无锡2020年房地产市场年度报告XLK
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2020年全市商品住宅供求量均低于2019年，延续供求平衡的状态；成交均价一路走高 ，目前已 突破19800元/㎡，近6年涨幅接近12000元/㎡。
图表：2020年各区域/板块 商品住宅市场表现
供应面积（万㎡）
成交面积（万㎡）
成交均价（元/㎡）
7930
8923
11945
15234
17879
19841
WUXI Real estate market annual report
新联康（中国）无锡分公司 2021.01
Contents
土地市场走势
区域市场表现
02
04
01
03
05
无锡政策盘点
整体市场概况
未来市场展望
01
无锡政策盘点
全国政策风向及盘点、无锡政策盘点、无锡830新政、小结
全国性政策风向
类别
新增供应量（万㎡） 2019年 2020年 同比
成交量（万㎡） 2019年 2020年 同比
成交均价（元/㎡）
2019年 2020年
同比
成交金额（亿元）
2019年 2020年
同比
商品房
807
622
-23%
756
697
-8%
17438
18625
7%
1318
1298
-2%
商品住宅
707
539
-24%
金额 （亿元）
34.16 29.44 28.04 27.24 26.66 26.49 25.00 24.19 23.61 23.40
均价 （元/㎡）
21013 29622 17682 20446 23089 31435 33652 20868 32107 34065
2020.10
2020.11
套均面积 （㎡/套）
• 为支持大力发展住房租赁市场， 住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。
无锡政策盘点
4月10日发布了《关于促进高校毕 业生来锡就业创业的若干措施》
10月15日，无锡市住房公积金管 理中心发布《关于调整第二套住 房公积金个人住房贷款利率的通 知（锡房金规【2020】2号）》
2月12日，中共无锡市委、 无锡市人民政府出台了 《关于应对新型冠状病毒 感染的肺炎疫情保障城乡 有序建设的政策意见》。
全国性重要政策
继续强化企业端和银行端监管，提高对资本的约束力，防范化解金融风险 。
红线一： 剔除预收款的资产负债率不得大于70%
（总负债-预收款） /（总资产-预收款）
红线二： 净负债率不得大于100%
（有息债务-货币资金） /所有者权益
企业端
红线三： 现金短债比不得小于1倍
2020年8月20日
货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）
03
整体市场概况
整体市场表现、住宅市场、办公市场、 别墅市场、商业市场、房企排名、市场总结
整体市场表现
2020年全市各物业类型中，除商品房和商品住宅量跌价升外，其他物业均处于量升价
跌状态； 商业全年供求量同比均上涨58%，主要由于五洲国际工业博览城等高性价比
项目的发力。
2020年无锡房地产市场表现
图表：全市商品住宅 月度市场表现
19523
19577
19358
19572
20149
20231
20897
供应面积（万㎡）
成交面积（万㎡）
19511
20106
19597
成交均价（元/㎡）
19795
18468 33 28
0 16
44 7
52 36
55 49
59 44
72 61
66 47
55 48
46 91
单价段 2016年
8000以下 8000-10000 10000-12000 12000-14000 14000-16000 16000-18000 18000-20000 20000-22000 22000-24000 24000-26000 26000-28000 28000-30000 30000以上
34幅
640 2020
49幅
10幅
4幅 楼板价16536
经开, 12%
惠山, 17%
南长, 2%
楼板价10583
2幅 楼板价12862
10幅 楼板价12583
土地市场
2020年30幅地块楼面价破万，三盛督府天承楼面价19542元/㎡ ，为无锡新地王，溢价 率亦最高， 达4481%。华发博览中心东地块总建约32万方（需建市级标志性网球中心场馆、跆拳道馆 ），体量最大。.
