养老地产的运营模式与说明
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特征:与一般的商业抵偿相比,养老地产具备以下特 点: 1是在选址方面,要综合考虑交通、居住环境、生态 条件等各方面因素; 2是对于住宅的规划设计要求高,如要求无障碍设计、 要有紧急呼叫系统等; 3是对于配套设施及服务要求更高,对于老年人而言, 能够便利地在住宅附近“一站式”解决各项需求.这 就决定了养老地产的开发资金需求量大、产业链长、 各方利益关系复杂.
了成本高低，也决定了今后如何退出。养老地产的土地性质非常重要， 有险资的则希望与政府协议拿地，比如用工业用地开发养老地产，成 本虽然低廉，但最后的退出会相当麻烦。此外，用于养老地产的土地 是属于经营性的还是非经营性的，是应该通过协议转让还是招拍挂， 这些政策在地方并没有得到细化落实。基于这样的一种社会背景下， 万科、保利等巨头地产公司的谨慎不是毫无道理的。首先是养老地产 的政策尚不明确，按照目前通常做法，老年福利院由民政部门主管， 那么房地产公司如何与政府部门合作，必须有明确的政策指导；其次， 养老地产有一定的社会福利性质，需要政策在土地出让、银行贷款乃 至税费上有一定的政策优惠，才能促进开发商进军的积极性。愿望国 家和地方政府、银行机构能对养老社区的建设给予一定政策支持和利 率优惠，并给予鼓励、实行反向住房抵押贷款和房地产投资信托基金， 全力来支持养老社区建设。
© 随着我国步入老龄社会，养老问题已经成为中国关注的大事，同 时养老型地产也成了诸多开发商争抢的商机。
•中国现有的养老居住特点和现状
中国现有 的养老居 住特点。
在中国传统居住千年文化“孝义”思想沉淀影
响下，十分重视家庭团聚观念，习惯于三代同
堂的生活方式，大部份老年人更愿意与子女共
居住或邻近子女居住，以尽享天伦之乐。因而， 中国约有85%的老人仍首选居家养老，其次约 有7%的老人才是愿意入住养老院。国家和地方
Hale Waihona Puke Baidu
经营模式： 养老部分 不以盈利 为目的， 通过住宅 销售来平 衡养老服 务支出
概念：属于房地产 开发项目，项目中 的养老地产由开发 商自行运营或由专 业的运营机构负责 运营。
经营模式：
养老地产 部分持有、 部分销售
案例：北京汇晨老年公寓、 上海亲和源
案例：北京怡海花园
案例：北京太阳城
Ⅱ.全龄社区
● 养生养老社区 是一种利用综合资源满足高保健
意识的中老年人群体需求的养老开发 模式，可以结合旅游地产或文化地产 的开发，具有更好的市场适应性。
● 医养机构综合体 以中小型专业医疗设施和专
养老地产的运营模式 与说明
以全生命周期为线，营建适宜全龄段 客户群体混合居住的大型成长型活力 社区。
目录
Ⅰ.中国的养老地产 Ⅱ.全龄社区 Ⅲ.养老人群的特征与需求
Ⅳ.养老地产运营的大要诀
Ⅰ.中国的养老地产
© 中国是目前世界老年人口最多、增长最快的国家。截至年底，我 国岁及以上老年人口已达亿人，占全国总人口的。据全国老龄委 办公室估计，到年，老年人口总数将达到亿；到年我国老年人口 总数将超过亿，即每三个人中就有一个老年人。
养老地产能使老年人精神充实、身体健康,享受一 种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活.
