第十章 城镇土地分等定级

（二）交通条件资料
1、道路：与道路状况有关的道路网分布、道 路类型、级别标准、车流量、道路长度及 宽度等数据。—— 道路通达度 • 道路类型： 主干道 按照作用划分 次干道 支 路
用以判断道路的作用指数 （规程中确定） 道路功 能分
混合型主干道 生活型主干道 交通型主干道 生活型次干道 交通型次干道 支路
对面状因素量化时，可直接计算其对空间上 各点的作用分。
一般按下列常用模型计算作用分： ei=100（Xi —Xmin）／（Xmin — Xmax） 式中 ：e i——i指标值的作用分；
• Xi——i指标值；
• Xmin——i指标值的最小值；
• Xmax￣￣i指标值的最大值。
• 划分3~10个作用分区间，编制作用分值表。
• （3）地域分异原则
城镇土地定级应掌握土地区位条件和土地 特性的分布与组合规律，分析由于区位条 件不同形成的土地质量差异，将类似地域 划归为同一土地级。如五大道与谦德庄地 区质量的差异；五大道与小白楼商业区的 差异。
• （4）土地收益差异原则
• （5）定量与定性分析结合原则
第二节 城镇土地定级因素分析 • 一、因素层次
城镇土地定级因素
商业繁华 基本设施状况 交通条件 商业繁华影响度 基础设施完善度 公共设施完备度 道路通达度 公交便捷度
对外交通便利度
环境条件 环境质量优劣度 绿地覆盖率
自然条件优劣度
产业集聚效益 产业集聚影响度
（二）确定土地定级因素因子权重的基 本原则
权重是一个因素对土地质量影响程度 的体现。由于影响土地质量的因素很多， 只有进行重要性排序和差异性选择后，才 能确定真正放映城镇土地质量差异的因素 因子。
（七）产业集聚资料（P30）
• 城镇产业集聚区的数量、范围、性质、各 集聚区产业类型数、企业数量、年产值、 年利润、职工人数等，同类产业及配套产 业的前后向关系。
• 工业用地评估——集聚经济效益：扩大企 业规模、加强企业合作。 • 集聚社会效益：共用专用设备、公用设施、 市场要降低成本。
三、定级因素量化整理及分值计算
• 3、必要时了解商店功能种类型，商服中心功能完 备率，专业商店数以及商服建筑物的建筑密度， 即楼层数等数据。（大城市商业区以此区分水平 差异） • 目的：商服营业额、利润等应是一个客观水平， 通过统计、税务及实际调查计算的结果，是实际 水平。如果该商服中心由于结构、经营、功能不 完备致使营业额畸低，则也要平衡考虑一般状况 （可观收入）。
• (一)繁华程度资料
• 1、商服中心的位置、数量和范围。
• 利用现有图件，确定商服中心边界，以明显的地物或非商业 建筑物为商服中心边界（计算商服中心相对距离，规模指数， 商服中心可划分为市级、区级、居住区级、街区级）
• 2、商服中心的商店总数、经营项目、销售额、利润 额、占地面积、营业面积等。
• 目的：计算其经济指数、总营业额，以便制定规模指数。 • 调查应取得统计局、工商局、税务局工作。
• 重值大小与因素对土地质量的影响成正比。 • 因素权重在0—1之间，之和为1
（三）确定土地定级因素因子权重的方 法
• 特尔菲法 • 层次分析法（AHP） • 因素成对比较法
特尔菲法：客观综合结合多数专家经 验与主观判断相结合的一种技术测定方法
1）确定因素
2）选择专家 3）设计评估意见征询表 4）专家征询和轮间信息反馈（一般三轮以上）
单元的综合分确定的反映了土地使用价值
（质量）的大小，但不能直接反应土地收
益或地价，不便于与土地有偿使用工作相
衔接，但可以辅助市场资料进行验证。
四、城镇土地定级原则
• （1）综合分析原则
• （2）主导因素原则 土地分等定级应重点分析对土地等和级具 有重要作用的因素，突出主导因素的影响。 例：成熟的市区主要是公用设施完善度、 人口质量、繁华度等因素。
1.00 0.75—0.95 0.65—0.Hale Waihona Puke Baidu5 0.50—0.70 0.40—0.60 < 0.40
2、公交：公共汽车、道路、地铁路线及 站点分布、车流量及停靠次数。—— 公 交便捷程度
