雅居乐清水湾项目案例研究
聚焦旅游大盘热 低成本大规模全户型是运营重点
聚焦旅游大盘热低成本大规模全户型是运营重点[发布时间]：2013-12-17 [发布机构]：克而瑞近两年来，旅游地产规模大盘在行业内被高度关注，其典型案例有雅居乐清水湾、佳兆业东戴河、碧桂园十里银滩和恒大海上威尼斯。
雅居乐清水湾连续三年的销售额都在30亿元以上， 2011年清水湾更是超过70亿元，受推案周期影响，2013年来清水湾项目的销售金额有所减少，但也超过46亿元；佳兆业东戴河自入市以来，也连续多年保持高位增长，2013年来日均来访量达千人，连续多个月销售过亿元；碧桂园十里银滩2011年销售金额38亿元，2012年销售金额也近35亿元；而恒大海上威尼斯 2012年开盘以来也对上海客群形成巨大吸引力。
我们探究这四大典型旅游地产项目，分析其在项目运作上的共同点。
1、地价成本：超低成本垫定项目高溢价率，长周期推案的灵活性更高雅居乐清水湾、佳兆业东戴河、碧桂园十里银滩、恒大海上威尼斯四大旅游项目在前期拿地上，均有一个显著特点，就是以极低的成本获取土地储备。
四个旅游地产土地楼板价均不足500元/平方米，土地成本占一期销售均价的比重都不超过6%。
低廉的土地成本为产品创造高溢价夯实基础。
以雅居乐清水湾项目为例，一期金色果岭系列在2009年3月开盘，小高层的销售报价在7200-9000元/平方米，土地楼板价仅占销售均价的3%。
可见，较低的土地成本是清水湾项目毛利润远高于业内的重要原因之一。
而且低土地成本使雅居乐清水湾项目操盘的灵活性较大。
相较普通大盘会拖长开发周期的风险也因为清水湾较低的土地成本而发生逆转，项目开发后期也更加受益于不断上升的区域房价与前期较低土地成本带来的差值。
清水湾2013年推案的6期碧海帆影系列正印证了这点，2013年11月普通住宅的报价在 18000-28000元/平方米，别墅则达到30000-40000元/平方米，土地成本占项目售价的比例更低。
而前期快速销售回笼的资金也使清水湾能够投入更多在后期项目品质的打造与营销推广上，进一步提升口碑和品牌，创造高溢价回报。
专访雅居乐环保集团总裁于吉福 “一核四驱N翼”战略助力雅居乐环保产业升级
产业观察OBSERVATION专访雅居乐环保集团总裁于吉福“一核四驱N翼”战略助力雅居乐环保产业升级□本刊记者陈婉过去,企业进入环保市场，多数是以某一个细分领域作为切入点，而如今，企业从细分领域的专业治理向环保问题综合解决方案服务商转换的趋势愈加明显。
作为以危废为切入点的环保行业新锐代表，雅居乐环保集团（以下简称雅居乐环保）五年来凭借卓越表现，获得了业内人士的高度认可。
2020年，雅居乐环保通过发展战略的变革，布局多个领域，实现了多元化的发展，其变革的核心是什么？基于此，本刊记者专访了雅2021.01■W r~nvironmental'^Cconomy居乐环保集团总裁于吉福。
环境经济：雅居乐进军环保领域已近五年时间，目前已基本实现"领先的环境服务投资运营商”的第一阶段目标。
回望这五年，公司在决定进军环保领域时，是如何看待环保产业的？彼时公司对进入环保产业有哪些期许？于吉福：雅居乐集团最初的环保业务，主要起源于海南清水湾项目，依托庞大的开发规模建设了供水与污水处置系统。
随后在不同的项目开发中，雅居乐集团开始意识到，环保是雅居乐整体人居产业链条中非常重要的一个环节。
当时，我们对于环保的看法更侧重于刚需和重复性消费，因为大家会感受到房地产的开发销售模式具有一次性属性，而市政环保相关的服务需求则是每天重复，每个人都需要。
因此，布局环保既是地产人居产业链的一个必需环节，也是地产开发业务模式的一种商业逻辑互补。
公司布局环保产业的初衷和期许，一方面是通过掌握环保产业链的运营能力，反向强化雅居乐集团在一二线城市开发中的综合实力；另一方面是环保稳定运营的业务属性，与市场持续扩容的行业前景,可以成为雅居乐控股的业绩补充。
环境经济：对于雅居乐环保而言，2020年是具有特别意义的一年，这一年雅居乐环保实施了“一核四驱N翼”的发展战略，这个决定是基于怎样的历史背景做出的？“一核四驱N翼”分别指的是什么？目前，雅居乐环保在“一核四驱N翼”业务板块分别取得了哪些成绩？于吉福：首先，我介绍一下“一核四驱N 翼”的内涵，"一核”意为深耕主业，危废处置业务是雅居乐环保业务的根基；“四驱”指能源发电、环保水务、生态产业园和生态修复，以危废处置为主业，其余业务齐头并进，推进集团多元化发展，加强综合实力；“N翼”意为轻重搭配，表达了雅居乐环保对于未来多元化轻资产业务的期待。
概念性规划设计任务书
世联清水湾旅游地产项目概念性规划设计任务书清水湾旅业阳光·卡梅尔项目_ 概念性规划设计任务书目录1.项目概况及周边条件 (3)1.1项目区位 (3)1.2建筑规模 (3)1.3地块条件 (4)1.4道路交通 (5)1.5周边区域环境及设施 (5)1.6周边基础设施 (6)2规划设计的基本原则 (8)2.1设计理念及意向 (8)2.2规划设计要求 (9)2.3项目总体布局 (10)2.4启动区（前期策划成果之一，仅供提示） (11)3规划设计要求 (13)3.1总体要求 (13)3.2项目住宅产品布局 (13)3.3项目住宅产品户型配比 (14)3.4配套及功能设施建议 (14)3.5建筑风格建议 (19)3.6园林风格建议 (20)3.7区域识别系统建议 (22)4设计成果要求 (24)4.1设计成果 (24)4.2方案数量 (25)5设计时间计划 (26)1 .项目概况及周边条件1.1 项目区位 项目地块位于陵水黎族自治县东部沿海清水湾度假区内，距三亚市区航空距离45公里，距离三亚机场60分钟车程；距离陵水县18公里。
