社提供南极游
示着 楼市 进入了规 模化发展 的“ 大盘时代 ” 。本文研究涉及 的 名额等 ，通过集团资源的整合提高客户对于品牌的认知和 忠
响 力 的 营销 模 式 ． ．某 别 墅 大盘 作 为 国 内 某地 产 开发 商 的 首 个
超 级大盘 ， 通 过 对其 营 销 模 式 的研 究 表 明 ： 营销应 高端站住 ，
通过 圈层 营销 和体 验 营销 ， 不 断提 升 品 牌 势 能 ， 并 且 注 重 营 销 卖 点 的连 续性 、 节 奏 性 和 系统 性 ， 通过 全 员 营销 向 市 场 传 达 一 致 的 清晰 的品 牌 形 象 关键词 ： 房地产 ； 营销 ； 营销模式： 营销 策略
图 市 Ｍ Ａ 场 Ｒ Ｋ 营 Ｅ Ｔ Ｉ 销 Ｎ Ｇ Ｒ Ｅ Ｓ Ｅ Ａ Ｒ Ｃ Ｈ
房 地 产 大 盘 营 销 模 式 研 究
以某别墅大盘项 目为例
◇ 陈 明 蔡 志明
摘要 ： 近 年 来 由于 房 地 产 企 业 的增 多 ， 加 上 宏观 经 济 环 境
不可分的。通过对项 目的大盘营销模式研究 ， 希望可以为项 目
主， 爱传播 、 介绍 ２套以的一个市场 ， 档 次不高 、 品质较低 ， 数
年来别墅价格仅相当于城市核心区的公寓价格 ，而佛 山市 场
郊区高端楼盘短缺 ，客户还处于由农村向城市集 中的这样 一
个阶段 。经过四年多的建设 ， 项 目创造 了大盘 开发的奇迹 ： 在 权威人士 。二是精心设计圈层活动 ， 路线规划方面把最能体现
远郊商业大盘模式和经典案例分析
模式二
博物馆、度假酒店，商业街等多种特色业态，打造多种功能的原 创性近郊小镇
良渚文化博物 馆 占地4万余平方米，建筑面积约1万平方米。是集展示、研究、信 息交流为一体的综合性展示场所。作为文化标签，提升了整个项目 的影响力和知名度。 占地约274.8亩，总建筑面积7.3万平方米，拥有4万多平方米的水 面及2万平方米的道路与广场。是项目的前期核心配套，促进了项 目销售。
客户的区域来源：90%以上为广州人，五大中心城区合计占比高达79%；客户对万科品牌与价格的认可度分别为91％ 、94%。
成交客户中，主要为首次置业群体，高达 62％；而客户的置业目的中，自住型的客户为主要群体，占比73％。由此可知，本项 本报告是严格保密的。 目很大程度上拉动了刚需客户的需求，性价比高。
本报告是严格保密的。
模式一
配套功能：重点打造和完善交通、购物、教育、医疗、餐饮、休 闲等生活配套，成就“第一居所”
便捷交通 广清轻轨、社区交通中心、公交车 商业餐饮 华润万家、商业街、美食街
已签约引进 广州华润万 家生活超市； 规划建设沿 湖商业街； 规划打造美 食一条街， 未来将引入 多种风味品 牌美食店； 广清轻轨将于 2014年建成通车 已经引入经项目 到清远的27路、 210路公交车； 规划建设社区交 通中心，未来将 开通到达广州各 商业旺区的社区 穿梭巴士；
已开发项目
1992年 2000—2001年 2002年 广东省佛山市顺德区，顺德碧桂园 均安碧桂园、碧桂花城、荔城碧桂园 广州市下辖市清远与花都区交界处碧桂 园假日半岛，碧桂园凤凰城 半岛碧桂园、鹤山碧桂园、高明碧桂园、 五邑碧桂园 …… 开发模式特点
已开发项目
恒大地产在全国十多个大中型城市开发了70多个项 目，形成可以复制到恒大模式。 恒大针对不同客户群体设计了不同的产品体系，主 要以恒大华府、恒大城、恒大绿洲、恒大名都、恒 大金碧天下几个系列为主打。 开发模式特点
郊区陌生区“拓荒式”区域开发模式与策略
郊区陌生区“拓荒式”区域开发模式与策略周建成郊区大盘开发因其驱动因素的不同而分成主题地产开发模式、新市镇开发模式和产业驱动开发模式等。
一般来说，郊区大盘项目不会是单因素驱动，其驱动因素会随着其开发进程而不断进行演变。
图1 郊区大盘开发模式一、主题地产开发模式在郊区陌生区大盘开发中，由于项目的交通距离以及消费者对项目区域的心理距离的影响，消费者对项目关注不足，项目对消费者无法形成冲击，项目需要有影响力、有冲击力的元素形成对消费者的吸引力，社区主题承载了房地产开发中对消费者形成有效吸引的作用。
