第7章 酒店投资决策分析的应用案例

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停车场收入（万元）
10
10
外部收入合计
2715
3124
会务收入（万元）
1600
1500
总计
4315
4624
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二、基础数据预测与估算
（7）销售税金及附加和经营成本的预测
①经营成本 对经营成本费用的估算，参照国内部分高星级酒店经济可行性分析中一些 成熟的经验，餐饮成本按照综合成本率50%计算，会议室按照综合成本率 10%计算，人工成本按照项目规模与人工费用的比例关系计算。考虑到酒店 想当部分收入来源于企业内部及相关客户单位的会务费用，因此，假定酒 店在第一个阶段即第4-10年的总经营成本约占总收入的40%，酒店在第二个 阶段即第11-18年的总经营成本约占总收入的30%，从而得到各阶段酒店经 营成本分别约为1726万元和1387万元。
②销售税金及附加 销售税金及附加按照销售收入的5.65%计算，则第4-10年各年的销售税 金及附加为244万元，第11-18年为261万元。
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三、项目财务评价 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9)
（1）借款需要量计算 （2）固定资产投资借款建设期利息计算 （3）固定资产折旧计算 （4）固定资产投资还款计划与利息计算 （5）利润与所得税的计算 （6）全部投资的内部收益率与投资回收期 （7）自有资金投资的内部收益率与投资回收期 （8）项目偿债能力分析 （9）项目财务分析结论
0 2600
1800
4
合计
0 8800
300
300
0 4400
300 4700
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三、项目财务评价 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9)
（2）固定资产投资借款建设期利息计算
假定每年借款发生在年中，当年借款额只记一半利息。由于贷款利率 为6.84%，可知项目建设期内的利息为334万元（表7-4）。第四年年初 累计欠款为4734万元，该金额亦即利息资本化后的总借款本金。
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二、基础数据预测与估算
（4）项目流动资金准备
参照国内五星级酒店项目有关资料，假定在酒店运营的第一年，需要 投入300万元作为酒店的流动资金，用于维持酒店的正常运营，主要包 括员工工资、客房低值易耗品及餐饮成本等。
流动资金全部用短期借款解决，在第4年年初一次性投入，并第4年年 末一次性还清。从第5年开始，300万元流动资金的借贷还款方式仍然 照旧：即当年年初一次性借入、当年年末一次性还清，借款本金互相 抵消，直到计算期期末，每年只支付流动资金借款利息。
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三、项目财务评价 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9)
（1）项目借款需要量计算
各年份借款需要量见表7-3。
表7-3 酒店各年份借款需要量
年份
1
2
3
固定投资总数（万元）
2000 5000
1800
流动资金
0
0
0
自有资金
2000 2400
0
借款需要量
项目长期借款为4400万元，长期贷款利率为2006年8月18日中国建设银 行刚调整过的5年期以上的企业贷款利率6.84%。建设期间只计息不还 款，第四年开始还贷，每年付清利息并分10年等额偿还建设期利息资 本化后的全部借款本金。
项目建设期利息计入固定资产原值内，折旧年限为40年，残值率5%
（为简便起见，不考虑酒店实物用业精品的课自件然PPT升值情况）。
需要总投资为220间×40=8800万元（含所有的设施设备费用）。
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二、基础数据预测与估算
（2）项目计算期的确定
高星级酒店建筑物的使用年限一般在35-45年之间。但由于多个方面的 原因，酒店本身的经营年限不一定就是其建筑物的物理使用年限。为 评估分析方便起见，该酒店项目的计算期取18年，建设期为3年，第4 年试营业，第5年开始正式营业 。
（3）项目投资来源与运用的说明
项目第一年投资2000万，主要包括项目筹建、酒店区位选择、地质勘 测以及置地、土建招标等费用；这部分投资完全用自有资金。第二年 投资5000万，主要包括建筑工程费、设备购置费，其中自有资金为 2400万元，余为贷款。第三年投资1800万，主要包括安装工程费，全 部为长期借款。
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二、基础数据预测与估算
（1）项目规模与投资估算
根据对该企业项目管理部的调研访谈可知，项目评审会议规模最大的 为210人，最小的大约在70人。而根据调查，2002年全国高星级酒店平 均客房数不低于200间（表7-1）。
表7-1 2002年全国4、5星级规模
酒店总量 客房总量（间） 客房平均数量
照5年来计提或摊销，假定期末没有残值。
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二、基础数据预测与估算
（6）项目销售收入的测算
酒店投资项目在计算期内各年的收入如表7-2所示。
外部收入 内部收入
表7-2 酒店项目收入预测
项目
营业期
第4-10年
第11-18年
客房收入（万元）
2336
2746
餐饮收入（万元）
360
360
会议收入（万元）
五星级
175
64900
371
四星级
635
143500
226
资料来源：《中国旅游统计年鉴》（2003）
根据以上资料分析，加上为保证企业会务接待的正常需要，初步确定 拟新建酒店未来客房数量为220间。
为保证项目投资的准确性及可比性，项目总投资测算的方法按照国际
惯例，以“客房数量方法”计算，一个房间投资40万元，因此该酒店
（5）项目正常经营期内的周期性装修投入
按照酒店行业特点，一般需要5-8年左右对酒店进行重新装修，以保持 酒店对客人的吸引力。
这里我们假设，酒店每5年利用其自身营运的资金积累对酒店进行内外
部装修，并假设每次装修所发生的总费用折合每间客房为2.5万元，即
需要每5年开始的第一年投入550万对酒店进行重新装修。装修费用按
第7章
酒店投资决策分析的应用案例
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内容提纲
第一节 高星级酒店新建项目的投资分析 第二节 公寓式酒店项目的投资分析 第三节 酒店改建项目的投资分析 第四节 酒店收购与改建项目的投资比较分析
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一、酒店投资项目背景
（1）微观背景：酒店投资与企业多元化战略发展 （2）宏观背景：区域酒店业严重滞后于旅游业发展