养老的四中类型
中国养老地产的六大模式
• 根据养老方式和盈利方式两个维度,我们将国内的养老地产模式归纳为 以下六大主要经营模式。
中国的养老地产
什么是适合老年人居住的地方呢，认为有四点：
价格便宜
空气质量要好， 生态环境优质， 但是交通要方 便
周边或内部 医院等配套
要齐全
多层居多
养老地 产经营
模式
第一类 单体的养老机构
第二类 养老服务嵌入式的住宅小区
第三类 综合型的养老社区
概念：专门的养 老院或者老年公 寓，不属于房地 产开发项目，由 专业的养老机构 负责运营。
经营模式：
大部分为公 办民营，采 取出租或会 员制形式
概念：属于房地产 开发项目，无专业 养老运营机构提供 服务。项目中养老 服务主要是为老年 人提供一个活动的 场所，从精神层面 关怀老年人。项目 中设置的老年人活 动场所一般规模不 大。
中国现有
的养老地
产开发现 状。
目前，商业养老地产主要的产品形态包括：保 险资金推出的升级版的养老机构，如养老院， 把养老地产视做商业地产项目长期经营；也有 开发商推出的养老地产项目，其在项目开发过 程中针对老人居住的住宅采取配建的方式，有 些则是针对老人群体的产品；打出了全项目的 养老地产牌。不管哪一种产品形式，可持续发 展的商业模式才是作为商业机构的开发企业所 关注的。因而，国内开发商在养老地产的盈利 模式方面也多种形式并存：“长期持有”、 “出售”和“出售与持有相结合”。 对于大型
综合性老年住宅社区则往往采取住宅建设与社 区管理相结合的经营模式或者住宅建设与社区 管理相分离的经营模式。
养老地产
的概念与 特征
养老地产是指在人口老龄化日益加重的背景下,由 房地产开发七爷或相关的社会机构推出的适宜老年 人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满 足老年人社会活动需求,为老年人的健康提供狼嚎 基础设施保障的老年住宅产品.它的基本形式有以 下几类:老年社区、公寓、住宅、旅游地产、养老 院、托老所等.
设置医护中心,并建设 养老社区,包含医疗、护理、
养老、休养等不同功能的 建筑结构组合,以护士站或 护理站为服务区.辐射服务 功能设施建筑.
养老地产内环境非常优美,, 距离中心城市较近,一般在公 里左右.面积一般在公顷(亩) 左右.项目具有一定规模,但规 模也不宜过大,并把老年专科
医院的规模控制在必要的范 围内,否则容易造成资源浪费.
政府出台了基本养老保障政策，确立了以家庭
养老为基础、以社区养老为依托、以机构养老 为补充的主调，并提出构建“9073”的养老格 局（即：90%通过家庭照顾实现养老，7%通过 社区照顾养老，3%入住养老机构集中养老）。
养老地产开发从投资到获取回报需要一个漫长的过程。中国老龄
科学研究院的专家们曾表示，养老地产一般的年投资回报率不过。建 立一个养老社区，在中型城市需要成千上万亩土地，若在交通方便、 环境较好地段找到这样的一块土地实非容易之事。况且，由于招 拍 挂 土地成本太高，通过正当途径拿地很难。如何拿地开发的性质决定
了成本高低，也决定了今后如何退出。养老地产的土地性质非常重要， 有险资的则希望与政府协议拿地，比如用工业用地开发养老地产，成 本虽然低廉，但最后的退出会相当麻烦。此外，用于养老地产的土地 是属于经营性的还是非经营性的，是应该通过协议转让还是招拍挂， 这些政策在地方并没有得到细化落实。基于这样的一种社会背景下， 万科、保利等巨头地产公司的谨慎不是毫无道理的。首先是养老地产 的政策尚不明确，按照目前通常做法，老年福利院由民政部门主管， 那么房地产公司如何与政府部门合作，必须有明确的政策指导；其次， 养老地产有一定的社会福利性质，需要政策在土地出让、银行贷款乃 至税费上有一定的政策优惠，才能促进开发商进军的积极性。愿望国 家和地方政府、银行机构能对养老社区的建设给予一定政策支持和利 率优惠，并给予鼓励、实行反向住房抵押贷款和房地产投资信托基金， 全力来支持养老社区建设。
© 随着我国步入老龄社会，养老问题已经成为中国关注的大事，同 时养老型地产也成了诸多开发商争抢的商机。
•中国现有的养老居住特点和现状
中国现有 的养老居 住特点。
在中国传统居住千年文化“孝义”思想沉淀影
响下，十分重视家庭团聚观念，习惯于三代同
堂的生活方式，大部份老年人更愿意与子女共
居住或邻近子女居住，以尽享天伦之乐。因而， 中国约有85%的老人仍首选居家养老，其次约 有7%的老人才是愿意入住养老院。国家和地方
Hale Waihona Puke Baidu
经营模式： 养老部分 不以盈利 为目的， 通过住宅 销售来平 衡养老服 务支出
概念：属于房地产 开发项目，项目中 的养老地产由开发 商自行运营或由专 业的运营机构负责 运营。
经营模式：
养老地产 部分持有、 部分销售
案例：北京汇晨老年公寓、 上海亲和源
案例：北京怡海花园
案例：北京太阳城
Ⅱ.全龄社区
● 养生养老社区 是一种利用综合资源满足高保健
意识的中老年人群体需求的养老开发 模式，可以结合旅游地产或文化地产 的开发，具有更好的市场适应性。
● 医养机构综合体 以中小型专业医疗设施和专
养老地产的运营模式 与说明
以全生命周期为线，营建适宜全龄段 客户群体混合居住的大型成长型活力 社区。
目录
Ⅰ.中国的养老地产 Ⅱ.全龄社区 Ⅲ.养老人群的特征与需求
Ⅳ.养老地产运营的大要诀
Ⅰ.中国的养老地产
© 中国是目前世界老年人口最多、增长最快的国家。截至年底，我 国岁及以上老年人口已达亿人，占全国总人口的。据全国老龄委 办公室估计，到年，老年人口总数将达到亿；到年我国老年人口 总数将超过亿，即每三个人中就有一个老年人。
养老地产能使老年人精神充实、身体健康,享受一 种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活.
