房地产业不动产新老项目的界定问题(各地国税汇总)
各地土地增值税新建房及旧房界定标准
名称新旧房界定标准文件依照新建房是指建成后未使用的房产。
凡是已使用一准时间或达到必定磨损程度的房产均国家属旧房。
使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税财税字 [1995]48 号务局详细规定。
新建商品房未投入使用，三年之内也未销售的，能够按新建房的实质成本花费扣除，上海计征土地增值税 ; 如超出三年销售的，均按旧房从头评估价钱扣除，计征土地增值税。
沪地税地 [1995]38 号新建房投入使用在一年以上或达到磨损程度3%左右的均属旧房成都新建房建成后使用时间超出一年的为旧房成地税函发 [1995]158 号广西凡房子建成后至第一次办理产权证完成，这段时间属于新建房，如再办理产权转移的，桂财税字 [1995] 第 28 号无论时间长短与磨损程度怎样，一律视为旧房。
凡是已使用一年以上的房产均属旧房。
京财税 [1996]645 号北京河南海南深圳安徽山西湖南房地产开发公司纳税人建筑商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再销售的，应京地税地 [2008]92号依照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清理的范围。
一、凡房子建成后，使用时间在一年（含一年）之内的视为新房。
二、凡房子建成后，使用时间在一年（不含一年）以上的为旧房。
假如房子使用在一豫财税政字 [1998]61 号年之内因为磨损程度较大或遭到重要破坏的，由市地地方税务局上报省地方税务局审批后，也可视为旧房。
二手房、房地产开发公司所开发的商品房已转为自用，作为固定财产核算的房产、非琼地税发〔 2009〕 104 号房地产开发公司自建自用超出一年的房产，均合用转让旧房的土地增值税政策。
购买使用 5 年（含 5 年）以上的房子为旧房。
深地税发 [2006]259 号单位和个人自建或购买的房地产 1 年后转让合用旧房转让政策，不包含房地产开发企业二级市场开发销售房产。
自建房迄止时间为房产证登记时间至转让合同签署，购买深地税发 [2009]24 号房地产迄止时间为购买合同签署至转让合同签署。
房地产新老项目认定标准
房地产新老项目认定标准随着我国房地产市场的逐渐成熟和完善，房地产新老项目的认定标准也变得越来越重要。
本文将从新老项目的概念、认定标准的制定、实施及其影响等方面进行探讨。
一、新老项目的概念房地产项目的新老划分是根据项目启动时间和工程建设进度来划分的。
一般来说，房地产项目从开发到销售需要一定的时间，因此，可以将项目分为新项目和老项目两类。
新项目是指开发商在近几年内新开发的项目，包括正在建设和即将开工的项目。
老项目是指开发商在过去几年内开发的项目，已经完工并开始销售的项目。
二、认定标准的制定房地产新老项目的认定标准是由国家有关部门制定的。
在制定认定标准时，需要考虑以下几个方面：1.时间的界定时间的界定是认定标准制定的基础。
一般来说，新项目的时间界限应该是最近两年内开发的项目，而老项目的时间界限应该是两年前或更早的项目。
2.工程建设进度的界定工程建设进度是认定标准的重要指标之一。
一般来说，新项目应该是处于建设阶段或即将开工的项目，而老项目应该是已经完工并开始销售的项目。
3.其他因素的考虑除了时间和工程建设进度，还需要考虑其他因素，如项目规模、销售情况、市场竞争情况等。
三、实施及其影响房地产新老项目的认定标准实施后，对开发商和购房者都会产生一定的影响。
对于开发商来说，新老项目的认定标准可以帮助他们更好地规划项目开发计划，避免过度投资和资源浪费。
同时，认定标准也可以帮助开发商更好地了解市场竞争状况，制定更合理的销售策略。
对于购房者来说，新老项目的认定标准可以帮助他们更好地了解房屋的历史和建设情况，选择更适合自己的房屋。
同时，认定标准也可以帮助购房者更好地了解市场行情，做出更明智的投资决策。
总之，房地产新老项目的认定标准是一个非常重要的制度，它可以帮助市场更加公平、透明地运行，同时也可以保护开发商和购房者的权益。
因此，我们需要不断完善和优化认定标准，为房地产市场的健康发展提供有力支持。
(完整版)新老项目税收政策汇总,推荐文档
一、新老项目的划分标准依据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定，建筑房地产企业的新老项目划分标准总结如下：（一）建筑工程新老项目的划分标准《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：“建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
”基于此规定，建筑企业营改增过度期新老项目的划分标准总结为以下两点：1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的合同开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目。
2、未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目。
(二) 房地产企业新老项目的划分标准《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（三）项第9款规定：“房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
