碧桂园案例分析
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四、碧桂园案例:财务管理的投融资内容以 碧桂园案例: 何形式反映的 ? • IPO上市融资: IPO上市融资: • 2007年4月,碧桂园登陆港交所,发行24亿 股,挂牌首日成为香港股市最大的内地房 地产发展股份,市值为1160亿港元。 • 成功的上市发行股票使碧桂园获得发展的 充裕资金,有效降低资金的使用成本。
碧桂园与房地产泡沫
1993年国家对房地产市场进行调控。广东顺德建筑商杨国强带 资在顺德市广珠公路南侧的1000多亩土地上建造了几百套别墅。房 子造好了,遇到宏观调控,投资逾亿的项目基本面临死火状态。当 杨国强向开发商索要工程所垫费用时,开发商最终答应让杨销售已 盖好的别墅,以销售收入核销建筑成本。为盘活此项目,杨动足脑 筋,但收效甚微。 一天,为孩子上学去考查一离广州市区近两小时车程的贵族学 校,突受启发:这里也是未发展地区,学校建在水田鱼塘之上,却 有那么多“大款”争先恐后把自己小孩往这儿送,尽管每个学生要 交教育储备金15万元。由此萌发“先建配套学校,再建别墅区”想 法。 1994年,碧桂园的“投资子女”广告,引出了“21世纪经济大 潮的黄埔军校——碧桂园”,首期报名者突破1300人,教育储备金 由一个学生18万元涨到23万元至30万元,筹资近3.9亿元。 由此,碧桂园的运作模式确立:学校+会所+物业管理。
四、碧桂园案例:财务管理的投融资内容以 碧桂园案例: 何形式反映的 ?
• 碧桂园发行:可转股债券 • 碧桂园2013年到期的可换股债券,是该集团于 碧桂园2013年到期的可换股债券,是该集团于 2008年 月第一次发行的海外债券。其2009年业绩 2008年2月第一次发行的海外债券。其2009年业绩 报告显示,该笔债券全年平均利息为9.7%,原定 报告显示,该笔债券全年平均利息为9.7%,原定 9.7% 期限为5年,即2013年到期,但是,当时的合同约 期限为5年,即2013年到期,但是,当时的合同约 定,债券持有人可在3年后,即2011年的2 定,债券持有人可在3年后,即2011年的2月后, 提出提前赎回的要求。
四、碧桂园案例:财务管理的投融资内容以 碧桂园案例: 何形式反映的 ? • 2. 投资:2004~2006年间,碧桂园土地成本 投资:2004~2006年间,碧桂园土地成本 占平均售价的比例分别为9.2%、7%及7.5%, 占平均售价的比例分别为9.2%、7%及7.5%, 2007上半年又降低至7.45%,远低于当时其 2007上半年又降低至7.45%,远低于当时其 他开发商20%左右的比例。低成本拿地使碧 他开发商20%左右的比例。低成本拿地使碧 桂园缩短的投资成本的回收期,降低了经 营的风险,提升了竞争力。
四、碧桂园案例:财务管理的投融资内容以 碧桂园案例: 何形式反映的 ? • 借款: • 截至2009年12月31日,碧桂园的现金及银行 截至2009年12月31日,碧桂园的现金及银行 存款共约84亿元,总借贷余额约为人民币 存款共约84亿元,总借贷余额约为人民币 178亿元,其中银行借款约为108.9亿元。 178亿元,其中银行借款约为108.9亿元。
三、碧桂园经营模式的潜在风险
• 一)政策的风险: • 1. 教育保证金到期返本,以固定利息方式作 为学生的学费。国家降息使碧桂园遭受损 失,不得不挪用其它资金支援教育。 • 2. 大量囤地,如果不及时开发使用将面临政 策变化后土地回收的风险。
三、碧桂园经营模式的潜在风险
• 二)资金风险: • 1. 大量囤地使其资产使用超过排名第二的地 产商近一倍,成为全国名副其实的“ 产商近一倍,成为全国名副其实的“地 主”,然而这么大规的土地储备将会带来 的严重的资金负担。 • 2. 规模制造,以生产商品的概念来生产房屋 使其资金投入量较大,加大了资金使用成 本。
三、碧桂园经营模式的潜在风险
• 三)管理风险: • 1. 碧桂园到目前为止还是家族管理方式,存 在着大部份家族企业的弊端。 • 2. 垂直一体化的整合,使其面临着综合管理 的困难,也面临着管理不善成本将成倍上 涨的风险。
四、碧桂园案例:财务管理的投融资内容以 碧桂园案例: 何形式反映的 ? • 1. 碧桂园学校的教育储备金案例:此策略充 份利用的“货币的时间价值” 份利用的“货币的时间价值” • 具体实例:上学前交30万储备金,毕业后退 具体实例:上学前交30万储备金,毕业后退 还30万元的储备金。利用储备金的利息支付 30万元的储备金。利用储备金的利息支付 学生上学的费用,从学生家长来看交多少 拿回多少,并且小孩受到好的教育。但实 际上上学前的30万与毕业后的30万已经大不 际上上学前的30万与毕业后的30万已经大不 相同,即使没有投资货币的现值一定大于 它的未来值。
有一位名人对房地产的建设讲了下面一段话: “就房地产搞房地产肯定死火,要跳出房地产才能开发房地 就房地产搞房地产肯定死火, 房地产不等于钢筋加水泥。地产也要用文化的方式去运作” 产,房地产不等于钢筋加水泥。地产也要用文化的方式去运作”。 思考: 1.此案例给你留下何感想? 2. 碧桂园的经营模式,同其他开发商的模式相比,你认为最 大的区别是什么? 3. 碧桂园的经营模式,你认为会隐藏什么样的风险? 4.碧桂园的案例中,财务管理的投融资内容以何形式反映的?