项目区位图本项目位于清水湾一线临海核心位置。
1.2 建筑规模本项目占地面积824亩，容积率1.0，建筑面积55万M 2左右。
用地性质为旅游度假居住用地。
三亚市 三亚市区45公里 清水湾海棠湾土福湾亚龙湾 三亚湾 大东海 香水湾三亚机场 本项清水湾区域规划图项目用地范围示意图1.3 地块条件1.3.1 地块周边条件东至：规划为区域内次要交通干道；道路以东为雅居乐用地，已取土地证，目前为沙地未开始建设； 南至：防护林和沙滩，一线强势海景；西至：规划为区域内次要交通干道，目前仍为土路，路的西侧为高坡及防护林； 北至：规划为区域内主要交通干道，目前仍为土路；规划路以北为湖和椰树林。
1.3.2 地块内部条件790米 760米800米620米西北侧：雅居乐在建规划路 北侧：以规划待建路为项目北向边界，目前仍为土路 北侧：相隔土路为湖和椰树林，并可眺山景，景观良好西侧：待建规划路，目前仍为土路 西侧：高坡及防护林 南侧：防护林和沙滩 南侧：一线强势海景东侧：以电线杆为东侧界线，雅居乐用地，已取土地证，目项目地势平坦，北向略高；内部有部分虾塘。
海南陵水雅居乐地产清水湾旅游度假区考察调研报告-3
二、蔚蓝海岸社区实盘及精装修样板房参观体验及调研结果蔚蓝海岸基本数据:总户数：847户（一期664户）栋数：35栋商业配套部分：7栋，住宅部分：28栋电梯洋房（一期22栋）总用地面积：270亩（176682㎡），总建筑面积：141395.38商业配套7栋总面积：28028.81㎡，住宅首层商铺总面积: 7620.4㎡容积率：0.726，绿化率：40％停车位：770个（地上：573个地下：197个）一期22栋共664户,有一梯两户, 一梯三户, 一梯四户,和一梯六户四种类型,面积从80.63㎡---208.93㎡不等,其中两房两厅共448户,面积从80.63㎡---161.98㎡,占总比的67.46%，三房两厅共216户,面积从118.72㎡---207.3㎡,占总比的32.54%参观完滨海的瀚海银滩精装修样板房院落群，清水湾销售人员的带领我们参观了蔚蓝海岸和金色果岭项目的实盘及部分样板房。
蔚蓝海岸小区是一个独立商业设施+高层商住+部分点式高层围合的复合型小区，商业街及商业广场占掉了一小半的地块规划用地面积。
目前基本完成建筑物及环境景观的施工。
如前面所叙，蔚蓝海岸小区的住宅户型、商业建筑的平面及造型大量照搬雅居乐在华南地区其他地区的建成项目，以求达到尽快实施落成的目的。
商品房精装修交楼标准。
蔚蓝海岸定位为轻快的乐活小镇，位于金色果岭组团南侧，步行至海滩也仅需20分钟左右。
该组团占地约17万㎡，总建筑面积约14.8万㎡，由28栋8-11层电梯洋房组成，商业配套共7栋，一期推出建筑面积从80㎡-208㎡不等，以两房和三房为主。
该组团南北走向，西临36米宽的景观大道，南、北面是高尔夫球场，东面田园风光。
在规划设计方面以景观为主导（周边高尔夫球场、田园风光、内部园林景观），结合地形的特性，保持原有地貌，采用现代城市设计手法布局，建筑由低至高圈层点式布置，依次布置2层-3层-9层-11层的建筑，即保证每户住户都能获得良好的景观和开阔的视野，又提高了住户的私密性。
雅居乐清水湾策划
雅居乐海南清水湾策划案第二小组成员：龙鹏举陈宇王瑞红沈文杰望祎荣康小蝶1、前言2、市场分析（1）海南整体市场的发展及对项目的影响（2）海南旅游市场的发展及对项目的影响（3）小结3、项目分析（1）本项目整体状况（2）本项目优势（3）本项目劣势（4）本项目威胁4、竞争者分析5、定位分析（1）项目定位①属性定位②形象定位（2）目标消费者定位（3）各区域目标消费分析6、活动计划7、活动预算8、事后效果分析【前言】海南雅居乐清水湾是一个生命力很旺盛的品牌，它的生命力来源于其核心竞争力的优越性，最好的定位就是占位，清水湾以“全球度假旅游中国样本”的身份出现，带给了它很强的竞争力，如何把它打造成一个高端品牌成为雅居乐广告诉求的重点。
我们可以看到清水湾的诸多定位：十二公里海岸，上层国度雅居乐清水湾，你的国度，你的第二人生来海南清水湾，看真正的海在诉求上，清水湾避短扬长，成功的在品牌定位中一独特的优势作为了定位点，并组织了一系列的广告传播活动，例如：正在进行的全国推介会，以及以台风过境后企业的事件营销。
但是，我们也发现：面对众多竞争对手的同质化传播，稳定客户群已不再那么简单。
房产推介会如同打“游击战”一般，在某一城市推广之后，难以维系长久的传播力。
摆在我们面前的问题是：如何找到一位巨星，领导这支球队，打好这场传播战？或者说：我们需要一个强有力的“噱头”。
所以我们整合了现有的传播方式，得出了以下活动思路，推出了以“体验第二人生”为主题的广告推广活动。
一【市场分析】（1）、海南的整体市场发展：一省两地：新兴工业省（西部）、热带高效农业基地（中部）、热带海岛休闲度假胜地（东部）博鳌论坛：亚洲论坛永久性会址，高端国际会议每年有近百场，博鳌VIP国际商务机场现正兴建国际旅游岛：08年国务院函复通过，内容有免签证时间30天，直航海南-台湾, 国际航线60条等自由贸易区：条件逐步成熟，将涉及自由投资、自由贸易、自由旅游、自由购物、自由留学等内容，已签批四处免税店亚洲国家联合会：由博鳌论坛和亚洲合作对话等为基础组建，未来秘书处选择设在博鳌。