1、主题地产核心驱动养老、体育、教育、文化艺术等各种主题是郊区陌生区大盘开发的重要驱动方式。
通过主题吸引消费者的关注，通过完善的社区配套和良好的社区环境消除消费者的心理抗性。
养老地产、体育地产、教育地产、文化艺术地产等主题地产作为众多郊区陌生区大盘开发的重要模式，其功能布局因主题的不同而有所差异。
图2 体育地产——南国奥林匹克花园作为撬动郊区陌生区大盘开发模式之一的主题地产，主题鲜明是其开发的核心支撑力。
鲜明的主题首先要对客户群体进行精准定位。
通过对地块所在区域的消费导向进行研判与分析，锁定目标客户群，提炼出符合消费者需求的主题概念，从而确立项目整体定位。
其次要结合项目所具备的独特资源，打造不可复制的核心主题，并通过全方位的主题宣传与主题硬件设施的先行建设，使主题成为项目开发运营的特色标签。
2、主题地产盈利模式图3 主题地产盈利模式以主题配套为核心驱动方式的主题地产项目的重要特点是主题配套建设运营与房地产物业开发运营高度结合、紧密联系，在功能上两者互为配套，在价值上互相促进与提升，形成凹凸效应。
收入主要来源于两方面：一是来源于主题配套产业链运营，主要包括主题赛事举办、主题系列配套运营、主题培训活动、相关主题衍生等收入，其提升了房地产项目的附加值、增强了自身的品牌价值；另外来源于房地产项目经营，包括住宅项目销售收入，高档酒店、商务会议中心以及其他娱乐配套的经营收入，其通过房地产销售能够快速回笼资金，降低项目风险，实现项目盈利。
碧桂园新楼盘营销策划方案
碧桂园新楼盘营销策划方案一、市场分析1. 项目背景碧桂园作为中国房地产开发企业的领导者之一，以其高品质、绿色环保的建筑和社区规划而闻名。
作为一个不断扩张的企业，碧桂园需要持续开发并推出新楼盘以满足市场需求。
本文以碧桂园的一座新楼盘为案例，分析其市场环境，并提供营销策划方案。
2.市场现状分析根据最新的城市规划和市场调研数据，目标楼盘所在的城市处于经济发展快速、人口流动大、房地产市场竞争激烈的阶段。
当前市场上已有多个竞争对手的楼盘，包括众多国内开发商及一些外企开发的项目。
这些竞争对手的楼盘在性价比、地段、配套设施和购房人群定位方面在一定程度上满足了市场需求。
3.目标人群分析通过市场调研和目标楼盘所在城市的人口分析，我们确定了目标人群为中产阶级家庭和投资购房者。
中产阶级家庭关注生活品质和教育资源，希望拥有一个宽敞舒适、环境优美的住宅；投资购房者则关注投资回报和潜在的升值空间，希望购买具有潜力的房产。
二、营销目标1.打造品牌形象通过本次楼盘的营销活动，进一步加强碧桂园在目标城市的品牌形象，树立优质房地产开发商的形象。
2.提高销售额通过有针对性的市场推广和销售活动，迅速带动目标楼盘的销售额，并达到预定的销售指标。
3.增加客户满意度通过提供高品质住房和完善的售后服务，满足客户的需求，提高客户满意度，以便引导客户推荐给他人并在未来购买碧桂园的其他楼盘。
三、营销策略1.品牌营销(1) 建立品牌意识通过多渠道的市场宣传和广告投放，加强品牌的知名度和认知度。
组织品牌发布会，邀请媒体和业内人士参与，以增加报道和关注度。
(2) 社交媒体营销利用微博、微信、抖音等自媒体平台，发布楼盘的信息和最新进展。
与影响力较大的社交媒体账号合作，增加宣传的覆盖范围。
2.产品定位(1) 优势卖点强调楼盘的优势卖点，比如独特的地理位置、绿色环保的建筑设计、高品质的装修和配套设施等。
根据目标人群的需求，突出楼盘的特点和价值。
(2) 价值创造通过一系列增值服务，如免费临近小区幼儿园/小学名额、购房者专享的会员卡权益、一年内免费体检等等，增加购房者对楼盘的价值感受，从而提高成交率。
碧桂园：一家千亿房企的城镇化探索
碧桂园碧桂园：：一家千亿房企的城镇化探索一家千亿房企的城镇化探索2015年03月12日碧桂园的开卷之作碧桂园的开卷之作——————顺德碧桂园顺德碧桂园顺德碧桂园 李克强总理说，中国的城镇化，其规模之大为人类历史所未有，不仅对中国的发展很重要，而且会影响世界。
