物业管理纠纷的防范与处理
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第八章 物业管理纠纷的防范与处理
[考核要求] 考核要求] 了解:物业管理纠纷的范围、起因与特点。 了解:物业管理纠纷的范围、起因与特点。 掌握:物业管理纠纷的防范措施。 掌握:物业管理纠纷的防范措施。 重点掌握:物业管理纠纷的处理方式与程序。 重点掌握:物业管理纠纷的处理方式与程序。
第一节 物业管理纠纷概述 1、定义(P189) 物业管理纠纷是指:自然人、法人、其他社会组织、国 家行政管理机关就物业与物业管理相关事项发生的争端。 2、分类(P189) 根据纠纷所处理的法律关系的性质差异,可以将物业管理 纠纷划分为三大类:民事纠纷、行政纠纷和刑事纠纷; 根据纠纷与权益的关系状态不同,可以将物业管理纠纷分 为两大类:静态的物业管理纠纷和动态的物业管理纠纷。
(4)物业管理纠纷仲裁的基本原则有以下几个方面: 1. 自愿原则 (方式、机构、地点、人员、事项、程序) 2. 公平合理仲裁原则 (当事人、事实) 3. 符合法律规定原则 (法律、惯例) 4. 独立仲裁原则 (行政、组织、团体、个人) (5)物业管理纠纷仲裁处理的程序: 1. 申请 2. 受理 3. 送达、答辩和反请求 4. 审理、裁决 5. 执行。
二、 物业管理行政纠纷 (P190-191) 狭义上是指物业管理的行政机关与行政相对放就具体 行政发生的争执。广义上还包括因抽象行政行为而发 生的纠纷。 特征: 1. 是由纵向的行政管理关系引起的。 2. 判断标准具有模糊性。 3. 最终要通过司法途径解决。
第二节 物业管理纠纷的处理 一、物业管理纠纷处理方式的概述: (P191) (一)民事纠纷是平等主体之间发生的、以物业管理的 权利义务为内容的纠纷。 行政纠纷是指物业管理行政主管部门因具体行政行为与 物业管理行政相对方发生的纠纷。 (二)处理方式,概括起来有四种: 1.自决与协商; 2.调解; 3.仲裁 4.诉讼。
3.仲裁 (P193-200) (1)仲裁是指:由物业管理纠纷当事人依据仲裁法, 双方自愿达成协议选定仲裁机构并由其主持调解或 对纠纷作出裁决的一种处理纠纷方式。 (2)物业管理的仲裁协议包括两钟:一种是在订立 Fra Baidu bibliotek同时就约定一个条款,说明一旦有争议句提交仲裁, 称为仲裁条款;另一种是双方当事人出现纠纷后临时 达成提交仲裁庭仲裁的书面协议。 (3)仲裁协议内容:包括法定和约定内容
本章书到此结束!
1.当事人协商 (P191) 协商是由物业管理纠纷当事人双方或多方本着实事求 是的精神,依据有关法规业主公约 和所订合同中规定, 直接进行磋商,通过摆事实、讲道理的办法来查明事实、 分清是非,在自愿互谅、明确责任的基础上,共同商量 达成一致意见,按照各自过错的有无、大小和对方 受损 害的程度,自觉承担相应的责任,以便及时地自行解决 物业管理纠纷的一种处理纠纷的方式。 (属私力救济)
2.调解 (P192) 调解是指当事人之间发生物业管理纠纷时,由国家规 定的有管辖权的第三人来主持引导当事人进行协商活动, 坚持自愿原则和合法原则,运用对当事人进行利害分析、 说服教育的方法,促使当事人双方相互谅解,自愿达成协 议,平息纠纷争端的一种方式。 调解按调解主持人的身份不同可分为三种: 民间调解 调委会调解、律师调解、 不能强制其执行 调停人调解 行政调解 行政主管机关调解 可申请法院强制执行 司法调解 仲裁调解和法院调解 法院可以强制执行 程序:1.申请受理 2.调查 3.调解
4.诉讼(P200-208) (1)诉讼是法院在物业管理纠纷诉讼当事人和其他诉 讼参加人的参加下,依法审理和解决物业管理纠纷案 件的活动,以及在该活动中形 成的各种关系的总和。 (2)可分为民事诉讼和行政诉讼两大类。诉讼是解决 争议纠纷的最基本的方式,也是最后的方式。
