XX项目土地增值税清算审核工作底稿

XX项目土地增值税清算审核工作底稿

一、公司及项目基本情况：

该房地产项目开发企业XXXXX，成立于XX年XX月XX日，经营范围XXX，注册资本XXX……（公司概况）。

该公司于XX时间取得XX地块的土地使用权，并与深圳市国土资源和房产管理局签订《深圳市土地使用权出让合同书》及《ⅹⅹ宗地土地使用权转让合同书》，XX开工，XX取得《建设用地规划许可证》、预售许可证等……（项目情况，含是否有本次清算之外项目等与本次清算项目清算相关的情况）。

根据企业提供的预售许可证、竣工测量报告及销售明细表，该项目土地面积XX平方米，建筑面积XX平方米，其中住宅XX，会所XX，商铺XX，幼儿园XX。。。可售总面积XX，已销售XX平方米，其中2005年11月1日之后销售面积XX……（项目情况之一，项目面积及销售情况）。

二、销售收入审核：

销售收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。根据该纳税人提供的鉴证报告所示：该项目截止XX时间共销售面积……，取得土地增值税应税收入XX元，其中包含。。。经审核，暂未发现问题（或须调增\减XX元，经调整后土地增值税应税收入为XX元），具体情况见附表1。

三、扣除项目审核：

(一)取得土地使用权所支付的金额

取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。根据该纳税人提供的鉴证报告所示，该项目取得土地使用权所支付的金额XX元。经审核暂未发现问题（或须调增\减XX元，经调整后，该项目取得土地使用权所支付的金额为XX元），具体审核情况见附表2。

（二）房地产开发成本审核

房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。

1.土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。根据该纳税人提供的鉴证报告所示，该项目有关的土地征用及拆迁补偿费XX元。经审核暂未发现问题（或须调增\减XX元，经调整后，该项目有关的土地征用及拆迁补偿费XX元），具体审核情况见附表3。

2.前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。根据该纳税人提供的鉴证报告所示，该项目的前期工程费XX元。经审核暂未发现问题（或须调增\减XX元，经调整后，该项目的前期工程费XX元），具体审核情况见附表4。

3.建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。根据该纳税人提供的鉴证报告所示，该项目的建筑安装工程费XX元。经审核暂未发现问

题（或须调增\减XX元，经调整后，该项目的建筑安装工程费XX元），具体审核情况见附表5。

4.基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。根据该纳税人提供的鉴证报告所示，该项目的基础设施费XX元。经审核暂未发现问题（或须调增\减XX元，经调整后，该项目的基础设施费XX元），具体审核情况见附表6。

5.公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。根据该纳税人提供的鉴证报告所示，该项目的公共配套设施费XX元。经审核暂未发现问题（或须调增\减XX元，经调整后，该项目的公共配套设施费XX元），具体审核情况见附表7。

6.开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。根据该纳税人提供的鉴证报告所示，该项目的开发间接费用XX元。经审核暂未发现问题（或须调增\减XX元，经调整后，该项目的开发间接费用XX元），具体审核情况见附表8。

综上所述，该纳税人提供的鉴证报告所示该项目的该项目房地产开发成本XX元。经审核，调整（调增或调减）土地征用及拆迁补偿费XX元、前期工程费XX元、建筑安装工程费XX元、基础设施费XX元、公共配套设施费和开发间接费用XX元，合计调增（或调减）开发成本XX元，经调整后，该项目的开发成本XX元。

（三）房地产开发费用审核

房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。该公司提供了（或不能提供）财务费用中有关该项目的利息支出的金融机构证明等凭证，符合（或不符合）据实扣除的规定。

根据该纳税人提供的鉴证报告所示，该项目有关的的利息费用XX元。经审核暂未发现问题（或须调增\减XX元，经调整后，与该项目有关的利息费用XX元），具体审核情况见附表9；其他房地产开发费用，按本条取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本规定计算的金额之和的5％计算扣除，根据该纳税人提供的鉴证报告所示，该项目的除利息费用外的其他房地产开发费用XX元，经审核暂未发现问题（或须调增\减XX元，经调整后，该项目有关的除利息费用外的其他房地产开发费用XX元。

综上所述，根据该纳税人提供的鉴证报告所示，与该项目有关的房地产开发费用XX元。经审核暂未发现问题（或须调增\减XX元，经调整后，该项目有关的房地产开发费用XX元）。

（对利息支出不能据实扣除项目：根据鉴证报告所示，该项目房地产开发费用XX元。经审核，暂未发现问题（或须调增\减XX元，经调整后，该项目有关的房地产开发费用XX元）。

（四）与转让房地产有关的税金

与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。根据该纳税人提供的鉴证报告所示，与转让房地

产有关的税金XX元。经审核暂未发现问题（或须调增\减XX元，经调整后，与转让房地产有关的税金为XX元），具体审核情况见附表10。

（五）其他扣除项目

对从事房地产开发的纳税人可按扣除项目第（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。根据该纳税人提供的鉴证报告所示，该项目的其他扣除项目XX元。经审核暂未发现问题（或须调增\减XX元，经调整后，该项目的其他扣除项目为XX元）。

四、应纳土地增值税的计算

增值额=

增值率=

应纳土地增值税税额=

综上所述，根据该纳税人提供的鉴证报告所示，该项目总建筑面积XX平方米，其中住宅XX，会所XX，商铺XX，幼儿园XX。。。可售总面积XX，已销售XX平方米，其中2005年11月1日之后销售面积XX，应纳土地增值税XX元，已预缴土地增值税XX元，清算应补（或应退）土地增值税XX元。经审核，该项目总建筑面积XX平方米，其中住宅XX，会所XX，商铺XX，幼儿园XX。。。可售总面积XX，已销售XX平方米，其中2005年11月1日之后销售面积XX，应纳土地增值税XX元，已预缴土地增值税XX元，清算应补（或应退）土地增值税XX元。对鉴证报告的应算应补税款调增土地增值税税款XX元。