商业地产业态组合研究
商业地产项目主力店组合及面积规划
商业地产项目主力店组合及面积规划1、主力店的面积占比成功的商业结构研究表明：在一个正常运营的商业项目中，主力店所占的比例应为总体经营面积的30％～50％。
主力店面积越大（高于50%),所占比例就越高，则商业经营的结构越稳定，但整体租金收入却较少；相反主力店面积越小（低于30％)，所占比例就越少，则商业经营的可变性越大,但预期来自经营散户的租金收入却相对较高.主力店不是多多益善，一个大型项目有3～5个为合适,而且主力店要与城市区域特征相结合，如在市中心可以是百货的，而次中心的不妨建超市，郊区则可以作建材市场等。
2、主力店与非主力店业态组合定位的常用手法一般来说，面积在30万平方米左右的一个购物中心,通常会由主力店、次主力店以及一些辅助业态共同构成。
其中，主力店以百货、超市为主，次主力店主要是一些专业店为主,辅助业态则可能包括餐饮街、电影城、网球馆等。
据最新的一项统计数据表明：消费者进入购物中心，近50％以上是为了娱乐、休闲，而只有40％的人是专为购物而来。
而且这个数字还在进一步向前者倾斜。
如广州的中泰国际广场在最近重新进行功能组合定位时，就放弃了天河区的商厦以购物为主、饮食休闲为辅的普遍做法，在七层购物楼中，每层均辟出近50％的面积经营饮食、健身休闲配套，配合消费者以休闲娱乐为主的心理，并以此带动购物消费。
那么,具体操作过程中，我们该如何操作呢？手法1：选择大型综合(量贩)超市、大型百货店为核心主力店在社区型购物中心的商业规划中,量贩超市是购物中心商业规划的首选业态。
量贩超市是零售业发展的方向之一，其销售的是大从化生活必需品，面向最广泛的消费群体，对区域分布的限制少,与项目开发中规划的不同规模的购物中心易于结合,带旺地段人流和商圈升值。
在城市购物中心中，往往将大型百货、家乐福、沃尔玛、百盛、百佳、万家、人人乐等知名零售大型或卖场作为主力店.他们对整个城市购物中心人流、档次等的支撑作用不可小觑。
手法2:选择连锁百货超市、连锁食品超市、名品专门店、连锁餐饮、娱乐店为主力店主力店应是业界知名业种代表，主力店的规划布局一要避开与核心主力店经营同类商品的楼层或商品档次，二要有利于丰富购物中心内业态和业种。
商业地产项目的业态规划
商业地产项目的业态规划商业地产项目的业态规划是指在商业地产项目开辟过程中，根据市场需求和发展趋势，合理规划和布局不同类型的商业业态，以实现项目的可持续发展和经济效益最大化。
商业地产项目的业态规划需要综合考虑市场需求、项目定位、竞争情况等多个因素，以确保项目能够吸引消费者、提供多样化的服务和商品，同时满足开辟商的经济利益。
一、市场需求分析在进行商业地产项目的业态规划之前，首先需要对市场需求进行深入分析。
通过市场调研和数据分析，了解目标消费群体的消费习惯、消费需求以及消费能力，从而确定适合项目的主要业态。
例如，如果项目周边居住人口多为年轻白领，那末可以考虑引入时尚休闲类业态；如果项目周边居住人口以家庭为主，那末可以考虑引入超市、儿童乐园等家庭消费类业态。
二、项目定位和特色商业地产项目的定位和特色是业态规划的基础。
通过明确项目的定位和特色，可以更好地吸引目标消费群体，提高项目的竞争力。
例如，如果项目定位为高端购物中心，那末可以引入奢靡品牌和高档餐饮，打造高品质的购物体验；如果项目定位为主题商业街区，那末可以打造独特的主题环境，吸引年轻人和游客。
三、合理布局和组合商业地产项目的业态规划需要合理布局和组合不同类型的业态。
通过合理布局和组合，可以提高项目的吸引力和流动性，增加消费者的停留时间和消费频次。
例如，可以将餐饮业态布局在项目的核心区域，吸引消费者在购物之余享受美食；将娱乐休闲业态布局在项目的周边区域，吸引消费者在购物之外寻觅娱乐休闲的场所。
四、引入新兴业态随着社会发展和科技进步，新兴业态不断涌现，对商业地产项目的业态规划提出了新的挑战和机遇。
商业地产项目需要及时关注新兴业态的发展趋势，积极引入具有创新性和前瞻性的业态，以满足消费者的新需求。
例如，近年来兴起的共享经济和线上线下结合的新零售模式，都可以作为商业地产项目的业态规划的参考。
五、灵便调整和更新商业地产项目的业态规划不是一成不变的，需要根据市场需求和竞争情况进行灵便调整和更新。
万象城商业模式研究
万象城商业模式研究万象城是中国的一家知名商业地产开发商和运营商，主要专注于高端商业综合体的建设和运营。
其商业模式独特，综合多种业态以提供全方位的购物、娱乐、餐饮和社交体验。
下面将对万象城的商业模式进行详细研究。
一、租赁模式二、业态组合万象城的核心竞争力在于其丰富多样的业态组合。
它融合了高端百货、时装、运动休闲、娱乐、餐饮和文化艺术等各种业态。
通过提供多样化的选择，万象城可以吸引不同消费群体，满足他们不同的需求。
三、品牌引进万象城力求引进国际一线品牌和知名本土品牌，以提供消费者高品质的商品和服务。
通过与品牌合作，万象城可以获得更多的消费者流量和品牌溢价，从而提高商业综合体的吸引力和竞争力。