”基于此规定，房地产企业的新老项目划分标准分为两点：1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目为老项目。
2、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年5月1日后的房地产项目为新项目。
二、建筑房地产企业老项目的增值税计税方式的选择及涉税处理财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：“一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
实用：各地对旧房的界定及旧房如何缴纳土增
实用：各地对旧房的界定及旧房如何缴纳土增旺文生义导读：1.中央及各地对旧房的界定；2.房地产企业可能被税局认定为旧房的5种情形；3.旧房计算土增的4种方法及案例介绍；4.新建房和旧房的扣除项目对比；5.转让旧房的筹划点；一、中央及各地对旧房的界定旧房，根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）七、关于新建房与旧房的界定问题：新建房是指建成后未使用的房产。
凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。
使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。
总局未统一规定，下放至各省市，必然会出现各种各样的标准，这是实务中税务管理的痛点。
根据目前各省市已有的规定，旧房主要从以下3个维度进行判定：备注：其中上海和广东政策已失效，未查询到现行有效政策。
附：自认全网最全——各地税局旧房认定规定上述规定为官方规定，且很多文件相对久远，实务中不排除税局发挥自由裁量权进行判定的情况。
针对房地产开发企业，个人认为以下5种情形可能被认定为旧房：个人比较认同重庆等地的判定方法：即房地产项目清算前，开发品转为固定资产或者投资性房地产再转让的，仍视为开发品转让，按规定预征和清算土地增值税；房地产项目清算后再转让房产，凡已转为固定资产或投资性房地产五年以上的，实质上更体现为自用属性，可认定为旧房转让。
旧房判定比较复杂，且主动权在于税局，故不在此过多做无意义的分析。
对于房地产企业，涉及此类业务时，在参考税局官方规定的基础上，提前与税局沟通，尽量避免按旧房计算土增。
毕竟绝大多数情况下，按旧房计算对企业不利。
二、旧房计算土地增值税的4种方法1.评估扣除法即按照拟转让房屋建筑物的评估价格作为扣除项目，计算土地增值税。
评估价格＝重置成本价×成新度折扣率。
扣除项目计算公式=重置成本×成新度折扣率＋取得土地使用权时所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用＋转让环节缴纳的税金＋主动评估费用。
《房地产开发企业老项目土地增值税清算详解》
《房地产开发企业老项目土地增值税清算详解》一、老项目的界定房地产开发企业老项目，是指：1. 《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
2. 《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
二、清算条件1. 纳税人应进行土地增值税清算的情形：◦房地产开发项目全部竣工、完成销售的。
◦整体转让未竣工决算房地产开发项目的。
◦直接转让土地使用权的。
2. 主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情形：◦已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。
◦取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。
◦纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
三、收入的确认3. 销售收入的范围◦货币收入：包括现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种能以货币计量的收入。
◦实物收入：如以房产、土地等实物形式取得的收入，应按公允价值确认收入。
◦其他收入：如债务豁免、补贴收入等，应按照实际情况确认收入。
4. 销售价格的确定◦正常销售情况下，按照实际销售价格确认收入。
◦对于价格明显偏低且无正当理由的，主管税务机关有权按照下列顺序核定收入：▪按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。
▪由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
四、扣除项目的确认1. 取得土地使用权所支付的金额◦包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等。
2. 房地产开发成本◦土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
◦前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
房地产项目新老之分的不同计税方法
