房地产企业资产收购与股权收购分析比较

房地产企业资产收购与股权收购分析比较

由于合并、分立方式流程较为复杂，耗时长，在实操中较少采纳；合作建房主要是针对多方合作；而划拨、置换、捐赠也应其特殊性，较少采纳；而投资入股相当于一种特殊的资产转让。因此，资产收购和股权收购是在实操中被采用最多的两种形式。下面，我们重点比较一下股权收购与资产收购的区别：

1、股权收购

税负较轻，股权收购价款不能计入项目的成本，不可以在土增税、企业所得税前扣除。

2、资产收购

税负较重，资产收购价款可以计入项目的成本，可以在土增税、企业所得税前扣除。同时，相当于将增值率分为两段，可以降低增值率。

两者利弊分析如下：

在我国，未经开发的土地不能转让，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条，完成开发投资总额的百分之二十五以上的在建工程才能转让。

而将土地开发到25%以上，需要投入和时间。因此在实操中，房企大多选择股权转让方式取得土地。这是对卖家有利的一种单向方案。在股权转让方式下，由于股权收购价款不能计入项目成本，将导致买家未来增值税、土地增值税和企业所得税上升，每差100个单位，最低差64.25%，最高差93.5%。如以10亿元为单位，就意味着在原有土地成交价的基础上，实际价格至少上升6.425亿元。

从购买双方的收购环节和项目销售环节整体分析，资产收购的税负低于股权收购。建议，可以通过将增值额拆分，以降低整体增值率。具体方法是，先股权收购后，将土地开发成在建工程（投资额达到25%以上），再以资产转让方式转让给同一控制下其他公司，其他公司开发完成后对外销售，以降低整体增值率。同时，在建工程转让过程，如果成本允许加计扣除的话，则其节省的土增税远大于在建工程转让时多交的契税、印花税（视当地税局具体政策）。