四、招商策略万象城在招商过程中注重策略性布局，通过合理的品牌搭配和业态组合，建立具备独特特色的商业综合体。
同时，万象城还注重与品牌商家的合作，进行深入的市场分析和策划，以满足消费者的需求，并提供个性化的购物体验。
五、体验营销万象城强调体验营销，通过举办各种活动和促销活动吸引消费者的光顾。
例如，举办时尚秀、插花课程、明星见面会等活动，增加商业综合体的吸引力。
此外，万象城还注重为消费者提供高品质的购物环境和服务，以提升消费者的体验感。
六、共享经济万象城通过与共享经济平台合作，实现资源的共享和互助。
例如，与共享停车平台合作，提供停车位；与共享办公平台合作，提供办公空间等。
通过这种方式，万象城能够降低成本，提高效率，为消费者和商家提供更多的价值。
七、店铺运营服务除了提供物业租赁，万象城还为品牌商家提供一系列店铺运营服务。
例如，营销策划、广告宣传、员工培训等。
通过提供专业的运营支持，万象城帮助品牌商家提高销售额，提升品牌形象。
总之，万象城以其独特的商业模式和积极的招商策略，成为中国商业地产行业的佼佼者之一、通过丰富的业态组合、品牌引进、体验营销和共享经济等手段，万象城不断满足消费者的需求，提供全方位的购物、娱乐和社交体验，创造良好的商业价值。
2019年龙湖集团商业业态专题研究报告-PPT文档资料
具备出售的可能性 • 受到建筑形体约束，不利于大型主力店招商，且 主力店与周边店铺互动性弱。 平层面积小，业态兼容能力差。 街区式商业更多以店铺形式存在，商业经营空间 不足。 1层较容易招商，但整体入住率普遍较低。 更多的沿街和拐角商铺，对1层商铺租金价值可适 当提升。 2层及以上的商铺租金收益相比大盒子商业较低。 统一经营难度较大。 对项目进行区域分隔。在局部区域的培育期延长 时，对全局的影响相对较小。 由于建筑体分散，容易造成东一块西一块的情况， 较不利于树立统一形象。
易
•
难
优势
• • •
适应性强，整体性强。更强调商业的目的性，可吸引 范围更大的消费者。 主力店与专卖店更有可能产生互动，使整个商业活起 来。 和街区式商业相比较能达到总体高租金收益。
商业街区更容易主题化、差异化。 街区式商业万一经营不善，各个商铺仍然可以独立开业；不 像大盒子商业万一关门，所有商家都无法开业。所以很多刚 涉足商业地产的开发商多倾向于发展街区式商业（实质上为 了规避风险）。 目前部分新入市的街区式商业道路设计欠佳，动线多且混乱， 让行人不愿意深入，形成死胡同。 街区式商业主力店拉动能力弱。由于动线设计原因（分散建 筑不容易互通），小商铺无法借助主力店的人气效应。所以 街区式商业对于招商和经营能力的要求比单个大盒子商业更 高，整体运营难度更大。
BOX大盒子商业 租售策 略 BLOCK街区式商业
租
适合经营，若采取销售策略较容易导致经营失 败。 • 大盒子商业用地较集中，一般都有较为规整 的形状，因此比较容易招进大型的主力商家。 方便设计成强迫式动线，可有效引导人流经 过或到达小租户。因此小租户招商也较容易。 较容易达到整体高入住率。
租售 皆可
Байду номын сангаас
街区式商业国内外案例——业态及规划分析
街区式商业地产 案例分析
Case study of block type commercial real estate
案例
索尼中心
柏林波茨坦广场——戴比斯街区式商业群体
德比斯群体
A+T综合建筑群体
案例 总体规划： 坚持“建筑的方案分布加 短窄街道穿插”的欧洲传 统城市，这能延续传统城 市交融紧凑的结构。
街区式商业规划特色
特色景观艺术化
街区式商业规划特色
1 灵活人性化空间尺度
街区式商业规划5大特色
2
第 三 空 间 传统城市结构的回归 3 垂直交通体系
4 室内室外互动
5 特色景观艺术化
成为中产阶层向往的第三空间
DAO国际设计机构 街区式商业实践
DAO practice in block type business
分区规划： 在波茨坦广场商业中心 内，建筑主要由 1.奔驰公司投资戴比斯群 体（街区式商业综合体） 2.索尼公司投资索尼中心 3.ABB公司A+T综合建筑群 三部分功能设计各具特色
柏林波茨坦广场——戴比斯街区式商业群体
戴比斯群体（街区式 商业）主要功能 •办公 •居住 •购物 •餐饮 •剧院 •旅游 •住宿
规划理念： 在规划上延续原有波 茨坦大街，而且新老 步行街把地块分为几 个部。 通过控制建筑的尺 度，以缩近建筑与人 的距离，希望借此将 城市次序引入人的生 活，通过街道把开放 空间串联起来形成新 的街区式商业综合体
柏林波茨坦广场——戴比斯街区式商业群体
案例
柏林波茨坦广场——戴比斯街区式商业群体 戴比斯街区式商业群体
街区式商业地产规划特色
Planning character s of block type commercial real estate
商业地产的业态梳理
详细描述
餐饮型商业地产包括餐厅、咖啡馆、茶室等，这些业态以提 供美食和饮品为主，满足消费者的口腹之欲。
酒店型
总结词
酒店型商业地产主要满足游客和商务人士的住宿需求，提供高品质的酒店服务。
