写字楼市场调查报告范本

杭州城西写字楼工程市场调查报告
（莱茵·矩阵国际）
2011年7月7日
目录Content
一、2011年杭州房地产市场简况3
1.市场总体情况3
2.本章小结13
二、区域简况15
1.新城西向西大突破15
2.杭州三高人群聚集之地16
3.城西发展规划16
4.本章小结17
三、区域内写字楼简况18
1.区域内知名写字楼简况18
2.区域内其他在售写字楼简况21
3.本章小结22
四、板块内写字户驻户简况23
1.驻户简况23
2.本章小结25
五、区域配套26
1.主要配套情况一览26
2.本章小结30
六、市调总体结论：30
1.市场前景30
2.目标客户群体30
一、2011年杭州房地产市场简况
1.市场总体情况
自1月26号更加严格的“新国八条”以及2月28日杭州细则出台以来，住房交易市场呈现疲软，而未在限购之内的商业地产则迎来春天。

2月28日杭州细则出台后，截至3月8日，杭州楼市位列销售排行榜前十位的楼盘中，有9个楼盘为写字楼、酒店式公寓、社区商铺之类的商业地产。

政府楼市调控剑指住宅，不少开发商业务转型，将战略布局重点放到商业地产上；与此同时，看好中国经济未来前景的各国际品牌、企业、商家纷纷在各地寻找落脚点，夯实了商业地产的刚需市场基础；而投资者也开始关注并青睐商业地产的前景。

从宏观市场到微观市场，似乎都在昭示：商业地产春天的到来，已具备了诸多利好因素。

（1）2011年4-6月土地出让情况
（2）2011年4-6月交易行情
4月每日交易行情
5月每日交易行情6月份主城区销售简况
日期
预定
（套）
交易套
数（套）
交易面积
（平M）
可售套数
（套）
成交构成
1日48 57 4815.36 27627 住宅39套，商铺0套，写字楼18套
2日 3 61 5097.79 27569 住宅24套，商铺10套，
写字楼26套
（3）2011年杭州4-6月写字楼销售排行
4月写字楼销售排行
5月写字楼销售排行
6月写字楼销售排行
2.本章小结
虽然限购令给房地产市场带来种种影响，整个市场状况令人担忧，但是就商业地产而言，却是一个发展良机。

开发商、消费者都将更多的关注度及资金投入商业地产之中，地产开发成为大势所趋。

具体原因不外乎以下三方面：
第一、经济结构的转型为第三产业的发展提供了很好的机遇，第三产业所占GDP比重势必会不断增加，这为商业地产的发展提供了很好的支撑：依照国外经验，当第三产业占GDP比重超过55%时，商业地产将成为热点，市场对住宅的需求将随之减少，目前杭州市第三产业占GDP比重为51%左右，根据远景规划，在2015年左右，杭州市第三产业占GDP比重将达到55%，届时商业地产必将迎来又一个春天。

第二、城市化进程的不断深入为商业地产提供广阔的空间。

目前中国正处于城市化进程的加速阶段，开发收益的增长速度已经达到了最大化阶段，商业地产的收益增长速度开始展现后来居上的潜力。

通常当城市化率大于70%的时候，商业地产的收益率将超过住宅开发。

根据杭州统计局数据显示，杭州市目前城市化率为62.1%。

到2015年，杭州市城市化率预计将达到72%。

在城市化加速阶段提前涉足商业地产，尤其是在具有发展潜力的地段持有优质商业物业，将会成为品牌实力的见证。

第三、调控政策频出和土地规划使得许多房产巨头不得不涉足商业地产开发。

近十年中国房地产经历了政策支持期到调控政策频出期的转变，密集的调控剑指住宅市场，住宅市场的不确定风险越来越大，同时现在政府出让土地的规划中通常包含商业，使得拿地的开发商不得不接触商业地产。

大量商业地块出让，以及房企巨头的逐渐涉入商业地产市场，使得商业地产未来的竞争将会十分激烈。

二、区域简况
1.新城西向西大突破
现在杭州人所说的“城西”，更多意义上指的就是蒋村商住区，十多年前在西溪湿地之上建起来的蒋村商住区，被视为第一个具有社会学意义的中产阶层居住区。

在过去10年的时间里，由数十家房地产开发商在4平方公里土地上开发的超过300万平方M的大型住宅区，聚集了超过15万的居住人口，成为杭州市区规模最大的居住区，“城西”也因之成为一个专属的地产术语。

