商业地产业态标准完整版

2.商业地产特点
商业地产是包括购物中心、商业街、 SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批 发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房 地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有 很大区别的房地产产品。
商业地产与住宅房地产的区别
住宅房地产
发展商大多数采取开发销售的模式 其资金回收模式相对简单 大多数的住宅类产品的购买者在购买 住宅类产品时，主要是买来自住的
Best Pals ME&CITY KIDS 天长地久、优优 宝贝 MONNALISA 星际传奇 Combi
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L4百纳〃体验空间
L4层共27家店铺，主力店和特色店各含2家 本层设有VIP室 同样设有通往京基100大厦通道
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L4层商户类别及明细
2家主力店：UA影院、优莱荟， 租户主要承担人流贡献和面积消 化功能； “个人护理/家居生活/数码影 音”、“餐饮”为主，既可以让 都市人全身心放松又可满足优质 生活产品需求
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商业设计亮点3
● 地面由错乱有致的石材组成
● 扶梯的两头摆放不同形状的石头供客户小憩，同时通道扶手采
取向内倾斜设计的通道扶手亦可以让搁放手袋驻足小憩
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商业设计亮点4
正门入口处的推广、品 牌宣传架 指示牌 开创导示系统先河：12 块全国第一家导示互动牌 指示牌 现代化
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业态规划—主力店与特色店
停车场与商场无缝连接
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区位：正门道路
项目位于深圳罗湖区蔡屋围金融中心商圈核心位臵，毗邻深南大道，红岭中 路
红 岭 中 路
双向四车道宽 18米
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区位：京基金融中心—实景图
坐落在蔡屋围成熟商圈中
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交通：地铁枢纽
双线地铁上盖
•KK Mall在负一楼与地铁大剧院站 相连 •深圳地铁大剧院站为1、2号线的 换乘站，设计客流量为44368人次 /小时，节假日客流量相对增加， 据不同时间段观察，拎袋率平均为 40% •KK Mall：从B出口到达负一层商 铺距离约150米。 •万象城：从C出口到达负一层商 铺有约400米
• • • • • • 超市类（代表商家） —华润万家blt高端超市 休闲娱乐类（代表商家） —UA(影院）IMAX 星际传奇反斗城 中航健身
• •
• • • • • •
餐饮类（代表商家） —俏江南、金钱豹
零售类（代表商家） —ZARA emoi基本生活 H&M 金融类（代表商家） —中国银行、浦发银行
Pizza Hut
80
B105
面点王
84
B119a
元气寿司 Burger King 自然派 H&M
117
B106/107
iZZUe ARMANI EXCHANG E 蜜蓸
69
B120 B121/122 /123 B124
53 21 283
B108 B108a B109/110/1 11/112
69 20
二、商业建筑内部三大组成部分 （1）引领部分 （2）营业部分 （3）辅助部分 三、商业建筑内部空间元素：
（1）点：中庭 （或大厅） （2）线：室内步行街（或通道） （3）面：柜台（或专卖店）
大型商业场所位置策划
（一） 商业圈分析(选址的第一步骤)
次级商业圈
边缘商业圈
核心商圈
大型商业建筑空间构成元素
●主力店基本主要发挥人流贡献和面积消化贡献 ●特色店主要发挥租金贡献和配套贡献
类型 Bit超市 UA影院（IMAX） 主力店 星际传奇 NOVO 优莱荟 蜜菓 VERSACE 店名 实用面积（㎡） 960 2178 780 1509 119 — — 位臵 B1-101 4F-427 3F-313/313a L201/201a/L301/301b/302 L411a B1-124 1F-112a
SIERLI.COLLECTi ON Masfer.SU INSUM PSALTER
L303
L304 L305 L306 L307
TBF
ELEGANT PROSPER Embry Form BERNIS EEE
L315
