农村土地流转市场及政策

农村土地流转市场及监管政策
◆农村土地流转市场现状
1、2016政府工作报告中提到，“积极发展多种形式农业适度规模经营，完善对家庭农场、专业大户、农民合作社等新型经营主体的扶持政策，鼓励农户依法自愿有偿流转承包地，开展土地股份合作、联合或土地托管。

深化农村集体产权、农垦、集体林权、国有林场、农田水利、供销社等改革。

”
2、土地流转成为中国发展现代农业和农村改革的重点领域：1）中国人多地少，2015年全国耕地面积20.25亿亩，人均耕地面积仅1.39亩，不足全球平均水平的40%，仅为美国的0.34%；2）改革开放和城镇化进程加快导致农村人口大量进城务工，数据显示，2015年进城务工农村人口超过2亿，占总农村人口20%以上，大量农村劳动力外流导致土地无人耕种，造成土地资源浪费。

3、近年来，随着土地经营权流转规模的不断扩大，已经有超过1/3的承包土地流转出去，每年新增流转面积4000多万亩，涉及数以百万计的承包农户。

4、2016年继续扩大土地承包经营权确权登记颁证试点范围，在前两年选择山东、四川、安徽等12个整省试点的基础上，今年再选择河北、山西、内蒙古、辽宁、黑龙江、浙江、广东、海南、云南、陕西等10个省份整省推进，目前整省试点省份已达22个。

5、截至2016年6月底，全国2488个县（87.15%）、2.7万个乡镇（79.41%）、46.6万个村（67.54%）开展了土地承包经营权确权登记颁证工作。

6、截至2015年底，已有1231个县（市）、17826个乡镇建立了土地流转服务中心。

农业部数据显示，中国家庭承包耕地流转面积已达到4.47亿亩，占家庭承包耕地总面积的33.3%，流转合同签订率达到67.8%。

◆土地流转主要模式
1、土地互换：互换土地，是农村集体经济组织内部的农户，为方便耕种和各自的需要，对各自土地的承包经营权进行的简单交换；
2、土地入股：也称股田制或股份合作经营，是指在坚持承包户自愿的基础上，将承包土地经营权作价入股，建立股份公司；
3、土地出租：在市场利益驱动和政府引导下，农民将其承包的土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方，出租方按年度收缴租金；
4、宅基地换住房、承包地换社保：农民放弃宅基地置换为城市发展用地，可在城里获得住房；放弃土地经营权，享受城市社保，纳入城乡统一的公共服务体系；
5、股份+合作：按照“群众自愿、土地入股、集约经营、收益分红、利益保障”的原则，以土地经营权为股份共同组建合作社。

◆农村土地流转的投资方向
1、农村土地确权：土地确权，土地流转将实现标准化。

每宗地的土地权属要经过土地登记申请、地籍调查、核属审核、登记注册、颁发土地证书等土地登记程序，才能得到最后的确认和确定。

2、土地贷款：土地经营权抵押贷款，土地资金流转新突破口。

《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》出台。

3、休闲农业：我国休闲旅游资源70%在农村，伴随土地流转、新农村建设，农村的道路、通讯、住宿、配套设施等休闲农业基础建设将迎来投资期，通过休闲农业、创意农业与
旅游、娱乐的结合，农业的附加值将得到极大的提高。

4、土地增值服务：土地是不可再生的固定资源，随着政策的推出，土地的流转、开发将呈现多样化。

针对一块土地的开发流转、实施利用、调查评测都将使这块土地的价值价格得到提升。

5、互联网+土地：基于互联网的土地O2O模式开始诞生，类似农村土地网等平台，以互联网线上电子商务方式，结合线下分站运营商模式，通过建立遍布全国的土地综合服务中心，解决土地经纪人做土地生意、卖家卖地租地、买家找地的现实困难，打造在线信息交易平台的模式。

农村土地流转相关监管政策
1、2015年1月22日，国务院办公厅发布《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》，这是首部针对农村产权流转交易市场的全国性指导文件。

2、农村土地流转市场的运行与监管
农村产权类别较多，权属关系复杂，承载功能多样，适用规则不同，应实行分类指导。

法律没有限制的品种均可以入市流转交易，流转交易的方式、期限和流转交易后的开发利用要遵循相关法律、法规和政策。

现阶段的交易品种主要包括：
农村土地流转用途管制政策
1、耕地及基本农田利用限制
《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》对土地流转用途管制进行了严格限制。

