2017万科天空之城年度营销策略
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两层地库 5月初正负 零 合约进度：总包已定标
PC单位招标中
2017.11 二期首次开盘
2017.12.30 地铁17号线试运行
2018.6
一期交付
2019.12 二期交付
2020.12 商业广场开业
一期海之洲 3.5万方住宅 住宅：89㎡,99㎡，120㎡
交付时间：18年6月交付 设计进度：已完成 工程进度：已封顶 合约进度：装修总包招标中 景观已定标，年后进场
整体规划
总占地面积 25万㎡
总建筑面积 60万㎡
住宅
24万㎡
商业
10万㎡
办公
9万㎡
幼儿园
0.6万㎡
至2020年建成 60万㎡城市共同体
2017.2
一期开盘
二期云之谷 11万方住宅 住宅：89㎡,107㎡，127㎡， 1交5付4㎡时间：19年12月一次交付 设计进度：建筑在出施工图
景观概念方案已确认 工程进度：A地块已打桩
32396 128700 71760 232856 64080 46224 113385.6 59904 283593.6
第8页/共50页
目录
➢ 项目现状 ➢ 市场及客户 ➢ 核心命题 ➢ 现场节点及展示提升 ➢ 产品升级 ➢ 销售目标及推售节点 ➢ 推广策略 ➢ 费用铺排及经营指标
第9页/共50页
数量盘点
面积 段
套数
面积 （㎡）
面积比 例
89
56
4984 13.91%
99
200 19800 55.27%
120
92
11040 30.82%
合计 348 35824
89㎡
99㎡
120㎡
第6页/共50页
房源分布
二期高层（17F-27F）为主，共计14栋住宅（不含保障房）， 资源较差位置安排89㎡两房，楼王为160㎡的大面积段户型。 2017年首开1#（107㎡），2#（127㎡），3#（160㎡），13#（127㎡），14#（89㎡）。
万科 天空之城
2017年度营销策略
2017.1
第1页/共50页
目录
➢ 项目现状 ➢ 市场及客户 ➢ 核心命题 ➢ 现场节点及展示提升 ➢ 产品升级 ➢ 销售目标及推售节点 ➢ 推广策略 ➢ 费用铺排及经营指标
第2页/共50页
项目简介
大虹桥地铁上盖总体量60万方【城市共同体】，复合住宅、商业、办公、 SOHO、学校多功能业态。开发总周期5年，地铁、项目交叉施工。
市场预判
开发商16年指标完成， 对价格仍有期望值， 供求双低 价格胶着
市场疲软，价格难有大 幅松动
二会之后政策定调，加之土地放量，地价走低，开发商幻想打破， 市场供应放量，16年价格泡沫被逐步挤出
第10页/共50页
区域市场研判——二轮发展正当时，住宅断供严重
徐泾住宅市场起步于09年大虹桥规划公布，13年大虹桥土地全部出让后区域进入第二 轮高速发展阶段，大虹桥规划是徐泾住宅市场发展的最大推手
上海涨幅11% 徐泾涨幅28%
上海涨幅25% 徐泾涨幅42%
上海涨幅18% 徐泾涨幅32%
2016年 本案价值 点
大虹桥 TOD 城市共同体 商业综合体 国际教育、医疗资源
全新一代室内精装体系 TOD特有的产品特点 新示范区 新产品体系
2017年 发展趋势
增强 可针对性发力 保持 需要着重加强 减弱 需要着重加强 增强 可针对性发力 保持 可针对性发力
减弱 需要加强 增强 可针对性发力 减弱 需要着重加强
路径实现方式 大虹桥的生活场体验 全新的产品体系构建
地铁17号线在建 万科品牌（城市配套服务商 擅长造城）
大城气质 没有竞品
增强 可针对性发力 保持 需要加强 保持 需要加强
减弱 需要着重加强
未来生活的现场感受
第5页/共50页
房源分布
一期住宅以小高层为主，8-13层。 6栋住宅楼，共计348套，99㎡为主力户型。
项目期数
一期海之洲
一期合计 二期云之谷
二期合计
产品类别
住宅
住宅
面积段
89 99 120
89 107 127 154
套数
56 200 92 348 100 60 124 52 336
资源盘点 面积（㎡）
4984 19800 11040 35824 8900 6420 15748 8320 39388
金额（万元）
面积 段
89 107 127 154 合计
