房地产评估案例市场法+收益法+成本法

房地产评估案例市场法+收益法+成本法

房地产估价案例分析

一、市场比较法---＊＊大厦办公用房

1．房地产位置状况

本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。

2．房地产的权利状况

委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。

3．房地产概况

委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。

该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进

口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。

4.评定估算

（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。

A.比较实例选择：

通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。

交易实例调查情况表

实例项目名称地址标价

A 新**国际大厦**南路360号$2,800

B **联合大厦**东路139号$2,800

C **证券大厦**南路528号$3,000

B.比较因素条件表

比较因素条件表

物业名称

待估对象可比实例

A 可比实例

B

可比实例

C

因素情况

名称＊＊银行

大厦

新**国际

大厦

**联合大

厦

**证券大

厦

坐落位置＊＊＊路

＊＊号

**南路360

号

**东路139

号

**南路

528号

待估对象

A B C 因素情况

所处地区**新区金

融区

**新区金

融区

**新区金

融区

**新区金

融区

建筑用途办公楼办公楼办公楼办公楼单价待估22,480 22,480 24,090

交易日期2004年6

月30日

2004年8

月

2004年7

月

2004年7

月

区域因素商业繁

华度

繁华,金融

业聚集区

繁华,金融

业聚集区

繁华,金融

业聚集区

繁华,金融

业聚集区交通条

件

有地铁和

多条公交

线路

有地铁和

多条公交

线路

有地铁和

多条公交

线路

有地铁和

多条公交

线路

公共服

务设施

金融区内，

公共服务

设施齐全。

金融区内，

公共服务

设施齐全。

金融区内，

公共服务

设施齐全。

金融区

内，公共

服务设施

齐全。自然条

件优优优优

待估对象

A B C

因素情况

社会环

境优优优优

地区性

不动产

销售状

况优优优优

环境卫

生及景

观好好好好

市政设

施七通一平七通一平七通一平七通一平

个别因建筑结

构钢混钢混钢混钢混部位整幢整幢整幢整幢

待估对象

A B C 因素情况

素

装饰装修情况

外墙全玻

璃幕墙，内

装修到公

共部位。办

公房内为

轻钢龙骨

吊顶，木地

板，轻质隔

断。

外墙花岗

岩，玻璃幕

墙，内装修

到公共部

位。办公房

内为毛坯

外墙花岗

岩，玻璃幕

墙，内装修

到公共部

位。办公房

内为毛坯。

外墙全玻

璃幕墙，

内装修到

公共部

位。办公

房内为轻

钢龙骨吊

顶，木地

板，轻质

隔断

设施状况进口电梯，

中央空调，

消防报警、

自动喷淋，

水电到位，

电话进户。

进口电梯，

中央空调，

消防报警、

自动喷淋，

水电到位，

电话进户。

进口电梯，

中央空调，

消防报警、

自动喷淋，

水电到位，

电话进户。

进口电

梯，中央

空调，消

防报警、

自动喷

淋，水电

到位，电

话进户。