房地产项目新老之分的不同计税方法房地产项目新老之分的不同计税方法根据财税[2016]36号文的有关规定，对于房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产项目，因为项目新老之分，存在不同的计税方法。
而新老项目的判断标准是《建筑工程施工许可证》上注明的合同开工日期是否在2016年4月30日之前。
这对大部分纳税人是明确的规定，而对于部分未开工项目却存在了一个可规划的空间，即是选择成为新项目还是选择成为老项目的问题。
1、新老项目计税方法优劣对比根据相关规定，一般纳税人开发的新项目应适用一般计税方法，而老项目可以选择简易计税方法。
注意：对于老项目的简易计税方法，并非仅限于简易计税，也可以适用一般计税方法。
那么，实际新老项目在计税方法上具体情况如下表：这意味着老项目在计税方法上具有选择空间，因此，如果目前房地产开发企业如果尚不确定其未办证项目究竟采取哪种计税方法更优时，其实是有必要在接下来的时间里抢期办证的，一旦成为了老项目，多条选择多条路嘛，在计税方法的选择上争取了一定时间。
而如果您已经测算得出一般计税方法优于简易计税方法，那么则大可不必了，赏花踏青去吧。
2、影响计税方法选择的因素进项税额多少根据试点文件的有关规定：销售不动产，税率为11%。
房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
大家可以看到，如果采取简易计税方法，增值税税收负担是固定的5%，而采取一般计税方法税率为11%，但可以进项抵扣。
因此，我们要算的第一笔账就是我们究竟能取得多少进项税抵扣的问题。
土地成本几何根据试点文件的有关规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
大家可以看到，如果老项目采取简易计税方法，则不能适用扣除土地成本的规定。
因此，对于土地成本占比较大的项目，在选择计税方法时尤其需要重点考虑这一点。
新老项目税收政策汇总
一、新老项目的划分标准依据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定，建筑房地产企业的新老项目划分标准总结如下：（一）建筑工程新老项目的划分标准《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：“建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
”基于此规定，建筑企业营改增过度期新老项目的划分标准总结为以下两点：1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的合同开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目。
2、未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目。
(二) 房地产企业新老项目的划分标准《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（三）项第9款规定：“房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
”基于此规定，房地产企业的新老项目划分标准分为两点：1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目为老项目。
2、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年5月1日后的房地产项目为新项目。
二、建筑房地产企业老项目的增值税计税方式的选择及涉税处理财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：“一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
房地产企业新老项目税收筹划问题分析【精品发布】
房地产企业新老项目税收筹划问题分析【精品发布】2016年5月1日起的“营改增”，要求房地产开发企业的财务人员需灵活应对国家税收政策的改变，只有对国家相关房地产行业的政策进行深入研究，才能确保企业税负水平目标在合理、合法的范围内。
房地产企业进行营改增，规定了2016年5月1日前自行开发的房地产项目也就是房地产老项目，一般纳税人可选择一般计税办法或简易计税办法，但也需满足一定的条件：首选简易计税办法的，想要变更为一般计税办法需在未来三年过后实现。
同时也规定了2016年5月1日之后房地产企业新项目必须选用一般计税办法。
重要词：营改增；房地产企业；新老项目；税收筹划一、“营改增”前的房地产企业老项目税收筹划房地产老项目有以下两种情况：(1)2016年5月1日前已获得《建筑施工许可证》，其注明了房地产项目的合同开工日期在2016年4月30日前；(2)未在《建筑工程施工许可证》上明确标注合同开工日期或还没有《建筑工程施工许可证》，但允许建筑项目在承包合同注明可在2016年4月30日前开工的。
房地产企业老项目可优先选择简易计税办，理由如下：(一)“营改增”背景下，房地产开发企业老项目可供选用的增值税税率有两档，分别是5％和11％。
房地产老项目在营改增后，若选用一般计税办法，其税率将比简易计税办法税率高6％。
(二)由建筑施工企业开具的建安工程发票是主要的房地产开发项目增值税进项税额。
因为房地产企业与建安工程签订合同时没有将国税政策变化考虑进来，房地产企业老项目若向建筑施工企业提出开具可抵扣的增值税专用发票的要求，其所适用税率将不再是原来的营业税税率3％，而是已提高的增值税税率11％，毫无疑问，这将加重建筑施工企业税负情况。