土地市场
2020年成交49幅涉宅用地（含3幅定销地块），锡山、惠山和新吴成交达10幅，经开楼板
价最高。
图表：2014-2020年 无锡含住宅性质土地市场 成交概况
图表：2020年各区土地成交建面占比
成交总建（万㎡） 成交金额（亿元） 楼面价（元/㎡）
8377
8425
8766
Байду номын сангаас10560
11459
5幅 楼板价12577
2020年无锡万元地数量创新高（30幅），并诞生新地王，地价天花板逼 近2万大关，热门板块楼面价纪录均被刷新，未来地价将继续维持高位。
2020年，7家房企首进无锡（招拍挂形式），随着无锡经济实力、基础 建设等多方面快速发展，未来将会持续吸引更多房企关注。
2020年无锡涉宅地块成交总建达640万方，在“房住不炒”大方 针下，预计未来将继续增加土地供应，促进土地市场供求平衡， 实现维稳目标。
重点房地产企业资金监测和 融资管理规则
• 根据“三道红线” 触线情况不同， 试点房地产 企业分为“红、 橙、 黄、 绿” 四档。 以有息 负债规模为融资管理操作目标， 分档设定为有息 负债规模增速阈值，每降低一档， 上限增加5%。
《通知》明确了房地产贷款集中度管理机制的机构覆盖 范围、管理要求及调整机制，分档设置房地产贷款余额 占比和个人住房贷款余额占比两个上限。
8月30日，无锡市政府正式 发布《关于进一步促进我市 房地产市场平稳健康发展的 通知》，即日起实施。
《无锡市户籍准入登记规定》于 2020年12月8日起正式印发实施
无锡重要政策
830新政：一城一策长效机制下，无锡坚持贯彻房住不炒，稳定市场良性 发展。
小结
02
土地市场走势
涉宅用地年度供销走势、高溢价高楼面价概况、小结
楼面价：19542元/㎡
受让人：华发 项目名称：暂无
地块编号：XDG-2020-54号地块 地块位置：经开区贡湖大道与震泽路交叉口东北侧
楼面价：14720元/㎡
小结
除此前的竞公建配套、现房销售、摇号等多种竞拍规则，2020年竞拍规则也进一步“升 级”，首提“触顶转竞人才房“机制，土拍新规则将减少地价的盲目追高，促进地价平稳。
106 119 102 122 106 105 144 114 150 168
2020.12
套均总价 （万元/套）
224 353 181 250 244 330 484 238 482 571
住宅市场
全市单价1.4万元/㎡以下房源占比明显缩水，1.8万元/㎡以上产品明显增加；130㎡以 下户型占 据市场主流且占比均衡，90㎡以下小面积产品占比五年来首次回升。
44.81%
溢价率最高
19542元/㎡
楼板价最高
31.96万方
单幅体量最大
受让人：三盛 项目名称：三盛督府天承 地块编号：XDG-2020-28号地块 地块位置：滨湖区大池路与丹桂路交叉口西南侧
楼面价：19542元/㎡
受让人：三盛 项目名称：三盛督府天承 地块编号：XDG-2020-28号地块 地块位置：滨湖区大池路与丹桂路交叉口西南侧
房地产市场调控整体仍将保持稳定性，行业基调保持一致性，未来中央将更加重视防范化 解金融风 险,防止资本无序扩张形成泡沫，提高对资本的约束力，意味着未来房地产金融 监管仍将不放松。
近五年12月中央政治局会议对房地产的表述。
稳健的货币政策要灵活精准、 合理适度， 保持货币供应量和社
会融资规模增速同名义经济增速基本匹配， 保持宏观杠杆率基 本稳定， 处理好恢复经济和防范风险关系。
公元九里 融创壹号院
和玺 华侨城运河湾
蠡湖金茂府 绿城凤起和鸣
区域
梁溪 经开 新吴 滨湖 新吴 经开 经开 梁溪 滨湖 经开
成交套数 （套） 1528 835 1551 1090 1093 803 517 1015 490 410
面积 （万㎡）
16.26 9.94 15.86 13.32 11.55 8.43 7.43 11.59 7.35 6.87
539万方
24%
595万方
13%
478 627 2015年
424 918 2016年
527 450 2017年
761 780 2018年
707 683 2019年
539 595 2020年
19841元/㎡
11%
住宅市场
全年成交主要集中在二、三季度，价格保持在19500元/㎡左右；全市成交金额TOP中 经开区表 现亮眼，上榜项目最多，且价格多在30000元/㎡左右。