(3)物业管理纠纷诉讼的原则: 1. 当事人诉讼权利平等原则。 2. 同等原则与对等原则 3. 法院调解自愿和合法的原则 4. 辩论原则 5. 处分原则。 6. 检察监督原则 (4)物业管理纠纷的诉讼程序: 1. 起诉、受理、送达 2. 审理前准备、开庭审理 3. 法院调解 4. 法院裁判 5. 执行程序 6. 再审程序
5、物业管理纠纷行政诉讼与民事诉讼有很多相 似的地方,两者的区别有: 民事诉讼 平等主体之间 行政诉讼 纵向的物业行政 管理关系
性质不同 举证责任不同 调解不同
原告负举证责任 举证责任倒置 调解是贯穿于整 不允许调解 个诉讼过程
第三节 物业管理纠纷的防范 一、物业管理纠纷产生的原因 : (P209) 1.立法工作滞后。 2.开发商前期遗留的问题引发了后物业管理的矛盾 。 主要表现在三个方面:(1)分摊不合理引起物业收费 难;(2)配套没兑现;(3)维修问题谁负责,开发 商和物业公司没有衔接好。 3.缺乏完善的市场竞争机制。 4物业管理的服务概念没有建立。
一、 物业管理民事纠纷(P189-190) 物业管理民事纠纷是指:自然人、法人、及其他社会组 织之间因财产关系和人身关系而发生的纠纷。 可分为三类:物业管理服务合同纠纷(违约纠纷)、侵 权纠纷、不动产相邻纠纷。 特征: 1. 纠纷具备民事纠纷的一般特征。(平等、可诉、可调) 2. 纠纷具有易发性和普遍性。 3. 纠纷涉及法律关系较一般民事纠纷复杂 4. 纠纷往往是侵权行为与违约行为的交叉。
二、物业管理纠纷的防范措施 : (P210) 1. 完善相关立法工作。 2. 加大行业规范化管理力度 3. 培育和完善物业管理市场 4.业主和物业公司通过签订一份具体明确、内容详尽 的物业管理合同来规范双方的行为。 5.进一步规范政府行为。
1、物业管理纠纷是指自然人、法人、其他社会组 织、国家行政管理机关就物业与物业管理相关事 项发生的争端。 2、物业管理纠纷划分为三大类:民事纠纷、行政 纠纷和刑事纠纷; 3、物业管理纠纷的处理方式,概括起来有四种: 1.自决与协商; 2.调解; 3.仲裁 4.诉讼。
[考核要求] 考核要求] 了解:物业管理纠纷的范围、起因与特点。 了解:物业管理纠纷的范围、起因与特点。 掌握:物业管理纠纷的防范措施。 掌握:物业管理纠纷的防范措施。 重点掌握:物业管理纠纷的处理方式与程序。 重点掌握:物业管理纠纷的处理方式与程序。
第一节 物业管理纠纷概述 1、定义(P189) 物业管理纠纷是指:自然人、法人、其他社会组织、国 家行政管理机关就物业与物业管理相关事项发生的争端。 2、分类(P189) 根据纠纷所处理的法律关系的性质差异,可以将物业管理 纠纷划分为三大类:民事纠纷、行政纠纷和刑事纠纷; 根据纠纷与权益的关系状态不同,可以将物业管理纠纷分 为两大类:静态的物业管理纠纷和动态的物业管理纠纷。
(4)物业管理纠纷仲裁的基本原则有以下几个方面: 1. 自愿原则 (方式、机构、地点、人员、事项、程序) 2. 公平合理仲裁原则 (当事人、事实) 3. 符合法律规定原则 (法律、惯例) 4. 独立仲裁原则 (行政、组织、团体、个人) (5)物业管理纠纷仲裁处理的程序: 1. 申请 2. 受理 3. 送达、答辩和反请求 4. 审理、裁决 5. 执行。
二、 物业管理行政纠纷 (P190-191) 狭义上是指物业管理的行政机关与行政相对放就具体 行政发生的争执。广义上还包括因抽象行政行为而发 生的纠纷。 特征: 1. 是由纵向的行政管理关系引起的。 2. 判断标准具有模糊性。 3. 最终要通过司法途径解决。
第二节 物业管理纠纷的处理 一、物业管理纠纷处理方式的概述: (P191) (一)民事纠纷是平等主体之间发生的、以物业管理的 权利义务为内容的纠纷。 行政纠纷是指物业管理行政主管部门因具体行政行为与 物业管理行政相对方发生的纠纷。 (二)处理方式,概括起来有四种: 1.自决与协商; 2.调解; 3.仲裁 4.诉讼。