与此同时，建筑施工企业也会向房地产企业提出增加工程结算价款的要求，这只会使房地产企业的开发成本不降反而上升。
如不能顺利处理，容易在建安企业与房地产开发企业之间出现经济纠纷，严重的会导致法律诉讼。
房地产业不动产新老项目的界定问题（各地国税汇总）
房地产业不动产新老项目的界定问题（各地国税汇总）[学习理解]这个问题需要分几个方面进行详细分析，其实关于老项目与新项目的营改增的政策适用问题，主要是对于老项目的税务适用规则问题，对于一般纳税人而言，可以选择简易计税方法或一般计税方法，而对于新项目，那据此规则是不能够选择简易计税方法了。
至于还能否享受简易计税方式，要看其他的条件是不是可以适用(如建筑服务的清包、甲供工程等)。
对于小规模纳税人，无论何时，只能是按简易计税方法，没有一般计税方法可以选择。
在以老项目为业务交易标的的情形下，是可以选择增值税计税方法的，基于抵扣不充分，这是最合理的政策制订出发点，但是如果评估后选择一般计税方法更有利，那纳税人可以自由选择。
但一经选择简易计税方法，36个月内不得再发生变更，所以还是要谨慎才是。
有个别税务机关的政策认为可以调整，小编认为还是不能太“自由”，认为开始选的不对，可以“纠正”，这个自由度就太大了，征管上也不易操作与控制。
(1)建筑服务和房地产老项目的适用条件一致。
所说的“老项目”，在建筑服务和房地产项目中都用这个词，对于4月30日及之前的取得不动产，那是指老不动产，不是老项目的概念，虽然其适用的政策类型是相近的。
对于建筑服务和房地产来讲，两者的老项目是不是一样的标准呢？我们根据相关的税收规定比较如下：我们可以发现，上面的适用标准是一样的，只是一个叫建筑工程项目，一个叫房地产项目，其标准都是以《建筑工程施工许可证》或合同中的“开工日期”来看的，至于现实情形中是不是这个时间开工，还是偷偷地开工了，那可能也不好监管到位，只能看“形式主义”约定了。
同时要注意，不是合同签订的日期，是约定的开工日期，这一点需要有所区别。
在这儿可能有一些争议之处，即在判断老项目时，依照规定是先判断许可证上的“开工日期”，如果没有许可证，或者证上没有开工日期，那就看合同注明的开工日期。
初步理解看，这儿还是有一个优先判断的前后顺序。
在技术上，可能我们认为合同约定与施工许可证是或者的关系，谁早就认可谁的日期，比如施工许可证约定的是4月5日，但是合同约定是3月20日，那是违规没有施工许可就开建了，这至少是违规的。
各地土地增值税新建房与旧房的界定标准及文号
定标准
文件依据 财税字[1995]48号
沪地税地[1995]38号 成地税函发[1995]158号 桂财税字[1995]第28号 京财税[1996]645号 京地税地[2008]92号
豫财税政字[1998]61号
琼地税发〔2009〕104号 深地税发 [2006]259号 深地税发[2009]24号
名称 国家 上海 成都 广西 北京
河南 海南
深圳
安徽
山西 湖南 江苏 云南 吉林 辽宁 河北 新疆 浙江 广西 江西 福建
各地土地增值税新建房与旧房的界定标准
新旧房界定标准
新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和 磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。
二、凡房屋建成后，使用时间在一年（不含一年）以上的为旧房。如果房屋使用在一年以内由于磨损程度 较大或遭受重大损坏的，由市地地方税务局上报省地方税务局审批后，也可视为旧房。
二手房、房地产开发企业所开发的商品房已转为自用，作为固定资产核算的房产、非房地产开发企业自建 自用超过一年的房产，均适用转让旧房的土地增值税政策。 购买使用5年（含5年）以上的房屋为旧房。 单位和个人自建或购买的房地产1年后转让适用旧房转让政策，不包括房地产开发企业二级市场开发销售房 产。自建房迄止时间为房产证登记时间至转让合同签订，购买房地产迄止时间为购买合同签订至转让合同 签订。从房地产三级市场购买的房产均认定为旧房。
新建房屋建成投入使用一年以上的房产确定为旧房，新建成投入使用一年以内的房产，按新房处理。
重庆
黑龙江 湖北
新建房建成后使用时间超过一年的为旧房。 以下情形房产，再转让属于转让旧房： 1．单位和个人对外取得（购置、接收投资、抵债、受赠、交换等）的房产； 2．房地产企业以外的其他单位和个人建造的房产； 3．房地产企业建造房产已转为固定资产或投资性房地产。 地产开发企业建造商品房，已自用或出租使用年现在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策 规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。 凡是建成未交付使用的房产均属新建房;凡是已经交付使用，不论时间长短或磨损程度大小，均属旧房。
“营改增”背景下房地产企业新老项目税收筹划问题分析
“营改增”背景下房地产企业新老项目税收筹划问题分析作者：房建林来源：《财会学习》2017年第02期摘要：2016年5月1日起的“营改增”，要求房地产开发企业的财务人员需灵活应对国家税收政策的改变，只有对国家相关房地产行业的政策进行深入研究，才能确保企业税负水平目标在合理、合法的范围内。
房地产企业进行营改增，规定了2016 年5月1日前自行开发的房地产项目也就是房地产老项目，一般纳税人可选择一般计税办法或简易计税办法，但也需满足一定的条件：首选简易计税办法的，想要变更为一般计税办法需在未来三年过后实现。