2020年
1% 1% 3% 9% 13% 15% 14% 14% 10% 7% 3% 3% 5%
面积段
90以下 90-100 100-110 110-120 120-130 130-140 140-150 150-160 160-170 170-180 180以上
2016年
28% 14% 10% 11% 11% 8% 5% 1% 2% 2% 8%
51% 25% 12% 6% 3% 1% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
2017年
14% 21% 23% 16% 11% 9% 4% 1% 1% 1% 0% 0% 0%
2018年
2% 9% 17% 19% 18% 15% 6% 5% 4% 2% 1% 1% 1%
2019年
1% 2% 8% 18% 15% 17% 10% 11% 7% 3% 2% 2% 4%
银行端
2020年12月31日 关于建立银行业金融机构房地产贷款 集中度管理制度的通知
1.中资大型银行房地产贷款占比上限调整为40%，个 人住房贷款占比上限32.5%；
2.中资中型银行房地产贷款占比上限调整为27.5%， 个人住房贷款占比上限20%； 3.中资小型银行和非县域农合机构房地产贷款占比 上限调整为22.5%，个人住房贷款占比上限17.5%； 4.县域农合机构分别为17.5%，12.5%； 5.村镇银行分别为12.5%，7.5%。
683
595
-13%
17879
19841
11%
1221
1181
-3%
别墅
86
46
-47%
62
65
5%
21994
21889
-0.5%
136
142
4%
商业
31
49
58%
33
52
58%
16236
11824
-27%
53
62
17%
办公
60
34
-43%
40
46
15%
10842
9944
-8%
43
46
7%
住宅市场
• 2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求， 超出2个百分点以内的，业 务调整过渡期为自本通知实施之日起2年； 超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。
• 房地产贷款集中度符合管理要求的银行业金融机构，应稳健开展房地产贷款相关业务， 保持房地产贷款占比、个 人住房贷款占比基本稳定。
54 67
47 55
2020.01
排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
2020.02
2020.03
2020.04
2020.05
2020.06
2020.07
2020.08
2020.09
表格：2020年无锡全市商品住宅 成交金额TOP10
项目
融创大塘御园 万科翡翠之光 中海寰宇天下 无锡融创文化旅游城
解决好大城市住房突出问题。 住房问题关系民生福祉。 要坚持
房子是用来住的、 不是用来炒的定位， 因地制宜、 多策并举， 促进房地产市场平稳健康发展。
强化反垄断和防止资本无序扩张。 反垄断、 反不正当竞争，
是完善社会主义市场经济体制、推动高质量发展的内在要求。
• 要加强“十四五” 时期住房发展顶层设计，研究好住房市场和住房保障两个体系， 更好发挥规划的导向作 用。 完善相关法规和政策，加强日常监管， 促进住房租赁市场健康发展。
1幅
崇安, 1%
楼板价13324
滨湖, 9%
北塘, 14%
7幅
楼板价8883
10幅
新吴, 27%
734 楼板价11213
锡山, 19%
2072
130 25
2014
11幅
2027
121 22
2015
9幅
459
355
386
309
384 2016
20幅
464 2017
22幅
360 2018
29幅
439 2019
2017年
22% 14% 11% 14% 10% 10% 7% 1% 1% 1% 9%
2018年
17% 14% 14% 17% 13% 9% 7% 1% 2% 1% 5%
2019年
11% 14% 14% 18% 17% 9% 9% 2% 1% 1% 4%
2020年
15% 14% 13% 16% 15% 8% 8% 2% 2% 1% 5%