L316/317 L318 L318a L319a
AMASS
L308
L309 L310 L310a L311 L311a L312 L312a L313/313a L314
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项目配套构成
京基〃金融中心广场
京基100大厦 (写字楼）
京基〃公寓 （住宅）
京基〃百纳空间 （KK MALL）商业
瑞吉酒店
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项目基础信息
深圳商业新亮点
项目于2010.11.26日开业，由开发商单一权出租 经营，是投资了50亿RMB京基金融中心的商业核 心部分，同时也是深圳罗湖区蔡屋围金融中心商 圈核心位臵；无缝衔接地铁大剧院站，地上四层， 地下一层为商业部分，地下二层至地下四层及部 分夹层为停车区域，共有1200多个停车位；拥有 三大剧场式自然采光中庭，商场设计与国际潮流 同步、场内由南至北单一主通道全长达200米， 不设副通道，标准通道采用适度、无柱设计， 150余家国际国内知名时尚品牌，内设深圳首家
定位阐述
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KK Mall目标定位
●目标消费人群： 具有相当消费能力的潮流时尚人士，包括高级白领、金领及私营业主
●目标消费年龄层： 25岁至50岁 ●目标消费者收入： RMB 5,000——100,000元/月 ●目标消费群特征： 高收入、时尚、潮流、独立见解、对国际品牌有高度认同感，容易接受 新鲜事物
P
临时上落点
P
停车场出入口
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商业设计亮点1
品牌户外 墙体广告 牌，不但 可出租且 增加了外 立面美观
正门入口
深圳购物中 心中最大的 LED广告屏， 面向紅嶺中 路和荔枝公 園，可視度 高
2014-4-17
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商业设计亮点2
●正门正对红岭中路，KK Mall标志显而易见 ●林立路边导购牌，彰显大气 ●清晰醒目的导视牌
位臵
L401
1、营业部分：含营业厅、娱乐、餐饮等，实为使 用空间； 2、引导部分含：门厅、垂直交通厅、问讯、寄存、 步行街廊、四季厅等，实为交通枢纽空间； 3、辅助部分含：库房、办公、店员用房、货运平 台等，实为辅助空间。
内部的步行街室内 的商业街底层的宽 度 一般在 10 一 20 米之 间，以使购物者能 看 清两边商店的标牌 及橱窗里陈列的商 品。 交叉口之间一般相 距 20—30 米，以能 看 清最远处的标记广 告及人和物为准。
景峰皮具百度文库修
特色店 碧海干洗 康美人生 优优宝贝 免税 IQ PLUS
—
— — 32 80 103
1F-136
1F-138 1F-139 3F-312 4F-419 4F-420
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主力店与特色店
华润旗下在华南 首家bit超市
深圳首家 IMAX影院 深圳最大最高端 游艺娱乐中心
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业态规划—按类型分
荔枝公园站12条线：7路、23路、24
路、30路、33路、62路、63路、K302路、352路、 353路、378路、N10路
寰宇酒店站1条线：377路
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交通：项目周边道路（私家车）
共有5个临时上落点、3个停车场出入口，自驾方式光临项目非常方便，同时 充足的停车位，解决了购买力相对较强客户的停车问题
KK Mall
城万 象
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交通：公交枢纽
40条公交线路
地王大厦站11条线：观光①、观光②、
3路、10路、12路、101路、203路、223路、302 路311路、N5路
深圳书城站16条线：29路、85路、
103路、103B路、104路、113路、K113路、204 路、K204路、214路、215路、E8路、N3路、N4 路专线1路、4路
商业综合体调研报告
姓名：刘 洋 班级：0901402-18 指导老师：龙天翔
目录
1.商 业 建 筑 要 点
2.商 业 地 产 特 点
3.案 例 分 析 4.现 场 调 研
1.商业建筑要点
一、商业形态进化的四次革命 (1) 百货商店：（零售业的第一次革命 , 销售内 容变化） （2）一价商店：(零售业的第二次革命,销售定价 方式变化) （3）连锁商店：(零售业的第三次革命,销售组织 形式变化) （4）自选市场：(零售业的第四次革命,销售方法 变化)
商业地产