同时也规定了2016 年5月1日之后房地产企业新项目必须选用一般计税办法。
关键词：营改增；房地产企业；新老项目；税收筹划一、“营改增”前的房地产企业老项目税收筹划房地产老项目有以下两种情况：（1）2016年5月1日前已获得《建筑施工许可证》，其注明了房地产项目的合同开工日期在2016年4月30日前；（2）未在《建筑工程施工许可证》上明确标注合同开工日期或还没有《建筑工程施工许可证》，但允许建筑项目在承包合同注明可在2016年4月30日前开工的。
房地产企业老项目可优先选择简易计税办，理由如下：（一）“营改增”背景下，房地产开发企业老项目可供选用的增值税税率有两档，分别是5%和11%。
房地产老项目在营改增后，若选用一般计税办法，其税率将比简易计税办法税率高6%。
（二）由建筑施工企业开具的建安工程发票是主要的房地产开发项目增值税进项税额。
因为房地产企业与建安工程签订合同时没有将国税政策变化考虑进来，房地产企业老项目若向建筑施工企业提出开具可抵扣的增值税专用发票的要求，其所适用税率将不再是原来的营业税税率3%，而是已提高的增值税税率11%，毫无疑问，这将加重建筑施工企业税负情况。
与此同时，建筑施工企业也会向房地产企业提出增加工程结算价款的要求，这只会使房地产企业的开发成本不降反而上升。
如不能顺利处理，容易在建安企业与房地产开发企业之间出现经济纠纷，严重的会导致法律诉讼。
湖南省财政厅、湖南省地方税务局关于土地增值税新旧房界定问题的通知
湖南省财政厅、湖南省地方税务局关于土地增值税新
旧房界定问题的通知
文章属性
•【制定机关】湖南省财政厅,湖南省地方税务局
•【公布日期】2015.06.19
•【字号】湘财税〔2015〕13号
•【施行日期】2015.06.19
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】土地增值税
正文
湖南省财政厅湖南省地方税务局关于土地增值税新旧房界定
问题的通知
湘财税〔2015〕13号各市州、县市区财政局，地方税务局：
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）规定，现就土地增值税征管中的新旧房界定问题明确如下：
一、新建非商品房取得房屋所有权证后、新建商品房实现销售（或视同销售）
取得房屋所有权证（或办理房屋产权登记）后，即为旧房，转让时按照旧房的有关规定征收土地增值税。
二、本通知自公布之日起执行。
《湖南省财政厅、湖南省地方税务局转发财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（湘财〔1995〕财税字第213号）中关于新旧房界定问题的规定同时废止。
湖南省财政厅
湖南省地方税务局
2015年6月19日。
不动产销售增值税
不动产销售增值税：不同的纳税主体与不同的纳税方法营改增政策解读|营改增培训|营改增课程销售不动产，不同的纳税主体，适用不同的纳税方法。
房地产开发企业销售不动产，适用《关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号，以下简称18号公告），非房地产开发企业和个人销售不动产，适用《关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第14号，以下简称14号公告）。
本文结合18号公告和14号公告的规定，分别介绍房地产开发企业和非房地产企业销售不动产时，不同的纳税方法。
本文所说的非房地产开发企业，仅限于企业。
包括以下问题：一、不动产的不同来源二、新老不动产的区分及意义三、简易计税方法的不同规定四、一般计税方法的不同规定五、扣减销售额的不同凭证六、发票开具的不同规定七、纳税地点的不同规定八、简易计税和一般计税的选择方法一、不动产的不同来源房地产开发企业与非房地产开发企业，销售不动产的来源是不同的，房地产开发企业是自己开发的，非房地产企业则来源多样。
（一）房地产开发企业销售不动产来源18号公告规X的，是房地产企业销售自行开发的房地产项目。
自行开发，包括两种情况：1、在取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
2、以接盘等形式购入未完工的项目，继续开发并销售。
（二）非房地产企业销售不动产14号公告规X的，是纳税人转让取得的不动产。
取得，包括直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式。
一个有意思的问题是，如果房地产企业销售购进的房地产，适用哪个文件？应该适用14号公告。
二、新老不动产的区分及意义房地产企业和非房地产企业，都需要区分新老不动产，只是名称不同。
区分的意义在于，老不动产可以选择适用简易计税方法，新不动产只能适用一般计税方法。
（一）房地产企业新老项目的划分房地产开发企业销售老项目，可以选择适用简易计税方法，适用5%的征收率。
营改增后房地产开发企业新老项目的纳税筹划
营改增后房地产开发企业新老项目的纳税筹划营改增后，房地产开发企业面临着新的税收政策和挑战，其中最大的挑战之一就是如何对新老项目进行纳税筹划，以最大限度地降低税收负担，提高企业利润。
一、什么是营改增？营改增是指从增值税向营业税转移，通过将商品的增值纳税转变为销售额的纳税，实现企业纳税和财政收入的增长。
因为增值税和营业税的计算方式不同，所以企业的纳税筹划也需要做出调整和变化。
