碧桂园案例分析

二、碧桂园独特的模式
• 1. “借鸡生蛋”盘活资产，但“并不杀鸡取卵”。 借鸡生蛋”盘活资产，但“并不杀鸡取卵” • 2. 碧桂园选择面对主体市场，市场定位准确。 • 3. 发挥规模效应、最大程度上节约成本，用碧桂 园的话说是：“规模制造、价格为王” 园的话说是：“规模制造、价格为王” • 4. 纵向一体化的垂直整合、将成本控制做到极致。 • 5. 注重公司信誉，IPO上市融资。 注重公司信誉，IPO上市融资。
三、碧桂园经营模式的潜在风险
• 一）政策的风险： • 1. 教育保证金到期返本，以固定利息方式作 为学生的学费。国家降息使碧桂园遭受损 失，不得不挪用其它资金支援教育。 • 2. 大量囤地，如果不及时开发使用将面临政 策变化后土地回收的风险。
三、碧桂园经营模式的潜在风险
• 二）资金风险： • 1. 大量囤地使其资产使用超过排名第二的地 产商近一倍，成为全国名副其实的“ 产商近一倍，成为全国名副其实的“地 主”，然而这么大规的土地储备将会带来 的严重的资金负担。 • 2. 规模制造，以生产商品的概念来生产房屋 使其资金投入量较大，加大了资金使用成 本。
一、此案例留下的感想
• 第一：碧桂园办了一所“贵族”学校 第一：碧桂园办了一所“贵族” • 第二：教育储备金3.9亿帮碧桂园走出困境 第二：教育储备金3.9亿帮碧桂园走出困境 • 第三：跳出房地产来发展房地产，为房产 注入文化。
案例之后的碧桂园故事： 案例之后的碧桂园故事：
• 1999年碧桂园开始进军广州，开始时不做广告、不做宣传 1999年碧桂园开始进军广州，开始时不做广告、不做宣传 70栋楼同时起建，造成“黑云压城”大盘围城之势，许多 70栋楼同时起建，造成“黑云压城” 消费者持币等待碧桂园开盘。2000年春节，碧桂元以3000 消费者持币等待碧桂园开盘。2000年春节，碧桂元以3000 元的价格推出自带花园的洋房，这个价格甚至比同一地段 的毛坯房还便宜。超低的价格让业界感受到的巨大的冲击 和震憾，创造了两个多月销售一空的奇迹。碧桂园“ 和震憾，创造了两个多月销售一空的奇迹。碧桂园“准确 定位，规模制造” 定位，规模制造”创造了地产界的神话。随后碧桂园推出 了“白领别墅”，50万元的联排别墅直击地产市场。 白领别墅” 50万元的联排别墅直击地产市场。 • 碧桂园从设计、规划、建筑、施工到装饰都是自己的。大 到排名前三的打桩厂小到会所里的水果和蔬菜，碧桂园将 垂直一体化发挥到了极致。
四、碧桂园案例：财务管理的投融资内容以 碧桂园案例： 何形式反映的 ？
• 碧桂园发行：可转股债券 • 碧桂园2013年到期的可换股债券，是该集团于 碧桂园2013年到期的可换股债券，是该集团于 2008年 月第一次发行的海外债券。其2009年业绩 2008年2月第一次发行的海外债券。其2009年业绩 报告显示，该笔债券全年平均利息为9.7%，原定 报告显示，该笔债券全年平均利息为9.7%，原定 9.7% 期限为5年，即2013年到期，但是，当时的合同约 期限为5年，即2013年到期，但是，当时的合同约 定，债券持有人可在3年后，即2011年的2 定，债券持有人可在3年后，即2011年的2月后， 提出提前赎回的要求。Leabharlann 三、碧桂园经营模式的潜在风险
• 三）管理风险： • 1. 碧桂园到目前为止还是家族管理方式，存 在着大部份家族企业的弊端。 • 2. 垂直一体化的整合，使其面临着综合管理 的困难，也面临着管理不善成本将成倍上 涨的风险。
四、碧桂园案例：财务管理的投融资内容以 碧桂园案例： 何形式反映的 ？ • 1. 碧桂园学校的教育储备金案例：此策略充 份利用的“货币的时间价值” 份利用的“货币的时间价值” • 具体实例：上学前交30万储备金，毕业后退 具体实例：上学前交30万储备金，毕业后退 还30万元的储备金。利用储备金的利息支付 30万元的储备金。利用储备金的利息支付 学生上学的费用，从学生家长来看交多少 拿回多少，并且小孩受到好的教育。但实 际上上学前的30万与毕业后的30万已经大不 际上上学前的30万与毕业后的30万已经大不 相同，即使没有投资货币的现值一定大于 它的未来值。
