营销策划有限责任公司营销方案.pptx

营销策略
一期各批次蓄客周期及销售周期
一期一批次住宅共128套
蓄客周期
销售周期
2012年3月-2012年5月
2012年5月-2012年7月
一期二批次住宅共154套
蓄客周期
销售周期
2012年7月-2012年10月
2012年10月-2012年12月
一期三批次住宅共154套
蓄客周期
销售周期
2012年12月-2013年3月
2011年初至今,沙湾单盘月均走量为28套。阳光城、公园一号近 期或即将投放市场的主力产品面积均区间为100 ㎡ -120 ㎡ ，优惠 幅度为3%-5%
沙湾在售楼盘中，95—120平米套三户型销售速度最快，临河 区域是目前市场上价值最高的区域,电梯公寓作为一种开发趋势已被 购房者普遍接受
市场概况
结论
市场概况 沙湾房地产市场近期概况
阳光城
近期情况：
现销售产品为二期电梯公寓，仅剩10余套,均 价:3000元/ ㎡ 面积区间:97 ㎡-104 ㎡，楼 层:16-18层.二期优惠政策:按揭赠送4000元购房 基金,一次性优惠3%
三期今年预计年底开盘，均为多层三期面积 区间：84 ㎡-117 ㎡主力面积：96 ㎡-107 ㎡
价值
项目核心价值综述
区位优势
位于沙湾政治 、经济、文化 核心区域，区 位优势明显,交 通便捷
临河景观
临大渡河的水 岸山色、独特 的景观优势
现实的区位价 值体现，距中 心城区仅450m
临水而居，水 岸山色尽收眼 底,置身景观大 宅的惬意生活
休闲设施
侧靠沫若广场 ，独享沙湾最 具魅力的人文 景观
项目免费的休 闲设施，放松 心情的最佳去 处
近期房地产市场整体销量下降；供大于求的整体态势逐 渐清晰；购房者观望情绪浓厚，势必将引起新的降价风暴。
基于当前形势，近期不宜再推出高价位的住宅，否则必 将使市场失去区域价值认同度。住宅的大体量的推出,将会使 供求体系更加失衡，短期内销量难以得到保证。
项目分析
各楼盘基本情况对比
楼盘 名称
沫水 鑫城
阳光 城
沫水鑫城营销方案
成都沐盛营销策划有限责任公司
目录
市场概况 项目分析 整体打造策略 营销策略 推广策略
市场概况 乐山房地产市场近期概况
2011年8月份乐山市市中区商品房住宅成交总量为610户， 成交面积53180.3平方米，平均成交面积约87平米，成交均价约 5600元/平米。成交总量较7月的1158套下降48%。成交面积较 7月的98054平米下降46%。
市场概况 乐山房地产市场近期概况
2011年9月乐山房交会期间，共成交一手商品住房207套。 成交量连续4个月下滑，9月份的市场进入了最低谷。开发商要 打开市场，降价或是唯一的选择。因此，从目前情况看来，后 续的市场继续走低的可能性较大。
市场概况 乐山房地产市场近期概况
在房交会现场，多数看房者只是了解市场行情，并无购房意 向，购房者观望情绪浓厚。而下半年很多项目的推盘力度可能还 会上升，市场供求均衡会逐渐变为供大于求。开发商必然选择通 过降价走量的方式换取市场，因此降价幅度或将继续加大。
公园 一号
区位 优 较差 较差
交通 优 较差 较差
观景 效果
优
一般
一般
商业 配套 优
较差
较差
休闲 配套 优
较差
较差
空气 质量 较差
较优
较优
产品 定位 高端
中端
中端
物业 管理 优
未知
未知
沫水鑫城除空气质量外，其余各项均占据绝对优势！
项目分析
核心价值
临河景观 商业配套 休闲设施 区位优势
项目分析
综述 优势
商业配套
大型城市综合 体，商业配套 优势明显。酒 店、休闲娱乐 、餐饮等业态 齐全
居住舒适度， 生活便捷度无 可比拟
整体打造策略
核心理念 以核心价值提升项目品质
整体打造策略
休闲设施 临河景观
项目品质
商业配套 区位优势
整体打造策略
意义
前期以核心价值提炼为主，可 规避同质化产品的激烈竞争 减少打造高端住宅自身的投入 确保市场对区域价值的认同度
2013年3月-2013年5月
营销策略
电梯公寓楼层定价策略
通过划分楼层层位，来制定其不同价格，体现价差。楼层层位划分 为低层、中间层 、顶层。 17层电梯公寓楼层划分：低层（1-7层）、中间层（8-16层）、顶 层（17层）。 32层电梯公寓楼层划分：低层（1-7层）、中间层（8-31层）、顶 层（32层） 价格由高至低排位为：中间层、顶层、低层
一批次与二、三批次间价格差控制在100元/㎡，价格以低开高走的 形式，在前期迅速打开市场，引发关注，形成项目销售热度，并快速回收 部分资金。 一、二期为电梯房，参考市场价格，通过综合分析，价格应控制在 3100元/ ㎡ ；三、四期是低密度享受型产品，价格预计在2900元/㎡。 各期次之间由于居住产品及居住品质的不同，自然造成价格由低向 高的良性走势
近期看房人数较少，日均8-10组左右，成交 量不高。三期现为准备期，价格及优惠策略尚未 制定。
市场概况 沙湾房地产市场近期概况
公园一号
近期情况：
二期于2011年10月18日开盘,共200余套，其 中多层住宅160余套，均价为2800元/㎡。电梯公 寓40余套，均价为3000元/ ㎡ 二期面积区间95 ㎡-160 ㎡，主力面积为100 ㎡-127 ㎡，二期优 惠政策:分期优惠3%,一次性优惠5%
开盘后到现场看房人数较多，人气较足，签 约及交纳定金客户约25-30组。销售中心备有电炒 锅、毛毯等礼物，凡交纳定金客户，即可领取。
市场概况 沙湾房地产市场近期概况
楼盘
上期开盘户数
公园一号 一期280套
阳光城
二期370套
上期蓄客周期 上期销售周期 上期月均走量
源自文库
5个月
11个月
25套
6个月
12个月
31套
营销策略 核心理念 多次少量、低开高走
营销策略
分批策略
销售分批次进行，以控制市场房源数量，平衡供求 建议将临街面产品作为一批次，中庭产品作为第二批次、第三批次 发售，通过产品品质的高低形成一、二、三批次的价格差，有利于价格 逐步上升
营销策略
一期批次划分
二批次 三批次
一批次
营销策略
价格策略
营销策略
定价依据
参考沙湾市场现电梯公寓均3000元/㎡ ，多层住宅均价2800元/㎡， 根据各楼盘基本情况对比，最终得出沫水鑫城一期产品价格 。
电梯公寓均价3000-3100元/ ㎡
营销策略
一期各批次价格
一期一批次临街住宅 均价3000元/㎡ 一期二批次中庭住宅 均价3100元/㎡ 一期三批次中庭住宅 均价3100元/㎡