二、新老项目对纳税筹划的影响新项目指的是在营改增后开发的项目，而老项目则是指在营改增前就已经开发的项目。
这两类项目对企业纳税筹划的影响是不同的。
对于新项目，企业可以在设计阶段就考虑如何降低税负。
主要的策略包括：1、合理规划销售方案：企业可以考虑通过分期付款、折扣促销等方式控制销售额度，以降低营业税和增值税的金额。
2、优化合同设计：合同设计中的条款是可以灵活控制税负的关键点。
例如，合同中可以加入免费赠送、定金、代金券等优惠活动，减少实际的销售额，并进一步降低税负。
3、明确项目定位：新项目的定位非常重要，不同的定位决定了不同的购房人群和销售策略。
如果将项目定位为低价位的经济型房屋，可以采取较为灵活的销售规划，包括多个分期支付、附赠物业等，以减少税负。
针对老项目，企业需要通过对项目历史数据的研究，制定科学合理的纳税策略。
通常情况下，老项目往往面临着较高的税负压力，但是也存在一定的纳税优惠政策，例如转让所得税特定政策、税前扣除、税收平衡等。
三、如何选择最优纳税方案？在做出任何纳税筹划决策之前，企业需要对现有经营状况进行全面分析，了解其项目性质、规模大小、销售额、税负等情况。
通过对历史数据和预测数据的分析，企业可以获取更多的信息和判断准确纳税策略的方向。
1、优化采取合同设计：选择合理的合同设计，是降低营改增后税负的重要方案。
2、选择税前扣除政策：对于老项目，在营改增后的时期内，一定要根据相应的规定选择税前扣除政策。
3、充分利用税收平衡政策：在营改增后，房地产开发企业还可以利用税收平衡政策，采用资本化成本、不动产计入出租收入等方法等，从而减少税负。
国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知-国税发[2005]172号
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国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知制定机关国家税务总局公布日期2005.10.20施行日期2005.10.20文号国税发[2005]172号主题类别房产税效力等级部门规范性文件时效性已被修改正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知（国税发[2005]172号）各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅（局）、地方税务局，扬州进修学院，局内各单位：根据《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）（以下简称《通知》）的精神，经商财政部、建设部，现就各地在贯彻落实《通知》中的几个具体政策问题明确如下：一、《通知》第三条第二款中规定的“成交价格”是指住房持有人对外销售房屋的成交价格。
二、《通知》第三条第四款中规定的“契税完税证明中注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。
三、纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。
即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。
四、个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。
其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。
个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。
营改增(新老工程项目区分必知)
营改增，新老工程项目区分必知建筑业营改增5月1日全面实施，大概是建筑企业2016年的头等大事。
营改增过渡期内，新老项目如何衔接？怎么才能最大限度减少损失？我们整理了知名税务专家肖太寿博士的有关解读，供企业参考。
第一，营改增过渡期执行的原则是什么？原则是：新项目新政策，老项目老政策。
新项目按增值税率处理，老项目继续按照营业税处理。
第二，什么叫新项目？什么叫老项目？新老项目划分为四种情况：1、第一个标准是以工程施工许可证为标准的。
营改增之前签订的建筑施工合同，但没有办理施工许可证，工程未动工，5月1日后才办理施工许可证，工程正式动工的项目，叫做新项目。
2、第二个标准是以合同为准。
5月1日后签订施工合同的项目叫做新项目。
3、5月1日前未完工、营改增之后继续施工的项目，叫做老项目。
4、“先上车后买票”的行为，5月1日之前没有签合同，包括工程施工许可证等法律手续，但已正式动工了，5月1日后补办手续的工程，还叫做老项目。
第三，必须明白的六种情况1、5月1日前采购的建筑材料已经用于工程项目但拖欠材料款，5月1日后才支付材料款而获得了供应商开具的增值税专用发票，不可以抵扣增值税的进项税。
2、5月1日前购买的办公用品、机械设备等固定资产及其他存量资产，但未获得发票，5月1日后才获得增值税专用发票，同样不可以抵扣增值税的进项税。
3、5月1日前已完工但未结算，5月1日后结算并收到工程款，继续按3%交营业税，继续开建安营业税发票。
4、5月1日前完工而且进行了结算，但业主一直拖欠工程款，5月1日后业主才支付工程款，施工企业继续按3%交建安税，开建安发票。
5、5月1日前已经完工以及营改增之前未完工的施工项目，营改增之后继续施工的项目，可能有两种方法处理，第一，继续按照老政策执行，就是按3%上建安税，第二，执行3%的税率简易增值税。
