商业地产业态标准完整版
商业地产业态及规划标准手册
卖场
建材家居卖场
百安居、红星、美凯龙
电器及数码卖场
国美、颐高
汽车卖场
奔驰专卖店、本田专卖店
服装
品牌男装
九牧王、古士旗
品牌女装
伊可爱、爱特爱
品牌休闲装
班尼路、爱得乐
品牌折扣店
奥特莱斯、路易维斯
品牌鞋专卖店
红蜻蜓、奥康
生活
日用
化妆品及箱包皮具
兰蔻、雅诗兰黛
钟表眼镜
罗西尼手表、宝岛眼镜
礼品
包含茶叶、烟酒专卖等
4、施工图设计阶段；
5、实施阶段（★此阶段的设计变更，若属“错、漏、碰、缺”情况可正常拆改）。
6、营运阶段（★反馈设计、建筑问题，逐步完善设计和建筑品质）
根据规划院在上述各阶段中所进行的各种产品评审、图纸审核、方案会签并形成会签意见的要求，以及集团商管公司与规划院“关于设计工作流程和操作要点”，为不断完善“万达广场”的设计品质和建筑品质，集团商业管理公司将不同设计阶段的相关意见及建议进行了汇编，形成《万达广场（步行街）规划/设计意见及建议（关注点）100项》，以此做为商管系统反馈产品规划设计相关意见和建议以及实施新项目商管筹备工作计划的重要参考依据和业务指导，并将在不断总结和完善的过程中，能进一步充实和丰富集团《万达广场强制性设计准则》，真正使我们的“万达广场”成为人文建筑、绿色建筑、品味建筑。同时要求商管系统应及时跟踪集团规划院、成本控制部、项目公司等相关部门，落实对意见及建议的采纳和实施情况。
机构
儿童教育
吉的堡、佳音、红黄蓝
语言培训机构
新东方、美联国际、白金汉国际
职业技术培训机构
包含艺术培训班等
北大青鸟
古玩
收藏
古玩
商业地产各类业态选址基本要求和条件
商业地产各类业态选址基本要求和条件商业地产选址是商业运营成功的关键之一、不同的商业业态对选址的要求和条件也不尽相同。
下面将介绍几种常见的商业业态以及它们的选址基本要求和条件。
1.零售业态零售业态包括百货商场、购物中心、专卖店等。
其选址基本要求和条件包括：-人流量大：地理位置优越，交通便利，周边人口密集，能够吸引大量顾客到店消费。
-社区配套：选址面积要适中，服务于周边居民和上班族的日常生活需求。
-竞争对手分析：避免与竞争对手过于接近，保持一定的竞争优势。
-停车便利：配套停车场或周边停车设施，方便顾客停车。
2.餐饮业态餐饮业态包括餐饮店、快餐店、咖啡店等。
其选址基本要求和条件包括：-人流量大：地理位置优越，交通便利，周边人口密集，能够吸引大量顾客到店就餐。
-目标顾客群体：选址要考虑周边人口特点，看中的人群是否与业态相匹配。
-竞争对手分析：避免与竞争对手过于接近，同时要考虑周边同业的盈亏情况。
-周边环境：选择一个安静、舒适的环境，能够给顾客提供一个好的用餐氛围。
3.休闲娱乐业态休闲娱乐业态包括电影院、KTV、娱乐城等。
其选址基本要求和条件包括：-人流量大：地理位置优越，交通便利，周边人口密集，能够吸引大量顾客到店消费。
-周边人口消费能力：要选在消费能力相对较高的区域，以保证业务盈利。
-周边配套设施：可以选择在商业区、商场等周边，以获取更多的顾客。
-竞争对手分析：尽量远离同类竞争对手，避免过于接近引发激烈竞争。
4.办公楼办公楼选择基本要求和条件包括：-区位优势：交通便利，地理位置核心，为企业提供良好的商务环境。
-工作配套设施：周边配套设施齐全，满足员工的日常办公需求，例如餐饮、健身、医疗等。
-形象和品质：办公楼应具有现代化的建筑风格，设施先进，提供良好的工作环境。
-政策支持：政府对办公楼的发展给予支持，例如税收优惠、土地使用权优惠等。
5.物流仓储业态物流仓储业态选择基本要求和条件包括：-交通便利：将仓储设施选址在交通便利的地方，便于货物的流通和运输。
商写业态制度及服务标准