详细描述
酒店型商业地产包括星级酒店、商务酒店、度假村等，这些业态以提供住宿服务 为主，满足游客和商务人士的住宿需求。
商业地产的业态梳理
目录
• 商业地产概述 • 商业地产的业态类型 • 商业地产的业态规划 • 商业地产的业态布局 • 商业地产的业态发展
商业地产概述
01
商业地产的定义
01
商业地产是指用于商业目的的房 地产，包括零售、餐饮、娱乐、 办公等用途。
02
商业地产与住宅地产不同，其价 值体现不仅在于土地和建筑本身 ，更在于其商业价值和增值潜力 。
绿色环保
商业地产将更加注重绿色环保，通过 节能减排、绿色建筑等方式，实现可
持续发展。
智能化升级
借助互联网、大数据、人工智能等技 术手段，商业地产将实现智能化升级， 提升运营效率。
社区化运营
商业地产将更加注重社区化运营，通 过打造特色社区、增强消费者黏性等 方式，提升商业价值。
商业地产的创新模式
商业地产将注重消费者的购物体验， 通过打造特色主题、互动体验等方式， 提升商业吸引力。
业态布局的原则
市场导向原则
业态布局应基于市场需求和趋势，以满足消费者需求为首要目标。
差异化原则
避免同质化竞争，通过创新和特色来吸引消费者。
可持续性原则
考虑环境、社会和经济三方面的可持续发展。
可调整性原则
业态布局应具备灵活性，以适应市场变化。
商业地产——商业业态组合研究
商业地产——商业业态组合研究商业地产是指商业性质的房地产，包括购物中心、写字楼、酒店、餐饮等商业用地和建筑物。
商业地产的发展与商业业态组合密不可分，商业业态组合是指在一个商业地产项目中，不同业态的组合及其相互配合与互动。
而商业业态组合的研究是为了提高商业地产项目的经营效益和吸引力，以满足消费者的多样化需求，同时也是商业地产开发者和投资者进行投资决策的重要参考。
商业地产项目的商业业态组合应根据项目的地理位置、人口密度、消费能力、消费习惯等因素进行决策，以确保最大程度地吸引消费者，提升项目的经营收益。
在商业业态组合研究中，以下几个方面需要考虑：1.目标人群定位：商业地产项目应明确自己的目标人群，并针对不同人群的消费需求选择适合的商业业态。
比如，青少年消费群体更加注重娱乐和休闲设施，因此在商业地产项目中加入儿童游乐场、电影院等娱乐设施可以吸引更多的青少年消费者。
2.业态互补和协同：商业地产项目中的不同业态之间应具有互补和协同效应，使得消费者可以在一个地方满足多种需求。
比如，在购物中心中设立餐饮区域可以为购物者提供餐饮服务，使得他们能够更方便地在购物之余就餐。
3.营造良好的消费环境：商业地产项目的商业业态组合应注重营造良好的消费环境，使消费者愿意到此消费和停留。
为此，商业地产项目需要注意综合布局、人流引导、停车服务等方面的规划设计，以确保消费者的便利性和舒适性。
4.不断创新和更新：商业业态组合不能停留在过去，在市场需求不断变化的背景下，商业地产项目应不断进行创新和更新。
通过引入新的商业业态和新的消费方式，商业地产开发者可以吸引更多的消费者，并提升项目的经营效益。
商业业态组合的研究对于商业地产项目的成功经营至关重要。
只有通过合理的商业业态组合，商业地产项目才能吸引更多的消费者，提升经营效益。
因此，商业地产开发者和投资者需要在商业业态组合研究中谨慎选择，并根据市场需求和消费者的喜好进行不断调整和改进。
同时，商业地产项目也应注重与周边环境和其他商业地产项目的协同发展，以提高整体竞争力和吸引力。
社区型购物中心业态组合与配比技巧【精选文档】
社区型购物中心业态组合与配比技巧中国购物中心已走过黄金十年的发展路,中心区商业逐渐饱和，区域型商业布局已基本定型.目前，有实力的开发商如万科、绿地、世茂等纷纷加大对社区商业的投入,以抓住人们”最后一公里”的需求打造社区服务体系概念,社区型购物中心在便利性、商品定位和配套服务上具备明显优势，成为未来购物中心的发展重点.本专题为第十届中国商业地产节系列专题，紧跟购物中心发展趋势，以北京华润五彩城、深圳喜荟城、上海证大大拇指广场等10大知名项目为例，全面分析社区型购中心业态组合与配比技巧,有助于为相关人员提供实战指导。
一、社区型购物中心业态定位与规划策略在社区购物中心里，超市是业态中重要组成部分，起主力店作用，带动整体商业经营。
考虑商业整体的收益平衡性，业态配比时会根据所引进超市的经营面积做相应调整。
假如规划引进的是大型综合超市,则其它次主力店（餐饮、休闲、娱乐）的规划数量会相应减少,增加承租能力高、经营面积小的业种；假如规划引进的是小型社区超市，此时的超市只承担着次主力店的角色，则应规划更多的次主力店（餐饮、休闲、娱乐）,以多个次主力店带动整体商业经营。
服务配套是社区购物中心业态组合的根本服务配套包含了干洗店、面包店、烟酒专门店、花店、药店、水果店、美发店、邮局、银行、照片冲印等，是社区商业基本功能的展现，方便本社区及周边社区居民日常生活所需。
餐饮和休闲娱乐业态在社区购物中心的比重越来越大餐饮是社区商业发展到一定时期才融入的,而且所占比重越来越大。
休闲娱乐也是社区商业后期发展起来的业态，多以美容SPA 、推拿按摩和儿童游乐为主。