《陵水清水湾旅游度假区C区C01-03-04地块南区项目修建性
《陵水清水湾旅游度假区C区C01-03-04地块南区项目修建性详细规划》规划公示说明一、项目编制背景本次修建性详细规划设计依据《陵水清水湾旅游度假区C区控制性详细规划（2016年修改）》所确定的控制要求，形成了本次修建性详细规划的成果。
二、项目情况1、区位与规划范围：本项目位于清水湾旅游度假区C区西部，西侧紧邻清水湾通海大道和雅居乐项目，南侧紧邻C区的商业服务中心和已建成的未来领导力学校，东侧与C区环状路相邻。
项目占地面积约7.3公顷。
2、规划原则区域协调原则，尊重控规原则，突出特色原则，节能环保原则。
3、规划依据《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月2019年修正）《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011)《城市规划编制办法》（建设部令[2006]第146号）《城市居住区规划设计规范》（GB50180-2018）《海南省城乡规划条例》（2009年7月）《海南省人民政府关于加强城市设计和建筑风貌管理的通知》(琼府〔2017〕15号) 《关于加强城镇规划建设管理工作的实施意见》（琼发〔2016〕23 号）《关于规范我省计入容积率建筑面积计算规则的通知》（琼建规函〔2014〕523号）《陵水清水湾旅游度假区C区控制性详细规划（2016年修改）》《海南陵水海滨风景名胜区总体规划（2005-2020）》《陵水县新村镇总体规划》（2009年12月）国家及地方相关的其它规范及规定三、主要规划成果内容1、规划定位依托优质的热带滨海自然资源，以先进的海滨旅游度假区规划理念为指导，借鉴成功的度假区项目经验，将本项目打造成为一个：以度假居住为主要功能，舒适宜人，极富热带海滨风情的高尚度假社区。
2、发展规模1.开发规模：项目占地面积约7.2公顷，总建筑面积125198.77平方米，其中：地上计容总建筑面积107873.5平方米，地上不计容架空层及空中花园建筑面积7973.48平方米，地下总建筑面积约9351.13平方米，容积率1.5。
雅居乐希尔顿度假酒店修规方案设计说明
雅居乐希尔顿度假酒店修规方案设计说明一、概况希尔顿度假酒店是海南雅居乐地产开发有限公司开发投资的项目，项目位于海南省三亚陵水县清水湾，是一新开发的海湾，距离三亚市中心大约50公里。
整个项目位于清水湾的西端占地近9公顷的地块，正面是300多米长的白色沙滩和碧蓝纯净的中国南海海水，是一块拥有独一无二的自然风景和区域特色的自然海湾。
用地的西北边是正待开发的万豪酒店，北面和东面是已开发的别墅群。
在清水湾景致如画的土地上，希尔顿度假酒店将成为海南岛乃至东南亚地区一个新兴的高档的具有世界品质的卓越酒店。
临近中国大陆和众多亚洲主要城市的优越位置将使它成为休闲、会议、度假等的首选。
这家酒店将拥有一个世界级酒店、会议中心、酒店别墅和独一无二的水疗中心。
我们设计的意图是为了创造一个协调融合海南美景的艺术度假地。
二、总体设计本项目9公顷的场地是个度假区开发地的其中一个单位，整体度假区开发项目包含了公寓、住宅、零售、高尔夫球等。
在度假区开发计划中有几栋30层高的公寓正位于场地后区，因此，酒店高度不允许超过9层以保持后面公寓往海视线无干扰。
方案设计就以如下条件协调∙所有客房将有海景∙避免没有日光，天然通风和外景的内走廊。
∙这是一个热带度假酒店，因此要确保最佳的天然通风以享受海上的微风和波涛声。
空调区域应该同时允许在天气凉爽的情况下能天然通风本项目基地南侧具有个300米宽的海滩和沿着海的避风树林。
场地前后大约有4米的标高差别。
建筑设计为低层、高层建筑，总建筑面积为87004平方米，其中地上建筑面积63075。
酒店的主体部分设在基地的北部，位于2层的酒店大堂通过廊道通向两侧的客房部分，高层客房分为南翼、西翼、U型客房、东翼客房四个区域，共设540个自然间，酒店主体和高层客房开口部位正对沙滩。
在基地的西南部沿着海滩高低起伏地设置了7幢海景别墅，提供了最佳的观景视野。
酒店的景观中轴线由酒店的大堂一直延伸到海边，沿着景观中轴线由北向南分别为酒店大堂、草坪和大游泳池，游泳池的西侧设置特色餐厅。
海南陵水雅居乐地产清水湾旅游度假区考察调研报告-2
第四节、清水湾项目销售中心、样板房及实际建成楼盘具体的参观体验在海南东线高速公路陵水英州镇出口一下高速，就可以看到路边的写有清水湾项目名称的景观标示雕塑，自此也就进入了清水湾项目庞大的用地地界。
顺着清水湾大道，傍着着已经初步整饬成熟成形的园林景观及水体环境，也就自然而然深入了庞大的清水湾项目用地范围。
可以体会到该项目宏大的规划前景及大手笔高密度的前期投入。
从用地总平面图可见，雅居乐也确实是用心良苦，专门在用地西侧拿下了这一块紧邻高速出口的地块以便于形成和整体用地的连接，塑造完整的统一景观序列，一路望去可谓气度不凡。
项目用地东北侧也有一条道路和海南东线高速公路的隆广镇出口连接，这样贯穿整个用地的清水湾大道就配合了全海南免收费的高速公路形成了完善快速环线交通。
整个清水湾大道顺着地形起伏有致，宽阔的大道左右逆向车道时分时合，中央绿化带也有宽窄变化，有时还上下两版面标高错开。