住宅市场
2016年开始无锡进入“去库存”时代，2020年由于疫情的关系供应量减少，故库存量进一 步减少， 截止2020年底，商品住宅库存量约508万方，去化周期10个月。
图表：2020年各区域/板块 商品住宅市场表现
供应面积（万㎡）
成交面积（万㎡）
成交均价（元/㎡）
7930
8923
11945
15234
17879
19841
WUXI Real estate market annual report
新联康（中国）无锡分公司 2021.01
Contents
土地市场走势
区域市场表现
02
04
01
03
05
无锡政策盘点
整体市场概况
未来市场展望
01
无锡政策盘点
全国政策风向及盘点、无锡政策盘点、无锡830新政、小结
全国性政策风向
类别
新增供应量（万㎡） 2019年 2020年 同比
成交量（万㎡） 2019年 2020年 同比
成交均价（元/㎡）
2019年 2020年
同比
成交金额（亿元）
2019年 2020年
同比
商品房
807
622
-23%
756
697
-8%
17438
18625
7%
1318
1298
-2%
商品住宅
707
539
-24%
金额 （亿元）
34.16 29.44 28.04 27.24 26.66 26.49 25.00 24.19 23.61 23.40
均价 （元/㎡）
21013 29622 17682 20446 23089 31435 33652 20868 32107 34065
2020.10
2020.11
套均面积 （㎡/套）
• 为支持大力发展住房租赁市场， 住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。
无锡政策盘点
4月10日发布了《关于促进高校毕 业生来锡就业创业的若干措施》
10月15日，无锡市住房公积金管 理中心发布《关于调整第二套住 房公积金个人住房贷款利率的通 知（锡房金规【2020】2号）》
2月12日，中共无锡市委、 无锡市人民政府出台了 《关于应对新型冠状病毒 感染的肺炎疫情保障城乡 有序建设的政策意见》。
全国性重要政策
继续强化企业端和银行端监管，提高对资本的约束力，防范化解金融风险 。
红线一： 剔除预收款的资产负债率不得大于70%
（总负债-预收款） /（总资产-预收款）
红线二： 净负债率不得大于100%
（有息债务-货币资金） /所有者权益
企业端
红线三： 现金短债比不得小于1倍
2020年8月20日
货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）
03
整体市场概况
整体市场表现、住宅市场、办公市场、 别墅市场、商业市场、房企排名、市场总结
整体市场表现
2020年全市各物业类型中，除商品房和商品住宅量跌价升外，其他物业均处于量升价
跌状态； 商业全年供求量同比均上涨58%，主要由于五洲国际工业博览城等高性价比
项目的发力。
2020年无锡房地产市场表现
图表：全市商品住宅 月度市场表现
19523
19577
19358
19572
20149
20231
20897
供应面积（万㎡）
成交面积（万㎡）
19511
20106
19597
成交均价（元/㎡）
19795
18468 33 28
0 16
44 7
52 36
55 49
59 44
72 61
66 47
55 48
46 91
单价段 2016年
8000以下 8000-10000 10000-12000 12000-14000 14000-16000 16000-18000 18000-20000 20000-22000 22000-24000 24000-26000 26000-28000 28000-30000 30000以上
34幅
640 2020
49幅
10幅
4幅 楼板价16536
经开, 12%
惠山, 17%
南长, 2%
楼板价10583
2幅 楼板价12862
10幅 楼板价12583
土地市场
2020年30幅地块楼面价破万，三盛督府天承楼面价19542元/㎡ ，为无锡新地王，溢价 率亦最高， 达4481%。华发博览中心东地块总建约32万方（需建市级标志性网球中心场馆、跆拳道馆 ），体量最大。.