作为城镇化建设身体力行者的碧桂园，已经在这场翻天覆地影响世界的运动中摸索前进了二十年，其发展轨迹为中国的房企建设新型城镇化提供了有益借鉴。
2014年，碧桂园完成销售额1288亿元，成为千亿元房企军团当中新的一员，市场人士对碧桂园刮目相看。
碧桂园身上最明显的标签是“不进城”，这很容易让人联想起在二三线城市，甚至是四五线城市深耕细作的碧桂园在市场的探索上与新一轮可能到来的城镇化，在某种市场和发展潜力上的吻合。
在“收获”城镇化红利的同时，碧桂园的探索，也给国内愈演愈烈的城镇化实践提供了新的市场思路。
产城模式之碧桂园实践产城模式之碧桂园实践 我国“十二五”规划纲要中明确提出，主要目标之一就是“城镇化率提高4个百分点，城乡区域发展的协调性进一步增强”。
这就意味着到2015年，中国的城镇化率将由现在的47.5%提高到51.5%。
城镇人口将首次超过农村人口。
“十二五”期间，从2010年到2020年，中国将有约2亿人口从农村转移到城市。
在经历了滞后城镇化和城镇化加速阶段后，中国城镇化进入到与重新工业化阶段相适应的城镇化基本实现阶段，新型城镇化的创新实践面临产城融合的现实局面。
中国人民大学区域经济研究所所长孙久文教授说，实现产业与城市发展的双轮驱动、双向提升，这是产业新城的核心诉求。
中心城市人口的疏解是当下城市发展的必然趋势，疏解中心城市人口也离不开新城的发展。
碧桂园实现产城互动的第一个产业配套综合体项目。
产城模式改变了碧桂园以往大城模式下“卧城”困境，南京句容项目、兰州项目、贵阳项目等均为碧桂园实现产城互动的配套综合体项目，启动住宅、办公、酒店、公寓、会所、购物中心“六位一体”模式。
远郊大盘的开发模式及典型案例分析PPT课件
n“基本生活配套+快速回现”的方式实现项目的滚动开发
城市发展阶 段未到，中 高端人群缺 乏背景下， 通过“低成 本、低总价、 基本生活配 套”主抓刚 需外溢的中 低端客群。
本报告是严格保密的。
模式一
碧桂园、恒大等均是被动郊区化模式的典型代表，在全国已有大 量成功开发案例
已开发项目
已开发项目
1992年 2000—2001年
项目位置
清远市清城区石角镇大坑水库西侧（广清高 速龙塘出口右转3公里）
自然风光
背靠王子山，前临30万平米原生态湖，拥有 长达7.4公里沿湖岸线
项目情况
规划总面积占地达1000亩，总建筑面积约为 130万㎡，其中，一期占地11.6万平米，建筑 面积38万平米，容积率2.0
Ø万科地产在南中国最大规街
Ø广清轻轨将于 2014年建成通车
l已经引入经项目 到清远的27路、 210路公交车；
l规划建设社区交 通中心，未来将 开通到达广州各 商业旺区的社区 穿梭巴士；
Ø已签约引进 广州华润万 家生活超市；
Ø规划建设沿 湖商业街；
Ø规划打造美 食一条街， 未来将引入 多种风味品 牌美食店；
医疗保健系统
社区医院、健 身中心
道路交通系统
独立交通中心， 地铁5号线，业 主巴，客运中 心
本报告是严格保密的。
交通中心，会所，商业
凤凰城中英文学校 教育设施系统
开办凤凰城幼儿 园、小学、中学 ，前瞻性地开创 了全国领先的教
育连锁体系。
模式一
案例二：北部万科城
项目属性：广州与清远交界处，距广州中心区一小时车程；打造广州北第一居 所，突破区域第二居所板块固有传统；均价仅4000元，一个月劲销2200套； 形成约4-6万居住人口规模的大型生态型城市社区
碧桂园产业发展趋势
碧桂园产业发展趋势碧桂园产业发展趋势一、引言碧桂园集团是中国领先的房地产开发商之一，成立于1992年。
多年来，碧桂园一直致力于房地产开发领域，通过不断创新和发展，取得了令人瞩目的成绩。
然而，随着中国经济的转型和升级，传统房地产模式面临着一系列的挑战和变革。
在这种背景下，碧桂园不仅需要适应市场的新变化，同时也需要找到新的发展路径。
本文将分析碧桂园产业发展趋势，包括产业地产、智慧城市和文旅地产等方面，以期为碧桂园未来的战略规划提供参考。
二、产业地产的发展随着中国经济的转型，产业地产逐渐成为中国房地产市场的重要组成部分。
碧桂园在这一领域的发展前景广阔。