• （与公交、地铁有关部门联系，印好的公 交指南有各车路的停靠站、路线、乡村公 路招收听成、站点分布密度。） • 计算：公交站点流量：一定区域内各站点 每小时停车之和。 • 每天12—16小时 计算公交站点功能分。
• 土地分等对象为城市市区、城镇镇区， • 土地定级对象为土地利用总体规划确定的 城镇建设用地范围内的所有土地。
• 城镇以外的独立工矿区、开发区、旅游区 等用地也可一同参与评定。
（一）土地分等定级与土地估价的关系
• 土地分等定级的实质就是依据土地使用价 值的优劣即土地质量，评定出土地等级。 这种对土地使用价值的评定，是依据影响 土地使用价值的土地区位条件、土地本身 的自然条件和改良条件等因素，制订评估 方法和标准，划分出土地级别，作为土地 管理、土地合理利用和土地转移的基础。 • 分等——城镇间土地质量差异 • 定级——城镇内部土地质量差异
剧院、公园、邮局等。 调查内容：
城市基础设施
• 基础设施的类型、数量、分布、投资等状况。 • 基础设施的技术水平、规模、级别等。
•
基础设施的保证率、持续率和可靠率及区域服务的优劣。
（注）： 分散式供暖，很难作为城市基础设施考虑。
公用服务设施
•
•
公用服务设施的类型、数量、分布
公用服务设施的技术水平、规模、级别、服务水平和服务范围。
（四）环境条件资料
1、环境质量：各类污染状况，分布状况及环境质量指数等环 境评价资料。 • 包括：污染源位置，距样点距离，有关部门公布的环境污 染指数（一级；二级良好；三级轻微污染）。
• 若某地域常年指数级别有差异，则显示出土地质量的差异。 2、自然条件：地形、工程地质、水文、气候。 • 例如：东丽区和北辰区的地形气候无差异；地质水文有差 异。 3、绿地：公园和绿地的位置、面积、服务范围及规模。 4、区域的地理环境：人文环境，生活环境。
ei
f
(1 r )
两式中 • 用分；
e ——某土地指标在某一相对距离上对土地的作
i
• f——某土地指标对 某点土地的功能分 • r——地块的相对距离（以r=d／D计算，d为某点、 线设施距某地块的实际距离；D为某点、线设施 影响半径）。
• 有些土地因素依附的客体虽然有一定的区 位波及和效益外和溢作用，但若影响范围 较小，或在影响范围内其作用变动作用不 大，也可以当作面状分布因素处理。
• 例如：环境污染状况
点、线状因素：若因素对土地的影响既与因素涉及 的设施规模有关，又与距离设施的相对距离有关，称 之为点、线状因素。 重要特性：
二、因素指标类型
基本因素
派生因素
基本设施
因子
基础设施
公共设施
给水
排水
燃气
二、因素指标类型
（1）硬指标：设施有无？ 如道路通达度： 道路级别： • 主干道 • 次干道 • 支路
（2）软指标：从质的方向反映因素因子的影 响程度 ：
三、确定土地定级因素因子的基本 原则与方法
（一）不同类型用地级别的影响因素因子 （P59）
5）权重测定结果的数据
M——专家总算 ai——第i位专家的评分值。（ 计算均方差 S 越来 越小，意见的离数程度就越小） • Ei ——第i个因素或因子经过多轮打分后的均值。
• 案例 : 武清区土地级别影响因素因子分析表 见附件1
第三节 城镇土地定级的程序与方法 一、土地定级程序
见附件2
二、城镇土地定级资料收集与调查
•
• 城镇土地分等定级是土地分等定级的一部 分，是根据城镇土地的经济和自然两方面 的属性及其在城镇社会经济活动中的地位 和作用，综合评定土地质量，划分城镇土 地等级的过程。 • 在土地管理工作中，城镇土地分等定级是 土地利用管理的一个重要组成部分。
城镇土地分等定级的对象：
• 城镇土地分等定级的对象是城镇建成区和 近郊区范围内（规划区）的所有土地。
（一）城镇土地定级类型
• 土地综合定级
• 土地分类定级
• 城市规划定级
• 地价分区定级
• 土地综合定级：根据影响土地质量、土地区 位、土地利用效益的的经济、自然、社会因 素及其贡献的大小，经济活动中的地位、作 用，对城镇内土地用同一标准评定土地级别。 不考虑土地的用途、不同用途对土地利用条 件的不同要求。 • 土地分类定级：对一定区域内的土地，按照 其主要用地类型，分别确定其定级因素及其 贡献大小，用全域覆盖法评定各主要用地类 型的级别及其在土地空间上的分布。
