商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题

合同法常见法律问题（1）——
商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题
一、关于商品房销售广告和宣传材料是否为要约的问题
《解释》第3条规定"商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任"。

因此，出卖人的销售广告和宣传材料的内容符合以下三个条件时，就应认定为要约：1．出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺；2．该允诺和说明具体确定；3．对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

出卖人违反该内容的，应承担违约责任。

很多开发商在广告宣传中大量宣传规划红线范围外的事项，主要标注以下几项：交通，包括已经规划及即将规划的交通网络作为广告内容，如多条公交线路抵达小区、快轨3号线直抵小区等;
周边环境，坐拥20万平方米山体公园，天然氧吧;学校，罗列大量小学、中学、大学等;
商业，距某某商业中心区仅1公里;市政配套设施，双向四车道，人流旺盛。

对于开发商项目规划范围外的广告宣传即使是虚假宣传，也只存在开发商承担行政责任，即由工商行政管理部门处罚，不存在民事责任的问题，因为不符合最高人民法院司法解释第一项条件，“出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出的说明和允诺”。

对于第二个及第三个条件，其裁量权在法官，具有相当大的不确定性。

一方面要考虑开发商虚假宣传的情况，同时也要考虑购房者的判断能力，作为理性的社会公民，应有理性的判断，否则应承担一定的不利后果。

二、关于认购协议与定金的问题
认购协议是广泛存在于商品房销售中的一种文书，与正式买卖合同的关系是预约合同与本约合同的关系，约定的是当事人为将来订立本约合同而应履行的义务，只要当事人为缔结本约进行了磋商，就履行了预约的义务，而对于是否缔结了本约则在所不问。

一般情况下，认购书中有定金条款，是为了保证买受人与出卖人之间订立房屋预售合同或买卖合同而交付的定金，在性质上属于立约定金，立约定金所担保的是定约行为。

双
方当事人不能就本约条款协商一致的，并不能一概认定为当事人拒绝订立本约，而适用定金罚则。

可以分为以下二种情况分别予以处理：1．如果双方争议的条款在认购协议中已经出现，说明双方曾经为此达成一致意见，双方在签订正式合同时即应当接受，否则即属于拒绝订立本约，是对预约的违反，因而可以适用定金罚则；2．如果双方无法达成一致的条款在认购协议中未曾出现，当事人协商不成时，不能就此认定为任何一方当事人违反预约的约定，因而不适用定金罚则，定金应退还买受人。

三、关于办理房屋权属证书的问题
现因办证发生的纠纷，往往是出卖人无法办理房屋所有权证和国有土地使用证导致的买受人办证迟延。

为解决购房人在入住后，长期拿不到房屋产权证书，购房人无法行使房屋所有权，合法权益遭受侵害的情况，《解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”；第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

”
此类案件中出现的难点问题是在合同没有约定的情况下，如何认定办证义务以及关于违约金的计算标准如何确定的问题。

权属登记通常先由开发商完成初始登记，之后才由各个买受人办理分户登记。

开发商负有的办证义务主要分两部分：一是初始登记时的办理义务；二是买受人申办产权时其所承担的协办、通知义务。

双方当事人在合同中没有约定违约金的，按照《解释》的规定"可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构收逾期贷款利息的标准计算"。

四、关于双倍赔偿的问题
对房地产开发公司严重违反诚实信用原则，损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，《解释》中第8条、第9条、第14条分别规定了6种情况下商品房买卖合同纠纷可适用惩罚性赔偿。

但买受人要求惩罚性赔偿胜诉的很少，原因很多，其一是当事人对
所发生的纠纷是否与《解释》规定的情形一致考虑不周，诉讼的期望值过高，遇纠纷就要求惩罚性双倍赔偿，导致败诉；其二是开发商违规操作，边开发边办理相应的行政审批手续，如出卖人交付了房屋，但无法办理产权证，而在诉讼之前，出卖人又取得了相关手续，促使商品房买卖合同的目的实现，由于出卖人不及时告知买受人，引发买受人诉讼后，只得撤诉或败诉；其三是各基层法院对惩罚性赔偿理解不一致，认为商品房买卖与其他消费有别，不应在商品房买卖中适用双倍赔偿，因尺度把握不准，导致在适用惩罚性赔偿时缩手缩脚，不敢大胆适用。

《解释》并非是对消法49条的直接适用，消法的适用前提是欺诈，《解释》规定的适用惩罚性赔偿的5种情形，都是由于出卖方违背诚实信用原则，欺骗消费者，致使标的物无法交付，或者标的物上具有某种瑕疵造成的。

这也就是说，《解释》规定的商品房买卖中的惩罚性赔偿适用原则是，卖方不遵守买卖规则的行为欺诈或者恶意违约，因行为欺诈或者恶意违约而导致合同无效或者被撤销后，所应承担的责任，而不是由于经营者在经营行为中因商品欺诈或服务欺诈而承担的双倍赔偿责任，两者在适用前提上有差距。