当下，电影院也开始选择社区购物中心开店，且作为影院拓展的新领域。
【案例】深圳喜荟城业态配比引入圣丰城酒家、洲立影院、西湖春天、完美美容、GSD塑身纤体美容、永旺超市6大主力店，涵盖餐饮、影院、生活超市、美容配套4大业态.作为典型的社区型购物中心，喜荟城零售业态比较多，三楼云集了儿童游乐、童装、儿童玩具、文具、母婴用品等各类儿童零售品牌。
三四线城市商业中心业态与招商特点
三四线城市商业特点特殊性三: 全品类、一站式的购物中心市场风险较小消费特征不同, 也意味着三四线城市购物中心的定位会和一二线城市有所区别。
一二线城市的城市空间大, 购物中心需要细分消费者, 营造特色购物中心才能避免同质化竞争。
而三四线城市的购物中心很少走高大上路线, 又由于人口基数有限, 需要便利的“全”、“一站式”购物空间。
但在体量控制的情况下, 无法容纳大型综合购物中心, 可采用大型主题卖场代替。
大型主题卖场恰恰是专业类别里“全”和“一站式”购物中心。
总而言之, 三四线购物商业开发讲究“全”和“一站式”, 全品类、一站式的购物中心相对而言市场风险较小。
特殊性四：前期做好财务预算, 并确定销售模式国内除极少数实力雄厚的开发商全部自持外, 大部分都采用租售并举的方式回笼资金。
通常售后返租项目的返租比例在8%-10%, 而三四线城市实际市场租金回报仅在3%-4%。
所以, 在前期需要做好财务测算, 确定好销售模式, 是售后返租还是直接销售, 若采取售后返租, 就要在培育期做好租金补贴准备。
同时在定位时就要考虑销售与持有商业之间的比例及关系, 可以将持有部分的商业与销售的商业街在空间上区隔开来, 以确保持有部分商业经营不会受到影响。
二、三四线城市商业之开发现状与基本思路1.存在的问题与基本准则存在的问题:三四线城市商业地产为何屡败屡战？而又在接连不断地开发呢？这也许和三四线城市商业地产起步的“原罪”有关：①误读商业地产需求,缺乏长远的规划蓝图；②往往以本土的开发企业为主,对商业地产开发既缺乏雄厚的资金实力, 又缺乏必要的专业人才士与商业理念；③政府规划部门统筹不到位规划、把关不严格；④商业地产运营服务伙伴不专业。
操盘基本准则:①重视项目地段商脉；②产权商铺合理定价；③严格把控商业规模；④先定位再商业规划；⑤业态定位及比例因地制宜；⑥提前和潜在商家接触；⑦合理配置租售节奏；⑧品牌搭配协调平衡。
2.业态分布、组合与开发模式一般三四线城市商业综合体开发基本原则: 高形象、中档次、可售性定位。
商业项目的定位与业态组合的规则
商业项目的定位与业态组合的规则随着中国城市化进程的高速推进,城市商业现代化作为商业产业,起到了明显的拉动和促进城市现代化经济发展的重要作用.具体表现在商品交换过程中所涉及的商流、信息流、资金流、物流等“四流”的运动能够达到畅通、高效的目的。
因此，像商品交易模式的革新（商业业态革命），便成了一个城市或一个区域商业现代化的标志;目前我国正在爆发一场业态革命，出现了新型零售业态不断被引入、传统零售业态向新型零售业态转型和主导业态大胆尝试和创新;一个商业项目要在经营上取得成功,无疑需要涉及到诸多方面的工作,就这一话题探讨一下商业项目的定位及业态的组合规划;一、项目市场定位规划项目市场定位规划准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的前提……现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。
详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场;项目市场定位规划（一）整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群;定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据;定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成：项目市场定位规划核心消费群：商圈半径2公里范围内，约10万消费能力较强的高层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征：业态需求——求综合型、一站式消费场所；业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等；功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；消费者结构—收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人;项目市场定位规划中心消费群：商圈半径5公里范围内，除核心消费群以外约20万的中高层消费人群；主要需求的消费特征：业态需求——综合型、一站式消费场所；业种需求——百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰；功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；消费者结构—收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群;项目市场定位规划辐射消费群：商圈半径5-10公里范围以内的中高层居民人群消费和外来的旅游客源消费；主要需求的消费特征：业态需求——综合型、一站式消费场所；业种需求——百货、服装、化妆品、珠宝首饰、特色土特产；功能要求——购物、娱乐、休闲、美食、观光等；消费者结构—消费意识较高的中高层收入的市内及周边县市的居民;项目市场定位规划（二）商业中心功能、规模定位定位内容明确商业中心功能规划和经营规模商场的基本功能无疑是提供商品的零售服务，但随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，不少商场在主营零售业的基础上，往往有必要引入餐饮、娱乐及其他服务行业以方便顾客，带旺商场；项目市场定位规划定位原则以打造城市商业名片、引领商业主流为目标一般来讲，商场的规模越大，它所能覆盖的商圈范围就越大，但商场单店的规模越大，而受到一些因素的制约也越大，顾客购物疲劳度也受商场单店规模的制约;一般情况下，顾客在商场购物的时间不会超过3小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。
商业规模计算及业态组合比例
商业地产开发规模的计算方法：
城市商业地产开发面积=投资总额*预计年回报率*（城市GDP增长率+100%）n
租户平均可承受租金占营业额的比率*项目单位成本
城市商业地产年营业额=投资总额*预计年回报率
租户平均可承受租金占营业额的比率
莱里模型：两个城市商业中心吸引的零售贸易额与两城市的人口比重成正比，与两城市之间的居民聚集区到城市的距离二次方成反比
B1/B2=(P1/P2) * (D2/D1) 2
埃尔伍德模型：商业中心的贸易量与商业中心区规模成正比，而与每个居民聚集区到商业中心区的行程时间成反比
B1/B2=(S1/S2) * (T2/T1) 2
购物中心业态黄金组合比例：
购物：娱乐：餐饮=52：30：18
高档：中档：抵挡=25：65：15。
初探地级市单体商业房地产项目业态组合
初探地级市单体商业房地产项目业态组合初探地级市单体商业房地产项目业态组合提要：项目开发前期明确业态组合的定位，还对项目的规划设计和建筑设计具有指导意义。
那么，什么是商业业态?什么是商业业态组合初探地级市单体商业房地产项目业态组合商业规划是商业房地产项目开发流程中的重要环节，而业态组合又是商业规划中极为重要的内容。
如若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销增加靓丽的卖点，有力促进楼盘的销售，如大连万达在全国抢滩推出的万达购物广场模式；也可为项目建成运营后真正实现长期繁荣奠定坚实的基础，如广州天河城项目。
反之，如果业态组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。
这种案例在全国许多城市可谓比比皆是。
项目开发前期明确业态组合的定位，还对项目的规划设计和建筑设计具有指导意义。
那么，什么是商业业态?什么是商业业态组合？业态组合定位需要考虑哪些因素？单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方式？试图以地级市为例对上述问题进行探讨。
商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类主要依据经营主体的多少（是一个还是多个）、目标市场、经营理念、服务功能、立店规模、选址、目标顾客、商品结构、店堂设施和装修标准、商品进货渠道（从厂家还是分销商处进货）和募集方式（是中央采购还是单店进货）、商品的宽度和深度、价格政策（毛利率大小）、销售方式等诸方面。
目前，我国现有的商业业态主要有：百货店（有传统百货和现代百货之分，现阶段地级市百货店大都为传统百货，但已开始向现代百货过渡）、专业店、专卖店、商业步行街、超市、大型综合超市、仓储式商场、购物中心（shoppingmall）以及便利店、折扣店、专业市场、农贸市场等。
其中，由于仓储式商场强调储销一体和非中心商圈选址，便利店强调社区便利性服务，专业市场强调运输、仓储、配送等物流概念，农贸市场强调农副产品销售，这些业态和作为建筑群形态的商业步行街均不在讨论的范畴。
商业地产的定位与业态组合分析
商业地产的定位与业态组合分析商业地产的定位是指商业地产项目在市场上的定位和差异化特点。
通过市场调研，分析目标客群的需求、消费习惯和购物行为，了解竞争对手的优势和劣势，确定项目的目标客群和定位。
定位包括商业地产项目的核心价值主张、目标市场细分和品牌形象等。
例如，商业地产可定位为高端购物中心、主题商业街、社区商业中心或者综合体。
确立清晰的定位有助于项目的宣传推广和经营管理，提高项目的竞争力和知名度。