商写业态指的是商业写字楼的业态，主要是提供给企业或个人作为办公场所的商业地产。
为了确保商写业态的服务质量和运营效率，需要制定相应的制度和标准。
以下是一些商写业态的制度及服务标准，仅供参考：
1. 物业管理制度：包括物业的维护、保养、安全管理等方面的规定，确保物业设施的正常运行和安全。
2. 租赁管理制度：包括租赁合同的签订、租金收取、租户管理等方面的规定，确保租户按时交纳租金、遵守物业规定、保持物业卫生和安全等。
3. 客户服务制度：包括客户服务流程、服务标准、投诉处理等方面的规定，确保为客户提供高效、优质的服务。
4. 保洁绿化制度：包括保洁绿化的范围、标准、时间等方面的规定，确保商写业态的环境卫生和绿化美观。
5. 安防管理制度：包括安防人员管理、安防设施维护、安全事件处置等方面的规定，确保商写业态的安全和秩序。
6. 节能环保制度：包括节能环保措施、废弃物处理等方面的规定，确保商写业态的环保和可持续发展。
7. 培训制度：包括培训计划、培训内容、培训考核等方面的规定，确保员工的专业技能和服务水平不断提升。
8. 奖惩制度：包括奖励和惩罚的标准、程序等方面的规定，确保员工的行为符合商写业态的规定和标准。
以上制度和标准需要根据实际情况进行制定和调整，以确保商
写业态的运营和服务质量不断提高。
(完整版)商业地产业态及规划标准手册
包括柔道、散打、跆拳
道等训练场馆
永光柔道、王中王武术散打
文化
数码
影院
连锁影院
星美院线、金逸
歌剧院
音像
图书
书城
新华文轩连锁、东方书城、上
海书城
连锁书店
新华书店、席舒书店
音像专卖
中唱、太平洋影音、新华音像
连锁
摄影
艺术婚纱摄影店
钟爱一生、玫瑰花园
儿童摄影店
芝麻开门、金色童年
培训
机构
儿童教育
吉的堡、佳音、红黄蓝
床上用品
圣布凡、南方寝室
家居用品
齐家家纺、叁宅一舍
家具专卖
红苹果、皇朝家私
珠宝
饰品
珠宝
梦妮儿珠宝、雅俪珠宝
精品饰品
哎呀呀、流行美
医疗
保健
药店
老百姓大药房、同仁堂
保健品
燕之屋、唯一海味参茸店
数码
通讯
手机专卖
三星手机专卖
数码产品
含家庭影院及音响、电脑
、摄影器材、相机等
佳能专卖店、尼康专卖店
商场
配套
照片冲印店
第一阶段：产品定位研讨会
（一）关于项目“产品研讨会”市场调研及产品建议提纲
:一、项目所在城市主要经济指标
商圈状况分析
个案分析
本项目分析
产品及平面规划建议
（二)关于项目总体的平面规划设计建议
主要业态结构和规模、空间布局
交通组织、人车动线、出入口(包括各业态客用、货用及车场等)
停车场（规模、车位数等）
配套功能及有关还建部分各项设施的建议
结合万达综合体本身的结构特点，建议主力店的区域内尽量不出现伸缩缝，减小由于地震、漏水等对其造成的影响;
商业业态
商业地产级别、类型、业态划分标准一、商业地产级别划分依据北京市商业设施规划（2005-2020年），对商业中心的等级划分标准为：广域商业中心以满足市内外、境外消费者休闲、旅游消费需求为主，主要有两类，一类是由历史形成的市中心传统商业集聚地；一类是在城郊重要的交通枢纽节点或交通走廊上的大型综合购物中心（SHOPMALL）。
广域城市商业中心一般规模在35－40万平方米。
具体设置要求见（表1）。
全市共有广域城市商业中心9个，其中现状王府井、西单、前门-大栅栏三个传统商业街区的商圈范围涵盖全市，其影响力、幅射力也已至全国，甚至境外，代表着北京商业形象，是名副其实的广域型城市商业中心。
根据北京城市总体规划的实施要求和区县功能的重新定位，结合城市经济生活发展的变化趋势，至2010年预计需要在石景山、新城范围的通州和昌平北清路口规划建设三个大型综合购物中心，至2020年在孙河、垡头和大兴西红门再各兴建一个类似的大型购物中心。