土地市场
2020年成交49幅涉宅用地（含3幅定销地块），锡山、惠山和新吴成交达10幅，经开楼板
价最高。
图表：2014-2020年 无锡含住宅性质土地市场 成交概况
图表：2020年各区土地成交建面占比
成交总建（万㎡） 成交金额（亿元） 楼面价（元/㎡）
8377
8425
8766
Байду номын сангаас10560
11459
5幅 楼板价12577
2020年无锡万元地数量创新高（30幅），并诞生新地王，地价天花板逼 近2万大关，热门板块楼面价纪录均被刷新，未来地价将继续维持高位。
2020年，7家房企首进无锡（招拍挂形式），随着无锡经济实力、基础 建设等多方面快速发展，未来将会持续吸引更多房企关注。
2020年无锡涉宅地块成交总建达640万方，在“房住不炒”大方 针下，预计未来将继续增加土地供应，促进土地市场供求平衡， 实现维稳目标。
重点房地产企业资金监测和 融资管理规则
• 根据“三道红线” 触线情况不同， 试点房地产 企业分为“红、 橙、 黄、 绿” 四档。 以有息 负债规模为融资管理操作目标， 分档设定为有息 负债规模增速阈值，每降低一档， 上限增加5%。
《通知》明确了房地产贷款集中度管理机制的机构覆盖 范围、管理要求及调整机制，分档设置房地产贷款余额 占比和个人住房贷款余额占比两个上限。
8月30日，无锡市政府正式 发布《关于进一步促进我市 房地产市场平稳健康发展的 通知》，即日起实施。
《无锡市户籍准入登记规定》于 2020年12月8日起正式印发实施
无锡重要政策
830新政：一城一策长效机制下，无锡坚持贯彻房住不炒，稳定市场良性 发展。
小结
02
土地市场走势
涉宅用地年度供销走势、高溢价高楼面价概况、小结
楼面价：19542元/㎡
受让人：华发 项目名称：暂无
地块编号：XDG-2020-54号地块 地块位置：经开区贡湖大道与震泽路交叉口东北侧
楼面价：14720元/㎡
小结
除此前的竞公建配套、现房销售、摇号等多种竞拍规则，2020年竞拍规则也进一步“升 级”，首提“触顶转竞人才房“机制，土拍新规则将减少地价的盲目追高，促进地价平稳。
106 119 102 122 106 105 144 114 150 168
2020.12
套均总价 （万元/套）
224 353 181 250 244 330 484 238 482 571
住宅市场
全市单价1.4万元/㎡以下房源占比明显缩水，1.8万元/㎡以上产品明显增加；130㎡以 下户型占 据市场主流且占比均衡，90㎡以下小面积产品占比五年来首次回升。
44.81%
溢价率最高
19542元/㎡
楼板价最高
31.96万方
单幅体量最大
受让人：三盛 项目名称：三盛督府天承 地块编号：XDG-2020-28号地块 地块位置：滨湖区大池路与丹桂路交叉口西南侧
楼面价：19542元/㎡
受让人：三盛 项目名称：三盛督府天承 地块编号：XDG-2020-28号地块 地块位置：滨湖区大池路与丹桂路交叉口西南侧
房地产市场调控整体仍将保持稳定性，行业基调保持一致性，未来中央将更加重视防范化 解金融风 险,防止资本无序扩张形成泡沫，提高对资本的约束力，意味着未来房地产金融 监管仍将不放松。
近五年12月中央政治局会议对房地产的表述。
稳健的货币政策要灵活精准、 合理适度， 保持货币供应量和社
会融资规模增速同名义经济增速基本匹配， 保持宏观杠杆率基 本稳定， 处理好恢复经济和防范风险关系。
公元九里 融创壹号院
和玺 华侨城运河湾
蠡湖金茂府 绿城凤起和鸣
区域
梁溪 经开 新吴 滨湖 新吴 经开 经开 梁溪 滨湖 经开
成交套数 （套） 1528 835 1551 1090 1093 803 517 1015 490 410
面积 （万㎡）
16.26 9.94 15.86 13.32 11.55 8.43 7.43 11.59 7.35 6.87
539万方
24%
595万方
13%
478 627 2015年
424 918 2016年
527 450 2017年
761 780 2018年
707 683 2019年
539 595 2020年
19841元/㎡
11%
住宅市场
全年成交主要集中在二、三季度，价格保持在19500元/㎡左右；全市成交金额TOP中 经开区表 现亮眼，上榜项目最多，且价格多在30000元/㎡左右。
2020年
1% 1% 3% 9% 13% 15% 14% 14% 10% 7% 3% 3% 5%