今天，城市向东的声势虽如此浩大，“城西”仍是杭州地产界用得最频繁的一个标签。

两次行政区划调整推进了城西的两次大发展，萧山、余杭入杭，杭州都市化发展的空间再一次被打开，城西居住的概念自然延伸到闲林、老余杭、五常等地，城西无论是覆盖面、影响力、辐射力都大为膨胀。

杭州的新城西不再局限于原来的蒋村区域，向西一直可以延伸到闲林、余杭区域，向北扩展到了三墩以北地区，逐渐成为以浙大新校区为核心的高等教育基地、产学研相结合的创新创业基地、高技术产业孵化基地，园林化、生态化、现代化的新社区，以及主城西北部地区的文化、旅游、商贸和公共服务中心。

2.杭州三高人群聚集之地
城西是杭州事实上的中央生活区（Center Living District，简称CLD），云集了大量城市精英新贵，其在城市中的地位接近于北京亚运村、上海“徐家汇-虹桥”沿线和深圳香蜜湖。

区域内的高尚住宅小区里聚集着大批从事教育、咨询、旅游、高新科技企业、房地产、金融等行业工作的人士，人口具有高学历、高收入、高消费的“三高”特点，人均年可支配收入比同期杭州市区的平均收入多出万元以上，根据市统计局数据，2007年便达到了32136元。

这群人也许不是杭州最富裕的，却是杭州最具影响力的，或者说是这个城市的意见领袖。

他们塑造了城西衣食住行的时尚，并且通过自己的影响力，让“城西生活”成为整个城市的一种标杆。

3.城西发展规划
西湖区制定出“一街、两带、六园”的产业布局，依托高校、休闲旅游、省会经济，立志打造西湖创新硅谷，形成与滨江、下沙三足鼎立的态势。

其中位于城西的有：
一街：文三路电子信息街区，打造富有活力的科技创新街区，重点发展高科技研发经济和总部经济，形成创新创业高科技企业集群。

两带：西溪路高新技术产业带和环浙大紫金港创新产业带，打造富有国际竞争力的一流产学研基地。

西溪路高新技术产业带主要从事软件和信息服务业、生物技术的研发，形成产学研有机联系的创新产业链和科技产业带。

环浙大紫金港
创新产业带包括浙江大学紫金港校区及留祥路区域、蒋村新区。

留祥路两侧重点吸纳国际创新资源包括高新技术知识资本和风险投资资本，打造一个具有核心创新能力、丰富创新资源和浓厚创业氛围的产学研一体化的创新创业示范街区。

蒋村新区中心商务区重点是用好1100亩商业商务综合用地和1000亩10%留用地。

打造成国内外银行、创投基金等各种金融服务机构集聚区，跨国公司总部、地区总部和办事处聚集地，商务商住、酒店餐饮、休闲旅游、文化娱乐的配套服务区。

六园中位于城西的是：西湖科技经济区块、浙大国家大学科技园、杭州数字娱乐产业园、西溪文化创意产业园。

西湖科技经济区块要打造城西重点高新技术接产基地和浙江省科研机构创新基地。

浙大国家大学科技园要打造国内一流、国际知名的创新创业产学研合作基地。

杭州数字娱乐产业园要打造以杭州数字娱乐产业园为核心、多点布局的数字娱乐产业集群。

西溪文化创意产业园要打造集艺术创作、艺术交易、文化、休闲、旅游为一体的文化创意基地。

4.本章小结
全面的远景政府发展规划是一个区域崛起的必备条件。

西湖区“一街、两带、六园”发展规划，都给工程所在区域未来发展前景提供了可靠的保证。

本工程作为城西标志性建筑，所拥有的价值前景和影响力不可估量，而大城西的发展趋势，则将这种价值和影响力进一步扩大。

三、区域内写字楼简况
1.区域内知名写字楼简况
（1）浙商财富中心
浙商财富中心鸟瞰图
➢工程基本情况：
⏹工程地址：古墩路和天目山路交汇处
⏹物业类型：城市综合体（涵盖写字楼、酒店、商业走廊、餐饮集群）⏹体量：13万平方M
➢销售状况：
⏹首次开盘：2011年5月10日
⏹首次推出产品：南区块4号楼写字楼、商铺
⏹户型结构：写字楼140㎡-730㎡，商铺93㎡-682㎡
⏹去化情况：开盘当天去化7成，剩余少量大户型房源
⏹价格：31000元/平M
⏹下期产品：北区块2号楼写字楼、酒店式公寓
➢优势：
⏹浙大科技园二期工程；
⏹城西交通要道交汇之处；
⏹石材玻璃幕墙+金属纱网外罩，别致的创意立面城西罕有；
⏹4000方中央湿地水景+多区块空中花园组成立体生态景观；
⏹充足的车位、电梯配比，保障楼宇使用便利高效，设计理念前瞻；
⏹艺术酒店拥有高达数层楼的红酒陈列柜；
⏹白金物管仲量联行担任物管顾问。