道路中央中间及两侧都有精心的景观绿化布置设计，离大道两边的低密度住宅区，商住区的距离也是时近时远，变化有致。
驾车其中真可谓美好的景观体验感受。
入口区水体在自高速公路英州镇出口也同时是清水湾项目的主入口到海滨销售中心近5公里的沿途，我们看到了已经初步完成景观及设施建设的高尔夫球场，沿清水湾大道徐徐逶迤。
视野开阔有致，自然而然的引导来客行向远处依稀可见的蔚蓝海滩。
沿途我们也看到了已经建成的金色果岭低密度别墅小区和蔚蓝海岸小高层商住型的小区，基本为高尔夫场地围绕布局，从户型平面及外观用材直接判断基本属中等档次楼盘，基本是雅居乐在全国各地布局的主流风格类型。
从蔚蓝海岸小区的实际建成外观来看，尤其是商业区的立面风格完全照搬雅居乐广州番禺项目的商业中心，可谓一模一样。
在后面的户型样板房参观过程中，我们也注意到蔚蓝海岸小区的住宅户型也基本是照搬或者略加调整自雅居乐在先前华南其他地区已落成楼盘的一些户型，金色果岭别墅户型也基本是采用同样的策略。
毕竟从雅居乐拿下清水湾项目到我们参观到实盘落成的今天，总计不到三年时间。
雅居乐·三亚清水湾360整合推广提案(黑弧奥美)2011-166页
报纸一
房地产智库
走过你身边的 我的沧海桑田 忘了多少年前
我们用一秒钟的时间认识对方 用一分钟的时间喜欢对方 用一天的时间爱上对方 然后，我用一辈子的时间
到陌生的地方，拍陌生的风景 找寻你曾给我的相知一场 好些年来 才发现费尽心思找寻的 原来一直遗忘在这里 现在的你我 又相逢在这海上 浪声作序，快门作弦 你每天日出的模样
是我曾经走过你身边的我的沧海桑田 因为相知，所以相伴 相伴一生。清水湾
用你的弧线 划出我的圆满 我喜欢将暮未暮的你 所有颜色都已沉静 你在那抹郁绿中
等我挥洒最后一抹激情的弧线 我也喜欢你将暮未暮的表达
在这时候 忙或闲 悲或喜 言或难言 如意或不如意 一天将暂时告一段落 在夜至未至时 再为我捎来泥土香 送我最后一次的回味： 起也好，落也好 你都一如既往地分享我的圆满 因为相知，所以相伴 相伴一生，清水湾
房地产智库
雅居乐·清水湾的形象并不是要取代故乡，也不是要强迫消费者一定要 留在这里不许离开，而是无论你在哪里，我们都一直在这里默默守候， 一个愿意与消费者相伴一生的形象。
房地产智库
SLOANG
相伴一生清水湾
我们需要建立的品牌形象必须脱开传统度假生活（情人）的争执，同时也要避开与消费者故乡 （妻子）的争端，我们更像是消费者的红颜知己，了解你的感受，了解你的生活，了解你的梦 想，一个可以托付生活和梦想的国度， 在建立形象的基础之上，更重要的是情绪的传达，一个时时刻刻默默守候你，给你最快乐和悠 闲时光的地方，一个让消费者自己朝思暮想的地方（情绪传达给消费者，引起情绪反馈）。
房地产智库
360传播攻略
体验
体验 案场包装
房地产智库
传播
广告 公关活动
QC成果 提高型钢混凝土结构安装精度
提高型钢混凝土结构安装精度一、工程概况：海南清水湾雅居乐卓美亚度假酒店工程位于是海南陵水县英州镇清水湾滨海旅游度假区A07地块；总建筑面积87782㎡，卓美亚度假酒店由酒店客房部1#楼、2#楼、3#楼3栋高层、一楼接待大堂、宴会厅以及整体地下停车库四个部分组成，酒店按七星级规模建设，建成完工后，将成为清水湾旅游度假区的标志性建筑。
卓美亚度假酒店为框架支撑剪力墙结构，地上十二层，地下一层，建筑总高度为48.70米。
在1#楼承台基础至四层转换层1.5米直径混凝土框架柱内设有20个500×900×20×20的钢结构H型钢柱。
钢柱与承台、地梁以及各楼层框架梁形成纵横向连接，钢柱结构总用钢量达520余吨，分五层安装，每层安装都必须和框架梁钢筋连接，并形成整体结构。
由于钢柱安装后，框架梁钢筋与钢柱纵横向的连接质量将直接影响整体结构安全。
钢筋在连接过程中能否准确穿越钢柱，能否准确定位在钢柱预设的搭板上予以焊接，成为钢柱安装和钢筋安装施工精度控制的重点。
为提高钢柱和钢筋安装精度，项目部针对工程的施工特点，组织骨干人员进行QC全过程监控，决心把海南清水湾雅居乐卓美亚度假酒店工程建成清水湾滨海度假区的精品工程。
二、小组概况：三、选题理由：建设单位为提升清水湾滨海度假区品质，带动清水湾度假旅游经济效益，特意将卓美亚度假酒店按照七星级定位。
一旦型钢柱安装偏差较大，将对工程的外观质量带来负面影响，乃至直接影响海南雅居乐宏观规划和投资格局。
建设单位高度重视公司明确质量目标本工程是海南雅居乐在建的重点工程，也是公司有所承建单体建筑中施工难度最大的工程。
项目部确保海南省“椰岛杯”精品工程，争创“鲁班奖”。
而控制好型钢柱的安装精度将是本工程创优的一大要素。
保证钢柱、梁钢筋安装的施工质量本工程不仅要求每根主框架钢柱的安装均要保证较高精度，又要保证钢筋与钢柱的准确对接，而在安装过程的控制是成败的关键。
现状调查其他 3%钢结构轴线偏差10%高强螺栓扭矩不足15%焊接产生瑕疵12%型钢柱安装精度偏差60%型钢柱安装精度偏差高强螺栓扭矩不足 焊接产生瑕疵 钢结构轴线偏差 其他四、 现状调查和目标值确定：型钢混凝土结构在1#楼设置到四层转换层结构，它是四层以上主体结构的重要承载构件，它的施工质量直接关系到1#楼的整体结构安全。
雅居乐海南清水湾的问卷调查报告