这两种到底是哪一种？以相关文件出来为准。
6、5月1日后，新老项目交替出现，共同经营、共同生产的情况下，必须要分开采购，分开核算，分开决算。
房开企业新老项目是几点特殊规定
判断是新项目还是老项目时间点:2016年5月1日这个时点之前的是老项目，之后的是新项目两种项目算税方法不同,老项目可以选择用以前营业税的算法(简易征收法)；新项目要用营改增以后的算法（一般计税法），比较复杂。
老项目包括以下两种情况：（1）、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（2）、《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
解读一下：如果施工许可证注明了合同开工日期，就按施工许可证为准；如果施工许可证没有注明，或者还没取得施工许可证，那么就以建筑工程承包合同为准；如果施工许可证也没有，合同也没有，那么还有一种可能被认定为老项目，就是企业向税局举证，确实是在2016年5月1日前就已经进场实际开工了。
下面有些特殊情况要注意：（1）如果一个项目，第一期是老项目，第二期是新项目，那么需要分开计算，一期用老项目办法，二期用新项目办法。
（2）如果项目第一期中有一部分属于老项目，另一部分属于新项目，也要分开计算。
（3）如果一个项目在16年5月1日前办理了施工证，在5月1日后又重新去办理了施工证，那么属于新项目。
3第三步: 如果是老项目，怎么计算增值税？老项目可以选择用简易计税方法，也可以选择用一般计税方法。
简易计税方法：增值税=当期不含税销售额*征收率（5%）很简单，其实就是销售额/1.05*0.054第四步: 如果是新项目，怎么计算增值税？只能用一般计税方法了，核心公式是：增值税=销项税额-进项税额销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+适用税率）*适用税率（1）适用税率《关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号），自2018年5月1日起，税率调整为10%。
（2）全部价款和价外费用：投资人员就理解为销售收入就行了（3）当期允许扣除的土地价款：土地价款只有给政府交纳的土地款可以抵扣，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。
房开企业新老项目是几点特殊规定
判断是新项目还是老项目时间点：2016年5月1日这个时点之前的是老项目，之后的是新项目两种项目算税方法不同，老项目可以选择用以前营业税的算法(简易征收法);新项目要用营改增以后的算法(一般计税法)，比较复杂。
老项目包括以下两种情况:(1)、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016 年4月30日前的房地产项目;(2)、《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
解读一下: 如果施工许可证注明了合同开工日期，就按施工许可证为准;如果施工许可证没有注明，或者还没取得施工许可证，那么就以建筑工程承包合同为准;如果施工许可证也没有，合同也没有，那么还有一种可能被认定为老项目，就是企业向税局举证，确实是在2016年5月1日前就已经进场实际开工了。
F面有些特殊情况要注意:(1)如果一个项目，第一期是老项目，第二期是新项目，那么需要分开计算，一期用老项目办法，二期用新项目办法。
（2）如果项目第一期中有一部分属于老项目，另一部分属于新项目，也要分开计算。
（3）如果一个项目在16年5月1日前办理了施工证，在5月1日后又重新去办理了施工证，那么属于新项目。
3第三步:如果是老项目，怎么计算增值税?老项目可以选择用简易计税方法，也可以选择用一般计税方法。
简易计税方法: 增值税=当期不含税销售额*征收率（5%）很简单，其实就是销售额/1.05*0.054第四步:如果是新项目，怎么计算增值税?只能用一般计税方法了，核心公式是: 增值税=销项税额-进项税额销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款） *（1 +适用税率）*适用税率（1）适用税率《关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32 号），自2018年5月1日起，税率调整为10%。
（2）全部价款和价外费用：投资人员就理解为销售收入就行（3）当期允许扣除的土地价款:土地价款只有给政府交纳的土地款可以抵扣，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。
房地产财税答疑——新老项目分摊税务处理
房地产财税答疑——新老项目分摊税务处理徐晓佳房产建安财税交流平台我们房地产公司之前通过出让方式从政府取得一块开发用地。
现在开发过程中同时涉及到简易计税和一般计税项目，请问土地价款如何分摊？进项税额如何抵扣？【答复】营改增后，对于同一个楼盘涉及新老项目，增值税征税方式不同的，处理稍微有些复杂。