《意见》明确强调：加强土地流转用途管制。

坚持最严格的耕地保护制度，切实保护基本农田：
严禁借土地流转之名违规搞非农建设。

严禁在流转农地上建设或变相建设旅游度假村、高尔夫球尝别墅、私人会所等。

严禁占用基本农田挖塘栽树及其他毁坏种植条件的行为。

严禁破坏、污染、圈占闲置耕地和损毁农田基础设施。

坚决查处通过“以租代征”违法违规进行非农建设的行为，坚决禁止擅自将耕地“非农化”。

采取措施保证流转土地用于农业生产，可以通过停发粮食直接补贴、良种补贴、农资综合补贴等办法遏制撂荒耕地的行为。

在粮食主产区、粮食生产功能区、高产创建项目实施区，不符合产业规划的经营行为不再享受相关农业生产扶持政策。

2、设施农用地利用限制
进行工厂化作物栽培的，附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模5%以内，但最多不超过10亩；
进行规模化种植的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模3%以内，但最多不超过20亩；
规模化畜禽养殖的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模7%以内（其中，规模化养牛、养羊的附属设施用地规模比例控制在10%以内），但最多不超过15亩；
水产养殖的附属设施用地规模原则上控制在项目用地规模7%以内，但最多不超过10亩。

土流网
1、土流网隶属于湖南土流信息有限公司，创建于2009年3月。

全国最大的土地信息服务综合平台，提供信息、工具、数据、金融全方位服务，首个O2O土地流转综合信息服务网站。

2、网址为，目前注册用户87万，线下服务网点176家，已发布土地信息3.4亿亩，已成功交易9700万亩，累计获得土地经营权抵押贷款超过6000万，服务对象达到7.5亿人。

3、目前在行业内，土流网已获得了超过土地流转10%的市场份额，而在互联网平台下的土地流转市场份额，已经达到80%。

4、2014年1月，土流网澳大利亚土地流转服务公司成立，首度开拓海外市场。

目前，美国、俄罗斯、非洲等国家地区的土流网线下公司正在筹建中。

5、土流网CEO伍勇荣膺第五届中国财经峰会“最佳青年榜样”；他表示，目前中国农村估算起来可供流转的土地价值约有100万亿元，其中耕地约40万亿，宅基地约40万亿，林地约有20万亿。

6、公司发展历程
7、公司主要股东
8、融资情况
◆土地资源网
1、土地资源网隶属于广东地合网科技有限公司，创建于2009年7月。

土地资源网是全国最大的土地信息平台，致力于全国各地土地供应信息的收集、整理、发布。

2、网址为，网站设有：土地供应、土地需求、土地经纪人、土地问答、资讯行情、农场汇论坛等栏目，目前拥有20万多宗土地供应信息，共1.3亿亩土地进行流转，近5000名土地经纪人和超过20万的注册用户，是行业资深的专业网站。

◆农村土地网
1、农村土地网的宗旨是构建全国农村土地信息发布平台与流转服务平台，发挥媒体引导作用，推动农村土地流转市场的健康发展。

2、农村土地网隶属于福建省农林宝网络科技有限公司，2008年11月成立，网址为。

《农村土地网》开设新闻中心、信息中心，流转动态、政策法规、业内观点、法制时空等栏目，网民可以自由发布耕地、林地、山地、园地、宅基地等流转信息。

◆土地网
1、土地网把全国城市政府、国土资源部门、房地产企业、房地产行业相关企业以及金融机构作为服务对象，及时发布城市土地招商、出让、转让和投融资信息，打造集土地信息、城市推介和研究交流为一体的高端平台。

2、土地网隶属于北京市融鼎时代土地科技有限公司，成立于2007年12月，2010年10月网站改版后推出土地网，网址为。

结论：
首先，政策方面，“三农”历来都是中央政府最为关心和重视的改革领域之一，在今年的政府工作报告当中，提到要鼓励农村开展多种规模经营，鼓励农村土地流转多种形式。

而在去年提出互联网+的战略规划中，也将互联网+农业上升为新型战略之一。

其次，从产业现状来看，中国人多地少、人均耕地面积较少，再加上大量劳动力进城务工导致土地资源浪费，农村土地流转是发展现代农业和农村改革的重点方向。

农业部数据显示，中国家庭承包耕地流转面积已达4.47亿亩，占家庭承包耕地总面积的33.3%，流转合同签订率达到67.8%。

第三，监管方面，2015年1月，国务院发布《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》，这是首部针对农村产权流转交易市场的全国性指导文件。

1）流转内容，耕地林地实现经营权流转，集体建设用地流转3年内在区域试点；2）流转形式，场外电子市场、管理信息网络的建设将充分利好信息化企业；3）服务内容，各类流转服务平台的建设为提供综合服务的平台类企业提供发展空间。