此外，消法的双倍赔偿的结果和《解释》中的惩罚性赔偿的结果也有不同。

《解释》的适用结果是"不超过已付购房款一倍"，将惩罚性赔偿的数额控制在"已付房款的一倍以下"，和消法的双倍赔偿明显存在着差别。

应严格把握适用《解释》规定的标准，只有在由欺诈或者恶意违约等情形下导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，可以请求惩罚性赔偿，即买受人除可以请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍以内的赔偿责任。

五、购房时如何区分定金和订金？
定金指合同当事人为保证合同的履行,由一方当事人预先向对方交纳的一定数额的款项。

《合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。

给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金”，这就是我们通常说的定金法则。

购房者与开发商签订的认购书中约定的定金，是为了保证将来签订商品房买卖合同，合同理论上属于立约定金。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规
定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人”。

因此，从法律角度上说，定金是一种债权的担保。

给付定金的一方当事人如果不履行合同义务，无权要求对方返还定金；接受定金的一方不履行合同义务，则要双倍返还定金。

我国《担保法》还规定，定金应以书面形式约定，不得超过主合同标的额的20％。

订金则不是一个规范的法律概念, 一般情况下被视为预付款，在没有特别约定的情况下，它不具有担保债权的作用，如购房者不想履行购房承诺或开发商违约时,订金都必须如数返还。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持”。

由此可见,当事人在合同中写明“订金”而没有约定定金性质的,则不能适用定金法则。

六、对于房屋存有质量问题严重影响正常居住使用的，买受人在请求解除合同和赔偿损失时，应注意哪些问题：
主要来说，应注意以下几点：
（1）对比较明显的或者已知的质量瑕疵的处理上，应注意买受人是否行使了其注意义务。

因为买受人在接受房屋时，一般对其质量会进行必要的检验，这也是买受人应该行使注意义务，对于一般验收能够发现的显而易见的瑕疵，买受人应在接受时提出。

在取得房屋后，买受人发现的明显的房屋质量瑕疵的，若无其他特别规定，出卖人可不负责任，应由买受人负责维修。

出卖人在订立合同时已明确告知买受人房屋存有质量瑕疵的出卖人对此也不再负有任何责任，但有特别规定的除外。

（2）对隐蔽质量瑕疵的处理。

对采取通常方式一时难以察觉，须经过专门鉴定或在房屋使用过程中才能发现的，买受人及时向出卖人提出的，出卖人应当承担责任。

对于质量瑕疵程度较轻的，出卖人应负责维修，或者适当减少房屋价金。

对于房屋质量问题较重，甚至不能使用的，买受人可解除合同，因此给买受人造成的额财产及人身损失出卖人应予赔偿。

（3）对隐瞒质量瑕疵的处理。

出卖人已知而故意隐瞒的较严重的房屋质量瑕疵，出卖人对此应承担相应的民事责任。

我国《合同法》第150条——第155条对瑕疵担保义务作了详细的规定。

在标的物存在瑕疵时，出卖人负有瑕疵担保义务，买受人享有瑕疵担保请求权。

七、开发商“一房二卖”需要承担什么责任?
房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

一房两卖有不同的表现形式，因此也有不同的法律责任及救济途径。

“一房两卖”的表现形式。

分析一房两卖，通常为三种情况。

一是卖使用权，即将假按揭房产以口头许诺业主拥有“永久使用权”的方式再次出售。

二是重复骗贷，即将房产在房地局重复登记后，再通过其他人二次向银行贷款，除了将一部分假按揭房“卖了使用权”之外，还有的将另一部分假按揭房在房地局重新登记，再到银行去骗取贷款。

三是以租转售，即业主与开发商签订《房地产以租转售合同》，租期期满后房产归业主所有。

“一房两卖”的法律后果和救济途径。

依照现行法律规定，房屋属于不动产，只有进行了产权过户登记才发生所有权转移的效力。

购房人在与出卖人(不限于开发商)订立买卖合同后，如果未办理产权变更登记手续，但他仍没有实际取得房屋的所有权。

而且，购房人仅能依据《合同法》请求出卖人办理过户登记手续，不具有对抗第三人的效力，所以，购房人无法防止出卖人将房屋以更高的价格出卖给他人的情形发生。

同时，为保护第二买受人的权益，根据物权优先原则，购房者已无法获得指定的房屋，而只能追究出卖人的违约责任，要求损害赔偿。

但现实情况往往是出卖人已挥霍或转移了财产，购房人的合法权益最终还是会落空。

“一房两卖”的救济途径：
1、合同当事人在签订房屋买卖合同时可以限定登记期限。

即在合同签订后尽早根据有关法律法规的规定办理合同登记手续，并应尽早催促开发商交付房屋，促使合同尽早履行。

2、《合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的”。

第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。

”所以说，只要签订了合同，开发商和买受人就有了合同关系，由于合同是有效合同，合同当事人可以向违约
方按约追究违约责任。

如果无法交付房屋，无法实现房屋产权的转移，开发商和买受人的债权债务关系就依然存在，开发商必须履行赔偿义务。

3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。

买受人的合法权益可以进一步得到保护。

八、房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，应如何处理
出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;
(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。