宁波市鼓楼步行街商场房地产抵押价值评估报告

宁波市鼓楼步行街商场房地产抵押价值评估报告

宁波市鼓楼步行街商场房地产抵押价值评估报告

致委托方函

中国房地产开发宁波公司：

接受贵公司委托，本公司以为贵公司向金融机构申请抵押贷款提供参考依据为估价目的前提下，对贵公司所属的宁波市鼓楼步行街商场房地产进行估价。根据估价目的，按照估价程序，采用收益还原法、市场比较法，对委托房地产进行了客观、公正、合理的测算，确定贵公司所属的宁波市鼓楼步行街商场房地产在估价时点2000年9月3日的评估价格为人民币42194万元(大写肆亿贰仟壹佰玖拾肆万元)。

******房地产估价有限公司

法定代表人：******

二OOO年九月二十六日

估价师声明（同房地产估价规范）

估价的假设和限制条件

⒈本报告中估价对象价值评估结果为该估价对象的市场价值，它依据了如下假设：

一个自愿的卖者；

在估价时点前，相对于物业的特性和房地产市场状态而言，为使交易完成及达至合理价格，有一个合理的谈判周期；

在这个周期内，市场状态、价值水平是静止不变的；

物业能自由地在市场上出售；

不考虑特殊性质买家的附加叫价。

⒉本报告之评估价值为二OOO年九月三日之委托房地产的建筑物及其附属设施和土地使用权市场价值，随着时间及市场情况的变化，该价值需作相应调整。如使用本评估结果的时间与本估价报告的估价时点相差6个月或以上，本公司对应用此结果而对有关方面造成的损失不负任何责任。

⒊本估价报告中所依据的有关法律文件如规划设计条件、规划局审定的方案设计图、建设工程规划许可证、房屋所有权证、估价对象总建筑面积等资料均为委托方所提供，本公司未向政府有关部门核实，故对其真实性不负任何责任。

完好。

四、估价目的：

综合评估宁波市鼓楼步行街商场的房地产价值，为委托单位向金融机构申请抵押贷款提供价值依据。

五、估价时点：二OOO年九月三日

六、价值定义：本次估价采用公开市场为价值标准

七、估价依据：

1、中华人民共和国房地产估价技术规范；

2、中华人民共和国城市房地产管理法

3、宁波市房地产价格评估办法；

4、委托方提供甬自新字第99002634号《房屋所有权证》、甬自新字第99002635号《房屋所有权证》、甬自新字第99002636号《房屋所有权证》、甬自新字第99002637号《房屋所有权证》、甬自新字第99002831号《房屋所有权证》及其它材料；

5、宁波市房地产市场行情；

6、估价人员现场勘察所得资料及搜集的有关资料。

八、估价原则：

1、根据房地产估价规范，本估价报告遵循了房地产估价的合法原则及估价时点原则；

2、为了保证本估价报告能够通过运用市场资料进行和完成，本估价报告遵循了房地产估价的替代原则；

3、坚持估价人员深入现场勘察，保证估价结果客观、合理的原则。

九、估价方法：

由于宁波市鼓楼步行街商场主要以出租为主，具有明显的经营收益，根据估价对象此特点，故本估价报告以收益还原法为主，以市场比较法为辅。

十、估价结果：

本公司根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，经过周密、准确的测算，并结合估价经验和对影响房地产市场价格的因素分析，

选用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，确定中国房地产开发宁波公司所属的宁波市鼓楼步行街商场房地产于二OOO年九月三日的评估价格为人民币42194万元(大写肆亿贰仟壹佰玖拾肆万元)，单价为6894元/㎡(大写为陆仟捌佰玖拾肆元每平方米)。

十一、估价人员：（略）

十二、估价作业日期：

二OOO年九月三日至二OOO年九月二十六日

十三、估价报告应用的有效期：估价报告应用的有效期自估价时点起为6个月。

房地产估价技术报告

一、个别因素分析

宁波市鼓楼步行街商场为综合性商场，有娱乐、服装、鞋类、酒吧等，主要以出租为主。主体建筑共四层，地下一层，地上三层，主体为框架结构，另有砖混结构建筑物一层，总建筑面积共61200平方米。该建筑物主要以明清风格建造，内部用小桥以作连接。

估价对象由于为步行街，禁止车辆进入，且由于附近停车位较少，对客流量有一定程度的影响。

二、区域因素分析

宁波市鼓楼步行街位于宁波市海曙区鼓楼北侧，南起府桥街，北止公园路，东为公园路，西靠呼童街。东面邻近中山文化广场，南边为宁波市财税大楼，西靠近宁波日报社、中央花园，北边为中山公园。估价对象地处宁波市中心，周围居民区较多，附近有12路、15路、19路等较多公共汽车站，交通较为方便。

三、市场背景分析

随着宁波旧城改造力度的加强，许多营业性质的临时建筑已被拆除，且由于宁波房地产市场现呈一片“牛势”，住宅及店铺均供不应求。许多投资者持币待动，等待较好的投资机会的出现，

而鼓楼步行街商场地处宁波市区中心，周围交通方便，客流量也相对较大，对投资者而言无疑是一次机会。从鼓楼步行街商场的出租及销售情况来看，亦证实了这一点。因此，鼓楼步行街市场对众多投资者具有相当大的吸引力。

四、最高最佳使用分析

房地产估价中的最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用，由于鼓楼步行街商场位于市中心，交通方便，且周围居民小区较多，客流量也相对较大，其所处为商业、娱乐业聚集的区域，鼓楼步行街商场的使用功能已达到最高最佳使用。

五、采用估价方法

由于宁波市鼓楼步行街商场主要以出租为主，具有明显的经营收益，根据估价对象的特点，故本估价报告以收益法为主，以市场比较法为辅。

六、估价测算过程

（一）、收益法：

宁波市鼓楼步行街商场经营状况及收益测算。

商场收益分为二部分：经营收入及租金收入。

1、经营收入主要有：

（1）、地下层娱乐所：

一般游戏机320台以60元/台/天计

合计：19200元/天

大型游戏机180台以120元/天/台计

合计：21600元/天

台球60张以160元/天/张计

合计：9600元/天

保龄球32球道以130元/天/道计

合计：4160元/天

乒乓球桌60张以160元/天/张计

合计：9600元/天