按照整合的模式做项目,并在运作过程中严格控制土地成本 和人工成本,碧桂园企业越做越大。 2000年,顺德碧桂园度假村开业,开始介入酒店业;2001年, 碧桂园凤凰城建设,提出“别墅城市”概念;2002年凤凰城开盘, 创造了一天销售7.5亿元的奇迹;2006年,相继启动占地2700亩的 长沙项目和占地23万平方米的上海项目。近10年内碧桂园已兴建 3.8万个住宅单位,以千亩乃至万亩大盘为主流产品,成为集设计、 建设、装修、物业管理、管桩厂等一系列生产的大集团化企业。 2007年4月,碧桂园登陆港交所,发行24亿股,挂牌首日成为 香港股市最大的内地房地产发展股份,市值为1160亿港元。同年9 月,碧桂园宣布半年销售额超过100亿元,其市值也随之突破2000 亿元。碧桂园的土地储备由4月上市时的1900万平方米增加到8月 下旬的5470万平方米,年底目标总额为8000万平方米(香港岛面 积为7800万平方米)。碧桂园在发展过程中,成本控制始终如一: 今年4个月内新增土储,每平方米平均成本为216元,其购入的地 皮只属乡郊之地。
一、此案例留下的感想
• 第一:碧桂园办了一所“贵族”学校 第一:碧桂园办了一所“贵族” • 第二:教育储备金3.9亿帮碧桂园走出困境 第二:教育储备金3.9亿帮碧桂园走出困境 • 第三:跳出房地产来发展房地产,为房产 注入文化。
案例之后的碧桂园故事: 案例之后的碧桂园故事:
• 1999年碧桂园开始进军广州,开始时不做Baidu Nhomakorabea告、不做宣传 1999年碧桂园开始进军广州,开始时不做广告、不做宣传 70栋楼同时起建,造成“黑云压城”大盘围城之势,许多 70栋楼同时起建,造成“黑云压城” 消费者持币等待碧桂园开盘。2000年春节,碧桂元以3000 消费者持币等待碧桂园开盘。2000年春节,碧桂元以3000 元的价格推出自带花园的洋房,这个价格甚至比同一地段 的毛坯房还便宜。超低的价格让业界感受到的巨大的冲击 和震憾,创造了两个多月销售一空的奇迹。碧桂园“ 和震憾,创造了两个多月销售一空的奇迹。碧桂园“准确 定位,规模制造” 定位,规模制造”创造了地产界的神话。随后碧桂园推出 了“白领别墅”,50万元的联排别墅直击地产市场。 白领别墅” 50万元的联排别墅直击地产市场。 • 碧桂园从设计、规划、建筑、施工到装饰都是自己的。大 到排名前三的打桩厂小到会所里的水果和蔬菜,碧桂园将 垂直一体化发挥到了极致。
二、碧桂园独特的模式
• 1. “借鸡生蛋”盘活资产,但“并不杀鸡取卵”。 借鸡生蛋”盘活资产,但“并不杀鸡取卵” • 2. 碧桂园选择面对主体市场,市场定位准确。 • 3. 发挥规模效应、最大程度上节约成本,用碧桂 园的话说是:“规模制造、价格为王” 园的话说是:“规模制造、价格为王” • 4. 纵向一体化的垂直整合、将成本控制做到极致。 • 5. 注重公司信誉,IPO上市融资。 注重公司信誉,IPO上市融资。