（2）银泰
银泰鸟瞰图
➢工程基本情况：
⏹工程地址：丰潭路和萍水路交汇处
⏹物业类型：城市综合体（涵盖购物中心、时尚步行街、写字楼、酒店）⏹体量：40万平方M，写字楼约8万方
⏹预计2012年底，城西银泰购物中心完成招商并开业，2013年全部交付⏹户型结构：写字楼90-900㎡
➢优势：
⏹城西核心位置；
⏹银泰品牌在市场上拥有较强的影响力；
⏹定位上更加追求知性、时尚、潮流、人文与休闲特色，全天候生活体验。

（3）西溪天堂
西溪天堂鸟瞰图
➢工程基本情况：
⏹工程地址：天目山路与紫金港路交汇处
⏹物业类型：城市综合体（涵盖旅游公建设施、度假酒店集群、中国湿地博物馆、产权式酒店、酒店式公寓以及商业综合体）
⏹体量：占地面积26.26公顷，总建筑面积30万平方M
➢销售状况：
⏹首次开盘：2009年12月25日
⏹首次推出产品：悦居一期五星级酒店式公寓
⏹户型结构：主力户型200平M以内
⏹后续推出：2010年6月16日悦居2期开盘
⏹价格：45000元/平M
➢优势：
⏹位于西溪湿地公园内东南角，环境与景观优势突出；
⏹以旅游及其相关配套为核心规划业态，与周边工程差异性较大；
⏹引入喜来登与悦榕庄两大知名酒店品牌；
⏹工程内中国湿地博物馆是国内首家国家级别的湿地专业博物馆；
⏹户型空间设计上极度奢侈，160㎡以内的户型，仅设一房；180—250㎡的户型，也仅有两房。

2.区域内其他在售写字楼简况
3.本章小结
区域的商务价值正逐渐被市场和消费者认可，商务楼不断涌现，在众多写字楼中，自身品质较高，而又拥有独特优势的工程，在价格、形象、行业影响力以及市场口碑中均远超普通工程。

四、板块内写字户驻户简况
1.驻户简况
元茂大厦：位于西湖区文二西路1号，文二西路与古翠路交叉口，2.5元/平方M/天
元茂大厦
科技类37%
13%
服务类8%
西湖国际科技大厦：位于西湖区文二路391号，甲级，3.2元/平方M/天
2%
10%
科技研发33%
金融
华星时代广场，文三路478号，甲级，2.9元/平方M/天
金融科技51%
2%
6%
广告4%
设计2%其他
杭州通信大厦：上塘路386号，2元/平方M/天
科技类
58%
3%
贸易类
9%
其他
联合大厦：紫荆花路2号紫荆花路与天目山路交叉口，甲级，3元/平方M/天
科技类37%
9%
事务所14%
其他
天苑大厦：文三路508号，甲级，1.9元/平方M/天
科技类
59%
4%
2.本章小结
根据市调结果显示，城西商圈写字楼集中在老文教板块，驻户以科技型企业为主，金融和贸易类企业也占较大比重，显示城西商圈的整体定位仍是以科技型企业为主导，这其中原因一方面是因为老文教商圈打造的“杭州‘秋叶原’”定位，聚集了大量如阿里巴巴一样的网络、动漫、软件等高新技术企业，一方面是文教商圈相较于钱江新城、武林商圈、庆春商圈、黄龙商圈等市中心板块，整体租金较低，维持在1.5～3元左右的均价，且交通方便，非常适合创业初期资金不宽裕的企业。

但城西商圈也存在难以解决的问题，如写字楼普遍较老，内部配置落后，缺乏与高端商务相匹配的品质、形象和配套，文三路和天目山路的交通拥堵问题也越来越成为该区块写字楼的“阿基琉斯之踵”，因此许多成长起来的企业，会选择更加符合自己公司形象及需求的写字楼。