雅居乐海南清水湾关于目标消费者调查报告前言黄琼、陆华平、郑波、徐倍佩、徐尤军（调查背景 调查目的 调查方法）本次调查的目的是研究雅居乐的企业形象，了解和把握消费者对雅居乐海南清水湾的认识.期望和评价，和他们对旅游地产度假消费的看法兴趣，认识度假消费的行为特征和消费意愿，以及在旅游度假楼盘在营销服务中所应该注意的问题，为雅居乐海南清水湾后期的经营策略.服务深化和市场营销规划的制定提供参考资料。
从而使该项目管理和市场运作更富有成效。
本调查采用网上问卷方式，以问卷法为收集资料方法，进行了定量分析。
本次问卷得到有效文本500份。
内容分析：1.调查是否考虑购置度假物业：0%20%40%60%有考虑没有考虑是否考虑购置度假物业百分比调查对象中有60%的消费者有考虑购置度假物业，40%的没有考虑购置。
这说明旅游地产度假业还有开发潜力，上升空间。
2.购置度假物业的类型：购买各物业类型百分比在调查对象中，花园洋房占40%，小高层高寓占5%,高层占5%，电梯多层占10%，联体排屋占6%，别墅占34%。
这表明人们对住房的设施环境有很高的要求，对奢侈品很青睐。
3.购房的用途：购房各用途百分比（多选题）在调查对象中，消费者购房的目的最统一的事为了养老，占80%,朋友聚会占30%，投资占20%，企业会所占5%，家庭周末度假占3%。
所以清水湾在建房的时候要注意营造一种家的感觉，让消费者在这找到家的感觉。
4房接受程度：各房价接受度的百分比0102030405060在调查对象中，我们可以看出消费者对高房价接受程度很低，房价小于30万元的消费者接受度是50%，30-50万元的占16%，50-70的占10%，70-90的占8%。
高于170万元的消费者占1%。
5.楼盘注重的方面楼盘注重方面百分比102030405060706.建筑风格：喜欢的建筑风格百分比5101520253035在调查对象中，我们可以发现喜欢现代中式建筑风格的人比较多，占到30%，其次是传统欧陆风格，占到21%，然后依次是现代简约型.地中海风格.东南亚风格。
2010海南雅居乐清水湾案例分析
金色果岭— 金色果岭—园林特点
结合整个小区特点设置区内环路，同时通过一条南北向的主轴和两条东西向的景观次轴将小区的步 行系统连接起来，沿区内道路自然形成区内主要的开放空间和带状绿化空间； 根据内部交通管理模式，为了控制居民步行距离，，区内道路由12米、9米二级道路组成，道路系 统成环状布置； 绿地系统分为公共绿地和庭院绿地，与庭院绿地有机融合，保证户户可亲草地，充分体现居住环境 自然化的构思；
A03区 ——湖畔乐湖小镇 蔚蓝海岸组团 （A03区）——湖畔乐湖小镇
整体效果图
经济指标： 总占地面积：176682㎡；
总平图
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
总建筑面积：141395.38㎡（其中商业配套面积28028. 81㎡，地下车库面积为6074.18㎡）； 容 绿 总 停 积 率：0.726； 化 率：40%； 户 数：28栋（8-11）小高层住宅，共847套； 车 位：770个（地上：573个，地下197个）；低层住宅0.6辆/户，商业0.4辆/（100㎡），亦在
总体发展
蔚蓝海岸位于项目的中前段，为项目 前段主要的商业配套区，南面是高尔 夫球场，东面为卫星观测站
翰海银滩南面为一线海景，西侧为新加坡六 星级莱佛士酒店，东侧为顶级游艇码头区， 坐拥一线南中国无敌海景，尽显尊崇地位 金色果岭位于清水湾旅游度假区的入口 段，该地块南北走向，东临36米的景观 大道，四面均为高尔夫球场，空间开阔、 环境十分优美
引温泉入户，在家也可尊享温泉SPA的疗养。
小区园林
花园温泉SPA
阳台温泉SPA
温泉入户
金色果岭— 金色果岭—产品特点
独立别墅产品特点
双车位设计
超大前后花园
私家泳池
八角窗—多几倍的视野空间
海滨度假酒店设计中的人性化理念——记雅居乐清水湾JW万豪度假酒店
资源 ， 保 护 环境 。 因此 万豪 度假 酒店 的 景观设 计 以水 为基 础 ， 绿 地和 水景 同
存在 ， 设 计 注 重一 系列 连 续 的景 观 ： 错综 复 杂 的 空间 、 极美 的小 山远 景 、 远
为客人提供尽可能多的便利与享受 ， 同时也体现了酒店 自 身的价值。
３ ． ６便利 安 全 的无 障碍设 计
该 设 计 最 大 的 两 点 是 优 化 了结 构 系 统 ， 减 少 了结
趣 一 §
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别样 的海滨 风 土人情 ， 感受 远离 城市 喧 嚣的 宁静 与 自然 ， 享受 自然 ， 这 才是
滨度 假酒 店 的价 值所 在
从中 我们可以看出， 酒店的景观设计遵循了以下两点原则 ： 第一 ， 尊重自
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３ 、 冷水 管道 让热 水 管道 ； ４ 、 气体 管道 让水 管 道 ； ５ 、 金属 管避 让非 金属 管 。 因为金 属管 较容 易 弯 曲 、 切 割和 连接 。 ６ 、 电气 避热 避水 。在热水 管 道 、 蒸 气管 道上 方及 水 管 的垂 直下 方 不 宜布 ！ 电气 线路 。
土地一级开发研究
二级开发
• 通过股份关联公司或通过 土地入股方式间接参与二 级开发，获得开发收益 • 对城市运营的非核心业务， 如餐饮、娱乐、商业等将 以租赁、参股、外包、委 托经营等方式获取利润
纳入土 地规划
出资
开发商