养老的四中类型
中国养老地产的六大模式
• 根据养老方式和盈利方式两个维度,我们将国内的养老地产模式归纳为 以下六大主要经营模式。
中国的养老地产
什么是适合老年人居住的地方呢，认为有四点：
价格便宜
空气质量要好， 生态环境优质， 但是交通要方 便
周边或内部 医院等配套
要齐全
多层居多
养老地 产经营
模式
第一类 单体的养老机构
第二类 养老服务嵌入式的住宅小区
第三类 综合型的养老社区
概念：专门的养 老院或者老年公 寓，不属于房地 产开发项目，由 专业的养老机构 负责运营。
经营模式：
大部分为公 办民营，采 取出租或会 员制形式
概念：属于房地产 开发项目，无专业 养老运营机构提供 服务。项目中养老 服务主要是为老年 人提供一个活动的 场所，从精神层面 关怀老年人。项目 中设置的老年人活 动场所一般规模不 大。
中国现有
的养老地
产开发现 状。
目前，商业养老地产主要的产品形态包括：保 险资金推出的升级版的养老机构，如养老院， 把养老地产视做商业地产项目长期经营；也有 开发商推出的养老地产项目，其在项目开发过 程中针对老人居住的住宅采取配建的方式，有 些则是针对老人群体的产品；打出了全项目的 养老地产牌。不管哪一种产品形式，可持续发 展的商业模式才是作为商业机构的开发企业所 关注的。因而，国内开发商在养老地产的盈利 模式方面也多种形式并存：“长期持有”、 “出售”和“出售与持有相结合”。 对于大型
综合性老年住宅社区则往往采取住宅建设与社 区管理相结合的经营模式或者住宅建设与社区 管理相分离的经营模式。
养老地产
的概念与 特征
养老地产是指在人口老龄化日益加重的背景下,由 房地产开发七爷或相关的社会机构推出的适宜老年 人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满 足老年人社会活动需求,为老年人的健康提供狼嚎 基础设施保障的老年住宅产品.它的基本形式有以 下几类:老年社区、公寓、住宅、旅游地产、养老 院、托老所等.
设置医护中心,并建设 养老社区,包含医疗、护理、
养老、休养等不同功能的 建筑结构组合,以护士站或 护理站为服务区.辐射服务 功能设施建筑.
养老地产内环境非常优美,, 距离中心城市较近,一般在公 里左右.面积一般在公顷(亩) 左右.项目具有一定规模,但规 模也不宜过大,并把老年专科
医院的规模控制在必要的范 围内,否则容易造成资源浪费.
政府出台了基本养老保障政策，确立了以家庭
养老为基础、以社区养老为依托、以机构养老 为补充的主调，并提出构建“9073”的养老格 局（即：90%通过家庭照顾实现养老，7%通过 社区照顾养老，3%入住养老机构集中养老）。
养老地产开发从投资到获取回报需要一个漫长的过程。中国老龄
科学研究院的专家们曾表示，养老地产一般的年投资回报率不过。建 立一个养老社区，在中型城市需要成千上万亩土地，若在交通方便、 环境较好地段找到这样的一块土地实非容易之事。况且，由于招 拍 挂 土地成本太高，通过正当途径拿地很难。如何拿地开发的性质决定