89 107 127 154 合计
数量盘点
套数
面积 （㎡）
面积比 例
452 40228 36.85%
188 20116 18.42%
188 23876 21.87%
156 24960 22.86%
984 109180
首次开盘
100
8900
29.76%
60
6420
17.86%
124 15748
36.9%
54
8320
15.48%
336 39338
89㎡ 107㎡ 127㎡ 154㎡ 保障房
1#107㎡ 60套
14#89㎡ 100套
13#127 ㎡
64套
12#89㎡ 84套
11#89㎡ 100套
2#127㎡ 60套
3#154㎡ 52套
9#154㎡ 52套
10#154㎡ 52套
宏观市场走势——17年市场走势预判
17年整体市场看低，上半年持续胶着，下半年不排除价格泡沫挤出的可能 性，市场重回买方市场，竞争趋于激烈
胶着期
16年底
滞涨期
17年3月
调整期
17年6月
下跌期
17年底
政策预判 调控密集出台 土地预判 地市开始降温
调控政策严格执行
调控显效，政策或趋于缓和
供应较今年放量，成交趋于冷静，价格回归理性，热点板块热点区域维持较高溢价
三期光之丘 10万方住宅 5.5万方可售办公 住宅、商业、办公 交付时间：20年12月/19年9月 /21年3月 设计进度： 住宅：概念方案中 SOHIO：需重新定位 商业：立面方案中 新单位介入
第3页/共50页
让我们尝试用发展的眼光 再次梳理项目的核心价值
空间+时间
第4页/共50页
核心卖点
大虹桥的生活场体验，全新的产品体系构建，未来生活的现场感受。 从当下的核心价值点，结合明年上市时间和市场竞争格局， 判断价值点的发展趋势和路径实现方式。
4#127㎡ 64套
8#89㎡ 72套
7#89㎡ 96套
源自文库
5#107㎡ 64套
6#107㎡ 64套
第7页/共50页
货量盘点
2017年，一期海之洲住宅可售货值约23亿， 二期云之谷住宅可售货值约28亿 全年可售货值：51亿
1、一期住宅：348套；35824㎡；232856万元（均价：6.5万） 2、二期住宅：336套；39388㎡；283593.6万元（均价：7.2万）
PC单位招标中
2017.11 二期首次开盘
2017.12.30 地铁17号线试运行
2018.6
一期交付
2019.12 二期交付
2020.12 商业广场开业
一期海之洲 3.5万方住宅 住宅：89㎡,99㎡，120㎡
交付时间：18年6月交付 设计进度：已完成 工程进度：已封顶 合约进度：装修总包招标中 景观已定标，年后进场
整体规划
总占地面积 25万㎡
总建筑面积 60万㎡
住宅
24万㎡
商业
10万㎡
办公
9万㎡
幼儿园
0.6万㎡
至2020年建成 60万㎡城市共同体
2017.2
一期开盘
二期云之谷 11万方住宅 住宅：89㎡,107㎡，127㎡， 1交5付4㎡时间：19年12月一次交付 设计进度：建筑在出施工图
景观概念方案已确认 工程进度：A地块已打桩
32396 128700 71760 232856 64080 46224 113385.6 59904 283593.6
第8页/共50页
目录
➢ 项目现状 ➢ 市场及客户 ➢ 核心命题 ➢ 现场节点及展示提升 ➢ 产品升级 ➢ 销售目标及推售节点 ➢ 推广策略 ➢ 费用铺排及经营指标
第9页/共50页
数量盘点
面积 段
套数
面积 （㎡）
面积比 例
89
56
4984 13.91%
99
200 19800 55.27%
120
92
11040 30.82%
合计 348 35824
89㎡
99㎡
120㎡
第6页/共50页
房源分布
二期高层（17F-27F）为主，共计14栋住宅（不含保障房）， 资源较差位置安排89㎡两房，楼王为160㎡的大面积段户型。 2017年首开1#（107㎡），2#（127㎡），3#（160㎡），13#（127㎡），14#（89㎡）。
万科 天空之城
2017年度营销策略
2017.1
第1页/共50页
目录
➢ 项目现状 ➢ 市场及客户 ➢ 核心命题 ➢ 现场节点及展示提升 ➢ 产品升级 ➢ 销售目标及推售节点 ➢ 推广策略 ➢ 费用铺排及经营指标