产业地产以产业为核心，结合房地产开发，提供办公、仓储、生产和研发等一系列综合性配套服务，满足企业对于办公场所和生产设备的需求。
与传统住宅地产相比，产业地产具有较高的盈利能力和稳定性，在租金和经营服务方面具有更大的空间。
碧桂园已经开始在产业地产领域进行布局，并取得了一定的成功。
例如，碧桂园在深圳建立了一座面积超过100万平方米的产业园区，为企业提供了高品质的办公和生产场所。
此外，碧桂园还借助自身的资源优势，吸引了一大批知名企业入驻园区，形成了良好的产业生态。
随着碧桂园在产业地产领域的进一步发展，其收益和影响力将进一步增加。
三、智慧城市的兴起智慧城市是以信息技术为基础，以大数据、云计算和物联网技术为支撑，集安全、高效、便捷、环保和可持续发展于一体的城市。
智慧城市的兴起为房地产开发商提供了新的发展机遇，也给碧桂园带来了新的发展方向。
碧桂园已经在智慧城市方面展开了一系列的尝试。
例如，碧桂园与华为合作，在新一线城市建设了一座智能化示范小区，通过运用先进的技术手段，实现了小区的全面智能化管理。
这一举措不仅提升了居民的生活品质，同时也为碧桂园的产品赢得了良好的市场口碑。
在智慧城市的推动下，碧桂园还可以在房地产开发过程中运用大数据和人工智能等技术手段，提供更加个性化和智能化的产品和服务。
房地产市场萎靡形势下,房产企业的唯一生存之道
房地产市场萎靡形势下，房产企业的唯一生存之道差异化竞争是任何一家企业长久发展需要具备的战略要求，随着08年金融危机，国家提出4万亿救市政策，使2009年中国市场贷款规模空前庞大，直接刺激了房地产热度。
2010年房地产市场过热才得到国家的重视，提出一系列限购令和房产降温政策。
但到了2013年政策放松，房地产又迎来新的热潮。
房价猛增、炒房等词汇占据了新闻的头版头条，人们茶余饭后闲聊的也都是关于房价的种种情况。
标签：房地产；差异化竞争；房产企业国家提出新型城镇化建设的口号，一大批传统企业都开始投入房地产的开发与建设当中。
2014年～2016年是我国房地产发展最快速的3年，各城各市的新楼盘井喷式爆发，并且开盘价格屡创新高，无论各色地产形式，都能收到不错的经济效益。
房地产市场变得杂乱无章、横尸遍野，鬼城、烂尾楼、空楼盘更是层出不穷。
城镇化建设规模不断扩大，但质量却得不到保障，在没有任何医疗、教育、商业等基础设施建设的情况下凭空建城。
而如今，随着国家政策的调控以及房地产市场萎靡，已经不是遍地捞钱的时期了，而拥有深厚底蕴的房地产企业，已经展现出较为明显的优势。
无论是严谨的企业管理制度，还是独创的商业发展模式，也或许是楼盘开发的差异化市场定位，都是最核心的竞争优势，在这种萎靡的市场前景下，这些企业往往逆势而上，成为房地产行业绝对的领导者。
如今，中国房地产形势散发出独有的特质。
刚需依旧存在，炒房现象逐渐缓解。
第一，雄安新区的成立后公租廉租房模式的推出，使炒房团绝望至极，同时各大开发商还是模仿雄安模式进行房地产开发，不售只租成为一波小潮流，也正在改变着中国传统住房观念。
第二，“丈母娘经济”是影响房地产热度的罪魁祸首，嫁女儿的首要条件就是有房有车，房产证还要加上女方的名字，这种情形让中国传统住房观念根深蒂固，短时间内很难有很大的改观，所以“婚房”是房地产的刚需。
第三，人民生活水平的提高以及二孩政策的推出使得原本居住空间开始压缩，一部分有经济能力的人不满足现在的住所，开始追求更高的居住环境以及更大的居住空间。
碧桂园如何玩转三四线
碧桂园如何玩转三四线作者：来源：《中国房地产·市场版》2016年第07期碧桂园五一3天全国11盘联动销售额高达160亿，其中，位于三四线的碧桂园招商凤凰城、阜阳碧桂园、碧桂园印象花城、碧桂园凤凰城四个项目，单盘单日均超10亿。
碧桂园此次实现三四线城市热销，有四大秘密武器。
一、战略部署：环重点城市的可辐射区域在信贷持续宽松、一线收紧的大环境下，碧桂园布局重点选在重点城市的可辐射三四线地块；这样做一方面，受益于来自一线和重点城市的需求外溢明显，另一方面项目地理位置为三四线，有效地控制前期土地成本，利于规模化扩张。