四、碧桂园案例：财务管理的投融资内容以 碧桂园案例： 何形式反映的 ？ • 借款： • 截至2009年12月31日，碧桂园的现金及银行 截至2009年12月31日，碧桂园的现金及银行 存款共约84亿元，总借贷余额约为人民币 存款共约84亿元，总借贷余额约为人民币 178亿元，其中银行借款约为108.9亿元。 178亿元，其中银行借款约为108.9亿元。
四、碧桂园案例：财务管理的投融资内容以 碧桂园案例： 何形式反映的 ？ • IPO上市融资： IPO上市融资： • 2007年4月，碧桂园登陆港交所，发行24亿 股，挂牌首日成为香港股市最大的内地房 地产发展股份，市值为1160亿港元。 • 成功的上市发行股票使碧桂园获得发展的 充裕资金，有效降低资金的使用成本。
有一位名人对房地产的建设讲了下面一段话： “就房地产搞房地产肯定死火，要跳出房地产才能开发房地 就房地产搞房地产肯定死火， 房地产不等于钢筋加水泥。地产也要用文化的方式去运作” 产，房地产不等于钢筋加水泥。地产也要用文化的方式去运作”。 思考： 1.此案例给你留下何感想？ 2. 碧桂园的经营模式，同其他开发商的模式相比，你认为最 大的区别是什么？ 3. 碧桂园的经营模式，你认为会隐藏什么样的风险？ 4.碧桂园的案例中，财务管理的投融资内容以何形式反映的？
碧桂园与房地产泡沫
1993年国家对房地产市场进行调控。广东顺德建筑商杨国强带 资在顺德市广珠公路南侧的1000多亩土地上建造了几百套别墅。房 子造好了，遇到宏观调控，投资逾亿的项目基本面临死火状态。当 杨国强向开发商索要工程所垫费用时，开发商最终答应让杨销售已 盖好的别墅，以销售收入核销建筑成本。为盘活此项目，杨动足脑 筋，但收效甚微。 一天，为孩子上学去考查一离广州市区近两小时车程的贵族学 校，突受启发：这里也是未发展地区，学校建在水田鱼塘之上，却 有那么多“大款”争先恐后把自己小孩往这儿送，尽管每个学生要 交教育储备金15万元。由此萌发“先建配套学校，再建别墅区”想 法。 1994年，碧桂园的“投资子女”广告，引出了“21世纪经济大 潮的黄埔军校——碧桂园”，首期报名者突破1300人，教育储备金 由一个学生18万元涨到23万元至30万元，筹资近3.9亿元。 由此，碧桂园的运作模式确立：学校+会所+物业管理。
四、碧桂园案例：财务管理的投融资内容以 碧桂园案例： 何形式反映的 ？ • 2. 投资：2004～2006年间，碧桂园土地成本 投资：2004～2006年间，碧桂园土地成本 占平均售价的比例分别为9.2%、7%及7.5%， 占平均售价的比例分别为9.2%、7%及7.5%， 2007上半年又降低至7.45%，远低于当时其 2007上半年又降低至7.45%，远低于当时其 他开发商20%左右的比例。低成本拿地使碧 他开发商20%左右的比例。低成本拿地使碧 桂园缩短的投资成本的回收期，降低了经 营的风险，提升了竞争力。
按照整合的模式做项目，并在运作过程中严格控制土地成本 和人工成本，碧桂园企业越做越大。 2000年，顺德碧桂园度假村开业，开始介入酒店业；2001年， 碧桂园凤凰城建设，提出“别墅城市”概念；2002年凤凰城开盘， 创造了一天销售7.5亿元的奇迹；2006年，相继启动占地2700亩的 长沙项目和占地23万平方米的上海项目。近10年内碧桂园已兴建 3.8万个住宅单位，以千亩乃至万亩大盘为主流产品，成为集设计、 建设、装修、物业管理、管桩厂等一系列生产的大集团化企业。 2007年4月，碧桂园登陆港交所，发行24亿股，挂牌首日成为 香港股市最大的内地房地产发展股份，市值为1160亿港元。同年9 月，碧桂园宣布半年销售额超过100亿元，其市值也随之突破2000 亿元。碧桂园的土地储备由4月上市时的1900万平方米增加到8月 下旬的5470万平方米，年底目标总额为8000万平方米（香港岛面 积为7800万平方米）。碧桂园在发展过程中，成本控制始终如一： 今年4个月内新增土储，每平方米平均成本为216元，其购入的地 皮只属乡郊之地。