区域商业中心以满足较大商圈范围消费者的选择性购买和一般性休闲消费需求为主。
每个中心服务人口约20-30万人，一般安排在人口比较密集、交通便利的区域，如大规模居住区、城市交通枢纽或公共活动中心地区。
区域商业中心一般规模为15-25万平方米左右。
具体设置要求见（表1）。
全市共有区域商业中心78个，其中：中心城56个，包括现状基本成型和正在建设的翠微路、崇文门外、百子湾等38个，规划在望京、东坝等地新增18个；新城规划22个。
社区商业中心以满足居民日常生活消费需求为主，提供较完备和必要的服务。
包括社区商业中心和小型商业服务设施（便民终端设施）。
社区商业中心服务人口约5万人左右，服务区域约2-3平方公里。
一般与社区活动中心等公共服务设施集中安排,且交通便利。
社区商业中心一般规模为3万平方米左右。
商业街商业街是城市商业设施的重要组成部分，是商业多功能的整合体，也是城市形象、城市特色、城市活力、城市品质的集中展示。
商业综合体：各业态设计规范标准（附：全套数据）
商业综合体：各业态设计规范标准（附：全套数据）餐厅的类型：餐厅的种类不胜枚举，按照提供餐饮的方式为标准进行划分，餐厅可以大致划分为以下几类：中餐厅由于我国幅员广阔，各地口味差异颇大，因而形成了诸多风味独特的餐饮菜色，如川菜、粤菜、江浙菜、湖南菜、上海菜等。
西餐厅人们一般把欧美各国料理统称为西式餐饮。
欧美各国菜式、服务均有差异，比较知名的有法国菜、意大利菜、美国菜等，英国菜、瑞士菜及德国菜则居少数。
日式料理店日本料理，其特色是精致、清爽可口且不油腻。
无论是简单的寿司吧还是高级的日本餐厅，都有日式的装潢，透出浓厚的日本文化风格。
咖啡厅又称简便西餐厅，主要经营咖啡、酒类饮料、甜品点心、小吃、时尚美食等，常被白领阶层或商业人士作为聚会之地。
自助餐厅自助餐厅比较注重气氛的渲染，讲究餐厅的布置和食品摆放的位置以及次序，尽可能地方便客人。
从菜品方面看，比较重视食品的丰富性，充分让顾客享受参与和得到自我选择的满足感。
快餐厅快餐厅是以提供速食为主的餐厅。
这种餐厅的规模不大，菜品都限制在几种范围之内，大多是中、低档的大众化菜点。
快餐厅经营的特点是只提供有限的服务，服务效率高；价格低廉，适合于经常性消费；质量稳定，能够取得顾客的信任；环境干净卫生。
肯德基、麦当劳是典型的快餐厅。
普通餐厅：1．商圈选择普通餐厅分为商务型和大众型两种餐厅类型。
商务型的普通餐厅以商务酬宾为销售对象，一般选址在商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市；大众餐厅以家庭、个人消费为主，一般选址在社区型或便利型商业街市。
2．立店障碍开设餐厅须经消防、环保、食品卫生、治安等行政管理部门会审后，方可颁照经营，周边邻居有异议而无法排除的也能成为立店障碍。
餐厅必须离开污染源10米以上，对较大餐厅，消防部门会提出设置疏散通道要求。
商铺门前有封闭交通隔离栏、高于1.8米的绿化，以及直对大门的电线立杆均为选址所忌。
3．面积要求大众型餐厅80~200平方米，商务型餐厅150~10000平方米均可。
商业地产业态标准完整
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商业地产业态标准完整
汇报人：XX
汇报时间：20XX/01/01
目录
01.
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02.
商业地产 的业态类 型
03.
商业地产 的标准体 系
04.
商业地产 的完整流 程
05.
商业地产 的业态融 合
06.