截至2016年一季度，其土地储备中目标市场为一线城市（北上广深）的货量总值可达2109亿，目标市场为重点二线（郑州+南京）的货量总值可达695.96亿。
具体来看，此类三四线地块有几大共性特征：1.沿城市发展方向，与目标市场车程多控制在100分钟内，有轨道交通规划的地块。
如面向上海客户的，碧桂园珑庭走沈海高速至沪嘉高速，开车进入上海市区约1小时40分；如面向广州客户的碧桂园凤凰城，走广深高速到带环城高速约1小时。
2.处于当地配套成熟的老城区或紧挨市政办公区域的地块。
抓住一线及重点二线城市外溢需求，是本轮市场红利，除此之外，碧桂园地块选址上，重视三四线当地客户转化。
当地中心城区、老城区或紧挨市政办公区域的地块，配套成熟，尤其是学校对于第一居所的刚需客户来说，是购房决策的关键点。
二、开发模式：收购入股项目利于企业规模扩张2015年起，碧桂园开始在全国范围内寻找好的标的，尤其是一些三四线项目获取路径，不仅局限于招拍挂市场，很多当地房企因资金、操盘能力的限制，愿意让渡高性价比的土储，寻求和碧桂园的共同开发。
碧桂园则通过采取小股操盘、合作开发、代建等方式介入，降低资金成本在土地上的投入，为后期提升产品品质及营销开支留足预算空间。
汇总五一期间单日单项目销售金额超过10亿的四个项目中的三个项目，碧桂园的股权都非100%。
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同一段时间内，所有碧桂园项目均为同一批次产品，极大地提升设计，施 工，销售等效率； 从拿地到预售平均7个月，从预售到结算约8－10个月；
以低价换 周转
项目价格经常是周围可比项目一半的价格，产品取得预售证后，全数投向 市场，低价快销使2007年批次日均销售率达到78％，年度平均积存率仅 为2.5％。
实行社区配套先行，主动配合市政建设，推动城市化进程，从而获得地方政府的
欢迎和支持。
价格低廉
土地成本占平均售价的比例一直维持在7－8％左右；
2007年前5月以40亿获得2300万平米土地，平均楼面地价
约为174元/平米；
交通便利
大部分项目选址于距相关城市中心地带10－30分钟车程， 能迅速接驳道路交通网络的城郊区域；
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开发模式
6、碧桂园奉行低成本、快周转的运营战略，项目开发模式与产 品线设计都以其为核心展开
低密度为主、定式化的物业形态定位，保证快速复制；
产品设计
大跨度的产品面积总价区间，符合多元化需求； 简单构造的大面积赠送，充分利用低地价优势，创造高性价比；
低成本、 快周转的 运营战略
强调大公共景观营造，忽略细节化的组团景观设计；
以高性价比拉动需求的郊区大盘运作模式 －碧桂园
2011年
-1-
总 纲（以下内容仅为演示使用）
企业发展概况 开发模研究 企业产品线研究 典型案例
成都
西安 重庆
北京
沈阳
天津 青岛
南京 镇江 无锡 湖州
佛山 海南
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第一章
企业概况-3-来自 发展概况碧桂园成立于1992年，至2010年已发展成为年销售额 247亿，全国布局的品牌房地产开发企业
采取相关多元化的业务组合，以住宅为主业，融入酒店、建筑装修、 物业管理等业务；
开发模式
高度的垂直一体化，自行把控项目进度，外部成本内部化；
针对大城市郊区和三线，四线城市的“主体”客户群；
碧桂园配套设施建筑面积通常占到社区总建筑面积的5%左右，明显高 于其他项目，加之其社区规模巨大，从而形成强势的配套资源。 - 7 -
开发模式 2、高度的垂直一体化，几乎覆盖整个开发环节的业务品类
取地
市场定位 规划设计 建筑施工 产品营销 物业管理
战略布局 城市调研
可行性研 究
政府公关
拆迁安排
开发模式
5、“批发大盘”的开发模式，低成本，低房价，快速开发
严控成本 前置设计 快速开发