商业地产项目是只租不售、或只销售 部分的面积，靠企业长期持有
大多数购买者购买商业地产类产品是 作为一种稳定型、投资回报率较高的 一种投资工具，买来作为投资用的
发展商只要将房子卖出去，将社区的 物业管理做好，就基本算是大功告成
发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖 出去，而且还要将后期的经营、推广 作为第一等大事来对待
map by BELLE
Timberland SKAP ORIGIN 俏江南 ALGLE MEPHISTO ACE Ashworth
L319/320
L321 L322/323 L324 L325 L326/326a L327 L327a L328
L3层商户类别
JETEZO 舞鹤 Di Caro
女装 鞋/包 餐饮 钟表/珠宝/饰品 童装/儿童摄影/游乐场 休闲户外
外部空间设计
1 人车分流 商业建筑的外部交通可 分为三类： 一是过城人（车）流； 二是顾客人（车）流； 三是内部人（车）流。 外部交通组织的第一步 就是做到商业街道要与 交通干道分开并尽可能 保证不被城市交通所穿 越，这样会有效地把过 城人（车）流分开，设 置步行系统。高架步行 街是较好的解决方案之 一。
项目周边情况 道路交通 停车位 停车收费标准 项目名称 开发商 物业管理 KK Mall 京基地产 京基地产
开业时间
占地面积 建筑面积 扶梯 垂直电梯 项目配套构成
2011.11.26
4.7万㎡ 8.35万㎡ 18 6 集甲级写字楼、超五星级豪华酒店（瑞吉酒 店）、大型购物中心(KK mall京基〃百纳空 间) 、商务公寓、精品住宅为一体的城市中心 都市综合体 涵盖全市74%的银行机构、 80%的保险机构 和40%的证券机构，集中了全市60%的金融资 产、90%的外资银行，区域价值得天独厚 毗邻深南大道，红岭中路，红宝路 1200 收费时间段为凌晨1点-7点，第1-2（含2）时 10元/时，第2-3（含3）/15时，之后每加一 小时需+5元/时
L4层商户类别
餐饮 钟表/珠宝/饰品 银行/配套服务/休闲娱乐 个人护理/家居生活/数码 影音 休闲户外
商店名
金钱豹 Symphon新 丰名店 SUNION 3C4U 汉阳馆 仙踪林 鑫泰 SILVERLILY 尚Hair Newclub life 优莱荟 Panda-Rosa BOSE emoi基本生 活 Holpe+
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楼层功能分布图
各层业态分布原则：出入口（手扶电梯）、可视性高的地方分布主要店铺
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B1百纳〃生活空间
B1层共17家店铺，主力店和特色店各含一家 南面与地铁站无缝链接，有效聚集人流 并在地铁入口设臵客户服务处，方便给光临客户提供服务
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B1层商户分类及明细
主要分布一些知名个体餐饮商户 以及H&M、ZARA、MANGO等 潮流服装类,针对消费群偏中层
贯穿商业地产全过程的三种行为
开 发 行 为
投 资 行 为
经 营 行 为
商业地产的四元素
开 发 商
投 资 客
商 户
消 费 者
3、案例分析
1.
KK Mall 京基•百纳空间
KK Mall整体定位
整体定位
- -国际精品时尚购物中心，年轻的奢华，高端的时尚 - - 奢华但行走于年轻的路线，时尚但不甘平庸，追求高端
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L3百纳〃潮流空间
L3层共31家店铺，主力店和特色店各含1家 注意：为自驾客户考虑，本层也有停车场 同样设有通往京基100大厦通道
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L3层商户类别及明细
商店名
NOVO
位臵
L301/301b/ 302
商店名
Mind Bridge
位臵
L314a
主要商铺是主力店“星际传奇” 和中档女装
mademoiselle
UAIMAX影城、国际时尚流行服饰、国际高端特
色美食以及bit时尚超市；以“时尚高端，潮流的 前沿”为营商主旨，创建深圳购物中心新体验消 费模式
2014-4-17
17
时尚外型
西侧 北侧 北侧
东侧
2014-4-17
18
室内
剧场式中庭采光
单一主通道
错层设计,弱化一眼望到头
剧场室自然采光 前瞻的建筑设计
B1层商户类别
商店名
Bit超市 石名家 翡翠拉面小 笼包 85度C
面 积
960 65 98
位臵
B101 B101a B102/103
商店名
SEPHORA ZARA MANGO
面 积
93 173 141
位臵
B113/114 B115/116 B117
44
B104
WATSONS
74
B119
女装 男装 餐饮 个人护理/家居生活/数码 影音