业态组合是商业地产项目中各种业态的配置和组合。
通过市场调研和竞争对手分析，确定项目需要包含的主力业态、引进的特色业态和支持性业态。
主力业态是项目的核心业态，通常占据较大面积和销售额。
特色业态可以是独特的主题店铺、特色餐饮或者文化创意区域等，用于吸引目标客群和增加项目的特色与吸引力。
支持性业态包括超市、便利店、娱乐设施等，为项目提供基础配套服务。
合理的业态组合有助于提升项目的吸引力和影响力，增加客流量和销售额。
在商业地产项目的定位和业态组合分析中，以下几个因素需要考虑：1.市场需求：了解目标客群的需求，包括消费水平、消费习惯、消费心理等。
同时还要分析市场的供需关系和潜在竞争对手，确定项目的市场空间和竞争优势。
2.地理位置：商业地产项目的地理位置对项目的定位和业态组合有重要影响。
不同地区或城市的消费习惯和消费需求有所不同，需要结合地理位置来确定项目的定位和业态组合。
3.目标客群：明确项目的目标客群，包括年龄、性别、收入水平、兴趣爱好等。
根据目标客群的需求和消费习惯，确定项目的定位和业态组合。
4.竞争对手：分析竞争对手的优势和劣势，了解他们的定位和业态组合。
通过竞争对手分析，确定项目的差异化特点和竞争优势，进行市场定位和业态组合的策略选择。
5.资金预算和风险：商业地产项目的规划和设计需要考虑资金的投入和回报。
根据项目的规模、定位和业态组合，评估项目的收益率和风险，并进行合理的资金预算和风险控制。
万达广场可行性研究报告
万达广场可行性研究报告一、项目背景万达广场是中国知名房地产开发商万达集团旗下的一个商业综合体品牌。
自2004年首家万达广场在大连开业以来，目前已在全国范围内拥有众多物业。
万达广场以其高端的商业设施、完善的配套服务和良好的品牌形象而享誉国内外。
目前，万达集团计划在某地开发一座新的万达广场项目，为了评估该项目的可行性，特将进行该项目的可行性研究报告。
二、项目概况这座新的万达广场项目位于某市繁华地段，占地面积约为30万平方米，计划建设总建筑面积约为50万平方米。
项目主要包括购物中心、写字楼、酒店、娱乐设施、餐饮街区等。
整体规划为一站式商业综合体，旨在为当地市民及周边居民提供综合性的商业、文化和休闲娱乐服务。
三、市场分析1. 商业综合体市场概况随着中国城市化进程的加速和居民消费水平的提高，商业综合体已成为城市商业地产市场的主要发展形式，其融合了购物中心、写字楼、酒店、娱乐等功能，具有较强的市场吸引力和竞争优势。
2. 目标市场分析该项目所在城市拥有较高的居民消费水平和较大的消费市场规模，其中中等收入群体和高端消费群体占据主导地位。
而随着城市化进程的推进和消费结构的多样化，低龄化、多文化元素的消费群体不断增长，市场需求具有较大的多样性和差异化。
3. 竞争环境分析目标市场已经存在多家具有一定品牌影响力和市场份额的商业综合体，市场竞争较为激烈。
因此，新的万达广场项目需要在品牌形象、商业定位、业态组合、服务体验等方面形成差异化竞争优势。
四、运营分析1. 商业定位该项目将以高端商业为主导，融合时尚、文化、休闲、娱乐等元素，力求打造成为城市的新地标，成为城市居民和消费者的“购物、吃饭、玩乐、办公”新选择。
2. 业态组合项目将引进丰富的品牌商家和众多优质的国际国内品牌，包括时尚服饰、美容美发、精品珠宝、全球美食等，打造成为一个多元化的购物天堂。
3. 服务体验项目将追求极致的服务体验，提供专业的顾问式购物服务、贴心的会员福利、个性化的购物娱乐活动，并鼓励商户不断创新和提升服务体验。
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商业地产业态组合研究商业规划是商业房地产项目开发流程中的重要环节（本文所指商业房地产特指商铺，不包括写字楼和酒店），而业态组合又是商业规划中极为重要的内容。
如若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销增加靓丽的卖点，有力促进楼盘的销售，如大连万达在全国抢滩推出的万达购物广场模式；也可为项目建成运营后真正实现长期繁荣奠定坚实的基础，如广州天河城项目。
反之，如果业态组合定位不符合项目所在都市商业进展现状的实际需要，将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。
这种案例在全国许多都市可谓比比皆是。
项目开发前期明确业态组合的定位，还对项目的规划设计和建筑设计具有指导意义。
那么，什么是商业业态?什么是商业业态组合？业态组合定位需要考虑哪些因素？单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方式？本文试图以地级市为例对上述咨询题进行探讨。
商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形状，其分类要紧依据经营主体的多少（是一个依旧多个）、目标市场、经营理念、服务功能、立店规模、选址、目标顾客、商品结构、店堂设施和装修标准、商品进货渠道（从厂家依旧分销商处进货）和募集方式（是中央采购依旧单店进货）、商品的宽度和深度、价格政策（毛利率大小）、销售方式等诸方面。