政府基础设施 快速建设 政府形象工程
拆迁安置
主导 拆迁 获得 指标
返还成本 增值分成
征地
土地熟化 招拍挂 熟地
进 入 政 府 账 户
关 联 企 出资 业
得以建立 城市化进程加 快 环境、税收、 就业改善 形成政企共赢
交纳土地 出让金
局面
土地出 让金
二级开发商
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政府对社会企业参与土地一级开发政策的主要变化： “探索—规范—调整—展望…”
土地一级开发：是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城 市 国有土地或乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进 行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、
“五通一平”或“七通一平”的建设条件，再进行有偿出让或转让的过程。
城市国有土地
征地、拆迁、安置
净地、熟地
案例：雅居乐地产主导开发的海南东部湾区－清水 湾旅游开发项目（近10平方公里开发规模），受限 于自身财务压力，引入投行摩根士丹利，雅居乐地 产通过出让该项目30％股权，获取摩根士丹利50多 亿元的资金支持 。
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模式三：一级主导开发模式（一级主导二级合作）
【模式内涵】开发商通过土地一级开发使土地获得溢价，然后 与二级开发商
土地一级开发学习内容分享
简介海南清水湾A05住宅小区热水系统设计
简介海南清水湾A05住宅小区热水系统设计摘要：本文结合海南雅居乐房地产开发有限公司开发的海南清水湾A05住宅小区太能能设计过程，详细介绍了太阳能技术在别墅排屋及高层住宅分散集热太阳能热水系统中切实可行的节能构造措施, 并对住宅太阳能热水器供热系统的应用提出了建议。
关键词：太阳能热水，集热板，热泵Abstract: this paper YaJu hainan joy real estate development Co., LTD. Of the development of hainan clear water bay A05 residential area is too can can design process, introduces in detail the solar energy technology in villa townhouse in high-rise residential and scattered collection hot solar water heating system of practical and feasible energy saving structural measures, and the residential solar energy water heater heating system application was put forward.Keywords: solar hot water, collection hot plate, heat pump一、工程概况：海南省位于我国最南端，由于优越的地理位置及丰富的海洋资源所以有国际旅游岛之称。
由于太阳日照时间长所以太阳能资源十分丰富，十分适合发展太阳能热水系统。
海南雅居乐房地产开发有限公司开发的“海南清水湾”项目位于海南省陵水县英洲镇，是由中山雅居乐集团开发大型旅游地产项目，其中A05住宅小区为联排别墅、独栋别墅和2栋K型的18层高层住宅组成，其中别墅280户、高层136户，每户按3人计算，用水总人数为1248人。
基于哈佛框架杜邦分析的财务综合分析--以雅居乐地产为例
价值工程基于哈佛框架杜邦分析的财务综合分析———以雅居乐地产为例Comprehensive Financial Analysis Based on the Harvard Framework DuPont Analysis:Take Agile Real Estate as an Example凌然LING Ran（昆明理工大学，昆明650500）（Kunming University of Science and Technology，Kunming650500，China）摘要:财务分析在有效评判企业发展能力方面扮演了越来越重要的角色。
通过对报表数据的整合与研究，反映了企业的盈利能力和全面经营效果。
文章利用哈佛框架为主要分析方法，并在该方法的财务与会计分析板块结合杜邦法，以雅居乐地产为例，对该公司2014-2018年度运营状况进行全面分析。
研究发现该企业在2014-2015年的财务核心指标—净资产收益率出现大幅度下降，但其余年份的盈利能力均呈相对稳定上升的趋势。
同时，该企业在债务结构方面存在一定的问题。
文章将主要针对这几个方面进一步分析，并对企业稳健发展提出相应的建议。