3.仲裁 (P193-200) (1)仲裁是指:由物业管理纠纷当事人依据仲裁法, 双方自愿达成协议选定仲裁机构并由其主持调解或 对纠纷作出裁决的一种处理纠纷方式。 (2)物业管理的仲裁协议包括两钟:一种是在订立 Fra Baidu bibliotek同时就约定一个条款,说明一旦有争议句提交仲裁, 称为仲裁条款;另一种是双方当事人出现纠纷后临时 达成提交仲裁庭仲裁的书面协议。 (3)仲裁协议内容:包括法定和约定内容
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1.当事人协商 (P191) 协商是由物业管理纠纷当事人双方或多方本着实事求 是的精神,依据有关法规业主公约 和所订合同中规定, 直接进行磋商,通过摆事实、讲道理的办法来查明事实、 分清是非,在自愿互谅、明确责任的基础上,共同商量 达成一致意见,按照各自过错的有无、大小和对方 受损 害的程度,自觉承担相应的责任,以便及时地自行解决 物业管理纠纷的一种处理纠纷的方式。 (属私力救济)
2.调解 (P192) 调解是指当事人之间发生物业管理纠纷时,由国家规 定的有管辖权的第三人来主持引导当事人进行协商活动, 坚持自愿原则和合法原则,运用对当事人进行利害分析、 说服教育的方法,促使当事人双方相互谅解,自愿达成协 议,平息纠纷争端的一种方式。 调解按调解主持人的身份不同可分为三种: 民间调解 调委会调解、律师调解、 不能强制其执行 调停人调解 行政调解 行政主管机关调解 可申请法院强制执行 司法调解 仲裁调解和法院调解 法院可以强制执行 程序:1.申请受理 2.调查 3.调解
4.诉讼(P200-208) (1)诉讼是法院在物业管理纠纷诉讼当事人和其他诉 讼参加人的参加下,依法审理和解决物业管理纠纷案 件的活动,以及在该活动中形 成的各种关系的总和。 (2)可分为民事诉讼和行政诉讼两大类。诉讼是解决 争议纠纷的最基本的方式,也是最后的方式。
(3)物业管理纠纷诉讼的原则: 1. 当事人诉讼权利平等原则。 2. 同等原则与对等原则 3. 法院调解自愿和合法的原则 4. 辩论原则 5. 处分原则。 6. 检察监督原则 (4)物业管理纠纷的诉讼程序: 1. 起诉、受理、送达 2. 审理前准备、开庭审理 3. 法院调解 4. 法院裁判 5. 执行程序 6. 再审程序
5、物业管理纠纷行政诉讼与民事诉讼有很多相 似的地方,两者的区别有: 民事诉讼 平等主体之间 行政诉讼 纵向的物业行政 管理关系
性质不同 举证责任不同 调解不同
原告负举证责任 举证责任倒置 调解是贯穿于整 不允许调解 个诉讼过程
第三节 物业管理纠纷的防范 一、物业管理纠纷产生的原因 : (P209) 1.立法工作滞后。 2.开发商前期遗留的问题引发了后物业管理的矛盾 。 主要表现在三个方面:(1)分摊不合理引起物业收费 难;(2)配套没兑现;(3)维修问题谁负责,开发 商和物业公司没有衔接好。 3.缺乏完善的市场竞争机制。 4物业管理的服务概念没有建立。
一、 物业管理民事纠纷(P189-190) 物业管理民事纠纷是指:自然人、法人、及其他社会组 织之间因财产关系和人身关系而发生的纠纷。 可分为三类:物业管理服务合同纠纷(违约纠纷)、侵 权纠纷、不动产相邻纠纷。 特征: 1. 纠纷具备民事纠纷的一般特征。(平等、可诉、可调) 2. 纠纷具有易发性和普遍性。 3. 纠纷涉及法律关系较一般民事纠纷复杂 4. 纠纷往往是侵权行为与违约行为的交叉。
二、物业管理纠纷的防范措施 : (P210) 1. 完善相关立法工作。 2. 加大行业规范化管理力度 3. 培育和完善物业管理市场 4.业主和物业公司通过签订一份具体明确、内容详尽 的物业管理合同来规范双方的行为。 5.进一步规范政府行为。
1、物业管理纠纷是指自然人、法人、其他社会组 织、国家行政管理机关就物业与物业管理相关事 项发生的争端。 2、物业管理纠纷划分为三大类:民事纠纷、行政 纠纷和刑事纠纷; 3、物业管理纠纷的处理方式,概括起来有四种: 1.自决与协商; 2.调解; 3.仲裁 4.诉讼。