物业管理早期介入服务方案

物业管理早期介入服务方案

1.前期介入服务与接管验收及入住管理方案

1.1. 前期物业管理

1.1.1. 物业管理阶段划分

总体物业管理方案可分为前期介入、验收接管、长效管理三个阶段，以下图示简要说明三个阶段的进展情况。

1.1.

2. 前期介入服务

前期介入工作的好坏将直接影响日后物业管理工作的开展，作为专业管理公司，我们将着重向业主提出工程方面的合理化意见及技术，为今后开展物业管理工作及控制管理成本奠定基础，同时根据物业管理实际状况逐步推进公众制度及内部管理制度的建立和完善，以便正式接管后即能高水准地开展物业管理工作。 时点1 时点2 时点3

工程咨询 保安控制

开荒保洁

工程管理

员工招聘

员工培训 全面管理

前期介入 接管验收 长效管理

1.1.3.前期介入人员配置设想

为了保证物业管理前期介入的成功，公司将选择并组织好一批人员参与前期介入。前期介入的人员组成可采取两种方式，相互结合，但应以长期介入人员为核心：

◆长期介入人员(2～3人)：项目经理、结构工程师和设备工程

师组成。

长期介入人员参与项目的全过程。介入人员的素质与技术在很大程度上决定了物业管理前期介入的成败。人员选配上通常由经验丰富、知识全面的管理人员为主、并配以结构工程师和设备工程师，分管土建工程和设备安装的质量把关。

◆短期介入人员(3～4人)：由部门经理和技术骨干组成。

短期介入人员的作用是参与前期介入，检查、帮助、指导长期介入人员的工作。短期介入人员通常由物业管理公司经理牵头，组织骨干队伍参与，主要听取长期介入人员的工作汇报，指导他们的工作；其次，与房地产开发商、建筑商进行工作协调，把前期介入发现的问题解决好。

1.2. 验收接管服务

1.2.1.验收交接和设备调试

此阶段工作将以顺利接管为主宗旨，必须有计划、有步骤地进

行，否则必须导致日后长效管理工作的被动和无序。验收接管工作内容包括但不限于以下各项：

◆与建设单位及工程承建商协商接受日期；

◆员工招聘及培训，建立管理机构；

◆重要岗位员工政审；

◆于接受之日派驻管理、保安及保洁人员至现场开始物业基础

管理运作，例如二十四小时保安控制、公共区域开荒及保洁

等；

◆制定及实施物业验收及移交计划，包括土建及设备的检查接

管，验收图纸，监管物业所有钥匙，收集承包方/供应商的设备资料等。

◆准备办理入住手续，登记资料、派发用户手册；

◆跟进装修工程，审核图纸、办理审批；

◆与工程承包商跟进物业遗漏项目；

◆迁入控制成品保护措施等。

1.2.2.竣工接管验收

物业开发竣工以后，发展商竣工验收后将建筑物委托给物业管理公司管理，管理公司与发展商办理接管验收。就“**文化广场”实际情况来看，我们建议二者同时进行，这不但减少的重复工作，还可以使管理公司掌握更多的第一手资料，便于日后管理工作的开展。主要工作内容有：

◆施工质量与使用功能验收；

◆资料与设备验收移交；

◆同步进行质量整改与物业接管准备。

1.3. 移交接管工作计划

为使管理工作平稳过渡，我们认为有必要请一并参与移交接管工作，根据周密的交接计划逐步、逐项实施。如我司有幸接管“**文化广场”，我们将进一步加强与的沟通并制定可操作性强，时间接洽的紧密性的交接计划提供给，其他主要交接内容包括以下几项：

1.3.1.物业工程交接

施工单位有义务移交所有工程资料及档案，我们将通过协助，了解其保管和掌握的资料及档案，然后列出详细的清单，逐项交接和验收，主要工作内容有：

◆清点和接收设备/系统，核对台帐；

◆清点和接收图纸、质检合格证、操作手册等；

◆记录（拍照）物业各种缺陷状况；

◆清点和接收备品、备件及材料；

◆清点和接收所有钥匙；

◆清点和接收所有工具。

1.3.

2.外包合同交接

在交接前，将认真审阅所有外包合同和协议，以利分清责任，避免留下经济纠纷隐患或造成不良后果，主要工作内容有：

◆检查外包合同/协议执行情况；

◆原施工单位应结清所有应付款项；

◆无疑意的外包合同/协议续签；

◆不合适的外包合同/协议协商中止。

1.3.3.物品档案交接

交接前，我司将认真核对及施工单位移交的相关文档和物品帐册；交接时，逐项核对资料是否与实情、实物相符；接收以后，审视移交设备、工具是否符合工作所需，根据实际需要调整配置。1.4. 清洁开荒

清洁开荒是指“**文化广场”完工入住前，进行楼内外全面清洁工作。清洁开荒（物业的第一次清洁）是清洁工程之首，对今后“**文化广场”的清洁具有重要的意义，第一次清洁不好或清洁不当而造成建筑物表面腐浊，直接影响到日后保洁工作的质量和档次，将导致对“**文化广场”设施形成长期的不良影响。

1.4.1.开荒所用工具

大型吸尘吸水机、多功能擦地机、玻璃套装工具、加长杆、梯子、

水桶、掸子、云石铲刀、刮子、涂水器等。

1.4.

2.所用药剂

全能清洗剂、玻璃清洗剂、瓷砖清洗剂、陶瓷清洗剂、去胶剂、除渍剂、酸性清洁剂、洁厕剂、不锈钢清洗剂、不锈钢光亮剂、家私蜡等。

1.4.3.开荒程序

开荒是清洁工程之首，由于建筑工程中常常会遗留下许多垃圾污垢，各种地面石头，墙壁上会遗留下水泥浆块、油漆、玻璃胶、水污、锈迹等，这些都必须在开荒工作中清洗干净，所以它是一项最艰苦、最复杂、最费神的工作，开荒工程的好坏，直接影响到日后保洁工作的质量和档次，所以做好开荒保洁有着相当重要的要求。

程序如下：

1、首先清理现场留下的装修垃圾；

2、由上到下全面吸尘；

3、擦玻璃：先用毛巾把玻璃框擦拭干净，再用涂水器沾稀释后的玻璃水溶液，均匀的从上到下涂抹玻璃，有顽固的污渍用铲刀清除干净，再重复以上工序后用刮子从上到下刮干净，用干毛巾擦净框上留下的水痕，玻璃上的水痕用机皮擦拭干净。

4、卫生间：坚持由上而下的原则，首先认清卫生间顶子的材质，是PVC的或是铝塑板还是涂料的，再根据不同的材质用不同的清洁方