案例：迪拜债务危机

此外， 迪拜全国人口只有 120万左右， 外来人口占 85％， 本地人对高端服务业 如房地产的需要规模相当小，大量依赖 外国人的购买和度假旅游， 一旦全球经 济出现问题， 外国人对迪拜的旅游业和 房地产需求大幅萎缩，迪拜这种建立在 非刚性需求也就成了无源之水、 无本之 木。 而且， 迪拜成为该地区金融中心的 时间并不长。

中国人民大学黄卫平教授的观点：“在这个世 界上凡是靠房地产拉动的国家，结果没有不是 崩盘的，世界老大美国靠房地产拉动经济结局 是崩盘；世界的老二日本靠房地产拉动经济结 局是崩盘；世界经济中间早已把中国的房地产 列为崩盘之列，这次下滑完全归结为错误的房 地产政策造成的。在世界上大概只有德国逃过 这一劫，凡是这个地球上靠房地产拉动经济的 国家结局都是崩盘，尤其当房地产和金融紧密 结合成为一种金融衍生工具时，不崩盘那简直 就不是经济。”

由此可见，在世界经济复苏的过程中保 持人民币汇率在合理、均衡水平上的基 本稳定，有效监控和管制国际热钱的流 入流出，管理好通胀预期，抑制资产价 格的过快增长，避免资本市场出现大的 波动，不仅有利于中国经济的持续稳定 发展，也有利于世界经济的稳定发展。

迪拜经济正常运行的基本思维可以简单概括成 两方面：一是吸引海外资本进驻国内，投资房 地产，拉动GDP增长——过去五年，迪拜拿到 的投资项目规模高达3000亿美元，是迪拜GDP 的近四倍；二是同时将自身拥有的财富通过 “迪拜世界”转投全球地产中。这一进一出的 发展理念看似合理，对冲风险，加快资本流动， 却最终被证明是彻底摧毁其经济运转、资金链 断裂的双重打击。

过去4年多以来，迪拜政府雄心勃勃，以 建设中东地区物流、休闲和金融枢纽为 目标，要把迪拜打造成世界级观光和金 融中心。在此过程中，迪拜政府与其所 属开发公司在全球债券市场大举借债， 筹措建设资金，政府与国有企业的债务 像滚雪球一样不断增加，远远超出了自 己的偿还能力。

因此，泡沫的引爆只是迟早的事情，随 后金融危机的爆发使得房地产和旅游业 进入低迷阶段，依靠这些奢侈消费发展 经济的迪拜必然走入危机中。目前在中 国一些地方也存在靠大规模举债搞开发 建设的隐患，应该引以为戒。

尽管迪拜危机的爆发原因是多方面的， 但地产泡沫始终是迪拜危机的始作俑者。 而本次的全球金融危机，以及之前日本 神话的破灭和香港地区经济的几次起伏 不危机的原因
•过度房地产开发是主因。
过度的房地产开发，一味追求世界地标性建 筑，让迪拜政府债台高筑。
•金融危机是推手。
（三）充分重视货币金融政策对通货膨胀、
资产价格、国际资本流动的影响。

迪拜执行的本国货币迪拉姆与美元挂钩 的政策间接诱发了此次迪拜债务危机。 从去年到今年，美元的贬值导致迪拜和 海湾地区物价飞涨，通货膨胀率连续数 月高达两位数。由于实行与美元挂钩汇 率，美元的贬值则意味着迪拉姆贬值， 而迪拉姆贬值引发迪拜经济的衰退，这 在一定程度上成为迪拜债务危机的导火 索。
金融危机刺破了迪拜房地产泡沫，房价下跌、 建设项目被取消。并且迪拜海外投资巨亏。
•美元贬值是帮凶。
迪拜本国货币与美元挂钩，美元的贬值让迪 拜国内通胀严重；国内经济衰退。
三、 迪拜危机对中国的启示

迪拜危机震惊了世界。 它对中国的全部意义在于：以自己的现 身说法，警示中国：任何一个过于倚重 房地产的经济体都必然走向崩溃。

目前我国经济复苏明显快于其他经济体,房地产 市场火爆是重要的推动因素之一。其中固然有 拉动经济增长的积极一面,但市场风险同样不容 小觑。在金融危机的影响下，国内房地产在校 阶段的低迷后出现了高度火爆场景，甚至高于 金融危机前，一旦未来积极调控政策选择退出, 房地产业就可能出现根本性的逆转变化。如国 内经济增长高度依赖房地产业,并继续容忍房价 飙升,这就如同迪拜极度奢华的七星级酒店一样, 无法避免因资金链条断裂而导致烂尾工程出现, 最终会负面影响国内经济运行的稳定。





自2008年金融危机爆发以来， 迪拜就一直处 在风雨飘摇之中， 全球信贷市场在 2008年底冻结后， 国际投资 者不再购买迪拜房地 产， 一些投资者已经停止了分期付款， 迪拜 的住宅房地产价格暴跌 了近 50%； 外来人口的"逃跑"、 旅游人数的 下降； 开发商大幅裁员， 取消开发项目……