Abstract:Financial analysis plays an increasingly important role in effectively evaluating the development capabilities of enterprises. Through the integration and research of report data,it reflects the profitability and overall operating effect of the enterprise.The article uses the Harvard framework as the main analysis method,and combines the DuPont method in the financial and accounting analysis section of the method,taking Agile Real Estate as an example,to conduct a comprehensive analysis of the company's2014-2018operating status.The study found that the company's core financial indicator，return on equity from2014to2015,has dropped significantly,but the profitability of the rest of the year has shown a relatively stable upward trend.At the same time,the company has certain problems with its debt structure.The article focuses on further analysis of these aspects,and puts forward corresponding suggestions for the steady development of enterprises.关键词:哈佛框架；杜邦分析；净投资收益率Key words:Harvard framework；DuPont analysis；net investment yield中图分类号:F426文献标识码:A文章编号:1006-4311（2021）06-0014-03———————————————————————作者简介:凌然（2000-），女，江西萍乡人，昆明理工大学，本科。
王京兰与北京市第二建筑工程有限责任公司民间借贷纠纷二审民事判决书
王京兰与北京市第二建筑工程有限责任公司民间借贷纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷借款合同纠纷民间借贷纠纷【审理法院】北京市第二中级人民法院【审理法院】北京市第二中级人民法院【审结日期】2020.05.29【案件字号】(2020)京02民终3560号【审理程序】二审【审理法官】罗珊李丽郭菁【审理法官】罗珊李丽郭菁【文书类型】判决书【当事人】王京兰;北京市第二建筑工程有限责任公司【当事人】王京兰北京市第二建筑工程有限责任公司【当事人-个人】王京兰【当事人-公司】北京市第二建筑工程有限责任公司【代理律师/律所】储晗北京市盈科律师事务所;李文婷北京市浩天信和律师事务所;邓鹏飞北京市浩天信和律师事务所【代理律师/律所】储晗北京市盈科律师事务所李文婷北京市浩天信和律师事务所邓鹏飞北京市浩天信和律师事务所【代理律师】储晗李文婷邓鹏飞【代理律所】北京市盈科律师事务所北京市浩天信和律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【字号名称】民终字【原告】王京兰【被告】北京市第二建筑工程有限责任公司【本院观点】根据已查明的事实，王京兰与武国宽夫妻关系一直持续至武国宽去世，王京兰对武国宽与二建公司签订承包合同事宜完全知晓。
【权责关键词】无效合同合同约定管辖证据不足新证据合法性质证证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，根据已查明的事实，王京兰与武国宽夫妻关系一直持续至武国宽去世，王京兰对武国宽与二建公司签订承包合同事宜完全知晓。
承包合同中约定，二建公司将海南分公司发包给武国宽经营，承包形式以利润包干为主，武国宽自主经营，如出现工程亏损，武国宽用自有资产补偿，武国宽负责清偿承包期间及承包期限结束后的债权债务，未经二建公司同意，武国宽不得以分公司名义对外借入或借出资金。
同时，王京兰在武国宽承包期间曾任海南分公司出纳及财务主管，掌握海南分公司公章、财务专用章。
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雅居乐清水湾——项目整体概况
项目核心配套之贵族游艇俱乐部：规划两家贵族游 艇俱乐部，以先进的技术、豪华的配置及美丽的海 湾为富足阶层定制的地中海式港湾码头，千个泊位 规模罕见，提供名流汇聚的社交场所，锻造项目品 味
游艇俱乐部——大人物的大号玩具俱乐部，名流汇集的社交场所 ➢ 配套2个私家贵族游艇码头,畅游南海,尽享海阔天空。沿海湾有丰富的海洋生物,特色潜水活 动可以带您进入神秘的海底世界。 ➢ 海滩上还有沙滩排球、冲浪，海滨浴场等丰富多彩的活动可尽情体验滨海度假生活。
曾打造迪拜顶级奢华 帆船酒店的卓美亚酒 店集团，是进驻中国 的第一家国际七星级 滨海度假酒店集团。
雅居乐清水湾——项目整体概况