商业地产 的创新发 展
单击添加章节标题内容
01
商业地产的业态类型
02
零售型商业地产
零售型商业地产：以零售为主导， 包括百货商场、超市、专卖店等 商业形式。
娱乐型商业地产：以娱乐为主导， 包括电影院、游戏厅、KTV等商 业形式。
添加标题
添加标题
添加标题
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餐饮型商业地产：以餐饮为主导， 包括餐厅、咖啡厅、茶楼等商业 形式。
服务质量标准
物业服务标准： 包括安保、清洁、 绿化等方面，确 保物业设施的正 常运行和环境的 整洁美观。
商业运营标准： 包括招商、营销、 品牌建设等方面， 旨在提升商业项 目的竞争力和盈 利能力。
服务质量监督标 准：建立有效的 质量监督体系， 对商业地产项目 的服务质量进行 定期评估和改进。
客户服务标准： 关注客户需求， 提供专业、热情、 周到的服务，提 升客户满意度和 忠诚度。
设施设备标准：商业地产项目应配备相应的设施设备，以满足商业运营 的需求，包括但不限于电梯、空调、消防等设施。
添加标题
环保节能标准：商业地产项目应注重环保和节能，采用环保材料和节能 技术，降低能耗和排放，符合国家相关标准和规范。
添加标题
商业运营标准：商业地产项目应具备合理的商业运营模式和管理体系， 确保商业的可持续发展和盈利能力。
商业地产业态及规划标准手册优选稿
建材家居卖场
百安居、红星、美凯龙
电器及数码卖场
国美、颐高
汽车卖场
奔驰专卖店、本田专卖店
服装
品牌男装
九牧王、古士旗
品牌女装
伊可爱、爱特爱
品牌休闲装
班尼路、爱得乐
品牌折扣店
奥特莱斯、路易维斯
品牌鞋专卖店
红蜻蜓、奥康
生活日用
化妆品及箱包皮具
兰蔻、雅诗兰黛
钟表眼镜
罗西尼手表、宝岛眼镜
礼品
包含茶叶、烟酒专卖等
商场配套
照片冲印店
柯达、都市彩虹
花店
天瑞达花店
干洗店
天天新洗衣、衣本色洗衣
童装童品
童装
包含童品
丽婴房、皇家宝贝
儿童玩具
大飞车
成人玩具
包含动漫、模型、魔术用品等
小博士
运动用品
运动品牌服饰
NIKE、ADIDAS、匡威、李宁
健身器材
包含户外用品
万年青
食品专卖
糖果店
面包房
面包新语、万千糕饼
餐饮
西餐连锁
咖啡厅
1）、新兴业态内容的增加及比重；
2）、各主力店的比邻关系及匹配；
交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用及车场等）
停车场（规模、车位数等）
1)万达商业综合体一般设置大型城市广场（3000~10000平米左右）。大型城市广场应结合城市主要交通道路设置，其他广场结合步行街入口设置；（规划院强制条文已列）
涉及停车场的问题
（四）建议、意见反馈方法和形式
市场调研
演示形式和内容
第二阶段：方案及深化设计
（一）室内商业步行街设计：
关于步行街主入口
商业地产业态及规划标准手册
2、市场调研内容：标准化＋统一化
3、市场调研标准：表格化＋数据化
（招商部、物管部、人力资源部编制标准化表格）
1、概念设计阶段（摘牌前）；
2、方案设计阶段，含深化设计阶段（摘牌后）；
3、初步设计阶段（★初步设计是完善和实现建筑设计方案以及指导施工图设计的重要阶段，相关未落实的设计条件均需在此阶段提供完整，因此原则上本阶段商管公司应确认所有的设计条件；包括提供基本的步行街业户的房产技术要求等。非正常拆改在商业步行街初步设计完成后原则上不得再有）；
4、施工图设计阶段；
5、实施阶段（★此阶段的设计变更，若属“错、漏、碰、缺”情况可正常拆改）。
6、营运阶段（★反馈设计、建筑问题，逐步完善设计和建筑品质）