目前，我国现有的商业业态要紧有：百货店（有传统百货和现代百货之分，现时期地级市百货店大都为传统百货，但已开始向现代百货过渡）、专业店、专卖店、商业步行街、超市、大型综合超市、仓储式商场、购物中心（shoppingmall ）以及便利店、折扣店、专业市场（批发市场）、农贸市场等。
其中，由于仓储式商场强调储销一体和非中心商圈选址，便利店强调社区便利性服务，专业市场强调运输、仓储、配送等物流概念，农贸市场强调农副产品销售，这些业态和作为建筑群形状的商业步行街均不在本文讨论的范畴。
商业房地产项目的业态组合，指的是开发商按照项目都市现有业态状况和对以后商业进展趋势的把握，充分利用自身可能整合的各种招商资源，为便于该楼盘作为房地产项目实现销售和该项目作为商业地产日后能够成功运营而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行的规划。
业态组合定位必须在项目开发前期完成。
按照我们的操盘体会，单体商业房地产项目业态组合的定位，要紧考虑如下几个因素：1、尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局；同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3~5 年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心；2、要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气；但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提升利润率，预防风险；3、现代百货公司和大型综合超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要注意它们的错位经营；4、首层和二层尽可能采纳产权清晰、便于日后治理的内置步行街业态，即使引进现代百货或综超作为核心店，也必须考虑采纳适合进行产权分割的方法，将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金；5、大型综合超市能够有效地势成商气，对确保项目运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易形成“租售”矛盾；6、现代百货公司以时尚和女性消费为主，能够承担较高的租金，但该业态必须从首层开始配置，公摊面积最少40%。
其与大型综超相似，，将在一定程度上导致部分潜在客群不愿投资此类商铺。
这是在引进百货公司和大型综超业态时必须注意的。
按照作者总结多个商业房地产楼盘的实操体会和对我国地级市大规模调研亲历，作者认为，以我国大多数地级市城区人口规模、消费水平和购买力现状，一样地讲，打造一个单体商业房地产项目，其规模宜在总建2~ 3 万平方米，层数操纵在3~4 层。
在受到用地面积、建筑密度等规划条件限制致使开发面积过小，或当地都市人口基数大、现有商圈十分繁荣的条件下也可建五层。
但总建一样应操纵在4万川之内。
开发商应清醒地认识到，商业项目总建过大，开发风险便突然放大。
另据研究,人们对单体商场面积的心理最大承担能力为1.7万川，生理最大承担能力为 2.3万川，超过那个“疲劳度”就适得其反了。
从国外百货店的一样规模来看，单店营业面积多为7000~8000 〃，在日本，超过6000川就要受到“大店法”的规制。
需要小心的是，目前，国内商业房地产开发已然涌现许多“大盘英雄” ，一些开发商在地级市动辄开发5~6万川，甚至在只有40万都市人口的都市也盖起多个10万川的商业巨盘！人们有理由担忧，我国上世纪90年代初期曾掀起“大商场热”至90 年代后期又引发大商场衰退潮的现象几年后又将重演。
建筑规划方面，项目的临街一侧尽可能布置有广场如旱喷泉广场及停车场，注意提供优美购物环境，使之休闲特性明显。
建筑造型强调现代而前卫，简洁，明快，标识性强。
注重竖向交通的易达性，制造临街便利的多渠道垂直交通：设室外电动扶梯，将人流淌线上的顾客直截了当输送至二层甚至三层，在与之相邻的商业物业间架设人行天桥，在具有景观价值的临街面配置观光电梯，将客流直截了当从地面引向各层。
建筑内尽可能设置面积适可的中庭，因为中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的高潮，那个地点人流集中，流量大，最有可能鼓舞层间运动,又宜做休闲、促销场地；中庭顶部天窗宜采纳透亮材料引入自然光线，不仅节能，而且让上层空间开阔敞亮，把人的视线吸引向上。
配套设施应较为完整，中央空调、电动扶梯、客梯、货梯、烟感喷淋消防系统、照明系统、通风系统、背景音乐系统、道路指示系统，均应规划建设到位。