项目核心配套之高尔夫球场：国内独有的沙滩果岭 滨海高尔夫球场，并规划了3个标准国际球场，规 模罕见，配套高端，作为启动区配套的其中一个球 场已投入使用，再次凸显项目的高端性高尔夫配套球场情况
雅居乐清水湾项目案例研究
关键词：雅居乐清水湾
销冠项目 整体分析
沉淀人：舒巧
雅居乐清水湾——项目背景
项目开发背景
雅居乐地产控股有限公司是一家香港上市企 业，以房地产开发、经营为主，广泛涉足物 业服务、装修服务等多个领域，品牌知名度 享誉全国，是为数不多的被纳为恒生综合指 数和恒生流通综合指数及摩根士丹利中国指 数成份股的房地产企业之一。
项目基础信息
对应信息
15000亩 900万方
0.9 公寓、别墅、洋房 海南雅居乐房地产开发有限公司 海南省陵水县英州镇
开发周期
10年
首次开盘时间
2009年3月28日
项目配套
六大超五星级酒店、3个18洞国际滨海高尔夫球 场、两座贵族游艇会、原生态温泉SPA、国际
名品购物街、殿堂式歌剧院等
清水湾位于海南省陵水黎族自治县东部沿海、背山面海， 海岸线东西长约12公里。清水湾紧邻东线高速公路，驱车 至三亚凤凰机场约40分钟，通过海南东环城际轻轨至三亚 和海口的时间分别为15分钟和1小时，拥有立体交通网络。
雅居乐清水湾——项目整体概况
项目总体规划：超200亿的投资标准，用10年时间
将清水湾打造成为可代言海南的旅游度假新国度，
项目整体定位为集居住、度假、商务、投资等功能
项目总体规划
►目于标定一位：体以滨的海度复假、合海上型观光滨、商海务休旅闲、游度假区
运动、居住为主要功能的高品位、生态型综合 滨海旅游度假区。
雅居乐在海南有三个项目：雅居乐清水湾 （在售）、澄迈金江镇项目（已拿地，拆迁 阶段）、定安南丽湖项目（已拿地，规划阶 段）
雅居乐清水湾2012年实现销售额120亿元， 连续四年成为海南单盘成交金额最大的项目， 也是雅居乐集团全国成交金额最大的项目。
雅居乐清水湾——项目整体概况
指标
占地面积 建筑面积 综合容积率 物业类型 开发商 项目位置
►开发理念：按照“国际旅游岛”以超过200亿的 投资标准，近15000亩的大体量，并邀请国际顶 尖设计团队整体开发，统一规划，将清水湾打 造成可代言海南的度假新国度。
►功能布局：整体规划用地结构为“一轴、两带、 三核心模式”。一轴为山海一体景观轴，两带 为滨海旅游休闲带和东西景观大道，三核心指 商业文化娱乐中心，包括威尼斯水镇核心、商 业办公核心区、文化特色旅游核心区。
雅居乐清水湾——项目整体概况
项目核心配套之国际超五星级酒店群：一线临海区
域规划6家国际超五星级酒店，打造中国热带滨海
度假顶级酒店群，组成滨海酒店长廊，并将其中两
酒家店 酒店星作级 为启动简区介 配套，塑造项目高端形象
拥有250间海景客房及50栋别墅式
卓美亚
七星
套房，配套全日餐厅、水疗馆、宴 会中心、会议中心等，预计2014年
> 2008年6月6日，清水湾附近建 筑面积255万平方米的2幅地块 被雅居乐以5亿元收入。
面积435万平方米； > 2006年雅居乐与政府签署一级开发协
议；2007年以人民币10.18亿元通过挂 牌形式获得清水湾土地450万平方米， 可建设面积296万平方米；
雅居乐清水湾项目地价总投入24.18亿元，合计 建筑面积986万㎡，折合楼面地价仅为245元/㎡
在离湾区十公里处的山脉周边，隐藏着丰富的温泉,海南清水湾投入巨 资把温泉引入湾区。金色果岭别墅区温泉入户，以及规划多国风情温泉 谷让住户尊享温泉SPA疗养。
雅居乐清水湾——项目开发背景
雅居乐清水湾土地分为三次取得，每次的取地情况如下：
3 2008年6月
2
1 2006年-2007年
2008年3月
> 2008年雅居乐以9亿元买下附 近占地290万平方米，可建筑
雅居乐清水湾——项目整体概况
项目其他配套：除酒店、高球场、游艇会外，项目 还配套温泉疗养区，中远期规划世界风情商业街、 黎族风情村、海洋体验馆等配套，从商业、文化、 海洋中主后期题配套等规划多个方面丰富项目世温界泉度级假疗旅养胜游地 胜地的内 涵
世外桃源般的黎苗族风情村，是热带中国海南 风情的烙印。远景规划中的海洋体验展览馆， 带人尽情遨游海底世界。主题商业街、购物名 店等一流配套，打造悠闲惬意的海滨度假国度。
开业
莱佛士
六星
定制化服务，拥有299间海景客房 及套房、32栋别墅，已开业
Байду номын сангаас希尔顿 万豪
五星 五星
拥有509间海景客房，预计2014年 开业
拥有500间海景客房，预计2013年 开业
豪瑞阁
五星
拥有500间海景客房，预计在2015 年投入使用
喜达屋W酒店
超五星
拟提供约280间高尔夫球场景观客 房及套房，预计2014年开业
►配套3个18洞滨海国际高尔夫球 场，国内绝无仅有
►同时是亚洲唯一一个拥有沙滩 果岭、三亚独有的一线海景高 尔夫球场
►配备三个豪华会所、温泉SPA、 宴会厅、咖啡厅等
►第一座球场占地面积1291亩，人 工湖面积7.1万方，已于2009年5 月正式开打，为配置18洞灯光夜 场及19个打位的灯光练习场。
数据来源：中原地产市场监测及实地调研
雅居乐清水湾——项目开发背景
土地获得 （2006-2008）
➢ 2006年6月，雅居乐与政府签 约土地一级开发协议，2006 年底组队进入实操。
➢ 2007年2月，以人民币10.18亿 元的价格，取得清水湾共12 块土地合计450万平方米，总 建筑面积约296万平方米。