根据规划院在上述各阶段中所进行的各种产品评审、图纸审核、方案会签并形成会签意见的要求，以及集团商管公司与规划院“关于设计工作流程和操作要点”，为不断完善“万达广场”的设计品质和建筑品质，集团商业管理公司将不同设计阶段的相关意见及建议进行了汇编，形成《万达广场（步行街）规划/设计意见及建议（关注点）100项》，以此做为商管系统反馈产品规划设计相关意见和建议以及实施新项目商管筹备工作计划的重要参考依据和业务指导，并将在不断总结和完善的过程中，能进一步充实和丰富集团《万达广场强制性设计准则》，真正使我们的“万达广场”成为人文建筑、绿色建筑、品味建筑。同时要求商管系统应及时跟踪集团规划院、成本控制部、项目公司等相关部门，落实对意见及建议的采纳和实施情况。
商业管理用房的设计要求；
3、关于步行街的平面规划设计
步行街设计规模及原因分析（重点掌握分析当地市场主要业态数量即注册的个体店总量、城市已有步行街的规模和经营状况等）；
步行街整体布局的问题
最全商业业态规划及标准
休闲娱乐 影院
增大人流量 消费群体年龄分布广：复合型的观影群体将为购物 中心带来各种层面的消费者
观众消费能力高：喜欢看电影的90%以上是中高收 入家庭，消费能力强
消费时间长：可将消费者在购物中心的停留时间由 1-2小时增长到3-4小时。时间越长，消费增加，有力 拉动餐饮和其他消费需求
休闲娱乐 影院
休闲娱乐 KTV&夜总会
国内前线KTV品牌要求
品牌 物业要求 地理要求 费用
建筑面积 800-5000㎡
包间数量 ≥25
商标许可费 200元/间*月
商务、商业、交通中心地段 有一定的广告位 交通流动性好，进出便利 培训费 装修费 免 3.5万/间（平均）
宝乐迪 物业功能 商业服务
层高 ≥4m 租赁年限 ≥5年
自由港 建筑面积 ≥1000
加盟费
20万
经营管理费 营业额.6%/月
休闲娱乐 洗浴中心-桑拿
面积规划标准
项目 前台大厅 男桑拿区 女桑拿去 自主餐厅 按摩室 VIP包间 休息室 数量 1 1 1 1 60 20 80 10㎡/间 40㎡/间 12㎡/间 30㎡/间 单位面积 面积（㎡） 500 1500 750 500 600 800 960 900 625 865 面积比 6.25% 18.75% 9.38% 6.25% 7.50% 10.00% 12.00% 11.25% 7.81% 10.81%
休闲娱乐 洗浴中心-桑拿
配套要求 一、锅炉 根据项目规模要求，建议必须具备60万大卡的锅炉，北京90%的洗浴中心都是 用锅炉烧水，用锅炉则会用到柴油，一般一吨水至少耗油3公升，如果本项目考 虑使用温泉，则没有必要考虑这些。 二、泳池 在桑拿房的旁边必须设立一个泳池，面积为国家规定面积的一半即可，国家规定 的面积为1250㎡ 三、包房 洗浴中心有10-15%的包房是不能投入经营的，主要是考虑所辖派出所，社会人 员，内保，特殊服务生的占房率和使用率，同时还可能要招待一些朋友所用。
XX商业地产业态规划标准
专卖店
针对特定消 费人群、经 济实力较强
便利店
附近居民
定价销售和 开架自选、
开架销售
统一结算
品牌专卖、 平价、服务
量小、质优、 群众生活，
高毛利
营业时间长
仓储店
开架售货、 批量作价
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XX商业地产业态规划标准
购物中心 物业及选址要求
选址要素：
区位： •1、中心商业区或城乡结合部的交通要道； •2、交通易达性：车称10-30分钟 •3、购物人口分析
不利影响：
租期很长，物业的后期处 置要受限制；主力店的租 金非常低；常带有排他性 协议；与整体的磨合难度 大，需防范法律风险
知名餐饮店、 影剧院、大型 书店或游乐场 所
聚客能力；租金回报远高 于主力店；在营业时间、 管理成本、经营灵活性等 方面比主力店占有优势
饰品、服饰、 化妆品等
购物中心盈利最多的部分； 可丰富购物中心的功能； 个性品牌能聚集各类客源
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上海九海百盛百货业态布局
6F
文化用品、音像制品、大小 家电、工艺礼品、家居.