大多数情形下不建地下室或半地下室。
选址宜在中心商圈，以最大程度充分利用和整合现有商业资源。
按照项目总建的大小和层数的不同，业态组合方式建议如下：一、在首层面积为4000 m2 ~5000 〃，层数为4层，总建在1.6万川〜2 万川时，业态组合方式有：组合（1）: 1F+2F+3F为内置步行街，4F为专业卖场。
其中，1F 为流行时尚专卖店、精品店、折扣店组成的名店街，并设1~ 2 个方便快餐冷饮店，2F、3F 以服装步行街为主。
4F 引进知名品牌做专业大卖场，如3C 卖场（家电、手机、电脑）或家居卖场或电玩、运动、书市、电影城之类专业卖场；将3F、4F 临街部分设计为通透立面，用大幅透亮落地玻璃配以明亮灯光，使其成为餐饮、咖啡、茶室等对情调和视线要求较高的经营定位，并进行分割销售。
而这种可凭栏眺望的餐饮娱乐景观区还会具有专门不错的卖点。
之因此强调对3F、4F 的分割销售，是因为项目总建规模小，可供销售的面积最大也只有2万m,为提升开发商的投资收益，必须尽可能提升分割销售商铺的比例。
该组合的缺点是缺少核心店。
但由于内置步行街将流行时尚和服装专卖集中经营,提供了舒服明亮的购物环境,具有明显的“扎堆”效应,较受经营者和消费者的欢迎。
同时,该组合适合划小商铺面积,便于操纵总价,从而利于推盘销售。
必须强调指出,从定价策略和解决“租售”矛盾、利于开业后运营治理等多角度考量,这种首层为步行街,并争取尽可能多的楼层为步行街的组合是单体商业房地产项目首选和要紧的组合模式。
尽管内置步行街这种业态目前在地级市中还不多见，但它无疑将成为以后流行的趋势。
组合（2）:仆+2F2/3为内置步行街，2F1/3+3F为大型综合超市，4F为专业卖场。
此组合的用意在于借大型综超能够有效积聚人气来提升项目的品质。
大型综超应成为本组合的核心店。
但其必须从2F 开始引导人流并输送至 3 F,否则，将大型综超直截了当设置在3F有较大经营风险。
组合（3）：1F+2F 为现代百货公司，3F 为内置步行街，4F 为专业卖场。
若项目地商圈专门成熟，人气特旺，也可考虑将4F 设计为部分或全部内置步行街。
关于组合（2）和组合（3），由于作为内置步行街的可供销售的商铺面积太少，必须明确：1、大型综超和百货店的面积必须分割列入销售；2、首层面积一样应不小于4000 m2；3、与组合（1）类似，将3F、4F的临街部分包装成观景餐饮进行销售。
以上三种组合是针对项目总建不大的特点而进行的设计。
对开发商而言，总建小，项目整体运作所需投入的资金自然就少。
即使在央行实行“ 1 2T新政之后，总建在1万余m的项目，开发商所需投入的资金依旧不是太多，有利于整体运作。
然而，关于总建规模太小的项目，如若不能借助现有商业地产形成猗角，错位经营，相互支持，主动巩固原有的中心商圈地位，而项目自身规模又不足于构筑新商圈的话，为幸免项目开业后的经营风险，作者依旧建议开发商慎重开发。
二、在首层面积为6000 m ~1万m,层数为3~4层时，其业态组合方式可考虑：组合（4）: 1F+2F3/4为内置步行街，2F1/4+3F为大型综合超市，4F 为专业大卖场（如家居城），其中，3F、4F 的临街部分为通透亮亮的餐饮娱乐景观区。
此组合可提供便于分割销售、三层以下的商铺面积至少近2万川，且首层面积较大，利于项目推盘销售。
因此，大型综超应成为核心店。
组合（5）：1F为现代百货公司，2F+3F为内置步行街，4F为专业大卖场，其中，3F、4F 临街部分为通透亮亮的餐饮娱乐景观区。
还可按照周边商业物业竞争情形，考虑从2F 引入生鲜副食洗化超市概念，并连同3F 的一部开创为超市。
三、在首层面积超过1万川，层数为3层，总建筑面积超过3万川时（如当地都市人口基数庞大、现有商圈繁荣，或开发商有较好的银企关系，为今后融资“变现”考虑，也可建4层，总建超过4万川），因其首层面积和总建筑面积较大，业态组合有较多的选择余地，这时，组合方式建议为：组合（6）: 1F为内置步行街，2F为大型综超，3F为专业卖场，其中，将3F 临街部分作为观景休闲餐饮。
组合（7）: 1F为百货公司，2F为内置步行街，将2F和3F的一部分辟为生鲜副食洗化超市，3F的临街部分作为观景休闲餐饮，其余部分作为专业卖场。
一样讲来，组合（4）至组合（7）的项目堪称当地“商业航母” 。
如总建规模达到3万川以上时，该项目在地级市已可规划成典型的购物中心即s hopping mall 业态（因此，这种地级市的mall 实在无法与京、沪、穗动辄数十万平米的大mall 相提并论）。
这种业态是一个无顾客层次限制、集中了多种零售业态和服务设施的多功能综合体，它具有“一站式、多功能、休闲性”特点, 服务功能齐全，不仅满足购物需要，而且也满足休闲、娱乐、文化和餐饮等需求。
因此，在进行业态组合时，经营品项要考虑吃、穿、用、玩、乐、赏、游等内容的合理配置。
需要强调指出，本文所讨论的业态组合设计差不多上作者实操体会的总结，它仅仅是提供了若干思路：第一，作为一个具有社会责任感的开发商在摸索业态组合时，其关注的焦点应该是售楼和经营并重。