通过业务链整合，牢牢掌握设计、施工、绿化、装修、物业服务、酒店经 营等每个环节，很少外包，从而保证规模扩张的同时成本得到有效控制；
2007年结算收入增长48％，而销售成本仅增长45％，营销成本增长36 ％
在项目选址和土地收购阶段就开始进行规划研究和初步设计，在与政府谈 判过程中不断完善设计；
房地产开发 24,637.8 95.48% 16,544.9 94.08% 14,736.5 93.79%
建筑及装饰 288.7
1.12%
377.2
2.14%
408.5
2.60%
物业管理
405.4
1.57%
349.3
1.99%
293.3
1.87%
酒店营运
472.2
1.83%
314.3
1.79%
274.5
至2011年上半年，碧桂园已拥有58个处于 不同发展阶段的房地产开发项目，其中32 个位于广东省内，其他分布于湖南、湖北、 安徽、江苏、辽宁、内蒙古等省份。
2010年中碧桂园全国布局图
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碧桂园的财务表现
收入来源
2010年
金额
占总收入比 例
2009年
金额
占总收入比 例
2008年
金额
占总收入比 例
人 ……
全面扩张时代
2004年以后
较成熟市场的白领、中 产等中端、中高端阶层
边远不成熟市场的高端 客户
城市白领、泛公务员、 小生意人……
生意人、政府官员、
企业中高层管理
者……
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开发模式
4、低地价，大规模的城郊取地策略
政府欢迎：利用许多地方政府出售土地筹措发展资金和加速城市化建设的愿望，
上下游相关公司的设置有助于合法避税，成本内部化有助于降低成本，提高盈利水
平。
-8-
开发模式
3、独特的市场定位——避开一线二线城市“主流”客户群的 竞争，主要针对大城市郊区和三线，四线城市的“主体”客 户群
本土运营时代
2004年以前
价格敏感度较高，对档次、 品味考虑较少的客户阶层。
成长中的白领阶层 城中村的小老板 富裕的镇区居民 在大陆置业的普通港
产品定位 客户定位 物业定位
整体规划 单体设计 景观设计 相关配套 设施设计
原料采购 营销策划 社区服务
建筑施工 品质把控 配套工程 景观营造
产品形象 包装
产品定价
广告主题
配套设施 管理
碧桂园覆盖了房地产开发的所有环节，包括项目定位，设计，建筑，装修，部分建 材，营销和物业管理等；攫取价值链上每一环的利润，并借此实现低成本和快速度 开发；
1.75%
合计
25,804.1 100.00% 17,585.7 100.00% 15,712.8 100.00%
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第二章
开发模式研究
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开发模式
1、采取相关多元化的业务组合，以住宅为主业，融入酒店、 建筑装修、物业管理等业务
多元化的业务结构在一定程 度上可以减弱单项业务波动 的影响，五星级酒店、大型 商业中心、学校、主题公园、 基础设施和综合社区配套等 方面的投资可以提升住宅产 品的市场价值。
通过大配套的营建提升社 区品质，促使社区成熟， 形成以“大型高尚社区＋ 优美环境＋优质产品＋五 星级管理服务＋超级配套 体系＋合理定价”的驱动 力模式。
碧桂园大规模社区的常规配套设施
公共设施：交通中心、医疗站、康体中心 商业设施：星级酒店、商业街、超市、银行、肉菜市场等 教育设施：九年制教育中小学（包括幼儿园，小学和初中） 会所：酒店会所，社区会所
碧桂园取地 的五大特征
密度较低 景观优质 规模庞大
确保开发产品以别墅和洋房为主，缩短施工周期的同时 有利于跨地域的简单复制；
地块多拥有良好的自然景观，便于设计优美舒适的园区 环境，提高产品性价比；
张家界是5A级景区，韶关和池州拥有4A级景区，咸宁是温 泉之乡……
一般地块面积都在千亩以上，建筑面积达数百万平米。- 10 -