5F 游戏广场、美食小吃；
2-4F
化妆品、男女休闲装、时装、 包袋、运动用品、内衣
1F
皮具、国际化妆品、麦当劳、 意大利休闲餐厅 银行；
-1F 平价超市
XX商业地产业态规划标准
新世界 •
•新世界
品牌特点 市场定位：中高档路线的 目标顾客：高雅、时尚的中青年 针对不同城市的消费特征而制订不同的市场策略
•
黄金比例：最佳功能 比例是零售、餐饮、娱 乐为52：18：30
业态组合：主力店、 次主力店、独立店。 “主力店是恒星，围绕 主力店周边运行是小行 星般的次主力店、品牌 店”。
商业街业态及功能配置标准
商业街业态及功能配置标准编制目的：规范商业街区商业业态及配置要求，明确业态分布、比例及核心功能的要求，达到控制成本、提高工作效率的目标。
适用范围：本标准适用于一般商业街的建设。
适用部门：适用于研发中心、营销中心、商业中心的相应工作。
一、业态分布：业态布局需综合考虑商场空间的综合利用、铺位价值的最大化、商业展示性、商业功能对客流的拉动、交通便利性等方面进行布局。
1. 服务客群：以社区消费人群为主，以半径3公里范围以内的中高层消费的本地居民为辅。
2. 业态需求：特色餐饮、休闲、娱乐、特色商品、生活配套、文化及其他。
3. 布局原则：3.1 以目的性消费业态拉动客流的原则；3.1.1 目的性消费是指消费行为有预先设定的目的，为了达到某种特定目的的消费，不受随机情况、感情状态的影响。
3.1.2 目的性消费业态宜布置于尽端、地下或二楼以上等客流难以到达的位置。
3.2 商业功能与周边物业配套功能相协调的原则；3.2.1 与地块内的物业配套相融合，有力提升地块内的配套功能品质。
3.2.2 与外围的物业配套形成差异化，或以规模效应占领市场。
3.3 综合考虑商业定位、主力档次、对外展示功能的原则；3.3.1 整体形象应符合商业定位，在沿街面加强对外展示效果；3.3.2 主力店宜布置在平面位置稍偏远处，拉动人流；3.3.3 人车分流、客货分流的原则；3.3.4 货流运输及装卸便利性的原则；3.3.5 餐饮业态应集中布置的原则；3.3.6 便于后期经营的混合业态搭配原则；3.3.7 形成特色主题片区，利于对外宣传的划分原则；3.3.8 形成一条简明清晰的商业环形主动线的布局原则；3.3.9 形成分区设计集散客流广场的原则。
4. 业态类别及比例二、配置标准。
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专卖店
针对特定消 费人群、经 济实力较强
便利店
附近居民
定价销售和 开架自选、
开架销售
统一结算
品牌专卖、 平价、服务
量小、质优、 群众生活，
高毛利
营业时间长
仓储店
开架售货、 批量作价
Page - 4
购物中心 物业及选址要求
选址要素：
区位： 1、中心商业区或城乡结合部的交通要道； 2、交通易达性：车称10-30分钟 3、购物人口分析
品牌特点 市场定位：中高档路线的 目标顾客：高雅、时尚的中青年 针对不同城市的消费特征而制订不同的市场策略 经营战略 高雅、时尚的中高收入阶层 发展状况 分布于全国20多个大中城市
Page - 11
新世界案例 沈阳中华路新世界
新世界
沈阳中华路新世界业态布局
6F 家居配饰、家居用品
5F
运动服装、休闲服饰、童装、 牛仔服饰、女士内衣
商业业态
Page - 1
零售业态 业态种类
购物中心 百货商店
便利店
仓储店
零售购物型
专业店
专卖店
超市
Page - 2
零售业态(一) 业态对比
业态 定义
规模
产品/业 态
购物中心 百货商店 超市
专业店
多种零售店 铺、服务设 施集中在一 个建筑物内 或一个区域 内，向消费 者提供综合 性服务商业 集合体。分 市区、社区、 城郊型
黄金比例：最佳功能 比例是零售、餐饮、娱 乐为52：18：30
业态组合：主力店、 次主力店、独立店。 “主力店是恒星，围绕 主力店周边运行是小行 星般的次主力店、品牌 店”。
类型 主力店
次主力店 品牌店
业态
效用
高端百货、大 型超市、家居、 建材等
有利影响：集客能力；品 牌效应；带动作用；广告 效应；长期租约
专卖店
专门经营或 授权经营某 一主要品牌 商品为主的 零售业态
便利店
是一种用以 满足顾客应 急性、便利 性需求的零 售业态
仓储店
以经营生活 资料为主的， 储销一体、 批量销售、 实行会员制 的商店
根据具体经 营的商品而 定,一般在50600平米
面积在100平 方左右
规模较大
商品结构以 著名品牌、 大众品牌为 主
4F 男士正装、配饰
3F 少淑女装、时尚手表
2F
女士职业装、女士配饰、化妆 品
1F 国际名品、珠宝、名表
-1F 男女皮鞋、男女手袋
Page - 12
茂业
品牌特点 2008年5月5日，茂业国际于香港上市 1997年3月开设了首家百货店――深圳东门店.公司在珠三 角、长三角、西南区共拥有15家百货门店.中国百货业的龙 头2005年6月，公司成功收购A股上市公司成商集团
用地经济状况： 进行可获得性分析
用地物理状况： 1、用地形状：土地完整、规则、长宽比适当 2、用地平整性：地竖向高差变化不宜过大 3、用地可进入性：容易进入、无交通堵塞 4、郊区用地的视觉可见性 5、用地周围状况
Page - 5
购物中心 购物中心
功能组合：集购物、 餐饮、娱乐、休闲、运 动、旅游、游乐于一体。 一些大型的购物中心甚 至包含了酒店和办公的 功能。
Page - 6
百货商店 代表品牌
新世界
天虹百货
Page - 7
百货商店 选址基本要求
要素
要
求
商圈
城市核心商圈 交通便利 城市人口：40万以上
建筑 楼高三层以上
物
面积 5000-20000㎡，单层面积5000 平米左右中庭面积(包
业
含电梯井)至少500㎡ 单层店面积：15,000㎡以上
要
层高 首层层高5m，二层以上层高4.5m；
Page - 9
百盛案例 上海九海百盛
上海九海百盛百货业态布局
6F
文化用品、音像制品、大小 家电、工艺礼品、家居.