面积段
90以下 90-100 100-110 110-120 120-130 130-140 140-150 150-160 160-170 170-180 180以上
2016年
28% 14% 10% 11% 11% 8% 5% 1% 2% 2% 8%
51% 25% 12% 6% 3% 1% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
2017年
14% 21% 23% 16% 11% 9% 4% 1% 1% 1% 0% 0% 0%
2018年
2% 9% 17% 19% 18% 15% 6% 5% 4% 2% 1% 1% 1%
2019年
1% 2% 8% 18% 15% 17% 10% 11% 7% 3% 2% 2% 4%
银行端
2020年12月31日 关于建立银行业金融机构房地产贷款 集中度管理制度的通知
1.中资大型银行房地产贷款占比上限调整为40%，个 人住房贷款占比上限32.5%；
2.中资中型银行房地产贷款占比上限调整为27.5%， 个人住房贷款占比上限20%； 3.中资小型银行和非县域农合机构房地产贷款占比 上限调整为22.5%，个人住房贷款占比上限17.5%； 4.县域农合机构分别为17.5%，12.5%； 5.村镇银行分别为12.5%，7.5%。
683
595
-13%
17879
19841
11%
1221
1181
-3%
别墅
86
46
-47%
62
65
5%
21994
21889
-0.5%
136
142
4%
商业
31
49
58%
33
52
58%
16236
11824
-27%
53
62
17%
办公
60
34
-43%
40
46
15%
10842
9944
-8%
43
46
7%
住宅市场
• 2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求， 超出2个百分点以内的，业 务调整过渡期为自本通知实施之日起2年； 超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。
• 房地产贷款集中度符合管理要求的银行业金融机构，应稳健开展房地产贷款相关业务， 保持房地产贷款占比、个 人住房贷款占比基本稳定。
54 67
47 55
2020.01
排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
2020.02
2020.03
2020.04
2020.05
2020.06
2020.07
2020.08
2020.09
表格：2020年无锡全市商品住宅 成交金额TOP10
项目
融创大塘御园 万科翡翠之光 中海寰宇天下 无锡融创文化旅游城
解决好大城市住房突出问题。 住房问题关系民生福祉。 要坚持
房子是用来住的、 不是用来炒的定位， 因地制宜、 多策并举， 促进房地产市场平稳健康发展。
强化反垄断和防止资本无序扩张。 反垄断、 反不正当竞争，
是完善社会主义市场经济体制、推动高质量发展的内在要求。
• 要加强“十四五” 时期住房发展顶层设计，研究好住房市场和住房保障两个体系， 更好发挥规划的导向作 用。 完善相关法规和政策，加强日常监管， 促进住房租赁市场健康发展。
1幅
崇安, 1%
楼板价13324
滨湖, 9%
北塘, 14%
7幅
楼板价8883
10幅
新吴, 27%
734 楼板价11213
锡山, 19%
2072
130 25
2014
11幅
2027
121 22
2015
9幅
459
355
386
309
384 2016
20幅
464 2017
22幅
360 2018
29幅
439 2019
2017年
22% 14% 11% 14% 10% 10% 7% 1% 1% 1% 9%
2018年
17% 14% 14% 17% 13% 9% 7% 1% 2% 1% 5%
2019年
11% 14% 14% 18% 17% 9% 9% 2% 1% 1% 4%
2020年
15% 14% 13% 16% 15% 8% 8% 2% 2% 1% 5%
住宅市场
2016年开始无锡进入“去库存”时代，2020年由于疫情的关系供应量减少，故库存量进一 步减少， 截止2020年底，商品住宅库存量约508万方，去化周期10个月。