五、区域配套
1.主要配套情况一览
（1）主要商业配套
西溪新天地：
地处西溪板块西侧的西湖区蒋村，用地面积55.96亩，计划投资总额2.2亿元，集酒店、办公、餐饮、休闲消费于一体。

建设时间预计为3年，建成后蒋村人的生活会有质的提升。

“西溪新天地”工程由杭州龙章股份经济合作社、杭州杨家埭股份经济合作社与杭州坤和旅游客运中心有限公司合作开发。

西溪印象城：
西溪印象城位于杭州市余杭区天目山路和五常大道交叉口西南角，是集购物中心、城市娱乐、湿地旅游等要素的21万平方M购物中心。

首期开业的工程建筑面积达16.8万平方M左右，将全部打造为纯商业。

而第二期开业的工程建筑面积约为4.2万平方M，可能会涉及酒店和住宅。

首期工程预计会在2013年初正式开业，由于体量巨大，光停车位就超过2千个。

确定合作入驻的企业有全国第7家沃尔玛山姆会员店。

左图为西溪印象城概念展厅
西城广场：
位于文二西路和紫荆花路交叉口，是杭州城西目前最成熟的大型综合性购物中心，囊括购物、美食、娱乐、休闲、健身、观光等功能于一体，总建筑面积1.8万平方M。

在功能设计上，广场北侧为开阔的市民公共交流区域，拥有杭州罕见的按国际规范设计的轮滑区，露天电视墙、音乐喷泉、小绿化带等设施，可同时容纳上千人活动。

西城广场鸟瞰效果图
城西银泰百货
古墩路印象城购物中心
杭州古墩路印象城的总建筑面积为5.8万平方M，定位为社区型购物中心，聚集了购物、餐饮、休闲、娱乐等消费内容，辐射半径为2公里。

外婆家、神采飞扬、肯德基、第二乐章、mathercare、拉夏贝尔、丝芙兰也同时开出。

沃尔玛超市将位于印象城的三楼、四楼，建筑面积1万多平方M，体量与城北东新园店相当，定位都是购物广场。

古墩路印象城于2010年1月28日开业，在开业一年后取得了不错的成绩，累积客流达600多万，销售额达3.5亿
（2）主要医院
浙江绿城医院：
浙江绿城医院（浙江绿城心血管病医院）是以心血管病专科为特色的非营利性综合医院，医保定点医疗机构。

省立同德医院
省立同德医院是浙江省卫生厅直属的集医疗、科研、教案为一体的中西医结合三级甲等医院，是首批省、市基本医疗保险和职工子女统筹定点医院，为省级干部保健基地、涉外医疗机构、国家药物临床研究机构和高等医学院校教案医院，列入全国重点中医院及浙江省中医名院建设单位。

杭州正大医院：位于文三西路益乐路口的私立医院
浙大国际医疗中心（在建）：
位于余杭组团的创新基地内，计划用地300亩，拟建设1200张床位规模的三级甲等综合性医院。

（3）主要学校：
浙江大学紫金港校区、万象职业技术学院、浙江警官职业学院、绿城育华学校、西溪实验学校、杭十五中西溪校区，涵盖大中小学、幼儿园全程配套（4）交通配套
交通：文二路、文三路、天目山路、古墩路、紫荆花路、地铁3号线等。

2.本章小结
城西是杭州商品房的发源地，区域内聚集了杭州早期的大量商品房，教育医疗商业配套齐全，作为杭州最大的CLD拥有着巨大的吸引力。

六、市调总体结论：
1.市场前景
Ø整体商业地产前景看好，城西商圈的商务价值及潜力正逐步显露；
Ø城西商圈急需大量提升商务品质、商务形象的高端写字楼；
Ø工程所在板块市政规划完善，给予工程更大的发展空间和潜力；
2.目标客户群体
Ø主要目标客户依然集中于高科技企业，其次为金融、贸易及创意性企业；
Ø城西旧有写字楼中的租赁客户为最主要的目标客户群体之一；
Ø已在城西拥有写字楼，随着企业规模扩大需要进一步提升企业形象、扩大企业规模的客户也是目标客户的重要组成部分；
Ø外地有在杭州开办分公司的企业也为潜在客户群体之一；
Ø杭州其他商圈，认可大城西乃至申花商圈价值及发展前景的其他企业。

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