5F 游戏广场、美食小吃；
2-4F
化妆品、男女休闲装、时装、 包袋、运动用品、内衣
1F
皮具、国际化妆品、麦当劳、 意大利休闲餐厅 银行；
-1F 平价超市
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新世界
新世界
以速成食品、 饮料、小百 货为主
经营范围广 泛，如食品、 日用品、耐 用品
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零售业态(二) 业态对比
购物中心 百货商店 超市
专业店
客户
目标顾客以 流动顾客为 主
中高收入人 群、客户来 源范围广
大众化消费、 客户来源根 据超市规模 和定位有所 不同
客户覆盖面 广
购物方式
柜台销售和 开架销售相 结合
标准超 市:500-1500 平米;大型综 合超 市:25005000;超大 型:600010000
以食品为经 营重点，满 足食品一次 性购全
以经营某一 大类商品为 主，且拥有 具备丰富专 业知识的销 售人员和提 供适当售后 服务的零售 业态
具备一定规 模,根据具体 市场和产品 特性而定
商品结构体 现专业性和 深度性，品 种丰富，选 择余地大， 主营商品占 经营商品的 90％以上
不利影响：
租期很长，物业的后期处 置要受限制；主力店的租 金非常低；常带有排他性 协议；与整体的磨合难度 大，需防范法律风险
知名餐饮店、 影剧院、大型 书店或游乐场 所
聚客能力；租金回报远高 于主力店；在营业时间、 管理成本、经营灵活性等 方面比主力店占有优势
饰品、服饰、 化妆品等
购物中心盈利最多的部分； 可丰富购物中心的功能； 个性品牌能聚集各类客源
开架自选、 自我服务、 平价销售、 一次结算的 售货方式
定价销售和 开架面售
经营特色
卖场租赁制； 布局统一规 划，店铺独 立经营；服 务功能齐全， 集零售、餐 饮、娱乐于 一体。
卖场租赁制、 种类齐全、 高毛利
平价销售、 满足日常用 品一次性购 全
同类商品大 规模集中式 营销。由卖 场租赁发展 到自营
5万-15万平 米为宜
经营日用工业 品为主的综合 性零售商店
规模大，营业 面积在5000 平方米以上
内部结构由 百货店或超 市为核心店， 集零售、餐 饮、娱乐于 一体；核心 店面积不超 过总面积80 ％
商品结构以服 装、家庭用品 为主、种类齐 全
以顾客自选 方式经营的 大型综合性 零售商场， 又称自选商 场
求
柱距 8m×8m
配套设施 扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；电梯要
双向每层4部以上，最好有两部观光电梯。
楼板承重 450kg/㎡
停车场 100个/10000㎡
合作方式
免租期1年左右 租赁年限10—20年
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百盛
品牌特点 百货店连锁营运商 发展定位:“高档奢侈品” 发展方针：主攻高端消费市场、高档名品百货、时尚百货 顾客定位 中高收入阶层 发展状况 目前拥有30家自营店及经营10家管理店。，业务已快速扩张 至全国26个城市. 已经呈现出购物中心的特点。