应分为土地价款和开发过程进项税额两项业务分析：（一）土地价款的处理1.计算公式对于采用一般计税的项目，依据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第五条规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：【房企财税微信：jxhzhaojie】当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款2.土地价款其中，支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）文件第七条曾补充规定，土地价款包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
3.面积当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第五条规定，上文的“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。
（二）进项税额的处理但是需要注意，该条款仅是针对的租入固定资产的行为，对于出让方式取得土地不受该政策约束。
以上回复供参考。
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[学习理解]
这个问题需要分几个方面进行详细分析，其实关于老项目与新项目的营改增的政策适用问题，主要是对于老项目的税务适用规则问题，对于一般纳税人而言，可以选择简易计税方法或一般计税方法，而对于新项目，那据此规则是不能够选择简易计税方法了。
至于还能否享受简易计税方式，要看其他的条件是不是可以适用(如建筑服务的清包、甲供工程等)。
对于小规模纳税人，无论何时，只能是按简易计税方法，没有一般计税方法可以选择。
在以老项目为业务交易标的的情形下，是可以选择增值税计税方法的，基于抵扣不充分，这是最合理的政策制订出发点，但是如果评估后选择一般计税方法更有利，那纳税人可以自由选择。
但一经选择简易计税方法，36个月内不得再发生变更，所以还是要谨慎才是。
有个别税务机关的政策认为可以调整，小编认为还是不能太“自由”，认为开始选的不对，可以“纠正”，这个自由度就太大了，征管上也不易操作与控制。
(1)建筑服务和房地产老项目的适用条件一致。
所说的“老项目”，在建筑服务和房地产项目中都用这个词，对于4月30日及之前的取得不动产，那是指老不动产，不是老项目的概念，虽然其适用的政策类型是相近的。
对于建筑服务和房地产来讲，两者的老项目是不是一样的标准呢？我们根据相关的税收规定比较如下：
我们可以发现，上面的适用标准是一样的，只是一个叫建筑工程项目，一个叫房地产项目，其标准都是以《建筑工程施工许可证》或合同中的“开工日期”来看的，至于现实情形中是不是这个时间开工，还是偷偷地开工了，那可能也不好监管到位，只能看“形式主义”约定了。
同时要注意，不是合同签订的日期，是约定的开工日期，这一点需要有所区别。
在这儿可能有一些争议之处，即在判断老项目时，依照规定是先判断许可证上的“开工日期”，如果没有许可证，或者证上没有开工日期，那就看合同注明的开工日期。
初步理解看，这儿还是有一个优先判断的前后顺序。
在技术上，可能我们认为合同约定与施工许可证是或者的关系，谁早就认可谁的日期，比如施工许可证约定的是4月5日，但是合同约定是3月20日，那是违规没有施工许可就开建了，这至少是违规的。
通常来讲，施工许可证的日期是早于合同约定的施工日期。
还有一种情形是房地产企业变更施工方，上面我们表中有提及，这种情形还是要看之前的项目开工时间，而不宜必须要求分割开一个商品房，分别按不同的阶段适用不同的计税方式，这个也是难以操作的。
(2)转让取得的不动产。
有争议的可能还聚焦于转让取得不动产的“取得”的界定，如上表中的部分税务机关的意见，取得是指权属变更的时间、约定交付的时间还是发票的时间，这个会与实践当中存在时间差，比如2015年8月取得了房产，2016年5月最后办理完成取得房产权属证明，那如何界定是不是营改增之前取得的不动产呢？如果界定为必须适用一般计税方法，这确实是有点不合理，可能一般纳税人一分钱进项没有，但再次转让时必须用11%的税率。
征管必须还是有规则的，所以这些判断的条件小编认为是采取了简单易行的方式。
不过如果考虑纳税人的实际情形，会是更好一些，比如交付时间，结合合同、入账等辅助的证据。
关于此内容，还是建议进一步完善与考虑纳税人的利益更多些。
上面还有一个问题，对于转让4月30日(含)前取得的不动产，享受的是增值税计税方法选择权，比如选择了简易计税方法，那给下一环节一般纳税人开具的是5%征收率的发票，下一家再销售时用的是一般计税方法，不能再选择简易计税方法了，不能说是销售的老房子就“一生”都是可以选择简易，这是不对的。
如上建筑服务，更不能认为只要是为老不动产进行的建筑服务都是可以选择简易，对象只是对于某个建筑服务项目实施的，并不绑定于老不动产，这个一定要有个主体的适用界定出来。
如果是营改增之后的老不动产再发生的建筑服务，那施工许可证约定的开工日期只能是2016年5月1日后，此时对于一般纳税人，就不能再选择简易计税方法了，而只能按一般计税方法计税。
(3)转租的情形。
对于一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。
这儿的取得，在上面的情形回复中，我们还看到了“转租”取得的情形，那这个取得从解释的个案看，是看从上一家租赁的时间；如果是营改增之前，那就是可以选择简易计税方法；如果是之后，那就是应使用一般计税方法。
这儿相当于是“可选择的利益”由上一家享受完毕了。
关于此问题的理解我们认为还是比较合适的，不能解释为只要租的是老房子就一定是可以选择简易，这就误解了营改增是业务层级的还是“主体“层级的，是不对的。