福鼎市百胜新区控制性详细规划文本

福鼎市百胜新区控制性详细规划 文本

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第一章 总则

第一条 为指导福鼎市百胜新区的城市规划与管理，确保该片区控制性详细规划的具体实施，特制定本规划文本。

第二条 本规划依据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市规划编制办法》、《城市规划编制办法实施细则》、《城市居住区规划设计规范》、《福建省城市社区建设纲要（试行）》、《宁德市城市规划管理技术规定（暂行）》及其它相关的法律、法规及规定进行编制。

第三条 本规划区位于福鼎城区东南部，规划范围北连潮音岛开发区，南接福鼎工业园双岳项目区，西临桐山溪、天然良港沙埕港,东倚百胜大山。规划建设总用地约为1.9平方公里，可容纳人口为4.0-4.5万人。

第四条 本文本是对福鼎市百胜新区的总体建设目标进行控制，包括土地使用、环境容量、建筑形态、交通控制、配套设施、城市设计引导等方面。规划成果包括规划文本、图件和附件。图件由图纸和图则两部分组成，规划说明、基础资料收入附件。规划文本和图件同时使用，两者不可分割。对于文本及图件未涉及的控制指标应参照国家现行的有关标准和规范执行。

第五条 本规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定为强制性内容。

第六条 百胜新区的功能定位为：环境优美、配套齐全、独具特色的高尚宜居商住片区，福鼎市区的重要组成部分之一。

第七条 百胜新区的规划布局结构为“一心两轴六区”。“一心”指片区商务核心，以（超）高层建筑为主体，与广场及滨水公园相结合，形成百胜新区的地域标志；“两轴”指以百胜大道为横轴、以百胜青水绿带为纵轴形成的十字轴；“六区”指以道路为自然分隔、按城市社区人口管辖规模将用地划分为的六个居住社区，并相应配套公共服务设施。

第八条 文本经福鼎市人民政府批准颁布后，具有法律效力，有关管理部门、建设单位和个人必须遵照规划严格执行。如因特殊原因需作适当调整时，必须按法定程序提出申请、进行论证和修订，并报福鼎市人民政府审批及报福鼎市人民代表大会常务委员会和宁德市人民政府备案。

第二章 土地使用分类与相容性规定

第九条 本次控规用地分类主要按国标GBJ137-90《城市用地分类与规划建设用地标准》中的城市用地分类类别代号执行，并结合当地具体情况作适当调整和增减。详见表1。

表1 控制性详细规划用地分类和代号一览表

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续上表

续上表

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续上表

第十条 在规划管理中，各地块的土地使用性质必须符合《各地块控制指标一览表》（详见附表）。

第十一条 考虑城市发展的一些不可遇见因素，在不违反城市总体规划或分区规划的原则

基础上，允许用地性质具有一定的弹性。任何用地性质的更动均须经当地规划主管部门核准并符合“土地使用适建范围一览表”规定。详见表2。

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备注：●允许设置×不允许设置○允许或不允许设置，由城市规划管理部门根据具体条件和规划要求确定。

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第三章 环境容量控制

第十二条 环境容量控制即是为了保证良好的城市环境质量，对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定。其控制指标主要包括：容积率、建筑密度和绿地率三项，相应延伸的指标有人口密度等。

第十三条 容积率为上限指标，地块内拟建项目的容积率不得超过规划指标；容积率控制必须与建筑密度控制配合实施。

第十四条 建筑密度为上限指标，地块内建筑密度不得超过规划指标。 第十五条 绿地率为下限指标，地块内绿地率不得低于规划指标。

第十六条 人口密度或人口容量为指导性指标，本规划按人均居住面积40平方米估算人口密度（或人口容量）。

第十七条 本规划区建筑容积率及建筑密度制定原则

本规划建议本片区地产开发以小高层为主，分别进行“高层与小高层”、“多层与小高层”、“TownHouse 与小高层”建筑类型的组合，并提出分类指导的控制指标。（详见表3、表4）

表3 居住用地容积率、建筑密度、人口密度控制指标

注：建筑基地面积小于或等于3万平方米的开发地区，其建筑容积率控制指标应按规定折减10-25%.

表4 公共设施用地建筑密度、建筑容积率主要控制指标

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第十八条 各类用地绿地率控制指标

第四章 建筑建造控制

第十九条 建筑建造控制是为了满足生产、生活的良好环境条件，对建设用地上的建筑物布置和建筑之间的群体关系做出必要的技术规定。其主要控制内容有建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定等。

第二十条 建筑高度为上限指标，建设中地块内的建筑高度不得超过规划指标。 第二十一条 沿城市主、次干路两侧建筑物，除满足建筑间距、消防等方面的要求外，其控制高度应符合下列规定：

（一）沿路一般建筑控制高度（H ）不得超过道路规划红线宽度（W ）加上建筑后退道路红线距离（S ）之和的1.5倍，即：H ≤1.5 ( W+S )。

（二）沿路高层组合建筑的高度，按下式控制A ≤L （W+S ）

式中：A —沿路高层组合建筑以1:1.5（即56.3度）的高度角在地面上投影的总面积，L —建筑用地沿道路规划红线的长度，W —道路红线宽度，S —沿路建筑的后退距离。

第二十二条 建筑物临接两条以上道路的，可按较宽的道路规划红线计算其控制高度。 建筑物直接临接或其面临的道路临界广场、河道、电力线路保护区的，在计算控制高度时，可将广场、河道、电力线路保护区的二分之一宽度计为W 值。

第二十三条 建筑后退红线距离为下限指标，建筑物相对于规划地块边界的距离，不得低于规划指标。

第二十四条 百胜新区内的建筑间距控制与建筑退让，须符合防火、消防、抗震、环保、工程管线和文物、建筑保护等方面的要求，还应同时符合《宁德市城市规划管理技术规定（暂行）》关于“建筑间距控制与建筑退让”的相关规定。

第二十五条 高层居住建筑与高、多、低层居住建筑间距应符合以下规定： (一)平行布置的间距

1、朝向为南北向的，南侧为面宽大或等于25米的高层住宅建筑时，其建筑间距为南侧建筑高度的0.4倍，且最小间距为28米。

南侧为面宽小于25米的高层住宅建筑时，其建筑间距为南侧建筑高度的0.35倍，且最小间距为26米。

2、若北侧为高层住宅建筑时，其间距按南侧中高、多、低层住宅建筑高度的0.35倍，且最小间距为26米。

3、朝向为东西向的，东西侧为面宽大于或等于25米的高层住宅建筑时，其建筑间距不少于其较高建筑的0.3倍，且最小间距为18米。东西侧为面宽小于25米的高层住宅建筑时，其建筑间距的最小间距为13米。

4、高层住宅建筑之间，其山墙最小间距为13米；高层住宅建筑与中高、多、低层住宅建筑之间，其山墙最小间距为9米。

（二）垂直布置的间距：不少于较高建筑高度的0.25倍，且最小建筑间距不少于13米。 （三）既非平行也非垂直布置时的建筑最小处间距：

1、两建筑的夹角小于或等于30°时，其间距最小处按本条第（一）款控制。

2、两建筑的夹角大于或等于30°，小于60°时，高层住宅建筑位于南侧，且面宽大于或等于25米，其间距最小处不少于建筑高度的0.30倍，且最小间距为26米。建筑面宽小于25米时，其间距最小处不少于建设高度的0.25倍，且最小间距为23米。

3、两建筑夹角等于或大于60°时，其间距最小处按本条第（二）款控制。

第二十六条 医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、幼儿园、托儿所、中小学和大中专院校