房地产投资基金运作模式

房地产投资基金运作模式

一、地产基金来源

国际房地产基金资金来源:

政府提供的资金有：财政优惠贷款（含财政拨款、财政贴息贷款）、政府担保的各类银行贷款、政府提供R&D（研发）资金；

私人资本：包括退休基金、养老基金、银行或大公司、保险公司、捐赠基金、富有个人或家庭的资金；

美国地产基金资金来源居前三位的分别为：养老基金占38%，捐赠基金22%，银行与保险公司占18%；

德国地产基金资金来源居前三位的分别为：银行占59%，企业占1 0%，养老基占9%；

日本地产基金资金来源居前三位的分别为：银行占77%，证券公司占10%，其他占9%。

中国房地产

基金资金来源:

1.民间私人持有资本；

2.保险基金和养老基金；

3.企业资金：国企、上市公司、民企、商业银行或证券公司；

4.外国投资者。

二、房地产投资基金组织体系

房地产投资基金组织体系由基金持有人、基金组织、基金管理人、基金托管人等通过信托关系构成系统。

1.基金持有人

基金持有人指投资者购买并持有基金证券的个人或机构。在权益关系上，基金持有人是基金资产的所有者，对基金享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权等法定权益。

2.基金组织

在公司型基金中，基金组织通常设有基金持有人大会、基金公司董事会及其它办事机构。其中，基金持有人会议是基金公司最高权力机构，董事会负责对日常重大事项做出决策。

在契约型基金中，基金组织是一个无形机构，可以认为基金组织是一种名义上的存在。

3.基金管理人

基金管理人是管理和运作基金资产的机构，主要职责是：进行基金资产的投资运作，负责基金资产的财务管理，促进基金资产的保值增值及其他与基金资产有关的经营活动。基金管理公司内部一般设有投资部、研究部、市场部、稽核部等部门和投资决策委员会、风险控制委员会等机构。

4.基金托管人

基金托管人又称基金保管机构，通常由商业银行等金融机构承担，主要职责是：保管基金资产，监督基金管理公司在基金投资动作中各种资产活动，办理基金资产变动的有关事宜。

房地产基金当事人通常包括基金发起人、基金管理人、基金委托管理人、基金持有人及基金服务机构。

三、基金管理公司投资决策运作流程

1.投资决策流程

基金管理公司的投资决策流程一般包括：研究部提供研究报告、投资决策委员决定总体投资计划、投资部制订方案、基金经理具体实施投资方案、交易部执行指令、风险控制委员会提出风险控制建议等环节。

2.投资基金运作流程

投资基金运作流程也就是运用基金资产进行投资组合的过程，一般分为三个阶段，一是投资决策，二是投资的执行与调整，三是投资执行结果的评估与报告。

四、房地产基金信托关系

信托关系是指委托人基于对受托人信任将财产权转移给受托人，受托人以自己的名义对受益人利益或特定目的进行管理或处分财产的行为关系。

在房地产基金组织体系中，基金组织是信托关系中的委托人（在公司型基金中，基金公司是委托人；在契约型基金中，投资者一旦购买了基金证券，也就具有了委托人的身份），基金管理人是信托关系中的受托人，基金托管人是信托关系中的基金资产监护人。

五、房地产基金基本运作流程

房地产基金的一般运作过程可分为筹资过程、投资过程和退出过程，投资过程包括交易发起和筛选、评估、交易设计、投资后管理四个阶段。

六、封闭式契约型房地产投资基金运作流程

鉴于对我国房地产基金运作市场环境的分析：如我国证券市场发展尚不完善，房地产市场亦不成熟、不规范等，现阶段我国房地产投资基金以封闭式的契约型基金为主，并随着证券市场及房地产市场的进一步发展，逐步向开放型基金过渡。

参考国外房地产基金运作模式及我国证券基金运作模式，封闭式的契约型房地产投资基金运作模式主要步骤如下：

步骤一：房地产投资基金在募集基金前，先与基金保管金融机构（一般是银行）签订房地产投资回报契约，并报证监会审批。

步骤二：依规定编制公开募集说明书，其受益凭证、销售委托证券由承销商负责办理。

步骤三：房地产证券投资信托公司与建筑管理公司或特定专业公司签订房地产投资委托契约。

步骤四：经发行受益凭证所募集的基金，另外委托基金保管金融机构并由其设立房地产投资信托基金账户转为保管。

步骤五：建筑管理公司按契约规定对各种房地产证券的投资安全性、盈利性、证券组合及其价值进行评估。

步骤六：将取得的房地产投资标的产权登记在房地产投资基金专户名下。

步骤七：公司方面提供专业建议并指示保管银行执行投资信托基金运用的有关事宜。

步骤八：房地产投资基金标的所获得的投资收益也并入基金纳入专户保管。

步骤九：由保管银行依委托契约从基金专户中支付建筑管理公司的委托费用，保管银行依房地产投资信托契约收取基金保管费用。

步骤十：保管按房地产投资信托契约将基金收益按时分配给凭证持有人。

七、房地产基金操盘关注点

1.基金目标客户选择要求

（1）公司规模不宜太大

公司资产规模在3亿～10亿元之间。

（2）项目规模

开发面积在20万~30万平方米之间，年竣工可销售面积在10万～2 0万平方米之间，年销售额在3亿~10亿元人民币之间。

（3）成长型企业

在管理、经验、人才、组织、资金、市场和品牌等方面已有了相当的积累，正处在快速发展期和爬坡阶段。

（4）城市选择

主要选择二、三线城市。如内陆重要省会城市西安、济南、重庆和武汉等和非省会重要城市如宁波、大连等。

（5）客户选择

在二、三线城市主要选择在当地排名前几位并对当地市场有主导影响力的开发商，而在一线城市主要选择优秀的项目，关键在于性价比、地段和配套。

（6）选择企业机制

民企主要选择已经进入规范化和职业化管理且知名度较高的企业。国企主要选择已经改制或正要改制的企业。这种类型的企业市场化程度较高，有利于与基金管理公司对接，遵守游戏规则。

2.基金选择项目的三种倾向