（一）定级因素的分类
• 根据各因素在城镇中的空间分布形态及其 影响土地质量的方式，可将土地定级因素 的量化分为面状因素和点、线状因素两大 类进行。
面状因素：若因素对土地的影响仅与 因素指标值有关，称之为面状因素。
主要特征：
• 一是它所依附的客体在城镇中分布面积较大； • 二是这类因素仅对其自身客体所在位置产生影 响，而对周围的地块基本无外溢的影响。 • 例如：城镇中基础设施、自然条件、绿地状况
（五）社会、历史、人口资料。
• 1、人口总数、行政区划、城镇发展过 程。——居住用地。
2、常住人口、暂住人口按户籍登记数。 • 客流人口采用断面调查、按规定时间段内 通过断面的人口数作为该点或一定区域的 流动人口——商业用地。
（六）城镇规划资料
• 城镇总体规划（说明书及图件）；
• 以往五年规划执行状况； • 近期规划中用地调整（分类定级） • 建设项目和有关商服中心的道路、对外交 通、主要基础设施的规划资料。
一是这类土地因素所依附的客体在城镇中占地面 积小，在空间分布上集聚现象明显，相对于城镇 整体而言多为点状、线状形态分布； • 二是这些因素不仅对其自身客体所在位置上的土 地有影响，而且还通过区位的波及性和外溢等作 用形成一定的区位关系， 对其周围地块乃至整个 城镇土地产生不同影响。 • 如：与商服（商业服务）中心、道路、文体设施、 公交站点等客体有关的因素。
Si=
(w
j1
n
j
* Fij )
• Si—第 i个定级单元的总分：如网格法的某一网格总67.5分 • Wj—第j个定级因素权重，如商服繁华程度：0.45 • Fij—第i个定级单元、第j个定级因素的分值 如 F7.9 = 48 • n—定级因素总和（一般5-7个）
• 多因素综合评价法评定土地级别是根据各
（二）各类定级的关系
市场状况、定级目的 征缴城镇土地使用税 不同类型土地的基准 地价 城镇开发土地增值快 市场及交易管理完善 类型 土地综合定级 土地分类定级 城市规划定级 地价分区定级 更准确 备注 广泛采用 发展成熟城镇必须 采用
三、城镇土地定级的方法
• 多因素综合评价法——多因素分值加和法，采取按间 接评定的参数体系设计， 测算各因素加权分值和。
第十章 城镇土地分等定级
第十章 城镇土地分等定级
• 第一节 城镇土地分等定级概述
• 第二节 城镇土地分等定级因素分析
• 第三节 城镇土地定级的程序与方法
• 第四节 城镇土地定级成果验收与应用
第一节 城镇土地分等定级概述 一、地分等定级的含义和对象
• 土地分等定级是在特定的目的下，对土 地的自然和经济属性进行综合鉴定，并使 鉴定结果等级化的过程。 在土地评价科学的范畴里，它是土地评 价的一种类型。
土地分等定级与土地估价的关系：
土地分等定级和土地估价是从不同角度 对土地特性的评定：
• 土地分等定级评定的是土地使用价值， • 土地估价是评定使用价值在市场上反映出 的价格也即模拟的市场交易价格。
二、城镇土地定级的类型及其定义
城镇土地定级：
• 根据土地的经济、自然两方面属性及其
在社会经济活动中的地位、作用，对城 镇土地使用价值进行综合分析，揭示城 镇内部土地质量的地域差异， 评定土地 级。
3、对外交通：交通工具类型、设施规 模及分布。—— 对外交通便捷度。
•
火车站、汽车站、飞机场、港口、高速公 路的位置和规模。（不含单位自存的接轨 道专用码头） 与规模有关
与位置有关
• 注意：
对外交通作用指数
相对半径
（3）基本设施状况资料
城市基础设施：电力、供水、排水、供气、供热、电讯等。
公用服务设施：中小学 、幼儿园、医院、诊所、体育文化场所、影
点、线状因素量化过程：
• I→f→e→F→S
• 作用指数→ 功能分→作用分→单元因素分 值 →单元总分 • 一般常用的计算模型有线性和非线性两种。 典型的线性模型表达公式为：
• 一般常用的计算模型有线性和非线性两种。 • 典型的线性模型表达公式为：
•
e
i
＝f（1－r）
• 典型的非线性模型表达式为：