关于房价到底还涨不涨，我总结了众专 家的意见，并认为短期内肯定还会保持 在高位并上涨的，因为这我国经济增长 对房地产业的依赖度实在太高，在北京 房地产对GDP增长的贡献度平均达50% 以上，中国政府要保持美观的经济增长 数字，必定要保持房地产业的稳定发展， 也即政府和房地产业利益一体化，这种 强依赖度在短期内是无法转变的。
案例分析：迪拜债务危机
一、 迪拜债务危机
二、迪拜危机的主要原因 三、 迪拜危机对中国的启示
一、 迪拜债务危机

金融危机发生后的一年，11月26日迪拜 宣布，将重组其最大的企业实体迪拜世 界，并将把迪拜世界债务偿还暂停6个月。 其债务高达590亿美元，而迪拜政府的总 债务为800亿美元。由此引发了股市和金 融市场上的震荡，虽然这次迪拜危机不 会像次贷危机一样席卷全球的金融，但 危机过后带给我们许多启示和想法。

迪拜是阿联酋第二大酋长国，政策的推动再加上极佳 的区位优势， 让迪拜选择了以旅游、 金融和房地产等 第三产业为主的经济结构。迪拜政府通过税收优惠、 解除资本管制和建立国际金融中心等吸纳资金和人才， 而且在城市外观上， 迪拜还处处以"世界第一"为目标， 有最高的摩天大楼、 最宽的高速公路、 最大的人工岛 和最豪华的七星级酒店等。迪拜模式也让迪拜负债累 累，迪拜危机爆发前迪拜政府公开的外债约相当于 GDP103%， 尽管这个水平不算高得离谱， 但也足以 引发市场信心不足和资本外逃。

中国现在最大的一个隐患是：严重依赖 房地产，严重依赖民生行业的发展—— 推动GDP增长最快的力量居然来源于民 生领域，而民生领域恰恰是政府应该做 好公共产品和公共服务的！这正是GDP 虽然快速增长而民众生活压力日益增大 的根源所在。

要豪华的数字，还是要民生；要表面的奢华， 还是要民众的幸福……这不是哈姆雷特要面临 的问题。当中国的物价(房价)绝对水平超过欧 美，以挤压民生为代价支撑起来的增长模式还 有多少空间可施展？这种畸形的发展模式还能 持续多久？当财政部规定“企业按月按标准发 放或支付的住房补贴、交通补贴或者车改补贴、 通讯补贴，应当纳入职工工资总额”时，实际 上开创了对福利征税的一个恶劣先例。当几元 钱的饭补也成为征税的目标，实际上在预示着 为了完成基建投资而对资金筹集的迫切和焦灼。
时寒冰

迪拜，只是未来中国某一时刻的缩影，当即使 最强大的干预力量再也不能推动房价的上涨， 当所有的优质资源在房地产、在其他以挤压民 生为基础构建起来的领域耗尽，等待这个经济 体的将是什么。不敢想象，因为，我确切地推 导出了它未来的趋势……现在所能做的，只能 是祈祷上天，启示决策者，尽快采取措施，应 对未来的危机，以民生为核心，走民富路线， 实现民富国强。愿上天垂怜这个多灾多难的民 族！


迪拜债务危机的爆发绝非偶发事件。无论它是 不是新一轮债务违约序幕的前奏，有一点是可 以肯定的，迪拜的危机源于全球金融危机，也 源于其不合理的经济结构和发展模式。 当年，为把自己打造成新的经济和金融中心， 迪拜政府选择了一条独特的发展模式，将主要 精力放在了非石油贸易、金融服务以及房地产 投资领域。其中房地产开发成了迪拜经济迅猛 窜升的最大动力。

风险过度集中在房地产业已经在许多经 济体中有所表现,中国经济增长模式亦亟 待转变,在加快进行国家投资基础设施建 设的同时,也要防止房地产行业的风险转 移到其他行业和金融体系。中国应该从 银行风险、行业集中度风险、热钱等方 面关注和防范房地产业的泡沫风险。
（二）经济建设要量力而行，不应该靠大
规模举债搞开发建设。


迪拜房价暴跌。与去年的高点相比，最 多的已经下跌70%。蓦然回首，许多豪 华楼盘已经成为烂尾楼，以房地产业构 筑起来的王国，如此的脆弱和短命。 迪拜从明珠瞬间陨落。 中国房地产业与金融的捆绑，比迪拜更 严重。

4万亿救市计划，及地方政府高达18万亿 的庞大基建计划，使得中国成为世界历 史上迄今为止，基本建设投资最疯狂和 密集的国家，

另一方面，政府要保民生，要抑制民怨 载道，又必定要抑制房价的进一步上升， 所以政府现在抑制房价的措施必定是消 极抑价而没有实质性的。保增长是第一 位的，而为了应付民众压力，又必须有 所措施。当然他们也很无奈，是这种错 误的经济产业发展结构使然。在美国房 地产对GDP的贡献度只有7-8%，即便如 此美国仍出现了房地产泡沫的破裂。

所以，中国房地产泡沫的破裂是必然的， 政府要让我国经济软着陆，经济持续发 展，就必须调整房地产在国民经济中的 地位，增强对其他产业的扶持力度，加 强对房地产的打击，健全和完善经济增 长的评价体系。
四、总结

一、具有扎实稳定需求的经济增长才能 更加稳定,立足于资本泡沫基础上的产业 模式无法摆脱市场波动的影响，要加紧 对国内房地产的控制，及时调整产业结 构。