第2页/共50页
项目简介
大虹桥地铁上盖总体量60万方【城市共同体】，复合住宅、商业、办公、 SOHO、学校多功能业态。开发总周期5年，地铁、项目交叉施工。
市场预判
开发商16年指标完成， 对价格仍有期望值， 供求双低 价格胶着
市场疲软，价格难有大 幅松动
二会之后政策定调，加之土地放量，地价走低，开发商幻想打破， 市场供应放量，16年价格泡沫被逐步挤出
第10页/共50页
区域市场研判——二轮发展正当时，住宅断供严重
徐泾住宅市场起步于09年大虹桥规划公布，13年大虹桥土地全部出让后区域进入第二 轮高速发展阶段，大虹桥规划是徐泾住宅市场发展的最大推手
上海涨幅11% 徐泾涨幅28%
上海涨幅25% 徐泾涨幅42%
上海涨幅18% 徐泾涨幅32%
2016年 本案价值 点
大虹桥 TOD 城市共同体 商业综合体 国际教育、医疗资源
全新一代室内精装体系 TOD特有的产品特点 新示范区 新产品体系
2017年 发展趋势
增强 可针对性发力 保持 需要着重加强 减弱 需要着重加强 增强 可针对性发力 保持 可针对性发力
减弱 需要加强 增强 可针对性发力 减弱 需要着重加强
路径实现方式 大虹桥的生活场体验 全新的产品体系构建
地铁17号线在建 万科品牌（城市配套服务商 擅长造城）
大城气质 没有竞品
增强 可针对性发力 保持 需要加强 保持 需要加强
减弱 需要着重加强
未来生活的现场感受
第5页/共50页
房源分布
一期住宅以小高层为主，8-13层。 6栋住宅楼，共计348套，99㎡为主力户型。
项目期数
一期海之洲
一期合计 二期云之谷
二期合计
产品类别
住宅
住宅
面积段
89 99 120
89 107 127 154
套数
56 200 92 348 100 60 124 52 336
资源盘点 面积（㎡）
4984 19800 11040 35824 8900 6420 15748 8320 39388
金额（万元）
面积 段
89 107 127 154 合计
89 107 127 154 合计
数量盘点
套数
面积 （㎡）
面积比 例
452 40228 36.85%
188 20116 18.42%
188 23876 21.87%
156 24960 22.86%
984 109180
首次开盘
100
8900
29.76%
60
6420
17.86%
124 15748
36.9%
54
8320
15.48%
336 39338
89㎡ 107㎡ 127㎡ 154㎡ 保障房
1#107㎡ 60套
14#89㎡ 100套
13#127 ㎡
64套
12#89㎡ 84套
11#89㎡ 100套
2#127㎡ 60套
3#154㎡ 52套
9#154㎡ 52套
10#154㎡ 52套
宏观市场走势——17年市场走势预判
17年整体市场看低，上半年持续胶着，下半年不排除价格泡沫挤出的可能 性，市场重回买方市场，竞争趋于激烈
胶着期
16年底
滞涨期
17年3月
调整期
17年6月
下跌期
17年底
政策预判 调控密集出台 土地预判 地市开始降温
调控政策严格执行
调控显效，政策或趋于缓和
供应较今年放量，成交趋于冷静，价格回归理性，热点板块热点区域维持较高溢价
三期光之丘 10万方住宅 5.5万方可售办公 住宅、商业、办公 交付时间：20年12月/19年9月 /21年3月 设计进度： 住宅：概念方案中 SOHIO：需重新定位 商业：立面方案中 新单位介入
第3页/共50页
让我们尝试用发展的眼光 再次梳理项目的核心价值
空间+时间
第4页/共50页
核心卖点
大虹桥的生活场体验，全新的产品体系构建，未来生活的现场感受。 从当下的核心价值点，结合明年上市时间和市场竞争格局， 判断价值点的发展趋势和路径实现方式。
4#127㎡ 64套
8#89㎡ 72套
7#89㎡ 96套
源自文库
5#107㎡ 64套
6#107㎡ 64套
第7页/共50页
货量盘点
2017年，一期海之洲住宅可售货值约23亿， 二期云之谷住宅可售货值约28亿 全年可售货值：51亿
1、一期住宅：348套；35824㎡；232856万元（均价：6.5万） 2、二期住宅：336套；39388㎡；283593.6万元（均价：7.2万）